2009年8月7日星期五

C 觀點 : 政府可如何調控樓市

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-20514.aspx

從我之前的文章中,讀者不難察覺,我基本上是不贊成政府對房地產市場進行過多的干預的。然而,由於土地大部分仍在政府手裡,加上城市規劃及照顧基層民眾生活乃政府的主要功能,政府無可避免對房地產市場有一定的參與。我主張的是,政府應盡量自律,減少參與的程度,而且在參與時,應以糾錯為主,而非有為地試圖達至甚麼積極效果。美國的次按危機,就是因為政府企圖推動銀行貸款給收入不足的人去買樓而造成的。

 

房地產市場的價格是否合理,其實不易判斷。在一般情況下,價格偏高,買得起的人自然會減少,樓價自然會因需求不足而下調。政府不理,市場亦會自行調節。只有在市場失效,足以導致金融風暴時,政府才需要出手作適當的干預。

 

到真的要政府出手的時候,政府亦應該盡量在上游著手,不應該在下游作太直接的干預。所謂上游:一是指土地供應、二是指資金供應。這是市場的源頭,管好這兩個源頭,其他問題就會迎刃而解。

 

樓價是否偏高,政府不易判斷;但政府可以透過統計數字,了解城市人口的增長情況,以決定每年起碼需要多少土地供應。當土地價格升得急的時候,就增加供應;當土地價格下調的時候,就減少供應。這樣,既可以調節市場,又可以保障社會資源──土地,不會被賤賣。

 

理論上,在地價佔樓價比重較高,建築成本佔樓價成本較低的地方,政府透過土地供應去調節樓價的能力就較強。只要政府肯收少一點地價,就可以透過增加土地供應,把樓價調低至大部分人買得起的水平。香港政府沒有選擇這樣做,是因為從高地價得來的收入,不單足以去建廉租屋,以解決基層的住屋問題,還有餘力在維持低稅制的情況下,一樣可搞基建、辦醫療、興教育。中國的大城市,現時都有走高地價路的傾向。這是一條不歸路,應在起步前考慮清楚。

 

除了調節土地資源外,政府還可以透過資金的源頭去調節樓市。買樓的資金大部分來自銀行的貸款,銀行的貸款政策可以在很大的程度上,左右樓市的去向。

 

政府可以透過對銀行的資本充足率及存貸比例的要求,調控銀行可以放出市場的資金。此外,政府亦可以透過利率的調控,去控制資金成本,調節市場對資金的需求。

 

以上是較宏觀的調控方式,若是要具體針對房地產市場,政府亦可以透過制定貸款佔樓價比例的上限,去控制銀行的風險承擔。與此同時,這種控制亦決定了樓宇的買家需積累多少作首期付款,可以調控市場對樓宇的有效需求。

 

只要政府能在土地與資金源頭作好調控,基本上已足以調控樓市,沒有必要再在市場的下游作太具體的干預。

(轉載自200987am730C觀點)

 

 

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