C 觀點 : 佔領華爾街為何失敗

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39299.aspx

三月十八日，佔領華爾街運動半周年的當日，200名運動的中堅分子，返回紐約祖科蒂公園，企圖重奪這個運動的發源地，但被警方強硬阻止，七十四人因而被捕。這可能已是佔領運動最後的一次較大規模的反擊，今後運動可能會日漸銷聲匿跡。

 

自從蘇聯陣營在九十年代初瓦解後，世人一度以為，唯有資本主義才能帶領人類進入美好新世界。金融海嘯使世人驚醒，原來資本主義已病入膏肓，無法持續發展下去。佔領華爾街運動就是在這個時代背景下誕生的。社會上一批敏感度較高的前衛知識分子，如克魯明，東尼‧朱迪特等，率先對資本主義的基本矛盾進行了反思，並以一套新的詮釋企圖喚醒人們對拜金主義的迷信。他們認為，人類只有這樣才能為自己的未來作重新的思考。

 

金融海嘯後，失業率高企，不少美國人的房屋被銀行強收，流離失所，心中充滿怨憤，成了反建制運動的新力軍。有了這個基礎，佔領華爾街運動，才能從網上討論開始，一呼百應，迅速演變成實際行動。

 

由於這場運動在開始時，無組織、無領袖、無計劃，人們覺得自然而然的活動必有其客觀存在的合理性，不少記者在報道佔領運動時都帶著幾分崇敬，令運動得到社會的基本肯定，亦令建制力量不得不加以容忍。所以運動在開始時遇到的阻力不多，發展得較為順利。

 

然而，正正因為運動缺乏組織，缺乏領導，予人烏合之眾的感覺，人們對運動的發展不敢寄予厚望。參加運動的，除了一批激進的知識分子外，大部分都是無業遊民，普羅大眾很難放棄工作與正常生活，長期參與佔領運動，以至運動無法真正大眾化。因此，運動的參與者雖然說自己代表著百分之九十九的人，但參加佔領運動的大部分都是美國的白人，在美國長期處於弱勢的黑人卻很少參加，使人懷疑佔領者是否真正了解被剝削基層的處境。一個群眾運動是否成功，關鍵是看它動員群眾的能力。佔領華爾街運動向全球蔓延的能力非常強，這反映資本主義的深層矛盾有全球的普遍性。但運動在社區內卻得不到多數人支持。有右派意見領袖戲言，如果說1比99，佔領運動的參與者，在社區內佔百分之一也不夠，他們得不到多數人的支持。

 

事實上，佔領運動的矛頭亦指得太廣，既攻擊金融業，又指向浪費性消費，連民眾在感恩節排隊買減價貨，也被視為跌進資本主義的陷阱。此外，他們又把矛頭指向伊拉克與阿富汗的戰爭，引起美國國內的民族主義者的不滿。

 

這些都是佔領運動缺乏統一領導的結果。一個運動既缺乏廣泛的群眾基礎，又四處挑釁不同的對手，在資源不足之下，還要搞長期佔領，焉能不以失敗告終。

(轉載自2012年3月30日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : 美國為何要鎮壓佔領華爾街運動

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39280.aspx

去年九月中開始的佔領華爾街運動，不經不覺已逾半年。這個一度為全世界傳媒廣泛報道，並引起全球不少地方響應的運動，似乎已走向尾聲，起碼大部分傳媒已沒有興趣報道。

 

在佔領運動半周年的當天，大約有二百名運動的中堅分子，又再重臨紐約祖科蒂公園，企圖象徵式地重佔這個運動的發源地。但旋即招徠警方的阻撓，有74名示威者因而被捕。

 

相比去年11月的警方清場行動，今次衝突的規模已小得多。原因是運動能喚起的民眾已大不如前。大部分人已知道建制對這個運動的取態是絕不容忍，而反對力量又暫時未成氣候。

 

美國政府雖然在全世界鼓吹人權，認為應讓人民有集會與表達意見的自由；但在自己的國家，卻視乎集會的性質、言論的內容與針對的對象，並非一視同仁。

 

香港其實也有一批年輕人，模仿佔領華爾街運動，在滙豐銀行總部地下搭營，又煮飯炒菜，又唱歌奏樂，但香港警方卻一直未有去清場。為何美國政府的容忍能力竟不及香港？香港社會的自由空間看來比美國還要大，美國已非香港的學習榜樣。

 

其實，美國的佔領華爾街運動的參與者，早已預期政府未必會容忍他們，所以在行動時盡量用非暴力手段，盡量不騷擾在佔領區附近生活的民眾，以免給警方口實。如果他們的抗議手法有幾分似香港的人民力量，相信美國警方早已出手。

 

由於美國警方一直都找不到藉口，最後唯有以維持廣場的清潔衛生的需要，進行全面清場。本來，搞清潔衛生，出動掃把、垃圾車、水與清潔劑已經夠；但美國警方卻出動防暴隊，以警棍與胡椒噴霧去驅趕手無寸鐵的集會群眾。

 

有大學的校警，對靜坐在校園內的學生，也出動胡椒噴霧；學生坐在地上動也沒有動過，警方卻噴完一轉又一轉。這樣的電視畫面，很多香港人都看得口定目呆。校園內也可以發生這樣的事，還有甚麼條件講學術自由？

 

美國政府對佔領華爾街運動這樣無法忍耐，是因為佔領運動所抗議的並非社會上的枝節小事，而是觸動了資本主義的根基——社會資源分配不公平，讓百分之一的人掌控了百分之九十九的人命運。資本主義就是透過法律，保障資本擁有者的分配權與管治權，再以金融系統主宰全球的經濟發展模式。美國是這種發展模式的得益者，當然不想這種模式受到挑戰。

 

華爾街是金融中心的中心，佔領華爾街這句口號具有深刻的顛覆性與傳播能力，足以動搖資本主義建制的根基。美國政府作為建制的既得利益者，當然要防止這類思潮蔓延。

(轉載自2012年3月29日am730C觀點)

 

  

 

 

C 觀點 : 梁振英當選對樓市的影響

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39256.aspx

梁振英在特首選舉中勝出後，很多記者都來問我，這會對樓市有甚麼影響。我的答案令他們有點失望，因為從他們的眼神與語氣中可以感覺得到，他們是期望我會給一個負面的答案。可能在他們的心目中，既然地產商這麼不喜歡梁振英，那梁振英當選後對樓市應該不利才是。但我的答案是梁振英當選可能會對地產商不利，而不是對樓市不利。

 

在昨天的文章中我已指出，梁當選後會收緊對一手樓銷售方式的規管，以及把土地資源優先撥去建公屋與居屋，而不是給地產商圖利。前者只會令地產商在賣樓時綁手綁腳，但消費者卻因而獲得更好的保障，一手市場只會比之前更健康。後者則會令地產商拿到土地資源的機會減少，新盤供應減少後，私人樓宇的價格將易升難跌。

 

有人擔心，梁振英除了增加公屋及居屋用地外，還會增加私屋用地，那就會對私人市場也有影響。但香港的可供發展的土地愈來愈少，填海要考慮對白海豚與寄居蟹的影響，開山又會破壞郊野公園，重建又要考慮保育問題，增加市區地積比率又怕造成屏風樓，擋住山脊線；如果優先發展資助性房屋，就只好削減私人市場的供應。

 

因此，未來香港的房屋供應雖然會增加，但增加的主要是公屋與居屋，而不是私屋。入住公屋與居屋皆需符合一定的資格，這批人本身就不是私人市場的潛在客戶，即使被大量吸納，也不致對私人市場有太大的影響。

 

我不相信梁振英會重推八萬五政策，因為歷史證明把樓價大幅壓下來對香港沒有好處。香港已有超過一半的家庭擁有自置物業，其餘的大部分住在政府的資助房屋裡，租住私人物業並想置業的家庭不足10%。沒有理由為了幫助這10%的家庭，而要把私人樓宇的價格整體都壓下來。這樣不但會傷及很多小業主，而且做起來難度極高；不如集中力量優先發展資助性房屋。政府需要解決的是住屋問題，而不是樓價問題，沒有必要非令大量小業主資產貶值不可，這只會令特首民望大失，梁振英應該不會這樣做。

 

再者，私人市場的價格，由眾多的市場參與者所決定，而不是由個別官員所決定。至於市場參與者會有甚麼行為？會作怎樣的選擇？則由他們的處境所決定。

 

根據最新的人口普查，香港的小業主有60%已供完樓，在經濟上他們大部分都有能力換樓──賣了原有單位就有首期，餘款可以分期供。這批小業主，現在很多還住在四五百呎的小單位裡，對居住環境不太滿意。他們已有物業，不可以申請資助性房屋，只可以靠私人市場去解決問題。因此，香港的私人樓宇市場，潛在著大量有效需求，足以令樓市興旺一段很長的時期。

(轉載自2012年3月28日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 梁振英將主攻房屋問題

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39229.aspx

香港的一些商界人物，對唐英年的支持，可謂始終不渝，並未讓人成功箍票。過去他們多躲在幕後，今次卻高調地走到台前，顯示他們已經明白，香港的遊戲規則會變，若果他們不組織起來，以一個獨立的政治力量去參與的話，他們將無從保護自己的利益。

 

香港的商界今次會這樣做，可能已意識到，梁振英上台後，會按中央的意思，着手處理香港的深層矛盾──大財團與小市民之間的矛盾，以及官民之間的日益對立。為了解決這些矛盾，商界的利益可能會被犧牲。

 

梁振英要解決這些矛盾，不能蜻蜓點水那樣，四處去着墨，而要抓住一個主要矛盾，然後集中力量打殲滅戰，把主要矛盾徹底解決；這樣，其他的枝節矛盾就會迎刃而解。

 

梁振英認定的主要矛盾，應該是地產商與市民的矛盾。這並非因為他是測量師，處理地產問題是他的強項，而是市民大都認為這是香港社會的問題所在，他別無選擇。

 

香港的反建制派，已成功令市民把社會矛盾聚焦在「地產霸權」上。梁振英知道已不可能要市民相信香港沒有地產霸權，那就只能正面去迎戰，削減香港地產商手上的權能。

 

對一手住宅物業銷售的規管，新政府將從嚴處理，出術的地產商會受到嚴處，我們做地產代理的，對此已有心理準備。

 

地產商如何賣樓，市民是可以接觸得到的。即使有些傳媒為了廣告收益不敢全程報道，市民也可看得到。而這裡的確存在着很多可以改善的地方，梁振英在這裡着墨，最容易看到成績。地產商可不要因為梁振英說願意請他們喝啤酒，就以為梁為了與商界修好，而放他們一馬。梁振英現在最需要的是爭取民心，而不是坐他們的順風飛機。

 

此外，在土地資源的分配上，新政府可能優先照顧市民住屋方面的需要，而不是地產商賺錢上的需要。新的土地供應，會先拿來建公屋與居屋，然後才照顧私人市場；但賣給地產商的價錢則不會平；林鄭月娥之前已說過，地產商若出不到政府心目中的價，政府寧願把土地用來建公屋與居屋。

 

香港的樓價貴是貴在地價，建築費並不貴。因此，政府建公屋、居屋，花費不會太多，只要願意拿出一些土地資源就是了。但這會影響政府的財政收入，這要看新政府怎樣去平衡了，以中央政府現時的做法，是任由地產商叫救命，也不放鬆對樓市的調控。梁振英緊跟中央的政策，看來亦會寧願犧牲庫房收入，也要優先處理市民的住屋問題。香港有大量財政盈餘，這些錢新政府花得起。

 

香港輿論要求政府有為，梁振英本身就是一個有為的人。他會打蛇隨棍上，乘機由政府包攬更多的住房供應，不再依賴私人市場。這樣，香港人就得像新加坡人那樣，把希望寄託在政府身上。

(轉載自2012年3月27日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : 梁振英當選之後

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39196.aspx

一如本欄所料，特首選舉由梁振英勝出。各公務員團體旋即發表聲明，會保持政治中立，並協助新特首做好香港的管治工作，繼續為市民服務。如此看來，即使有人對梁振英很不滿意，但梁振英成為下屆特首的事實，勢難逆轉。

 

梁振英今次只得票689張，六成支持度也不夠。但這是中央容許有兩個建制派代表參選的必然結果。這種情況下合理過其中一個獨取九成選票。香港社會存在着不同的政治力量，代表着不同的利益集團。將來有全民選舉時，選出的特首，可能也只有一半多一點的支持度。民主國家的情況大體如是。

 

有人擔心，梁振英當選後，不會如上兩任特首那樣有蜜月期。我覺得這是好事，這可逼新特首戰戰兢兢地上任，不敢怠慢人民的要求。沒有民望作依賴的特首，就只能靠實幹去扭轉民望不足的處境，對市民不一定是壞事。

 

香港的商界，是社會的既得利益者，他們的政治取態傾向保守，因為只要盡量不變，他們就可以繼續得益。他們支持唐英年，是因為他們知道唐英年不會大變，這是他們利益的最好保障。

 

梁振英為了不嚇怕商界，也只敢說穩中求變。但商界聞變則驚，覺得一變就會有風險。他們知道梁振英民望不足，為了爭取民望，勢必會打民意牌；很可能會削商界的利益，去討好市民。

 

回歸以來，中央為了在香港繼續推行資本主義制度，一直都盡量籠絡商界，保障他們的利益。然而，這種做法予人只顧商界不理普羅市民的感覺，甚至會以為中央與商界勾結。

 

回歸以來，中央與港人的關係，不但未有改善，反有惡化跡象。中央不想這樣下去，那就只能求變。但香港的商界卻不想變，那中央就只好寄望給想變的梁振英。中央的這種取態，在唐英年的民望每下愈況，回天乏術後就更加明顯，變成不二的選擇。

 

回歸以來，中央在經濟政策上不斷向香港傾斜，自由行、 CEPA 、放企業來港上市，讓香港成為人民幣離岸中心，在在都是向港人輸送利益；但港人好像一點也不領情。有人認為，這是因為這些利益大部分為商界取去，小市民分到的很少。所以有人想透過把利益重新分配去改善中央與港人的關係，並以此去爭取中央的信任。

 

商界意識到自己的利益可能被損害，才會組織起來，企圖與中央討價還價，亦是基於這個原因。看來，今後香港的商界不可以靠中央來照顧他們的利益。他們需有真正代表他們利益的政黨，並透過選舉遊戲，令自己的利益在政治上得到保障。我們可能會看到一個不一樣的自由黨。

(轉載自2012年3月26日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 商界跳上政治舞台

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39164.aspx

唐英年雖予人的印象不善辭令，但在今次特首選舉的答問大會上，他的議題卻最能挑起政治漩渦。相信每次他出席答問大會前，都有人為他作準備；所以他所說的並非他個人自己的意見，而是代表著商界某一個圈子的人的利益。

 

今次唐英年在商台續約與23條示威問題上，對梁振英反咬一口，看來亦是早有計劃的，而不是一時衝動的氣話。電視台有重播他說這段話的畫面，證明他是一面說一面看「貓紙」的。這些「貓紙」是誰為他準備的？究竟想向社會傳遞一些甚麼訊息？

 

香港的商界一向奉行「富不與官爭」的原則，在殖民地時代，他們緊靠港英政府，一回歸就轉向北京朝聖，盡量與北京站在同一條陣綫。所以，商界過去在很多問題上，立場都是與北京十分接近的，所以泛民一直稱自由黨為保皇黨。由此可見，唐英年對梁振英的攻擊，並不反映商界的一貫立場，而是反映商界的新近立場。此之所以，社會上才會有唐英年倒向泛民的說法。

 

唐英年背後的商界很多都是大地產商，照道理是不會倒向主張要打倒地產霸權的泛民的，兩者的利益立場與政治信念都相距很遠。因此，唐英年今次的舉止確令很多人感到驚訝。

 

這分明是一場戲，問題是這場戲究竟是唱給北京看的？還是唱給社會看的？

 

如果是唱給北京看的，那一定是商界感到自己的利益備受威脅，沒有得到好好的照顧，否則不會鋌而走險。近期，香港剛通過對最低工資的立法，又在進行反壟斷與規管一手樓銷售的立法，這些都是令商界感到利益受損的。他們擔心北京會為了民意，不再維護商界的利益，所以借可能會倒向泛民向北京施壓。如果真是這樣，香港商界的膽子可真不小。

 

香港商界這樣做的另一個可能性，是他們決心今後以一個獨立的形象跳上政治舞台。他們感到香港的民粹主義抬頭，社會上仇商仇富的意識強烈，北京已不可能不理民情地去維護商界的利益，他們必須有一個強大如美國共和黨一樣的政黨，去維護商界的利益。但要做到這樣，商界首先要洗底，要洗脫保皇黨的形象。

 

2017年可能會一人一票選特首，之後立法會也可能不設功能組別，商界應該意識到，香港的遊戲規則將會出現徹底性的改變，如果自己仍抱殘守缺的話，勢將被踢出歷史舞台。繼續做保皇黨，就可能連黨魁也沒法當選作立法會議員。那香港遲早民粹主義當道，商界一定沒有好日子過。

 

在這種形勢下，香港商界只好趁特首選舉，重新為自己定位，展示自己獨立的一面，希望在以後的選擇遊戲中，取得更好的成績。

(轉載自2012年3月23日am730C觀點)

 

 

 

 

 

C 觀點 : 特首選舉背後的角力

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39140.aspx

今次特首選舉，戰況比前激烈。有人認為這是中央未有及早作傾向性的表示的結果。亦有人認為，中央未有清楚表示，是因為派系之間有權力鬥爭；香港選情緊張，乃中央權力鬥爭的反映。

 

然而，有關中央權力鬥爭的消息，很多時只是捕風捉影式的猜想，並無真憑實據；而且消息混亂，前後不一致，很難盡信。這些消息一時指唐英年有太子黨支持(唐也是太子爺)，而梁振英則獲團派支持；但一時又指唐英年是江澤民欽點的，而梁振英則受習近平器重。然而，習近平本身就是江澤民隔代指定的接班人，不似會為了梁振英而改投團派。有報紙甚至引網上流傳的消息，說北京發生兵變，挺梁派已取得勝利。

 

我不相信北京有兵變，但相信唐英年確已失去勝出機會；唐英年在競選辯論上的表現，已令中央沒有人敢繼續挺唐；原先挺唐的商界，亦不得不轉投梁營。

 

中央過去的權力鬥爭，皆是以黨的利益作大前提下進行的。若果有一派為了內鬥而不顧黨的基本利益，只會成為對手攻擊的口實，難有勝出的機會。可惜唐英年今次在攻擊梁振英時，誤傷了中共的基本利益，犯了中共權力鬥爭的大忌。

 

不難想像，梁振英曾在行政會議內表達過對商台續牌的保守意見；以及在處理反23條的示威者時傾向使用更強硬的手段。這可不是梁振英個人的意見，而是中央的取態。唐英年作為建制派的一員，過去也是這樣取態。現在唐英年竟在這兩個問題上對梁展開攻擊，豈不是等同要與中共對著幹。這究竟是唐英年個人的一時衝動，還是代表他背後那一圈子的商人，也認同他的取捨？

 

商界似乎在今次選舉中站得比較前，一些有頭有面的商人都一早高調地為唐英年站台。原因是他們擔心梁上台後會推行對地產商不利的政策。梁振英比較聽黨的話，而現在黨內當權的，其實都傾向打壓地產商以紓民怨。香港的地產商眼見內地的同行都沒有好日子過，所以極需要在特區政府內有可靠的代理人為他們向中央爭取利益。這項工作梁振英與何俊仁都做不到，所以他們只能押注在唐英年身上。

 

但唐英年竟不知分寸，為了攻擊梁振英，不惜與泛民站在同一戰綫。這必然令背後支持他的商界也十分難為。最後可能要反戈一擊，以保自己的清白。

 

梁振英手上已有305張提名票，再加上民建聯和工聯會的120票，人大政協的35票，中企協會的13票，尚欠128票才過半數。在西瓜靠大邊的形勢下，梁振英在今次選舉中勝出的機會已比其他兩位候選人高。

(轉載自2012年3月22日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 內地樓價怎樣才合理？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39123.aspx

溫家寶總理最近多次表示，內地樓價還遠遠沒有回到合理價位，對房地產市場的調控不能放鬆，否則之前的努力就會白費。然而，怎樣的樓價才算合理呢？這個問題應由誰來作判斷？

 

不同的人對這個問題會有不同的判斷。未買樓的年輕人當然希望樓價愈低愈好；但買了樓的人可能會有相反的想法。作為國家總理，心目中的理想樓價水平。應是國人可以負擔得起，並且有利於經濟持續增長。

 

中國這麼大，人這麼多；不同的地方有不同的經濟發展，不同的人有不同的生活水平，因此，不同的城市會有不同的樓價；應怎樣決定哪些人可以住在哪個城市？買甚麼級數的住宅呢？

 

如果沒有戶口制度，人民可以自由遷徙的話，樓價的高低就會成為一種篩選機制，以決定誰可以住在上海，誰可以住在武漢，誰只能留在大寨。自由國家大體都這樣做，英美政府就不見要壓低倫敦與紐約的樓價，以讓原先住在那裏的人可以負擔得起；他們甚至不介意讓外國人「佔住」了他們最好的地區，而本地人反要搬去偏遠的市郊。

 

中國行社會主義制度，領袖要為人民謀幸福，有責任讓人民都買得起樓，以至國務院總理亦得為此費煞思量。可惜，用長官意志代替市場作篩選，效果不一定更好。

 

早前，曾有內地官員認為，樓價要跌至09年初的水平才合理。這豈不是要樓價下跌三至五成。如此大規模的資產蒸發，社會承擔得起嗎？人民可能要為此付出沉重代價。

 

在外國，樓價很多時只是人們入息中位數的3至5倍；香港與內地則在8至15倍之間。所以有人覺得香港與內地的樓價高得有點不合理。但這可能反映中國人對地產投資有較高的偏好。再者，外國的經濟增長已經放緩，而香港與內地增長得較快，樓價較高可能是投資前景較佳的反映。正如股市的P.E.有高有低一樣，不能說P.E.10倍的股價一定比P.E.20倍的股價更合理，還得看公司的發展前景。

 

內地有些官員認為，應把樓價的升幅控制到與經濟的升幅同步。但買樓的人通常是社會上做得比較好的那批人，他們的收入增長通常高過一般的經濟增長。因此，樓價增長得比經濟增長快並非不合理；硬要把樓價壓下來去益那批收入較高的人，反而更不合理。不先劫富，政府那有錢濟貧？收入少的人可能連政府補貼的福利房的機會也要失去。

 

由此可見，要官員去決定甚麼才算合理樓價本身就不可行。改革開放前，一切價格皆由政府控制，當時價格雖平，但物資缺乏，人民的生活更不好過。希望中國不要走回頭路。

(轉載自2012年3月21日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 宏觀調控勝微觀規管

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39097.aspx

在社會普遍不滿下，政府決心立法對一手住宅物業的銷售進行全面細緻的規管；從售樓書的說明，廣告的手法，示範單位的標準，售樓面積的計算，成交前的披露，每次發售的起碼數量，以至發售時的程序，都有具體的監管。但我擔心，道高一尺，魔高一丈，地產商遲早又會找到方法轉空子。

 

政客在倡議立法規管一手樓銷售時，常以金融市場的規管作例子，要求政府對地產市場的規管也要向金融市場睇齊。然而，學足金融市場的做法就會有成效嗎？答案看來是否定的。

 

以新股上市為例，要求披露的資料不可謂不詳盡，所以招股書印得比字典還要厚，而買股票的人絕大部分都沒有看過；得益的只是一批律師、會計師、銀行家等，為了符合愈來愈嚴謹的要求，非得增聘這類專業人士不可。此外，社會還得成立監管機構，以監管這批專業人士的工作，社會成本因而大大增加。

 

有些公司上市，不外集資三幾億元，但招股的費用已超過一億。這麼高的成本，羊毛出在羊身上，還不是申請股票的人有份付出的。所以監管愈細微，投資者的得益愈少。

 

監管嚴謹還會產生另一種後果，就是會為那批專業人士鍛鍊出一身翻牆武功，成為走法律漏洞的專家。金融市場早已成了騙子樂園，龐兹、馬多夫之類的人，不會因監管嚴密而不再出現。美國的監管可謂極之嚴密，但上當的人卻遍及全世界，從牛頭角順嫂到冰島漁夫，都買了迷你債券。可見議員倡議的金融市場監管方法，並非學習的好榜樣。此之所以，港英政府一直反對立法規管地產市場。

 

再者，嚴格規管並不能解決供應不足，樓價高企，市民生活無法改善的問題。地產商在奇貨可居的情況下，依然可以用絕對的優勢壓倒小買家。

 

香港的消費者不蠢，他們為甚麼為了買新樓，願意排隊等三五個鐘頭，等到三更半夜也要等？為甚麼看一看示範單位，也要先去銀行打五十萬元本票？為甚麼要買Ｃ座必須先買個Ａ座？為甚麼價錢都未知就願意「預留」？為甚麼明知「發水」都要買？原因只有一個──「唔買就冇」。

 

因此，可以預期，若是今後一手市場的供應仍是不足夠的話，一樣會有買家願意配合地產商去走法律罅，而不是告發地產商。

 

相反，若是政府真的肯增加土地供應，令地產商之間必須展開激烈的競爭，那地產商就一定不敢待慢買家。如果地產商之前開的盤貨尾未清，新落成的盤又陸續有來，他們不但不敢操弄買家，還會想出種種優惠去吸引買家。所以，與其花心思去制訂嚴謹的規管方法，不如締造一個宏觀的市場環境，令地產商非善待消費者不可。

(轉載自2012年3月20日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 規管一手樓 有政治考慮

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39073.aspx

《一手住宅物業銷售條例草案》將於本周三交立法會首讀，預期當可輕易通過；因為直到目前為止，立法會內並無強烈的反對意見，連一向維護商界利益的自由黨，今次也不敢明目張膽出來撐地產發展商。

 

這樣一致的情況在立法會非常少見，反映地產商過去在一手住宅物業的銷售手法上，確是犯了眾憎，以致民情洶湧，整個社會都覺得非全面加以監管不可。

 

有關地產商銷售手法不當的問題，多年來我一直有在本欄提醒地產商，告知他們這樣任意操弄消費者是不會為社會接受的，如不趕快自律，最終會被他律。而負責他律的立法會議員，為了順應民情，一定會從嚴不會從寬，屆時一定會更不好受。

 

現在，這一天終於到來了，地產商雖然四出活動，希望扭轉局面，可惜為時已晚。法例通過後，一手樓的銷售方式將被監管得十分細微，而且會動輒得咎，嚴重的還會犯上刑事責任。

 

今次立法會的涵蓋範圍非常廣泛，從售樓書的說明、廣告宣傳的手法、示範單位的標準、售樓面積的計算、銷售前的資料披露、每次發售的起碼數量，以至發售時的具體程序，都是細微的監管。地產商如果想出術，短期內應該不容易找到空間。

 

在港英時代，政府一直避免以這樣細微的立法去規管市場。原因是立法比較死板，要修訂程序繁複，如果環境轉變後，想改也不容易。再者，執行法例是有成本的，這些成本最終將轉嫁在市民身上。市民要付的整體代價只會比前更高。

 

特區政府的高官，大部分都是港英時代遺留下來的，他們的思路應該未有多大的改變，相信他們原先不傾向用立法的手段去解決問題的。今次立法從嚴，主要是出於政治考慮，甚至是受到北京的影響。

 

中大的社會調查顯示，香港社會有三大矛盾，其一是貧富懸殊的矛盾，其二是小市民與大財團的矛盾，其三是市民與政府管治的矛盾；而這些矛盾的聚焦點，正是反映在市民對「地產霸權」的不滿上。

 

在政客與傳媒的渲染下，市民很容易把問題簡單化。地產商那麼多錢，他們的錢一定是從平民身上剝削得來的；地產商能夠錙銖盡取，一定是受到政府的包庇。地產商能夠肆無忌憚地操控一手市場，就是一個最好的證明。

 

為了避免社會矛盾都演變成官民矛盾，政府必須洗脫與地產商勾結的罪名。最好的辦法就是在一手物業的銷售規管上立法從嚴。正巧北京亦把嚴控樓市作為紓緩社會矛盾的手段，特區政府自然有樣學樣，以便述職時好作交代。

(轉載自2012年3月19日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 免費報已難容新來者

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39026.aspx

昨文預期，傳統收費報的生態環境正在不斷惡化，加價不但改變不了環境上的大趨勢，甚至可能觸發讀者乘機改變忠誠已久的買報習慣，令生存空間更為狹窄。他們可能遲早加入免費報紙行列。

 

不過，現時才想加入免費報紙行列，已沒有am730創辦時那麼容易。當時，香港只有一份免費報──都市日報，他們只在地鐵站內才取得到，其他地方尚有很多未接觸過免費報的讀者，外國的經驗證明，一個城市可以有六七份免費報，在地鐵外派一樣可以生存。所以，我創辦am730的時候，心裡仍是覺得比較踏實的。

 

現時香港已有六份免費報紙──都市、頭條、am730、英文虎報、晴報、爽報，只有頭三份才有錢賺，其他的還在掙扎。新加入者已不可能找到處女地。

 

其他城市或許可以有六七份免費報，但他們的發行量一定沒有香港那麼多。現時頭條與爽報每日各發行90萬份，晴報50萬份，am730與都市各40萬份，虎報20萬份，合起來330萬份。連同100萬份收費報一起計，香港每日有430萬報紙，而香港的勞動人口才373萬，一人取一份也有多。

 

一份免費報，如果只求生存與有錢賺，根本不用一開始就發行太多。當年都市發行不足30萬份一天的時候，已可以有錢賺。只是出現頭條之後，免費報的生態環境才出現變化。

 

頭條財雄勢大，可以不計成本，食盡市場上所有的剩餘空間。他們訂新印刷機，只要有人願意索取，就盡量加印，至於能否收到廣告費，則留待將來有了讀者再去爭取。這樣做不但可以擴大自己的影響力，還可以提高新加入者的門檻。

 

到爽報也加入免費報行列時，為不輸蝕給頭條，一開始就在發行量上與頭條看齊，頭條印90萬，爽報也印90萬份。

 

這樣雖可以先聲奪人，卻一開始就得高成本運作。嚇到一些傳統收費報，不敢輕易再加入這個行業。

 

即使是發行量少一點的晴報，要生存也不容易。晴報現時每天發行50萬份，很明顯是要騎住都市與am730。但每日的廣告卻只有十餘頁，遠遠未足以抵消成本。

 

以每份成本1.5元計，發行50萬份要75萬。以每頁廣告2.5萬元計，10頁才25萬。即是說每日可能要損失50萬。一個月有20個發行日，一個月要蝕1,000萬，一年要蝕1.2億。這樣的燒錢速度，傳統的收費報很多都玩不起。

 

免費報紙要生存，起碼要一半內容配一半廣告，現在兩份新免費報都是廣告還比內容少。對讀者來說是好事，但長此下去就會難以生存。現時，他們要增加廣告量，可能還有空間，但將來要增加每頁廣告的收費，難度就會更高。因為這還得看競爭對手會否打減價戰。

 

由於新加入者──爽報與晴報，現時尚處於虧損狀態，其他想加入的傳統報，短期裡應不敢輕舉妄動。

(轉載自2012年3月16日am730C觀點)

 

 

 

 

 

C 觀點 : 傳統報紙為何久未加價？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-39006.aspx

香港的傳統報紙自2000年以來一直都未有加價，據說最近已有默契，打算在本月份齊齊加價一元，至每份七元。

 

香港雖未有競爭法，但行業性的價格協議已被社會視作不道德行為，傳媒對此批評甚烈。想不到作為傳媒的報業，在處理自己行業的訂價問題時，至今仍採取先有協議，才齊齊加價的方式。其身不正，又如何理直氣壯去批評電訊業、超市與油站等行業？

 

有報業的負責人解釋，說報業的環境特殊，如果不是齊齊加價，率先加價報紙的讀者就很容易會流失給未加價的報紙。所以，除非先有協議，否則沒有人敢率先行動。

 

這個說法根本不成立，因為所有行業都有同樣的同業競爭問題。如果報紙擔心率先加價會失客，難道其他行業就沒有這個風險？如果傳統報紙做出這樣的行為可以臉不紅，心不跳，還好像很有理由一樣，那豈不是行行都可以搞價格協議？這豈不是剝奪了消費者享受競爭帶來好處的機會？

 

其實，單從產品在質素上可造成的差異程度去看，報紙之間的差異一定大過不同牌子汽油的差異。

 

如果不同的超市用同一樣的價錢，賣同一牌子的商品也被報紙批評，那不同的報紙長期都賣同一個價錢豈不是更應受到批評？可是社會上敢於批評報紙的人甚少，因為他們手持的公器殺傷力非凡，人皆畏之。

 

傳統報紙的銷量差異很大，由每日發行幾十萬份到幾萬份都有。這其實已反映讀者對不同的報紙存在着強烈的偏好，銷量大的報紙沒有理由對自己產品的質素這麼缺乏信心。

 

現在他們有條件加價也不加價，寧願遵守價格協議，在某種程度上來說，會令辦得差的報紙劣勢更為明顯。因為在價格一樣的情況下，消費者就更傾向買辦得好的報紙。

 

不過，亦有行內人士告訴我，銷量多的報紙現時已沒有視銷量低的報紙為競爭對手。因為這些小報的讀者有限，即使把他們全部爭取過來，於大報的幫助也不大。

 

大報現時最感到威脅的是免費報紙，因為他們的讀者正不斷流失給免費報紙，而他們卻束手無策。

 

《蘋果日報》就是在這種環境下，才會出一份免費的「蘋果小報」，去搶仍在賺錢的《蘋果日報》的生意。這樣，起碼可以用《爽報》去兜住一些從《蘋果日報》流失的讀者。

 

以現時的競爭形勢來看，傳統報紙根本沒有條件加價，因為加價，即使加的比例很小，也會觸發讀者去重新檢討原有的買報紙習慣，可能有人會乘機給自己藉口放棄對「老伴」的忠誠。因此，加價絕對不是上策，因為加錯了是不能回頭的。忠誠破了一次，就會失去再守的價值。傳統報紙不如一次過減價六元，齊齊加入免費報紙的行業。我對此已作好心理準備。

(轉載自2012年3月15日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 樓市小陽春完了嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38986.aspx

近日樓市二手市場的交投有回落跡象，有評論認為小陽春已經完結，樓市又會進入寒冬，前景不容樂觀。我不認同這種看法。

 

其實，自去年歐債危機以來，已不斷有人認為：自2003年以來的樓市上升周期已經完結，樓價將拾級而下，跌幅可高達三至四成。而我則認為那只是上升中的一次調整，跌10%至15%就可以找到支持位。現實是股價因歐債危機一度跌了三成，但樓價卻跌不過10%已經反彈。

 

淡友認為這次反彈是季節性因素所造成，只是一個小陽春。但今次小陽春卻持續了個多月，比一般的兩三星期長得多。而且今次帶動樓市反彈的主要是中小型住宅，買的主要是用家，市底相當堅實，並非純靠炒家起哄。

 

上周十大屋苑的交投，雖見回落，但原因並非市場已缺乏買家，而是因為二手市場的小業主已紛紛反價，筍盤已所餘無幾。另一方面，在一手市場卻還有一些尚未加價的貨尾盤出售，買家於是轉投一手市場。

 

上星期大圍就有一個早已開始發售的樓盤，兩天裡就賣了二百多套，比平時每天只賣十套八套的速度賣快了很多。由此可見，市場的情緒依然十分高漲。

 

從圖表上看，現時樓價又再逼近97年的歷史高位，當會有一定的心理阻力；但這個阻力位應不難衝破，因為以當前的形勢，樓價真是易升難跌。

 

中國經濟依然增長不俗，7.5%的增長已高過全球大部分國家，香港當可分到一杯羹。再者西方各國還在大印炒票，人民對持有貨幣都不太放心，樓宇仍是最受歡迎的儲存財富工具。再者，銀行最近又熱衷於按揭生意，新的減息戰已經展開；有意置業的買家，會獲銀行的支持鼓勵。因此，即使有額外印花費措施的阻嚇，用家與長綫投資者應不會太受影響。

 

據最新公布的2011年人口普查資料，全港共有236.8萬個家庭，其中123.3萬個(即52%)已擁有自置家居。在這批已置居所的家庭中，有74.1萬(即60%)已供完樓，沒有欠債，有條件更換更好的居住環境。

 

至於那些尚要供樓的業主，統計顯示，他們每月供樓的中位數只是入息20%。由此可見，香港人供樓供得很辛苦的說法，只是一種錯覺，有以偏概全之嫌。

 

以國際水平而言，一個城市能有52%的家庭自置居所，其中60%已不用供樓，而要供樓的也只需動用入息的20%，狀況已算十分良好，該潛藏著極大的換置更佳居所的能力。

 

近年香港的土地供應偏低，每年只有一萬五千個左右的單位落成。單要來滿足那批已供完樓的業主換樓需要已不容易，遑論那些來自內地的投資者。因此，農曆年後的小陽春或會完結，但樓市上升的主趨勢應不會這麼快就乏力。

(轉載自2012年3月14日am730C觀點)