2011年10月31日星期一

C 觀點 : 歐盟最終想甩掉希臘

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36562.aspx

歐盟峰會終於就歐債危機取得協議,內容主要有三點:(i)以槓桿化的方式,把歐盟金融穩定基金由4,400億歐元增大至10,000億歐元;(ii)歐洲銀行自願將持有的希臘國債撇賬50%(iii)向歐洲銀行注資1,000億歐元。市場對這些措施反應正面,認為歐債危機應可暫獲紓緩,全球股市與商品價格都出現大幅回升。然而,歐債問題真是找到了解決的方法嗎?情況似乎不容這麼樂觀。

 

歐洲銀行自願將持有的希臘國債撇賬50%,無疑減輕了希臘的負擔,而技術上希臘亦不算違約,因為是歐洲銀行自願不收,非希臘到期不還。不過,這只是令希臘以後要還的責任減少,卻沒法令希臘的還款能力增加。以希臘現有的生產力與花錢的速度,依然難以解決入不敷支的問題。

 

希臘現在處於的情況實在兩難。要減低財政赤字,必須削減政府的開支;不削,債權國就不肯再借。但當此經濟不景,失業嚴重的環境,政府若削減公務員工資與社會福利,無可避免會引起社會廣泛的不滿。政府若不順從民意,可能連繼續執政的機會也會失去。再者,當經濟疲弱的時候,私人市場投資意欲不足,政府理應扮演更多的角色,去帶動經濟才是。現在希臘被迫反其道而行,那經濟復甦就更加遙遙無期。沒有經濟增長,政府又如何去增加自己的稅收。

 

因此,希臘的問題根本無得救,除非歐盟願意一世都照顧這個窮兄弟。但如果其他國家真的心甘情願,開會就不會開這麼久才有結論了。希臘之所以會出問題,就是因為其他國家不願按原來的條件繼續借錢給他吧了。

 

我認為:歐盟最終目的是要甩掉這個窮兄弟。大家的宗教信仰、文化習俗不一樣,很難期望這個窮兄弟的經濟發展水平可以很快就追趕上來。以後希臘對歐盟只會是負累,難會有貢獻。歐盟想把希臘甩掉是理性的選擇。然而,歐盟要甩掉希臘不可以一步到位。歐洲銀行手持這麼多的希臘國債,一下子全部撇賬,會引起連鎖反應。為了不讓雷曼事件重演,歐洲得先讓銀行增資作準備。

 

此之所以,今次的救市措施的其中一項是向歐洲銀行注資1,000億歐元。歐洲銀行是獲得注資的承諾後,才肯自願將持有的希臘國債撇賬50%。沒有這筆注資,歐洲很多銀行根本沒法承受把希臘國債撇賬50%的衝擊,其中一些自己也可能因資產不足而沒法繼續營運。當歐盟籌集到足夠的資金去應付希臘全面違約時,就不會再救希臘,任由希臘破產算了。這是希臘人不肯節衣縮食努力去還債的必然結果。因此我不贊成中國繼續去買希臘的國債。

 

歐洲國家其實不難籌到足夠的資金去應付希臘的債務危機,他們要商討這麼長的時間,是因為要商討承擔與援助的比例。大家都想出少一點錢,並爭取自己國家的銀行可獲多一點的注資。所以在討價還價時都堅持到最後一刻才肯讓步。現在總算有個協議,希臘問題應有一段時間不用再擺上桌面。全球的投資氣氛應可好轉。

(轉載自20111031am730C觀點)

 

 

 

2011年10月28日星期五

C 觀點 : 居屋與購買力掛勾可行嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36530.aspx

施政報告宣布復建居屋,但新居屋的售價將不再與私人市場掛勾,而是與市民的購買力掛勾。這個說法聽來很漂亮,但實際上卻是一個思慮不周的理念,會衍生出很多別的問題。

 

如果居屋的訂價可以遷就市民的購買力的話,那只有資格租公屋的人就會要求政府把價錢訂低至符合他們的購買力,讓他們也有機會成為業主。大家都是市民,為甚麼收入低的家庭就沒有這個權利?即使拿最低工資的人也會說,只要政府把居屋的價錢再訂低一點,他也可以買得起。可見這套理念是沒法向收入低的人伸延的。

 

政府可能會說,政府的這項政策是專為符合申請居屋資格的人而設的,不符合資格的人不適用。但這也會被人批評為厚此薄彼,歧視收入低的人。理論上,收入愈低的人應該獲得政府的資助愈多,為何政府反其道而行之?

 

再者,即使對符合申請居屋的人,政府也沒法實行這套理念,每個申請居屋的家庭,都有不同的收入,政府不可能按每一個買家的收入來訂價。政府的所謂「按市民的購買力來訂價」,應是指按符合申請居屋的那批人,整體而言的購買力來訂價,而不是按個別買家的購買力。

 

但甚麼人是這批人的「整體而言」購買力呢?申請居屋的入息上限是三萬,但低至萬六也可以,兩者相差近倍。如果政府照月入三萬的來訂價,低收入的會買不起;但如果照低收入的來訂價,高收入的人就得益過多。

 

此外,單位的質素亦會因座向與景觀而有差異,政府在訂價時不可能只考慮買家的購買力。因此,我估計將來新居屋的訂價一樣有平有貴,而不理會個別買家的實際購買力。結果變成錢多的人買大單位、靚單位,錢少的人買細單位、差單位。政府的資助變成益有錢人多過益錢較少的人。

 

還有一點是市民至今仍未弄清楚的,就是政府所謂按購買力定價,究竟是訂哪個價?是計政府提供貸款後要買家自己承擔的那個價,還是計政府未提供貸款前的那個價?按現時政府的說法,似乎是指前者的機會多些。

 

然而,這又會涉及貸款前的原價該怎麼訂的問題。最有可能,政府仍會把這個價錢與私人市場掛勾。如果真是這樣,這與舊時的居屋其實沒有多大的分別,因為舊時居屋亦會按買家的購買力去決定折扣的多少,新居屋只不過以貸款代替折扣吧了。

 

不過,政府至今仍未透露,將來政府的貸款會佔樓價多少成。私人市場樓價上升的時候,政府可能要增加貸款的比例,令購買居屋的人從一開始就背起很大的包袱,將來一樣不易還,令新居屋一樣不容易流通。

 

有人說,這個問題不難解決,只要政府把樓價訂平一些就可以了。但如果樓價真的可以任由政府主觀地去訂,即政府又何必多此一舉去搞貸款,政府只要把樓價訂低一點,買家不是連貸款也不用貸了。由此可見,所謂按市民的購買力來訂價,根本不容易落實。

(轉載自20111028am730C觀點)

 

 

 

 

2011年10月27日星期四

C 觀點 : 如何增加公屋的流轉

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36509.aspx

支持復建居屋的人常說,居屋有助公屋的流轉。公屋住戶買了居屋後,就可以把他們原有的公屋單位供予其他有需要的人。因此,應讓公屋住戶有購買居屋的優先權。

 

在這種意見的主導下,過去居屋在出售時,不但為公屋住戶留有較多的配額,而且還免除公屋住戶的入息審查。結果,住在劏房裏的人買到居屋的機會反比公屋富戶還要少。這怎符合社會公義?此外,這種促進公屋流轉的方法,代價實在太大了。它是需要房委會用一間面積更大、質素更高的居屋去換回來的。房委會有土地的話,為甚麼不拿來多建兩間公屋,而要去建供人投資的居屋?

 

嚴格一點來說,當公屋居屋經濟好轉到可以買居屋的時候,他們應該已有能力租住私人市場的房屋,而不用再佔住公屋的單位了。只是房委會現時對公屋富戶的政策非常寬鬆;入住十年後,才需作入息審查,超標者亦不過交市值租金吧了。房委會大可以要求這類富戶先遷出公屋,才有資格申請買居屋。這樣,申請買居屋就不用分白表與綠表了。

 

公屋富戶一定不願意這樣做;他們會擔心,若然申請居屋沒中籤,那豈不是連公屋的戶籍也失去了。但他們也應該想一想,尚有十五萬人在輪候公屋,他們既然已交得出市值租金,為甚麼不去私人市場租樓,硬要佔住公屋的單位不放。房委會應該不管公屋的富戶是否有意買居屋,也要富戶交出佔住的單位。公屋福利只應該提供給沒有能力租私樓的人;不應通過一次審查後,就可以一世享用。可惜,我們的政府怕麻煩,連推行理所當然的政策也畏首畏尾。

 

現實是在世界上任何一個地方,要收回既得利益者的利益都是不容易的。要收回公屋富戶的單位,不但已成富戶者會反對,未成富戶的住戶也會擔心將來會同一命運,所以會一起反對這類政策。

 

再者,社會輿論總傾向把矛頭指向政府,而非民間。結果,政府在收緊公屋富戶政策上的努力,常被輿論指控為想推卸建新公屋的責任。

 

其實,最好的公屋流轉方法,並非用行政手段把富戶趕出去,而是讓他們自動搬出去。關鍵是不要把公屋建得太好。如果公屋的質素改善得比私人的屋苑還要好,誰會願意搬走?

 

我並非心黑,要公屋住戶沒有好日子過,我認為好日子都是要自己爭取得來的,指望政府照顧,是沒法脫離社會底部的。讓公屋居民對自己的處境不滿,反可促使他們努力去改變自己的命運。現時不斷有政客承諾會更好地照顧他們,反會令他們因循怠惰,放棄憑自己的努力去追求更美好的生活,而只能把希望寄託在政客身上。

 

以香港這樣一個高度發展的城市,政府應有條件為市民打造一個可以人盡其才的平台,這樣,社會上大部分人都可以憑自己努力去創造自己的明天,不用愈來愈依賴社會的照顧。我們應推動政府朝這個方向努力。

(轉載自20111027am730C觀點)

 

 

 

2011年10月26日星期三

C 觀點 : 不按市價 難供選擇

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36488.aspx

公屋的申請者埋怨輪候時間過長;房委會則推說是他們太挑剔。房委會認為,如果他們能在首次獲揀樓機會時即作出選擇,那就不用3年已可上樓。

 

公屋申請者進一步指,房委會刻意在首次揀樓時提供一些質素差的單位供他們選擇,好讓他們不容易揀中合適單位,只好重新輪候;這樣,申請者就得自負輪候超過3年的責任。

 

這種互相埋怨的情況,並沒有在居屋揀樓時出現,原因是居屋是按市價訂價的,質素好的單位價錢高一些,質素差的單位價錢低一些;這樣,買家就會自行各適其適;負擔能力差的居屋買家會主動揀一些質素較差的單位,以換取價錢較低的好處。因此,居屋甚少有單位長期賣不出。

 

但公屋的情況則不一樣,在同一個屋邨,房委會只會訂每呎租金多少錢,而不會因高低層、座向、景觀等因素的分別為個別單位訂價。因此,唯一影響不同單位租金的是面積。但單位的大小卻不是申請者可以隨便揀的,因為這又受制於申請者的家庭人數,以至申請者只有揀與不揀的選擇。當房委會提供的單位質素太不如理想的時候,申請者就只好選擇重新輪候,也不揀自己不喜歡的單位。對申請者來說,揀一個質素差的單位,等同自己每月得到的資助比別人少,他們不願意吃這種虧的。

 

申請者的這種取態,令公屋資源的使用效率受損;房委會曾試圖引入價格機制去加以改善。房委會的設想是:在訂定公屋的租金時,按照公屋所在的位置、樓層、間格、座向、景觀、通風等因素作一併考慮,為每個單位訂出不一樣的租金,那些不易租得出的單位,租金會訂得平一些;希望這樣可以減少某些公屋長期空置的情況。不過,這個建議遭到維護基層權益的民間組織強烈反對。他們認為公屋是政府提供給基層的住屋福利,不應引入市場機制,以免令公屋居民分化。否則,住在租金低的單位的住客,可能會遭人歧視。

 

現實是在私人市場上,一樣會有人住好一些的單位,有人住差一些的單位,間中難免有些沒教養的人會狗眼看人低。但相對社會資源能得到有效運用的好處,這小小的瑕疵,社會應可以接受。

 

相對私人市場而言,公屋其實更需要注重資源運用的效率,以令基層的需要可以及早得到照顧。維護基層權益的組織,以擔心分化為名,去反對房委會引入價格機制,最終可能損害了基層的根本利益。

 

對某些經濟能力差一些的公屋居民來說,他們可能並不介意住一些低層景觀差的單位,最緊要是租金可以交少一些。這樣,他們就可以省下一些錢,去做他們更想做的事;譬如讓子女接受更好的教育之類。

 

現實是只能靠引入價格機制,公屋居民才能有較多的選擇。若以某些主觀的理念去阻滯市場機制的運作,最終只會演變成按理念作配給,人們連選擇的自由也沒有。

(轉載自20111026am730C觀點)

 

 

 

2011年10月25日星期二

C 觀點 : 增建公屋非唯一途徑

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36470.aspx

申請公屋的人數突破15萬大關,比去年增加了兩成,以房委會每年新建1.5萬個單位計,可能會有人要輪候10年才有機會入住公屋。因此,兩位特首候選人最近都表示應大幅增建公屋,以縮短申請者的輪候時間。

 

他們提出的指標是每年建3.5萬個新公屋單位,比現時的興建速度快1.3倍,與董建華的年代差不多,對公屋輪候者來說,這無疑是一個大喜訊。但增建公屋是解決香港住屋問題的最佳途徑嗎?這個問題值得商討。

 

二次大戰後,大量難民湧港。他們兩手空空身無一物,只能在山邊建木屋,政府非想辦法把他們安置不可。然而,香港已發展成一個高增值的專業服務中心,如果香港人都能跟著香港一起轉型的話,理應有愈來愈多的人可以憑自己的力量解決住屋問題才是,但現在卻出現輪候公屋的人愈來愈多的情況,究竟問題出在哪裏?

 

一個可能性是:香港雖成功轉型,但並非所有的香港人都能成功轉型;社會上有一部分人追不上主流的步伐,於是只好靠社會照顧。

 

面對這種情況,政治領袖的首要任務,應是協助他們追趕上來,起碼要設法令他們的子女可以追趕上來,以便逐步融入主流社會。否則,他們一旦養成了依賴的習慣,就只能長期停留在社會的底部,無法憑自己的努力去追求更美好的生活。

 

野生動物被人飼養久了,就會失去覓食能力。環境學者會千方百計訓練牠們重新過野外生活。政府在照顧有需要人士的眼前困難的同時,亦應設法讓他們重回「野外」生活。

 

卡爾.波普認為:政府的責任是減輕人民的痛苦,而不是替人民謀幸福。因此,公屋只應用來提供最基本的居住要求,把公屋的居住環境改善得太好,只會把大學生也吸引過來申請,令更多的人都成為社會的依賴者。

 

因此,公屋的輪候冊有多長,除了看政府每年有多少個新單位供應外,還得看公屋的質素有多好,以及申請公屋的限制有多寬鬆。只要房委會把申請者的入息上限計高一點,把公屋的位置選近市區一點,以及把單位的面積造大一點,輪候冊上的人數必會大增;反之,輪候冊上的名單亦會跟著縮短。

 

此外,輪候冊的長短亦與私人市場的環境有密切的關係。如果私人市場的出租單位供應充足,租金就會往下調,令公屋的吸引力相對減少。屆時,人們就不一定肯輪候太長的時間去入住公屋了。

 

因此,增建公屋並非縮短輪候冊的唯一途徑,特首候選人應跳出舊有的思想框架,用不同的途徑去解決香港的居住問題。香港的人均生產總值已名列世界前茅,沒有理由不可以利用市場機制去解決香港的居住問題。把住屋福利化,只會令接受資助者自我感覺不良好,以後都得靠政客為他們爭取更有利的政策,而沒法靠自己的努力去掌握自己的命運。這絕對不是香港人的理想生活。

(轉載自20111025am730C觀點)

 

 

 

 

 

2011年10月24日星期一

C 觀點 : 公屋輪候時間之謎

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36443.aspx

施政報告預期,未來五年共有七萬五千個公屋單位落成,平均每年一萬五千個。加上每年收回的單位,當可維持「一般申請者」輪候時間不超過三年的承諾。但很多維護基層權益的團體都說,平均每年供應一萬五千個單位是不夠的,因為房委會早已無法維持輪候時間不超過三年的承諾。據他們的實際接觸,申請者由開始輪候到真正入住公屋所需的時間,很多都超過三年。

 

其實,這兩種說法都沒有錯。政府說的「一般申請者」,並不包括單身人士,他們每年所獲的配額比較少,但單身人士申請的人數卻有增加的趨勢。如果要讓單身人士的輪候時間也不超過三年的話,那每年一萬五千個供應肯定不夠。

 

不過,房委會認為,在土地供應有限的情況下,房委會只能優先照顧正常的家庭。至於單身人士,房委會已有機制先照顧長者;其他單身人士,只能排另一條隊,輪候時間亦會較長。

 

此外,政府與民間組織所說的輪候時間,大家都有不同的定義,所以一個說輪候不超過三年,一個說很多都超過三年。

 

政府所說的輪候時間,是指申請者被核實資格開始輪候直至首次獲配揀樓機會的這段時間。而民間組織則泛指申請者遞交申請表到揀中合適單位的這段時間。

 

現實是,如果申請者不是太挑剔的話,不難在首次得到揀樓機會的時候就揀到樓,那他們的輪候時間就不會超過三年。但現時公屋的申請者,都十分了解自己的權利,知道政府不能隨便剝奪他們住公屋的資格,所以會堅持要揀到「合心水」的單位才肯搬進去。

 

房委會現時的做法是:每戶申請者會獲得三次揀樓的機會,如果三次都揀不到,就得重新排隊輪候。要排第二次隊的人,就可能要輪候三年以上才有機會入住公屋了。房委會覺得,要揀多少次才揀中單位,是房委會控制不了的事情,因此若要計算輪候時間,只能計到首次獲得揀樓的時間,而不是計到實際入住公屋的時間。

 

民間組織則懷疑房委會,刻意把一些劣質單位拿來作首三次揀樓用;這樣,申請者就只好排第二次隊,輪候超過三年也不可責怪房委會。他們指控房委會,用這種安排來掩蓋公屋供應不足的真相。

 

不難明白,房委會作為業主,有需要把一些難租得出的單位優先推介,否則公共資源就會被浪費。但這種安排的確會加快輪候者獲首次揀樓的機會,因為排前面的人寧願重新排隊也不揀樓,變成房委會在任何時間都有一些稍遜的單位供人作首次挑選。當然這並不能理解成公屋的供應已經足夠。

 

其實條數不難計,每年供應一萬五千個,三年亦不過四萬五千個。那即使申請者一點也不挑剔,分配給他們甚麼就要甚麼,也只能解決四萬五千個輪候者的住屋問題。只要輪候者超過四萬五千個,已足以說明房委會的這種承諾,是沒有實際意義了。

(轉載自20111024am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

2011年10月21日星期五

C 觀點 : 樓價難壓,先壓租金

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36419.aspx

近年香港樓價暴升,原因是市場上多了一批內地的投資客。這種投資性的需求增加,剛巧碰著土地供應不足,價格焉能不升?

 

內地富起來的人很多,他們的購買能力比香港人增長得快。因此,在樓宇買賣市場,內地客很多時都比香港人有更大的競爭力。

 

中國正致力把人民幣國際化,一定會逐步放寬人民幣的自由流通,無可避免會有更多的人民幣流入香港,其中相當一部分會流入地產市場。

 

在這種情勢下,政府想壓低樓價並不容易,因為,香港的土地有限,但流入香港的人民幣卻源源不絕。除非特區政府立例限制外來投資者,否則香港已不容易單靠增加土地供應去壓低樓價了。

 

然而,限制外資買樓,必然會影響自由市場的運作,很難全面執行。因此,香港未來的樓市,仍會受到內地資金所左右。

 

幸好,地產是不動產,內地人可以買本港樓,但若果他們人不在香港,也沒法自己使用,總不能把樓宇帶回內地用。他們作為投資者,最終只能把樓出租,供本地人用。因此,地產雖會有外來投資者,但只能有本地用家。

 

在外來投資者多的時候,樓宇的價格會被扭曲至本地人買不起的程度,倫敦、上海等城市就有這樣的情況。但租金就不會出現這種情況,樓宇作為不動產,只能租給本地人,必然受制於本地人的購買力,租客一定是用家,租金是不會給炒家扭曲的。

 

有人或者會說,租務雖然不會有人炒,但買賣有人炒;樓價被炒起後,業主就會傾向要收更高的租金。但這只是業主的主觀願望,租客負不負擔得起這麼高的租金,取決於當地的經濟發展情況與租客的平均收入。情況就一如股價被炒高後,公司的派息不會一定跟著上升一樣。所以,樓價若是被炒得過高,租金回報率就會回落。業主不能單方面主導租賃市場。

 

香港近年樓價上升的同時租金亦跟著升,正好證明香港的問題是供應不足。因此,若是政府不大幅增加土地供應,只是以徵收額外印花費打擊炒家,以及用刑事法去管賣樓方式,也不一定可以阻止租金上升。尤其是以加息限按的遏抑需求手法,只會打擊用家,令他們沒法買樓。結果用家只好租樓,令租的需求上升,租金只會升得更快。

 

有人或者會擔心,若有投資者買樓之後不出租,光等樓價升值,租的供應就沒法增加,政府增加土地也沒有用。這在香港有租務管制的時候確常有發生。但現時業主已有權選擇不續約,出租對業主不會帶來太多的限制,選擇空置的業主不會太多。有人或者會說,內地人有這種習慣;但香港住宅的空置率只有4.7%,證明內地人到了香港亦會改變行為。

 

因此,政府只要增加樓宇供應,即使不一定能壓低樓價,亦一定可以壓低租金。當租金降低後,市民一樣可以解決居住問題。世上有不少地方,人們都是靠租來解決居住問題的,政府若能壓低租金,人民一樣可以安居。

(轉載自20111021am730C觀點)

 

 

 

2011年10月20日星期四

C 觀點 : 公屋宜設學歷上限

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36403.aspx

據報,近年大學生未畢業就申請公屋的情況有增加的跡象。社會對這種現象有兩派截然不同的意見。

 

反建制派的意見認為:這種現象顯示特區政府的管治出了嚴重問題,以致大學生也對自己的前途失去了信心。由於樓價與租金的上升速度比一般人入息的上升速度還要快,他們預期他們出社會工作後,也未必有能力在私人市場租得起一間質素好過公屋的單位。他們覺得:與其付高租金去住劏房,不如及早申請租金又平環境又好的公屋。反建制派認為,社會不應隨便批評這類大學生,他們是環境所逼才這樣做的。社會應向政府施壓,促使政府進行改革,讓人民的聲音能夠更好地在政府的政策上反映出來。只有這樣,年輕人對將來才會有信心,不至於大學未畢業已去申請公屋。

一般香港人的思維方式不會把甚麼問題都上綱上線,把有大學生申請公屋也聯繫到政治制度的層面去分析。他們的想法很簡單:社會已花了這麼多的錢去培育大學生,本是希望他們畢業後能為社會作貢獻,怎料到他們會這麼沒出息,還未出社會競爭,就預期自己會輸,已打算做逃兵。社會是否還應該供這類沒有鬥志的青年人讀大學?

 

現時香港只有18%左右的青年人有機會讀大學。他們已屬社會上最有競爭能力的首18%精英。在他們之下還有82%沒有機會讀大學的年輕人。如果我們視大學生申請公屋也是合理的話,其他人申請公屋就一定更合理。那香港真是建多多公屋也不夠。難道我們真的想八成香港人都住進公屋?

 

香港現時有五成多的家庭已自置居所,大學生作為社會上頭18%的精英,應有條件成為有樓一族。他們現時感到置業困難,是因為樓市正處於高峰期。若論置業的難度,8182年期間與9697年的樓市高峰期間,大學生要置業遠比今天困難。但隨之而來的8490年期間與9905年期間都有一段很長的大學生容易置業的時段。只要政府的政策得宜,今後一樣有機會出現大學生較易置業的時段。

 

反建制派總喜歡把香港描繪得一無是處,但現實是香港的經濟在大部分時間都有增長。大學生有條件從事的工種,報酬上升速度遠比其他工種快。大學生可以說是香港轉型的得益者。把他們也說成是需要社會照顧的一群,一般人很難接受。

 

現時申請公屋,只設入息上限與資產上限,大學生未有工作,當然未有入息、亦不會有太多的資產,只要他們一到十八歲,他們就符合申請公屋的資格。

 

香港人有便宜都不會放過,有大學生於是先入表申請公屋,將來住不住再看情況;起碼,一旦成為公屋租戶,再申請居屋會容易一些。這不但會增加房委會的行政負擔,更搶走了真正有需要者的入住公屋的機會。因此,房委會可考慮為公屋的申請者設學歷上限,以阻止那些年輕力壯的大學生的尋租行為。

(轉載自20111020am730C觀點)

 

 

 

 

 

2011年10月19日星期三

C 觀點 : 公屋已足以解決居住問題

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36382.aspx

昨文指出:若是香港真的能夠發展得愈來愈好的話,應該會有愈來愈多的人,不用依賴政府的資助,也可以解決自己的生活問題,包括居住問題。因此,我們應樂於看到,公屋或居屋之類的資助性房屋可以愈建愈少,而不是愈建愈多。那些承諾會在當選後會為市民提供更多公屋與居屋的政客,皆缺乏宏大的政治理想,他們實質上在帶領香港向下流。

 

有人可能會覺得:人人都可以自力更生當然理想,但不切實際;社會上總有不幸者需要照顧,政府不能不設社會福利的安全網。

 

這個相信不會有人反對,但政治領袖應設法把人從安全網中拉出來,而不是讓更多的人跌進網中去。

 

如果是為了在住屋問題上為社會提供一個安全網,那麼單純興建公屋,已足以解決問題。

 

若果有人說他有住屋問題,但卻已不符合申請公屋的資格,以至他的住屋問題無法解決。那房委會就應檢討申請公屋的限制,以把那些真的需要政府幫助的人也容納進去。

 

不過,如果有人說,他不想租公屋,他想擁有物業,那就不應是政府的責任,否則,政府豈不是要建兩個安全網,一個幫人租樓,另一個幫人買樓。那大家都是香港人,為甚麼有些人可以選擇跌進第二個網,有些人只能跌進第一個網?

 

新居屋政策,將按買家的負擔能力來訂價。那收入低於申請居屋資格的人會問,政府為甚麼不按我們負擔能力,建些樓賣給我?

 

為甚麼政府願幫比我富有的人而不幫我?不是說愈窮愈有資格拿政府資助嗎?為甚麼在住屋問題上不是這樣?政府起碼也要一視同仁,讓大家都有持有物業的機會?

 

其實,福利制度最好用單一的準則。把居屋也視作解決住屋問題的手段,只會把住屋問題複雜化。政府應把協助香港解決居住問題與協助香港人有資產升值機會的問題分開來處理,不要讓人把投資需要也包裝成住屋需要,這只會把事情弄得更混淆。

 

買居屋,無可避免涉及投資。福利政策不應該與投資混在一起。如果把協助市民投資也視作社會福利,很快會有人認為,政府應協助他作好投資,讓他們賺錢,不要累他們虧損。

 

特首在新居屋的補地價問題上,已不知不覺地順應了投資者在這方面的要求──樓價升的時候,補地價按買入的價來補;樓價跌了就按賣出價計。這豈不是輸打贏要?這就是把投資也福利化的結果。

 

政府應清楚讓市民知道,住屋問題才是民生問題,這個問題可用公屋方式去加以解決。而建居屋的目的,只是讓香港人都有機會搭一次資產升值的順風車;以免有房產的人與沒有房產的人經濟差距愈拉愈闊。政府若是不肯在這個問題上面對現實,居屋政策一定會一再失誤。

(轉載自20111019am730C觀點)

 

 

 

 

 

2011年10月18日星期二

C 觀點 : 住屋全靠政府資助可以嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36328.aspx

按施政報告提供的數字,香港約有2.35萬個住戶。其中73萬戶(31%)住在公屋,38萬戶(16%)住在由政府資助置業的居所,包括居屋、夾屋,以及其他各式靠政府資助才置業的居所。這兩者加起來合共111萬戶,佔全港住戶的47%,將近一半。除了新加坡以外,世上鮮有大城市,政府在住屋問題上,能像香港那樣,有這麼多的承擔。

 

大部分國家,在城市化的過程中,都出現過貧民窟的問題。即使是倫敦與巴黎,在發展初期,亦一樣搞到烏煙瘴氣,百病叢生,比現時的馬尼拉與約翰尼斯堡好不了多少。

 

二次大戰後,大量難民湧入香港,我們遇到的住屋問題不比其他城市少,但香港大體上都處理得不錯。我們基本上已解決了寮屋問題。雖然現時尚有僭建與劏房問題,但都應有辦法逐步加以解決。

 

因此,在外界看來,香港在住屋問題上,已算處理得不錯。聯合國與世界各地的國家都經常來香港學習;香港自己不用妄自菲薄。

 

過去,香港在處理房屋問題上,之所以要政府大量投入資源,是因為香港本身比較窮。但隨着香港的轉型,香港已從一個以本地產品出口為主的輕工業城市,轉變成為提供專業服務的金融中心,人均GDP已達全球前列。香港現時應具備更好的條件,靠個人自己的力量去解決住屋問題,而不是愈來愈依賴政府。

 

可惜,香港的政客大部分都思維守舊,一味只曉得要求政府加建公屋、居屋,以及放寬申請資助者的資格限制;好像非要全港市民都入住公屋或居屋後,他們才算功德圓滿。

 

其實,愈來愈多人需要政府資助才能解決住屋問題,本身不是一種好事。社會主義國家,以前都是這樣;人民都住在千篇一律,類似軍營的公屋裏;沒法搬遷,也沒法提升;只能寄望政府出新政策。人在這種環境下,會感到很無奈,沒法對自己未來的生活有寄望。

 

如果香港不想行這條社會主義道路,應該令需要政府資助的人愈來愈少才是。愈多人需要政府資助,表示愈多人在向下流。未來的特首,應領導香港人走出這個困局。

 

香港現時有不少財政盈餘,特首要解決住屋問題,最方便的是用錢去解決。但這會令人民誤以為,住屋上的問題可以交由政府去解決,自己不用操心。另一方面,社會亦會因而把大部分的精力投放在財富的重新分配問題上,反而忽略了如何去創造新的財富。最後,可供分配的財富愈來愈少;分得怎樣好也沒有用。

 

因此,未來的特首,應帶領香港人與時並進,不斷提升全球競爭的技能;這樣,香港人才能往上流動,才能不斷改善生活。此外,政府應盡量用宏觀的政策,如調較土地供應量,或訂定賣地使用限制,來協助市民置業;而不是單靠直接的資助。這樣,市民就可以憑自己的努力置業,不至於非靠政府資助不可。這樣市民才能掌控自己的生活,才能生活得更有希望。

(轉載自20111018am730C觀點)

 

 

 

2011年10月17日星期一

C 觀點 : 香港每年需要多少住宅?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36292.aspx

據特首施政報告提供的資料,香港有260萬個住宅單位,但只有235萬個家庭住戶。這表示現存的住宅單位數目已比家庭數目還要多;而且不是多少少,而是多了25萬個,比全港住戶的數目多10.6%

 

如果真是這樣,香港應該沒有房屋供應不足的問題。社會何需這麼急去逼政府增加供應?社會更應該去關注的,是如何令現有的資源得到更好的利用,以免空置浪費。

 

據差餉物業估價署公布的2010年底的住宅空置率只有4.7%,而不是10.6%;反映有些家庭佔用不只一個住宅單位。但我們並不能立即視這種情況為不合理,因為現今的確有不少年輕人喜歡遷離家庭,過獨立的生活,以享有更多的私隱空間。

 

香港的公屋就有一大批單身的青年在輪候,而劏房的租客中,亦有很多是單身的青年人,正正在顯示我們不應忽略年輕人的住屋需求。可能是政府把住戶的定義訂得太死板,沒有把單身的青年視作一個家庭單位,才會以為香港只有235萬個住戶,還以為住宅的總存量多過家庭數目達10.6%。若然我們把單身青年的住戶亦算作一個家庭單位,香港的住戶應該不只235萬。所以,差餉物業估價署算出來的空置率(4.7%),可能更貼近事實。

 

一般來說,樓宇是不會零空置的。市場上總會有人要賣出買入,在討價還價期間,物業可能需要空置一段時間,去等待出價好的買家,或由投資者暫時持有,以等待時機。在很多地方,這種正常的空置率亦會有5%

 

現時香港的住宅空置率,低至只有4.7%,比自然空置率還要低,顯示市場完全有能力接受更多的住宅供應。

 

政府現時的計劃,是每年要為私人市場提供二萬個單位,為居屋需要提供五千個單位,為公屋需要提供一萬五千個單位,合共四萬個。如果與董建華年代的八萬五千個相比,四萬個可謂連當年的一半也不夠,但八萬五已被證明是一個可以帶來災難性後果的供應水平;明顯過高,不可以拿來作準。

 

居屋與公屋的需求,視乎供應有多少,亦沒有參考價值。要看就得看私人市場才有意思。過去五年,私人市場平均每年的吸納量只有12,452個,現在政府打算供應20,000個,增加了60%,增幅確是不少。

 

然而,過去五年的平均吸納量少,卻並非因為吸納能力不足,而是因為樓宇的供應量少。過去五年,香港私人住宅市場的年均落成量,只有11,280個單位,比吸納量還要少。此乃之前樓價上升的主要原因。

 

因此,每年12,452個,根本不是正常的需求,而是受供應不足制約下的需求。從這個角度來看,每年提供約20,000個私人住宅,能否滿足需求,仍不能這麼確定。我傾向認為,這個供應量仍略嫌不足,不一定有遏抑樓價的作用,政府仍可大膽地增加供應。

(轉載自20111017am730C觀點)

 

 

 

 

 

2011年10月14日星期五

C 觀點 : 為何要保留一點傻氣

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36260.aspx

喬布斯主張,人應該「Stay hungry, stay foolish」。昨日談過「Stay hungry」的部分,今天談談「Stay foolish」。

 

Foolish這個詞在這裡不好譯。倘譯作愚蠢或笨,多少會有點貶意。我最後還是選擇用個「傻」字,因為我自己也會做一些在別人眼光中是很傻的事,並以人活到這個年紀還會以傻為榮。

 

傻是指甚麼呢?是指一個人仍能保留一點童真,仍堅守自己的信仰,不肯放棄年輕時的夢想,還敢偶爾浪漫一下。

 

人在年輕的時候,不知世途險惡,所以較能看到世事的美好一面。但隨著上當被騙的次數增加,人就會對世界充滿負面的感覺。表面上,人算是吃了虧,長了智,好像比以前聰明了;但這種聰明卻會令人轉向悲觀,不敢再信任身邊的朋友。因此,人如果能夠stay foolish,就不會變得太過世故,太過工於心計。一個能保留一點童真的人,大家都會放心與他做朋友。這些人表面上看來傻下傻下,但身邊肝膽相照的朋友卻特別多。在人生路上,常有貴人相助,事業發展得不比機關算盡的人差。

 

人能夠保留一點傻氣,反映他對自己的信念仍很執著。英國哲學家羅素,出身貴族,卻思想前衛。他因為不願意修正自己對婚姻與宗教的看法,而失去了到美國大學任教的機會。他為了反越戰,與法國文豪沙達合組民間法庭,要審判美國在越戰中的罪行,結果處處被美國抵制。羅素之所以會做這麼多的「傻事」,正如他自己所說:Three passions, simple but overwhelmingly strong, have governed my life; the longing for love, the search for knowledge, and the unbearable pity for the suffering of mankind(左右我一生的,是三種簡單卻不可抗拒的狂熱;對愛的渴求,對知識的追尋,與對受苦難人的難以抑制的同情心。)

 

人如果能一直保持著這三種狂熱,他才會在一生中不斷做「傻事」。在普通人的心目中,為一個未必可以達到的理想,而奉獻出自己的一生,是幹傻事。但人類的偉大事業都是靠這些勇於去做「傻事」的人做出來的。

 

喬布斯放棄讀大學,選擇與朋友在車房裡創業,傻不傻?iPhone3還賣得很好的時候,就去推出iPhone4,傻不傻?如果不傻,又何來蘋果今天的地位?蘋果的產品又何來這麼多的忠實粉絲?因此,stay foolish的人才會有成就,stay foolish才能令自己變得更可愛,更被人尊重。

 

此外,stay foolish還可以令自己的人生變得更加多姿多采。蘇東坡詩云:「年來轉覺此生浮,又作三吳浪漫游。」太現實的人是不肯作浪漫游的。他們只曉得埋頭苦幹,生活刻板,視野不廣,難有創意。這樣做人,不但事業上難有成就,人生也變得枯燥無味。

 

香港人的所謂浪漫,其實很標準化,燭光晚餐,送玫瑰花,毫無浪漫可言。浪漫是不現實的,脫離常規的,別人不輕易會做的。人能保留一點傻氣,才敢冒一些風險,不斷為生活增添一些新味道。

(轉載自20111014am730C觀點)

 

 

 

2011年10月13日星期四

C 觀點 : 處於飢餓狀態的好處

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36236.aspx

喬布斯有句名言:"Stay hungry,stay foolish.”意思是人應該經常保持在一種處於飢餓的狀態,並帶有一種願意做傻事的心境。這是他在史丹福大學2005年的畢業禮上向學生說的話。我覺得這句話很有意思,可作為人生的座右銘。中國人認為:「常帶三分飢寒,身體才會健康。」這句話原先是針對肉體而言,其實於精神上亦是這樣。

 

經常吃得太飽,會積累過多的脂肪。肥胖會增加心臟的負荷,招至各種疾病。當人吃得太飽的時候,就會想停下來休息,不願意工作,因為要把精力留給胃部進行消化工作。飽食終日,很容易就無所事事。「大食懶」就是這樣產生的。

 

相反,當人處於飢餓狀態的時候,人的心態就會積極進取,以免放過覓食的機會。人在這種精神狀態下,會眼觀四面,耳聽八方密切留意周遭發生的事。只有這樣,人才會對自己所處的環境有較深入的認識。這是人要在這個世界好好地生活下去的基本要素。

 

現時香港的年輕人,生活條件一般都比較充裕,不知道何為困乏,何為艱險,以至人也變得無情,失去了奮進的動力。中國人說,難得少年窮。人需要窮過,才知道飢餓的滋味,嘗過這種滋味,才會明白為甚麼喬布斯會主張要Stay hungry.

喬布斯自幼被父母遺棄,由領養他的家庭帶大。生活在美國,物質生活應不至於困乏,但家庭狀況的不完美,多少會在精神上造成某種欠缺感。這或許會令喬布斯產生想尋求改變的衝動。

 

他認為,人活著就是為了要改變世界。他經常提醒自己,要以明天可能會死的心態,去盡力發揮上天賜給他的才能。這種心態並非在他患上胰臟癌之後才出現的。他能夠在很短的時間裡就不斷推出突破性的新產品,就是因為他擔心會沒有明天。他英年早逝,但他的成就卻是很多人活多幾世也幹不出來的。

 

喬布斯所說的飢餓,或許就是那種要改變世界的渴求。他強烈渴望趁在生的時候,善用自己的才能,令世人可以過不一樣的生活。他希望以蘋果的產品,帶給世人生活上的新體驗。世人樂於用蘋果產品,正正就是因為它們能帶來不一樣的生活體驗。喬布斯的人生,可謂「泥上偶然留指爪,鴻飛那復計東西」。

 

當一個人對自己的人生有要求後,他自然會如飢似渴地去尋求,有助完成宏願的知識。在他的心目中,一定會泛起很多疑問,並會無時無刻地去留意這些問題的答案。人對知識的飢餓感,就是在這種情況下產生的。

 

當人能帶著問題去求知識的時候,他就能把接觸到的知識,放進腦裏的正確位置,與原先積累起來的知識結合起來,既不會忘記,又可以靈活運用。邱吉爾說,教育的目的就是增加學生對知識的胃口。飢餓的時候,胃口最好。喬布斯說要Stay hungry,就是要我們經常處於一種可以有效吸收知識的狀態。

(轉載自20111012am730C觀點)