C 觀點 : 自願醫保 始易行難

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28222.aspx

昨文已指出：政府正在諮詢的新醫療保險計劃，起步不難，因為社會上本身已有人買了醫療保險，現在政府拿500億元出來為他們補貼保費，又為他們向承保機構集體談判，保障一定比以前更好，個人承擔的保費一定比以前更少；有著數的東西，香港人不會錯過。由於計劃是自願參加的，不認同的人應不會組織起來阻撓計劃的推行。因此，這個計劃將不會如以往的那樣胎死腹中。

 

政府在諮詢文件中所提供的標準醫保範例，收費的確很便宜。0至19歲，每月才收70至170元；20至39歲收130至200元；40至64歲收240至460元；65歲及以上收560至1250元。如果沒有政府的補貼，保險公司很難會肯承保。但政府並沒有告知市民，真正的保費應該是多少？政府的補貼比例是否以後也會保持？如果政府只是在開始的時候補貼多一些引市民參加計劃，但當中產都參加後，政府就逐步撤銷補貼，那中產以後就得自己背起這個包袱。

 

醫療保險其實與一般的保險很不一樣。一般的意外保險，其社會功能是大家一起出點錢去幫助出了意外的人；大家之所以肯出錢，是因為意外發生之前，大家並不知道意外會否發生在自己身上。但人會知道自己的健康情況，大體上知道自己對醫療服務的需求有多大。自以為身體健康的人，見自己多年也不看一次醫生，未必肯參與保險計劃。因為，即使可享30%的無索償折扣，自己付出的70%保費，亦沒有機會用在自己身上，只會用作協助他人。自私的本性令年輕力壯的人不願意參加保險計劃。結果，參加這個保險計劃的人，可能都是患病的高危者；大家參與的目的都在有得索償。在索償的人多，白付保費的人少的情況下，這個計劃怎可以長期維持下去？

 

一般保險公司提供的醫療計劃，愈年輕的時候參加，保費愈平；老了、病了才來投保，保險公司可以不接受。這樣，保險公司才可以利用你年輕時交的保費，為你老病時提供醫療服務。但政府新提出的計劃，老了也可以參加，只是所付的保費較高吧了，而且設有上限，最多加3倍。在暫不參加沒有太嚴重後果的情況下，年輕人可能不會主動參加。

 

此外，新計劃又容許已有病的人投保；他們只需先交一年保費，第二年就可發還該年25%的醫療費，第三年的發還比例增至50%，3年之後就可以獲100%償付。我相信，保險公司是不會輕易接受這樣的條款的，政府一定有補貼給保險公司。保險公司一定會要求，可按具體的損失，調整政府需負責的額外保費，令整個計劃的成本變得很昂貴。

 

這項新計劃是否成功，不能光看開始時是否有人參加，關鍵是計劃實施後，政府能不能控制成本。如果政府需作的補貼愈來愈多，成本比全力提供單一的公共醫療還要大，那納稅人的負擔只會比今天更吃重。

(轉載自2010年10月29日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 新醫保計劃 將不難起步

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28202.aspx

香港人口老化。原因有兩個：一是出生率低，二是人的壽命不斷延長；以致老人佔總人口的比重愈來愈高，而有生產力去供養老人的年輕人則愈來愈少。從這個角度來看，少生孩子雖可減輕這一代的負擔，卻增加了下一代的負擔。

 

老人的壽命長了，對醫療服務的需求必然同步增加。此之所以，香港公共醫療開支的增長，雖然遠比人口增長快，但市民感受到的服務改善卻並不明顯；原因是來自老人方面的需求增加得更快。

 

政府眼見現時的制度很快會不勝負荷，曾嘗試引入強制性由個人承擔供款的醫療保險計劃，但受到社會的強烈抗拒。政府在吸取教訓後，把目標降低，不求一次過解決所有問題，亦不要求全民參加，先搞自願性的醫療保險計劃，而且撥出500億元公帑來補貼這項計劃，令吸引力大增。

 

我認識有些人，本已移民外國，但仍持香港身份證，聽到這個計劃後，亦打聽是否可以參加。可見這500億元的確有吸引力。

 

香港現時的公共醫療服務雖謂是服務全民的，但社會上總有一部分能力比較好的人，會嫌輪候時間長，寧願選用私家醫生與私家醫院的服務。這批人中，除了小部分是財力足夠的富豪外，其餘大部分亦要靠醫療保險計劃。現在眼見政府既有500億元作補貼，又肯替他們出頭作集體談判，向保險公司爭取更佳條款，當然樂於加入。所以，今次政府推出的自願醫療計劃，不愁沒有參加者。

 

此外，還有一部分人，雖然有一定的經濟能力，自己本來負擔得起保險，但見公共醫療接近免費，棄之可惜，既然自己有份交稅，為何不好意思用，於是與基層一起去逼。我相信政府肯大手筆撥出500億元的原因，就是要把這批人也引出來，參加新計劃。這樣，使用公共醫療服務的人就可以減少，基層有機會得到更好的服務，而政府亦無需不斷增加這方面的開支。

 

政府的長遠計劃，是將醫療服務分割成三個板塊：公營醫院主要服務基層；自願性但有政府補貼的保險計劃則用來照顧中產；至於富豪就貴客自理了。這套構思能否成功，還要視乎政府能否克服保險計劃通常都會出現的成本日增，但作為起步，應不會遇到太大的阻力。

 

計劃是自願的，不認同的人大可以不參加，公營醫院仍可提供安全網。但有點能力的人，都希望有私家醫院的更貼身服務。如果由政府安排的保險計劃，保費比自己原來的便宜，覆蓋的服務比自己原來的多，又容許攜舊轉新，那又何樂而不為？

 

香港有不少機構，都有為中高層員工買醫療保險，這批人大部分應會轉去政府的新醫保計劃。因為，公司提供的保險，一離職就失效，而政府的醫保卻是跟個人的。所以，即使要自己貼一些錢，也有人願意。我估計，將來機構招聘員工的時候，都把會補貼多少醫療保費，作為招聘的主要條件，令中產參加醫保成為一種常態。

(轉載自2010年10月28日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 香港樓價還能升多少

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28186.aspx

樓價上升令關心樓市的人多了。由於我從事地產代理行業已三十多年，所以常被人問：香港的樓價還能升多少？人們希望我的答案可協助他們作出恰當的市場決定。

 

人們愈是想這樣做，我愈感到有壓力。因為，若是我的答案出錯的話，足以令人損失慘重。屆時，原本以為幫人，反而變了害人。

 

如果純從主觀意願出發，我希望香港的樓價不要再升了；升下去必會影響社會民生，對大多數人都沒有好處。然而，若要我根據客觀形勢的觀察去作結論的話，我又不得不指出，今次樓市的上升浪會比過往的任何一次都強烈，升幅可能超出大部分人的想像。

 

可以推動香港樓價上升的因素很多，我這裡只談兩個較為宏觀的，會起主導作用的因素。一個是源自中國的經濟增長能力，另一個源自美國的貨幣危機。

 

改革開放後的中國經濟起飛，無論是升幅還是其升勢的持續性，都令西方的學者感到吃驚。原因是這次中國所處的，並非一般性經濟循環周期，而是處於一個特大周期。一般的周期為時十五年左右，但這類特大周期為時可以超過一百年。

 

中國自鴉片戰爭後，國勢開始轉弱，從全球生產力最強的國家，逐步淪落成東亞病夫。改革開放後，中國經濟又再恢復動力，已高速上升了三十年；如果沒有重大的外來干預，憑中國內在動力，有機會再衝兩個三十年，重新成為世界的一級強國。香港如果能夠恰當地定位，當可受惠於中國經濟的特大周期。

 

過去香港的地產上升浪，皆是一浪高過一浪，每次新的浪頂都高過上一個浪頂一倍以上。73年恒指千七點時，豪宅才500元一呎；到81年另一個浪頂時，太古城也賣過千元一呎；至97年，太古城也可以賣8,000元一呎。這麼大的升幅，在樓價剛開始上升時，根本沒有人會想像得到。此之所以，當我說，今次的上升浪頂，中原城市指數有機會超過二百點時，一般人一樣很難想像。其實，相對歷史上的上升浪，我的估計已相對保守。連同中國經濟處於一個mega trend一併考慮。真正的浪頂可能遠不只這個水平，問題只在甚麼時候出現吧了。

 

香港的樓市，除了受中國因素影響外，還受美元危機所影響。美國人欠下數以萬億計的外債，看來全沒有打算還的跡象；唯一的出路是靠貶值賴債。那要貶多少才還得起呢？貶一半可能還不夠，起碼要貶三分之二，才可以還得輕鬆一點。港元與美元掛勾，港元若跟着貶三分之二，那樓價就得升兩倍。因此，單是美元貶值因素，已足以令未來樓價升個不停。

 

當然，以上只是一種可能性，是在一定的前提下推論出來的。如果前提錯了，結論也會跟著錯。再者，世事每天都在變，新的因素亦有機會變成主導因素，投資者必須不斷重新作評估。

(轉載自2010年10月27日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : 樓市升勢會自行加強

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28163.aspx

一般消費性商品，價格上升會導致買得起的消費者減少，而需求減又會反過來遏抑價格；因此，升勢會被自行抑遏。但這套理論不適用於樓宇市場，而且效果剛剛相反。樓市的升勢一旦形成，它就會不斷自我肯定，自行增強，一發不可收拾，直到資金耗盡為止。

 

樓宇是投資性商品，它不會一次過被用掉。它的價格可以一邊用一邊升，亦可以未用就已跌去一大截。因此，購買者著緊的不單是現時的價格，而是未來的價格。當價格上升的時候，投資者不但不會被阻嚇，而且還會被吸引。這種現象可以在居屋的需求上得到充分反映。

 

理論上，居屋是設計給用家的，但一樣沒法排除用家也有投資考慮。所以，每當樓價下跌時，居屋也會乏人問津。房協與房委會都曾經試過因樓價下跌，而不得不把夾屋與居屋賣給不符合申請資格的普通人。相反，每當樓價上升時，符合申請資格的人都會空群而出，一邊叫買不起，一邊又搶著要買。可見買居屋也是一種投資行為。

 

在私人住宅市場，投資特色就更為明顯。近日樓價又升個不停，但有意入市的人卻不斷增加。一些很久沒有聯絡的朋友，最近頻頻來電問我，是否還值得入市追價。有個經濟收入不太穩定的朋友，我勸他先把自己的樓供完再算。但後來我發覺他仍是受不住賺快錢的引誘，沒接受我的建議，又去買多了一間。由此可見，樓價上升，不但不會增加人們的風險意識，還可以令人對風險感到麻木。造成這種現象的原因，是樓價上升會增加不早作決定的機會成本──猶疑一下可能需要付出更高代價。在這種情況下，不需立即用樓的人，也會提前購買；譬如買定一間樓給兒子將來結婚。於是，未來的需求也會前被透支，令需求變得集中，樓價的升勢因而得到加強。

 

樓價上升，令已經入市的人，因為有錢賺，而對自己之前的決定更加肯定。如果他們手上還有餘資，就會輕易作出應該加碼的決定。相反，已經賣了樓的人就會因價格繼續上升而後悔。如果他們手上還有樓，就會惜售，甚至下決心不賣；令市場上的賣盤，買少見少。

 

這種情況，會令換樓的人擔心賣出後買不回，於是採取先搵樓後放樓的策略。結果，市場上碰口碰面是想搵樓的人，卻沒有人肯先賣出自己原有的單位。於是，樓價的升勢就更為激烈。

 

讀者可能會問，這麼多人買樓，錢從何來？其實買樓從來都不靠剛賺回來的錢，而是靠積累下來的錢。世上積累下來的錢一定多過剛賺回來的錢。有積累資金的人的取態，對市場最有主導能力。金融海嘯後，令不少人減少在金融市場的投資，增持現金。現在現金也受貶值威脅，他們又改持實物。資金於是又流入房地產市場。這股趨勢已經形成，要等到錢都變了樓才會回頭。市場正走向瘋狂，投資者宜自行評估風險。

(轉載自2010年10月26日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 利民置業有別替民置業

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28141.aspx

我一向認為：政府只有責任協助市民解決住屋問題，而沒責任協助市民解決投資問題。即是說，如果有市民連租住一個私人市場的小單位也有困難，就應該容許他們申請入住政府提供的廉租公屋。但如果市民有能力租樓，只是未有能力買樓，那就不算是民生問題，買樓涉及投資成分，政府最好不要參與。樓價會升會跌，助人買樓，可以累人傾家蕩產，最好讓投資者自力及自主去做。

 

在現在的公屋政策下，香港應基本上沒有住屋問題。理論上，任何符合申請公屋的人，輪候一段時間後(約需三年)，已可入住公屋。有經濟困難的，連租金也可以減免。如果有人依然有住屋困難，那社會就應該重新檢討入住公屋的申請資格，以惠及這類也有需要的人，而不是要政府動用公帑去替這類人去擁有自己的物業。不然，政府豈不是對某些人只肯助他們租樓，對另一些人卻會助他們買樓；而且是收入高的人反比收入低的人所獲的資助更多(有錢買間大一點居屋的人，得益會多過只夠錢買間細居屋的人)；這怎算公平？

 

有些很想有機會再買居屋的人，對我的意見當然很反感，但這種反感只是從自己的利益出發，而沒有考慮到資助置業計劃在全社會推行的可能性。其實，我只是反對政府資助市民置業，但我並不反對政府制定政策，以締造一個有利於市民置業的環境。這些政策必須是一視同仁，而不是只惠及少數抽籤勝出的幸運兒。

 

我之前倡議的，專為香港本地人而設的批地方案，就屬於利民置業的方案。這個方案毋須政府動用公帑去資助市民買樓。政府只需劃撥一部分土地，指定在這些土地上興建出來的樓宇，其銷售對象只能是香港人。這樣，就可以有針對性地限制外來資金的炒賣，令這類樓宇的價格只能反映本地人的購買力。這類香港樓就不愁都被外來人買去。當這類土地愈批愈多時，這類樓宇的價格自然會往下調整，讓更多的香港人可逐步買到樓，不至於置業無望。

 

這個方案只需政府在批地時，設下專售予香港人的條款，毋須政府自行興建，可節省很多行政費用。由於供應只會逐步增加，樓價也只能逐步向下調整，社會比較容易適應，又由於調整不是一步到位，因此也不會有幸運兒，誰工作勤奮，又肯努力儲蓄，誰就可以先買，以及買好一些的單位。這種分配方法，符合市場原則，毋須政府搞幸運大抽獎。

 

政府是高地價環境下的得益者，因此有責任為飽受高地價之苦的香港人締造一個段有利的置業條件，專為本地人置業而撥地，並不等同排斥外來投資，很多自由國家一樣有類似限制，以前香港的居屋也一樣限制外地人買，我所建議的，只是一種沒有折扣的另類居屋吧了。今次施政報告，雖亦有增加土地，但沒有限制外來資金進入住屋市場，我擔心未置業的香港人，今後一樣置業困難。

(轉載自2010年10月25日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : 年供兩萬個住宅夠嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28113.aspx

特首在施政報告時說，打算每年為私人住宅市場提供可興建兩萬個單位的土地。有人問我，這夠嗎？

 

簡單地從數字上去看，這應該差不多了。因為，香港現時住屋的總存量已略多過家庭數字的總量。即是說，每個家庭理論上都可以有一間屋住。可是，現在有人有不只一間屋，有人卻只能租住板間房；原因不在於房屋供應不足，而在於財富分配不平均。這個問題成因複雜，不可能透過增加一點房屋供應就可以解決。

 

再者，香港現時的問題，不在於是否每個家庭有樓住，而在於有龐大的換樓需要。過去，香港興建的大部分都是細單位，人們希望可以盡快有機會去換一些中大型的單位。如果政府可以把供應量增多一點的話，換樓的速度就可以快一點，民間的怨氣就會少一點。

 

香港現時已有一半業主已供完樓，沒有再欠銀行房貸。他們本來處於甚有利的換樓條件，只要賣了原有的單位，再加一點錢，就可以買多幾百呎樓面，入住一個近千呎的單位，生活可以舒適很多。但是，由於新樓供應不足，新樓的價格與舊樓的價格之間的差距被拉得很闊，以致想換樓的人，即使有賣舊樓得來的錢作基礎，亦沒法令他們有條件去換大單位。

 

這批想換樓的人，本來前幾年還覺得自己是有條件換樓的，尚未行動是因為希望等到更好的入市機會吧了。但金融海嘯後，各國都採用量化寬鬆政策，樓價不跌反升，令他們有點措手不及。現在，樓價依然升過不停，他們的換樓希望變得愈加渺茫。

 

因此，政府在考慮每年該有多少房屋供應的時候，不應只看是否人人已有樓住，而是要知道有樓住的人一樣會有換樓的需求。政府在考慮新供應的同時，亦必須照顧這方面的需求。把私人住宅供應量增加至兩萬個，應遠遠不能滿足換樓的需要。

 

由於現時香港人口增長放緩，換樓需求已大過新生家庭的「上車」需求，政府實在沒有必要順從某些偏見，撥地時規定要建細單位，香港已建了太多的細單位，增建這類單位，不但會造成浪費，而且會令想換樓的人，在賣出原有單位的時候，遇到新建細單位的競爭，增加他們換樓的困難，要上車的人，大可以考慮買換樓人士急於出售的細單位。

 

在樓價飆升的時候，市民期望政府增加房屋供應量，著眼點其實並非單是夠不夠的問題，而是希望可以藉著新增的供應量去遏抑樓價。從這個角度來看，每年二萬個私人住宅的供應量，是遠遠不夠起阻嚇作用的。不過，現時私人投資市場的資金非常龐大，無論怎樣增加供應，也填不飽這方面的需求。政府可能覺得自己已無能為力，所以聊備一格，隨便增加一些，有個交代算了。

(轉載自2010年10月22日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 買樓不能只看室內面積

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28094.aspx

由於近年地產商賣樓時發水的程度愈來愈嚴重，以至消費者愈加把注意力放在實用面積上，連特首在施政報告時，也得把它放入議題，承諾會規管地產商，須以實用面積作為公布呎價的唯一標準。有些更激進的意見，甚至認為實用面積，應以室內可鋪地氈的呎數為準。我擔心這種意見會發展得愈來愈偏頗，以至令消費者在買樓時，失去全面兼顧的能力；並可能令地產商在興建樓宇時，刻意把一些原來可以放在公用地方的設施也放進室內，以增大實用面積。這種發展，並不一定對消費者有利。

 

很多消費者都不知道，原來我們買樓時，所買得的並非單一的個別單位。我們所買到的業權其實包括三大部分：(一)單位所佔地權的比例。屋契上通常都不會說單位的面積，只會說單位佔整個地產項目的地權多少equal and undivided shares(相等但不可分割的股份。)這樣，樓宇將來需要重建時，單位的業主就可以循這個比例去分享自己在土地上的權益。由於這些股份是不可分割的，單位業主不能單獨拆卸重建，單位與單位之間的利益是相互融合的。(二)某個單位的單獨使用權，不容他人干擾。(三)整個項目的公共地方的共同使用權及管理權。有關的權益與責任會寫在大廈公契中，內容包括管理費如何分攤，維修如何決定，以及業主立案法團如何組織等。

 

由此可見，買樓實是一種非常複雜的決定，不宜把注意力只集中在某個單位的室內。如果不是住獨立屋，我們每天出門，都要坐電梯，經走廊，我們可以不為公用地方而付出代價嗎？因此，地產商在賣樓時要我們一併購買整個大廈的建築面積不是全無道理的。問題是建築面積該如何計法，該有清晰的定義，不容地產商胡亂作大。

 

我擔心，如果消費者都只著眼單位的室內，地產商亦會減少公共地方的資源投放，公用面積會愈加縮窄，公共設施會愈來愈少。地產商可能會為每戶都設一垃圾處理房(以方便環保分類為名，爭取不用計入地積比率)，並以分體式冷氣代替窗口機，在露台附近安裝主機散熱。這樣，計算單位自身的面積時一定會多些。不排除發展商會設想出更極端的增大室內面積的設計。這種發展都不一定對消費者有利。

 

因此，我認為政府不應只規管實用面積的定義，更應該為市民已經習慣使用的建築面積下定義。定法可以很簡單，就是以單位自身的實用面積，除以所有單位的總實用面積；得出的比例就可以拿來分攤整個項目的建築面積。在計算整個項目的建築面積時，凡獲政府寬免的面積(即不用計入地積比率的面積)，地產商亦應寬免消費者。既然政府可以不計地產商地價，地產商亦應該不計消費者樓價。這樣，整個項目的建築面積一點不難計，以地皮面積乘地積比率即可得。這個定義非常簡單，地產商一定難以作弊。

(轉載自2010年10月21日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 實用面積計價不易推行

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28074.aspx

世上有一些事情，行外人看來很容易，但是由於看不通癥結所在，往往屢試皆爽，仍只曉得「死人尋舊路」。政府在統一賣樓面積的努力上，就是一路總結不出經驗教訓。

 

在施政報告上，特首又重提要加強一手樓的銷售監管，當中包括以實用面積作為公布呎價唯一標準，防止誤導買家。這種思路很簡單，道理易明，卻依然未搞清楚以前為甚麼會失敗，那就很難保證今次會成功。

 

其實，七十年代末，消費者委員會已聯同測量師公會與律師公會制定過一套實用面積的準則，而且規定地產商在賣一手樓時，必須在價錢單上註明單位的實用面積。但三十多年來，市場依然沿用建築面積計價，不肯採用理應對消費者有利的實用面積。

 

當年，我已提醒消費者委員會，與其統一實用面積的計算方式，不如統一建築面積的定義。因為，建築面積才是市場的通用尺。市民已習慣了以建築面積計價，改用實用面積之後，他們就沒法把新的價錢與他們腦海中的舊記憶作比較，因為他們腦裡面儲存的數據都是以建築面積計價的。情況就一如我們去外地旅遊，在購物的時候如果不先把以外幣的標價化作港元計算，我們就很難知道商品是平是貴。十進制未在街市通行亦是這個原因。

 

因此，即使政府要地產商提供實用面積的呎數，消費者仍會問：「這即是建築面積幾多呎？」當他知道樓宇的建築面積之後，他就會忘計樓宇的實用面積，永不再用。

 

其實，現時買賣二手樓宇，地產代理都得從差餉物業估價署查得樓宇的實用面積，白紙黑字告訴消費者。此例已推行了多年，但消費者都棄而不用。

 

近年政府又再推動以實用面積計樓價，去年已與地產建設商會制定過新的計算方法。我當時已表示仍會難以實施，但很多人都不相信。有傳媒朋友還指控我是為了地產代理的利益才阻撓實用面積的推行。我沒有與他爭論，我只是建議他，在他自己報紙的地產版，以後改用實用面積報價。結果他試行了不到一個星期，就「助紂為虐」，改用建築面積了。因為讀者根本看不懂他們的報紙在說甚麼。

 

今次特首的施政報告，看來已對問題略為明白，所以說要以實用面積作為公布呎價的「唯一」標準。不知道是否等同要求地產商在實用面積之外，不准再提供建築面積。然而，政府或許可以立例規定地產商怎樣做，但沒法限制一般市民如何討價還價。香港始終是自由社會，總不能一聽到有人講建築面積，就要拉要鎖。

 

最後的結果可能是：地產商的價錢單上只有政府規定的實用面積；但每次開盤時，總有人把它化算成建築面積，而消費者則選用這個非官方的建築面積。要把新盤的單位化成建築面積容易，要把人們腦海中的舊記錄都化成實用面積極之困難。在今後的一段相當長時間裡，建築面積仍會在香港流行。

(轉載自2010年10月20日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 地產股價未反映發水限制

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28057.aspx

昨文已指出：政府的限制發水措施，對消費者未必有利。因為，措施一旦實施，以後興建出來的樓宇，露台會細小一些，走廊會狹窄一些，大堂會局促一些，消費者未必喜歡。

 

其實，政府大可以讓地產商繼續額外興建多一些設施，只要在賣樓時，不准地產商把政府沒有計地價的寬免面積，也算進賣樓面積就是了。這樣，政府就不用在打擊地產商發水的同時，誤傷消費者了。

 

不過，作為抑市措施，這項政策仍是相當有作用的。一塊地值多少錢，視乎土地之上能建多大面積的樓宇。過去，地產商在興建樓宇時，可發水成半至三成。現在政府設上限，發水最多一成。那將來地產商能夠興建的面積就會少5%至20%；地產商賣樓時的收益，亦會同步收縮；令他們將來一定不願用之前同樣的高價去投地。

 

我相信，若果政府把在施政報告前出售的那塊義德道的土地，壓後一段時間才拍賣的話，賣地成績一定會明顯回落，可能連一萬七千元一呎樓面地價也達不到，比上一幅拍賣的義德道地皮的成交價還要低。

 

政府這次在地產商投得土地後，第二天就宣布要限制發水，等同削減他們在出價時以為可以興建的面積，對地產商並不公平。其實，政府大可以用將有重大政策改變為理由，把拍賣日期壓後。這樣不但對地產商較為公平，還可以借拍賣時地價回落，去證明政府的遏市措施已有成效。

 

有些激進團體，批評政府容許新措施延至明年四月一日才落實，以致在這個日子之前成功入則的土地，仍可以一如既往地發水。這些組織覺得，政府這樣做是刻意放生地產商，向地產商輸送利益。

 

我覺得這種批評太過苛刻。我們不應該因為不喜歡地產商就對他們不公平。從法律的精神來說，凡推行新例，理應事先公布，不應該把新例強加於過去的不知情者的身上。一個文明政府，不應像皇帝一樣，自己心血來潮就下聖旨，一公布就推行，還要追溯到不知情者。因此，我覺得政府今次提供寬限期的做法是恰當的；這樣社會才可以對新例更容易適應。

 

其實，由現在到明年四月一日不外五個半月，能趕及在這段期間入則的土地多極有限；相對地產商手上的土地儲備；真是蚊髀與牛髀。地產商的土地儲備；很多都是農地；入則前，還得申請改用途、補地價；一定趕不及入則。

 

我相信，香港地產商的資產值，受限制發水措施影響，將大幅被蒸發，損失數以百億計。然而，在施政報告後，香港地產股的股價，只作過相對溫和的調整。看來一般投資者對這項措施的殺傷力，仍未有足夠的認識，以致地產股的股價還未有把這項因素充分反映出來。

(轉載自2010年10月19日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 限制「發水」沒對症下藥

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28030.aspx

特首在施政報告中表示：政府將收緊政策，限制地產商建發水樓，設立10%為「發水面積」的上限。有朋友問我，這是否等如以後買樓有九成實用？我這位朋友學貫中西，但依然對「發水」性質全無認識，相信普通市民對此都可能有所誤會。我有需要在本欄解釋一下。

 

其實，過去政府一直只規管地產商如何起樓，卻不規管地產商如何賣樓。地產商如果起大了面積，一定會被政府追究，可能連入伙紙也拿不到；但至於地產商在賣樓時說每個單位有多大，政府就不予理會。即使是今次，政府限制的，亦是地產商在建屋面積上可獲的寬免尺度，而不是針對賣樓面積上的發水。

 

政府批地，通常都有地積比例的限制。所謂地積比率，是指土地上可建的樓宇面積與土地本身的面積的比率。譬如，有一塊一萬呎的土地，如果地積比率是八的話，即是說土地上最多可以建八萬呎樓。有些必要的公共設施，如電梯房、火牛房、泵房、以至車房等，一直可以獲得寬免，不用計在地積比率上；但露台、電梯大堂、樓梯，以及走廊則需要計算在地積比率。九十年代末，政府為鼓勵地產商建露台，及擴闊走廊與電梯大堂，增加了這方面的寬免。

 

這項政策，對消費者不無好處。當露台需要計在地積比率時，地產商起樓都沒有露台，因為露台賣不起價。但現在起露台不用計地積比率，即是每個單位的面積不用減少，還可以加建露台一起賣，地產商當然樂於為所有的單位都設露台。結果，近年所有新建的住宅樓宇，都有露台。這種設計甚獲消費者歡迎。

 

現時，政府所謂的限制發水，就是減少這種寬免。其結果將會是，以後起出來的樓，露台面積會減少，地下大堂會顯得局促。我很懷疑，這種限制是否真正對消費者有利。

 

消費者其實不反對有露台及寬敞的地下大堂，他們反對的是，地產商在賣樓時把政府的寬免也用來賺錢。消費者覺得，既然政府不計地積比率，等如地產商不用付額外的地價，那地產商就不應在賣樓時要消費者再付錢。最好是繼續讓地產商建大露台以及地下大堂，但賣樓時就送給消費者。大陸的地產商就是凡不用計入容積率(即香港的地積比率)的，都當贈送面積。結果，大陸的地產商都鬥誰的贈送面積多，消費者成了得益者。

 

現時，政府雖打算限制地產商在地積比率上的寬免，但仍有10%的「發水」上限。這些不許地積比率興建出來的面積，部分依然可以用來賣給消費者，如露台就是。但為甚麼政府不計地產商錢，卻容許地產商計消費者錢呢？不解決這個問題，怎算對症下藥？

(轉載自2010年10月18日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 買樓能純為住嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28001.aspx

在一個研討會上，與一批「八十後」談起房屋問題，發覺他們對樓價高企怨氣很大。他們普遍有一個想法，就是樓應該是用來住的，而不是用來炒的。如果大家都不炒，樓價只反映建築成本與發展商的合理利潤，那他們就可以更容易置業了。

 

我老實不客氣地告訴他們：現實世界遠比他們想像中複雜；以他們的那套理想，如果套用到現實世界，一定會碰到頭崩額裂。房地產在本質上就存在著可供投資的因素，這是不能抽離的。他們自己可以有不贊成投機房地產的想法，但阻止不了其他人有這種想法。除非我們採用專制的手段；限制人們的市場行為；否則，樓價便無可避免會反映它的投資價值，甚至會反映人們投機起來的瘋狂性。

 

土地稀有(地球只有這麼大)，而且不會毀滅。這兩項基本性質，令房地產比其他商品更適宜用作儲存財富。黃金雖也有這兩項特性，但儲存黃金沒有收益，還要付倉租與保險費，而持有房地產則既可以自住又可以出租。此外，黃金有機會被人偷走，而房地產則因為有不動性，只要在政府部門登記好後，就不愁被人偷走。此之所以，當人們有所積累之後，總會把財富以房地產的方式儲存。「八十後」想把房地產純作居住用途，很難在現實世界辦得到。

 

再者，每個房地產單位都有它在位置上的獨特性，世上沒有兩個單位是完全一樣的。人們無可避免對位置會有不同的偏好。因此市中心的樓與偏遠地區的樓，不可能都賣同一樣的價錢。在這種情況下，「八十後」要樓價只反映建築成本，只會是一句空話。多人喜歡的位置，會賣得更高的價錢，是市場競爭的必然結果。

 

由於有價格上的差異，資金在流入房地產市場時必然會有所選擇。結果是有些單位升得多，有些單位升得少。在這種情況下，只要買賣得宜，就有機會賺取差價。所以房地產常會吸引聰明錢前來投機。

 

再者，經濟發展難免有周期性。經濟好的時候，流入房地產的資金會增加；經濟差的時候，資金亦會從房地產市場流走。因此，房地產市場的價格起伏很大，能把握好機會，就可以賺大錢。在自由市場的機制下，很難禁止資金到房地產市場來投機。

 

香港一向奉行市場經濟，容許資金自由流通，容許個人在自由市場上追求個人利益的最大化。香港人已習慣了這套遊戲規則，絕非一朝一夕就可以改變的。因此，我們在思考房地產問題時，不能簡單地把投資因素與投機因素所能造成的影響抽走，而單獨去考慮純粹居住上的需要。現時很多急於想置業的人，其實都是被樓價上升所驅使的。

 

可惜，我們社會中有些人，就是不肯承認這個事實。他們不但拒絕去認識房地產市場的特性，還要主觀地把自己的一套強加在市場上。如果真的按他們的理想去規範市場，只會把市場僵化，很難再把社會的積極性調動起來，人們想改善自己的居住環境，將更加沒有保障。

(轉載自2010年10月15日am730C觀點)

 

 

 

 

 

C 觀點 : 量化寬鬆未見實效

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-27986.aspx

西方國家近日紛紛採取量化寬鬆政策，猛印鈔票以刺激經濟。然而，這些措施除了令到股價與商品價格大升外，卻無法令實體經濟出現真正的起色。失業率依然高企，消費依然不足，產能過剩的問題揮之不去，人們對前途無法燃起希望。

 

另一方面，同樣的量化寬鬆措施，在中國卻成效顯著。其根本原因是西方之前虛耗過度，早把未來的繁榮透支了。中國政府把增發的鈔票，主要用來築橋起路，開發資源，扶助農村，人民的生活因而得到實質的改善。但西方增發的鈔票，大部分用來還債，而餘下來的也沒法流入實體經濟，只能掀起炒風。

 

出現這種情況的原因，是過去的一段時間裡，西方無論是民間還是政府，都流行舉債度日。政府為了討好選民，不斷以赤字預算去增加褔利，派免費午餐。而民間則喜歡少做功夫，多歎世界，只好先使未來錢。金融海嘯後，西方不但沒有自我檢討，還埋怨中國借錢給他們，出口貨價又訂得太低，害他們泥足深陷。但現實是借不借、買不買，都是他們自己作主的，怎可以吃了、玩了，還說別人累他，連債也不想還！

 

金融海嘯後，西方民間已察覺自己欠債難還，故紛紛降低消費水平，除了生活必需品外，甚麼都不願意多買，令產品滯銷，生意難做。在這種情況下，政府增發的鈔票，只能挽救金融機構不致倒閉，卻無法引導資金去開拓新的生意，因為社會早已產能過剩，根本沒有增加生產的空間。

 

在這種情況下，資金在實體經濟裡很難有新出路，只能拿來收購現有的生意。我們在股市上見到很多大型的收購合併活動，卻不見企業去擴充自己的生意。實體經濟只會在有人做新生意及擴充生意中獲益，單是股權的轉讓，不會令公司增聘人手，增租辦公室，增添生產設備，增加經濟活力，對社會沒有真正的好處。

 

本來，西方也有不少基建設施其實也已日久老化，需要重建更新，只要政府肯早日拍板，亦可以為資金提供出路。但很多可以起動的項目，都被議會卡住。人們為了究竟應由中央出錢、地方出錢，還是用者自付已爭論不休，加上發展與保育不易平衡，反對黨又橫加阻撓，令基建項目遲遲未能上馬。

 

在這種情況下，量化寬鬆製造出來的資金都不容易找到出路，於是只好回流金融市場，炒股、炒商品、炒衍生工具。全球掀起另一場更大的資產泡沫。人們意識到末日將近，於是以百倍的瘋狂投入炒賣活動。還未入市的資金，遲早會按捺不住，一起狂炒。或許，西方的債務國正需要一場末日的瘋狂，以方便他們推牌從頭再來過。然而，這樣一場貨幣戰爭，又將會令多少百姓遭殃？真是「天地不仁，以萬物為芻狗」！

(轉載自2010年10月14日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 指責人民幣偏低沒道理

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-27960.aspx

西方國家紛紛指責人民幣匯率偏低，害到他們貿易赤字，人民失業，非要中國把人民幣大幅升值不可。我覺得這種指責，既不符合邏輯，亦不符合西方鼓吹的自由市場理念。

 

首先，一個國家能否大量出口，與該國的幣值並無必然的關係。否則，想增加出口豈不是很簡單，只要不斷降低本國的貨幣匯率就成了。我剛從巴爾幹半島旅遊回來，那裡國家的貨幣曾一度跌到一錢不值，卻不見他們的出口因而大幅增長。

 

一個國家之所以能夠有大量出口，關鍵是要有足夠的生產能力。如果他生產出來的產品，自己也不夠用，哪有條件把產品賣去遙遠的外國。此外，想出口的國家，其產品必須達到一定的質素，外國才願意入口。如果出口的產品效能差、易壞、有毒、易生意外，外國的消費者一定不肯一買再買，出口國的匯率降得更低也沒有用。

 

最令人不解的是，買東西的人只會嫌貴，哪會嫌平？西方要人民幣升值，並非想以後買貴一點的中國產品，而是之前欠中國的債實在太多了(二萬億美元)，他們沒法還，唯有設法賴債。方法是逼人民幣升值，變相令自己的貨幣貶值，那還起上來就容易得多了。再者，中國經濟經過這樣沉重的打擊，以後就無法轉型，只好繼續靠廉價勞動力出口給西方國家了。

 

西方最擔心的，是中國拿這二萬億美元的外匯，買了高科技設備，學會了現代化的生產模式，變成了西方一樣的發達國家，那就不會再有廉價產品出口給西方國家了。

 

中國不願意讓人民幣升值，原因是中國的出口多是以美元定價的；如果是以人民幣定價，人民幣升值就等同中國的出口可以換取更多外匯，中國怎會不贊成？但現在人民幣升值後，中國廠家收回來的外匯貨款，就無法支持以人民幣計算的工資與租金，勢必難再經營下去。美國就是借美元作為國際貨幣的地位，強中國所難，以藉此保持自己的一哥地位。

 

西方一向鼓吹自由市場，鼓吹全球化。自由市場的基本準則，是自由定價，自由交易，相信你情我願的交易該是對雙方都有利的。中國並沒有用武力逼西方與中國交易，中國願意廉價出售中國的產品是中國的權利。產品是中國製造的，中國就對產品有定價權。這是西方鼓吹的私有產權的基本原則。

 

西方手上有錢，當然有權決定是否買中國貨。他們的國會可以決議禁止中國貨入口，這個他們的人民未必會肯，於是他們就決議要中國按他們的標準改匯價。這分明是侵犯中國的主權，程度比侵佔釣魚台更嚴重。可惜，這個世界仍由西方所主導。中國只能遵循「鬥而不破」的原則，連抗議也不敢叫得太大聲。

(轉載自2010年10月13日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 手持現金 惶恐難安

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-27942.aspx

年初，當人們還在談論各國政府會在甚麼時候退市的時候，我在本欄已經指出，退市的條件還未成熟，利率將長期處於極低水平，持現金不如持實物資產。果然，美日等國又開展第二輪的量化寬鬆政策。

 

不難察覺，世上的負債國，尤其是美國，其實都無意還債。因為，還債別無他法，惟節衣縮食努力工作是也，但美國卻是愈借愈多，國債已從年初的十一萬億美元水平，升至靠近十四萬億美元。如果，你知道欠你錢的人還在四出向其他人借錢，你應意識到欠你的錢有得還的機會已十分渺茫。

 

在這種情況下，肯借錢給美國的人理應減少，中國已不肯繼續增持美債。理論上，當債券乏人問津時，唯有增加孳息率去吸引投資者，這將導致利率上升。但美國的利率卻不升反跌，原因是美國聯儲局親自出馬，買入乏人認購的債券，令美國的債券起碼有聯儲局捧場。美國就是用這個方法去維持低息。

 

這種做法，等同猛印銀紙向社會派發。伯南克上任前曾說過，必要時會駕直升機四處撒銀紙，現在真的兌現了。可惜，社會上的錢雖然多了，但社會上的財富卻沒有增加得那麼快。結果必然是同一筆錢可以買到的資產會相對減少。即是說，錢會愈來愈不值錢。

 

香港人對此應深有體會，年初可以買十兩金的，現在只能買八兩；年初還買得起樓的，現在已買不起了。這種形勢，會逼使手上還有現金的人，趁錢還可以買到資產的時候，盡快買入可以保存的實物資產。此之所以，今年以來，黃金與物業總是升個不停。

 

手上持現金，尚未購入資產的人，眼見那些購入資產的人，無端端發了達，而自己的財富卻相對減少，心裡當然有所不甘。但現時入市去追，已風險大增。前金融管理局總裁任志剛就此公開警告：現時全球金融市場一片混亂，勸市民不要入市炒賣。

 

現時的環境是不炒財富就不斷蒸發，輸硬；參與炒賣卻不是一定賺硬，弄得不好，可能輸凸。那只能怪自己平時不關心國際形勢，不學點經濟理論，現在面對殺戮戰場，連逃也不知道往哪裡逃了。

 

勸人不要炒賣，這當然是最安全的說法，但分明與現時的形勢不符合。各國都狂印鈔票，鈔票勢必貶值，那我們還要現金幹甚麼？我認為，有現金的人遲早會忍不住出來投資，令資產價格不斷被搶高，逼使餘下來的，尚未投資的人也得早作決定。這種趨勢一旦形成，就誰也改變不了，非如鐘擺一樣，不擺到極端，不會回頭。

 

因此，我不會提議別人在現時這樣環境下仍繼續持有現金，這樣只會延遲他們入市的時間，對他們更為不利。我只會提議他們不要借錢去投資，投資的時候，最好買一些自己有用，而且容易套現的東西。我擔心，美金遲早會變《金圓券》。

(轉載自2010年10月12日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 禁投資移民能遏抑樓價嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-27913.aspx

由於近年本港樓價的升幅遠比一般人的收入增長更快，被奪去置業資格的市民當然非常不滿。有人把樓價飆升歸咎投資移民政策，認為是多了內地來的投資移民客，才導致樓價被搶高，奪去了香港人的置業機會。因此，他們要求政府撤銷投資移民計劃，起碼亦得把650萬元的投資門檻提高。

 

然而，若果查看一下統計數字的話，不難發現投資移民的影響，遠不如人們想像中那麼大。自2003年10月這項計劃實施以來，至今年6月，合共只有7,467宗申請獲批，而且大部分不是買樓投資，而是買金融產品的。真正在這七年裡買樓的，只有1,912宗，平均每年只有273宗。相對香港物業市場上每年約十萬宗的交易，真是漣漪也不容易看得到。因此，即使全面撤銷投資移民，也難對樓市有多大的冷卻作用。

 

現時市場上所說的內地客，其實並非都是投資移民的申請者，其中更多的是純粹的投資者，他們最關注的是樓宇的升值機會，而不是想移民香港。由於不斷有資金流入，而流入的速度又遠遠快過樓宇的建設速度，以至樓價很快就被搶高。於是，投資者的目標—升值，很容易就被後隨者的行為完成。在這種情況下，投資就成為了一種可以不斷自我完成、自我肯定的行為。資金流向的趨勢一旦形成，就會如鐘擺一樣，非去到一個極端，都不會回頭了。

 

因此，在現階段，一般慣常的遏抑樓市措施，都不容易起作用了，特區政府若是還希望讓一般的香港人有機會在香港買樓的話，必須在批出土地時，特設一些專門用來照顧本地人置業需要的土地，規定土地上興建出來的樓宇，只能由香港人持有。這樣，這類樓宇的價格就只能反映香港人的購買力，而不至被外來的投資行為所扭曲。

 

有人擔心，這樣做好像在限制投資，會破壞香港作為金融中心的地位，但我這個建議實際的限制範圍有限，以前的居屋也有同樣的限制，我只是不設折扣優惠吧了。可視作為一種以供應量去調節價格的另類居屋。所以，我的建議並非在於限制外來投資，而在於保障香港人有機會置業。這種安排應該比撤銷投資移民更為有效。

 

香港本來就是一個移民城市，沒有大量新移民的湧入，就沒有今天的香港。我們不應上了車，就設法限制新來者上車。其實，香港曾有一段時間執行抵壘政策—凡成功進入市區的非法移民就不用遞解出境。那個時代的香港，社會動力就比今天還要大。所以，我一直對限制外來移民的政策非常抗拒。

 

投資650萬元的門檻，相比其他發達地區的移民要求，其實已不算低。能帶650萬元來港的人，不但能拉高香港的人均資產值，還可以帶旺香港的本地需要，替本地人帶來工作機會。一般而言，能積累起650萬元資產的人，他們的競爭能力不會太差，能有新力軍加入，對已出現人口老化的香港，應利多於弊。

(轉載自2010年10月11日am730C觀點)