C 觀點 : am730的成功之道

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26801.aspx

五年前，當我向朋友透露，我打算辦一份免費報紙的時候，愈是要好的朋友，愈努力勸我打消這個念頭。他們尚未看清免費報紙與傳統報紙的分別，只聽到報紙兩個字，就拼命拉住我，說報紙這個東西千萬不可沾手。

 

我可不是一個勇於冒險的人，亦決不會連想行的路都未看清楚，就盲目投身上路的人。朋友勸我的理由，在作出決定前，其實都已考慮過。所以雖受到這麼多人的勸阻，我仍是一意孤行，決心要去嘗試。

 

免費報紙有一條可行的路，其實不難看到，香港與世界各地都有先例。對於這點我是深信不疑的。所以我當時說，即使我的報紙辦不下去，也不等於說免費報紙的路是行不通的；這只能證明我個人營運得不好罷了。我當時還斷言，香港如果再有新報紙出現，亦將會是一份免費報紙，而不是一份傳統報紙。事實證明，我的估計一點也沒有錯。

 

我一直相信，老子那套「無為而治」、「道法自然」的理念，是放諸四海而皆準的。我過去曾把這套理念應用在中原，成功地令中原成為香港地產行業的領導者。我又把香港中原的那套，移植到環境截然不同的內地，一樣可以茁壯成長。後來，我又用這套理念去收購利嘉閣，很快把利嘉閣從倒閉邊緣挽救回來。然而，之前我經營的業務都是營銷性質的；有人擔心，我的理念只適合這類生意，不一定甚麼生意都適用。所以，我很想有機會把這套理念，應用在非營銷性質的傳媒業務上；若然可以成功，那就是這套理論的一次肯定性的驗證。

 

因此，am730相對中原來說，雖只算是小生意，規模不足中原的百分之五，但我在am730的用功程度，絕不比其他業務差。我視am730的嘗試，為我人生的一項重大考驗。

 

我打算在跟著的幾篇文章中，全面總結am730的成功之道，請大家批評指正。讀者可能會覺得奇怪，做生意的人怎會把成功之道公諸於世；讓對手掌握了，豈不是對自己不利？

 

老實說，我不是一般的生意人，我年輕的時候曾長期投身社會運動，只是後來發覺戰友所堅持的道路其實不可行，且對社會無益，於是我只好在商界暫棲身。然而，我沒法放下對社會的終極關懷；我一直希望研究出一套有優勝競爭能力的生意營運模式，並藉此為社會帶來一套新的分配制度與生產關係。我相信，只要這套模式夠強，其他人也得跟著使用，否則就會被淘汰。這樣，這套模式就會成為營商的主導模式。而我這些年來在生意上的努力，亦變成一項逐步產生成效的社會改革工程。

 

此之所以，我不但不怕別人知道我的成功之道，而且希望別的機構也仿效我的成功之道。至於甚麼是am730的成功之道，我會在以後的文章中逐一介紹。

(轉載自2010年7月30日am730C觀點)

 

C 觀點 : 十五歲後，不宜再hea

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26783.aspx

我年輕的時候也喜歡hea，藉有得hea去展現年輕人來日方長的特有優勢，以無所用心去活得自由自在，以不聽長者的教訓去表達對社會制度的反叛。

 

但不知為甚麼，我hea的時候，多少會有一點負罪感。當時，我聽過孔子有三十而立的說法，於是以此而原諒自己，我尚遠遠未到三十歲，大可以hea多幾年。

 

到讀初中的時候，才知道「三十而立」出自論語為政篇，原文是「吾十有五而志於學，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳順，七十而從心所欲不逾矩。」這句話的真正意思，我當時不甚了了，但「三十而立」之前，還有一句「吾十有五而志於學」，卻嚇我一跳。原來「三十而立」不是一到三十歲就自自然然地達至的，非提前十五年有志於學不可。幸好，我當時只有十三、四歲，要立志尚為時未晚。

 

我初時不明白，為甚麼孔子要揀十五歲才志於學？孔子在論述人生不同階段的境界時，用的是十進制，三十至七十歲，每十年進升一個境界，為何立志於學卻是「十有五」？

 

這個問題我一直有思考，到後來讀德國哲學家叔本華的書的時候，才知道這或許與「種族意志」有關。三十歲之後，是否每十年一進，會因不同人的修為而異，但十五歲立志於學則有一定的普遍性。

 

孔子不說十歲，因為十歲太早；不說二十歲，因為二十歲太遲；那為甚麼是十五歲呢？因為一般人在十五歲都會開始發育，身體內的荷爾蒙分泌會出現變化，身體內的「種族意志」會被喚醒。

 

叔本華認為，人的存在是兩種意志的體現：其一是求生意志，其二是種族意志。求生意志協助個體掙扎圖存，但任何個體都會死亡，故必須有種族意志，令群體可以繁殖延續。所謂種族意志，就是「性」意志。

 

人在十五歲之前，只知道個體的需要，但開始發育後，就會對異性產生興趣，開始想物色伴侶，生兒育女，繁殖後代。這種需要令人意識到自己有超越個體生存責任。要養妻活兒，遠比維持個體生命困難，非大幅度提升自己的能力不可，因此必須有志於學。

 

尤其是男性，一般在十五歲前都比較懶散，不懂得自律；後來才由女性的取捨，去影響他們的行為。當男性發現，學業成績好的男同學較容易得到女同學垂青時，他才感到要讀好書的動力。

 

現實是若十五歲仍無心向學，則出社會後難有競爭能力。社會雖有安全網，可以令我們不至會「餓死老婆熏臭屋」，但若然自己的後代沒法在一個豐裕的環境下成長，很容易導致隔代性的持續貧窮，再下一代也難翻身。因此，為子孫著想，十五歲後，實不宜再hea。

(轉載自2010年7月29日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : Hea的條件與感受

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26761.aspx

時下青年都喜歡找機會Hea下。Hea似乎是年輕人的特權。因為，他們有的是時間，無論多重要的事情，他們都可以留待將來做；來日方長嘛！

 

人生是活在世上的一段時間，生命由時間所組成。Hea是對生命中最珍貴的成分的任意花費。其產生的感覺．就一如去shopping的時候，可以不計價錢，胡亂花費一樣。

 

有而不缺本身已令人感覺良好，當有的程度去到可以不加珍惜地任意花費的時候，簡直可以拿來驕人。我見過不少女士，都喜歡shopping，尤其喜歡當著朋友面前顯示一下自己的豪氣──你們不捨得買的，我就不假思索地買給你們看。

 

這種嗜好，雖然低俗、無知，但對一般人來說，仍是挺享受的。誰不想在朋輩面前展示一下自己的豪氣？可惜青年人不是人人有錢，不可以用錢去展現豪氣，於是他們就拿出他們最有的、更珍貴的時間來顯示豪氣。

 

他們喜歡比較誰有更多的時間可以去Hea。當朋友打電話來，問你在做甚麼的時候，如果你能告訴他，你正在Hea下，那你就會有快感；因為你比他更有閑暇，不用那麼緊張。因此，最可以拿來驕人的Hea是考試前夕的Hea，羽扇綸巾，談笑用兵，自然高人一等。

 

Hea除了可以提供一種「有」的感覺外，還可以提供一種自由的感覺。Hea就是無所用心，因為一用心就會受束縛，就會有壓力。我現在無所事事，就代表下一刻我想做甚麼都可以。但如果你要準備考試，那下一刻，你除了讀書之外，甚麼都不可以做。因此，可以Hea下，就代表自己處於一種自由狀態。

 

此外，Hea亦是年輕人的一種反叛模式。他們不滿現時的教育制度，覺得這樣讀書沒有意思，故寧願hea下。他們覺得一切聽從父母與學校的安排就等同失去自己的選擇，以後就會束縛，只能營營役役地了此一生。年輕人想走自己的路，但一時又找不到方向，於是就先Hea一下再算。一般家長都不喜歡年輕人Hea，那年輕人就偏要Hea。這是一種反叛，是對權威的一種挑戰，不敢Hea的年輕人會被朋輩抵制。因此，乖乖仔有時也要與朋輩一起Hea下。

 

我年輕的時候也Hea過，所以知道Hea的感受。不過我Hea下Hea下識得驚，知道Hea下去就後果嚴重。生命對於每一個人來說都只有一次，難道我的一生就此Hea過算了？我雖不才，但多少亦想在世上留下一點到過的痕跡。即使不要求這麼高，我也不能一世靠父母照顧；我最起碼也得獨立生活，養妻活兒；繼續Hea下去，我可能連這起碼的做人要求也做不到。於是，我只好醒醒定定，為將來早作打算。

 

不過，現時社會已有安全網，Hea下的後果已不如以前嚴重；加上社會風氣又傾向把責任歸咎政府，青年人已不習慣經常自省，以至有些人可以一Hea再Hea。我擔心，當他們Hea到時日無多的時候，Hea的感受將不如之前所描述的那麼美妙。

(轉載自2010年7月28日am730C觀點)

 

C 觀點 : 暑假當然要hea吓

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26745.aspx

趁暑假與子女外遊，沿途見孩子對導遊的介紹毫不用心，有時甚至在車上睡覺，連車外的風景也沒興趣觀賞。我於是不厭其煩地提醒他們，希望他們珍惜旅遊的機會，吸收多些書本以外的知識。

 

不知是否代溝的關係，孩子的思考方式與我很不一樣。他們覺得，剛考完大考，放假就是要輕鬆一下。如果去旅行也要像上堂抄筆記一樣，緊張聽錯了、抄漏了，那才真沒趣；這樣的暑假不放也罷。

 

身旁的團友，見我想板起臉孔教訓孩子，主動為孩子打圓場。她說，我的孩子其實已經很乖，叫我不要苛責他們。她自己的孩子，中三以後，已不肯跟父母去旅行，他見我與孩子們平時都有講有笑，關係融洽，令她非常羨慕。她勸我要好好保住這種關係。

 

我也讀過傅雷家書。傅雷教傅聰的方式，我自己也吃不消，我是一定不會用這樣的方式去教自己的子女的，畢竟時代已經變了。不過，我仍然覺得，作為父親，我是可以對子女的行為提出一定的要求的。他們若有不同的看法，我會耐心去聽，大家一起去探討，那種觀點更有道理。做子女的，總不能因為不認同父親的意見就不容父親把意見說下去。

 

他們的有些行為，我雖不認同，只要不會對他們造成禍害，我有時仍會讓他們按自己的選擇去做。但他們也得接受我再三舊事重提，一有時機又借題發揮。我希望量變質變，講多幾次，會有助他們明白父親的苦心。

 

現行的教育制度的確失敗，它不但不能提升學生對知識的胃口，反而令學生視學習為一種苦差，可以不用學習的時候，他們才覺如釋重負。現時年輕一代所說的可以hea吓，應該是指一種心理境況，在這種境況下，他們可以放下外在世界強加於他們身上的責任，隨意去做一些自己喜歡的事，以至無所用心地無聊一下。

 

我讀書的時候也對當時的教育制度諸多不滿，所以也明白間中hea吓的需要。但hea只能視作緊張一輪之後的調節，而不能視作人生的追求目標。長期地hea下去，就等同hea，是會有後果懲罰的——少壯不努力，老大徒傷悲。

 

我告訴我的子女，如果真是想hea吓，寧願胡思亂想，也不要光是打機。因為，打機是讓自己行為與思想受制於別人預設的程式，完全喪失了自我。這與一味讀書求分數，而甘心做填鴨的人，其實沒有多大分別。

 

我其實不贊成把生活的時間表填得太滿，間中可以留空一些時間甚麼都不做，亦不用刻意去想甚麼，就讓自己的精神處於一種無我的游離狀態。人在這種狀態下，由於沒利益的引誘，亦不受理性思維的規範，反而有時會靈光一閃，忽然悟出一點道理來。這樣hea吓，可能會有意想不到的收穫。

(轉載自2010年7月27日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 與孩子外遊引發憂慮

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26716.aspx

趁子女放暑假，與他們一起出外旅遊；發覺他們在旅遊車上，不是打機，就是睡覺，不太留意導遊的講解，以及窗外的風景。我曾提醒他們注意，但他們很快就故態復萌。我怕過度嚴厲會破壞旅遊的氣氛，只好找其他機會再與他們討論這個問題。

 

我相信，孩子們之所以有這樣的表現，與他們成長的環境有關。我雖出生於戰後，但父母皆受過戰爭的洗禮，憂患意識很重。我們在青年的時候，已知道世上的物力來之不易，知道為了生存下去，必須懂得克己，必須趁好日子爭取多累積一些，以便在危難的時候，身上不會沒有應急的資源。

 

因此，我在未出社會之前，家裡從來都不會有外遊度假這回事。我記得，有一年為了回鄉探親，我們兄弟四人與父親一道，都不再出外理髮，改由母親操刀，把省下來的錢幫補盤川。母親會裁衣，但不懂剪髮，起初當然剪得不好，但為了回鄉的路費，我們都不怕同學笑話。父親既然可以這樣上班，我們哪有理由可以不上學。

 

由於來之不易，所以我十分珍惜這次旅程。我打開全身的神經細胞，去感受旅程上的所見所聞。在火車上，我不但用眼去看風景，還用耳去聽火車開動的聲音，用鼻去嗅不同車站的味道，連車上的座位、扶手，都一一用手去觸摸一番；一切都是那麼新鮮，那麼難忘；我當然不會在車上睡覺。

 

我自己出外工作後，由於初時收入不高，要到第二年，才有條件第一次作度假性質的旅遊。這個機會我當然十分珍惜。我未出發先作資料搜集，每到一地都如飢似渴地去吸收感受，晚上還要做筆記，生怕把珍惜的一刻忘掉了。

 

然而，我的子女卻沒有這種經驗。他們踏入小學，已有機會坐飛機外遊，近的如東南亞、日本、南韓；遠的如美加、歐洲；連冷門一點的印度、土耳其等，也已去過。出外旅遊已成了他們長假期的例牌活動；這叫他們怎懂得再去珍惜？我真有點後悔，是否應該這麼早就帶他們出外旅遊，或許讓他們長大後，憑自己的收入去外遊，他們可能會得益更多。

 

我相信，生於憂患的人，才會對自己所處的環境特別關懷，他們知道危機四伏，必須打醒精神留意身邊發生的事，不然就會反應遲鈍，或者選擇錯誤；這些都是可以致命的。可惜我們的子女都不會有這樣的感受。他們的生活太安逸了，一點危機感也沒有，所以他們可以對一切都漠不關心，連窗外的風景也懶得看。

 

不只我的子女如是，很多時下年輕人都有被寵壞之嫌；我真擔心，一旦環境出現異變，他們是否還有求生的能力？我眼中的世界，就從未有過永恆安逸的保證。

(轉載自2010年7月26日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : 香港沒有土地供應嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26678.aspx

很多人都以為香港因地少人多，樓價才這麼貴。這種想法並不正確。香港有八成多的土地尚未開發，怎會連住人的地方也不夠？關鍵是餘下來的未開發土地，最好該如何利用。

 

政府常埋怨環保人士，說他們限制政府填海、砍樹，還要保育歷史遺跡，以至政府想增加土地供應也不容易。我覺得這只是一種推搪，即使不觸及環保人士的禁區，香港也不愁沒有土地供應。阻止政府供應土地的真正力量，是樓價下跌可能對經濟環境造成嚴重的破壞，以致政府在這方面表現得過度謹慎。

 

我沒有作全面深入的搜索，已想到有多處土地，可供住宅發展的需要。一是舊啟德機場，二是原有的，已功能不多的工業區，三是地產商從新界村民手上買回來的所謂農地。

 

新機場啟用了已超過十年，但舊機場遺址卻至今未有動用，這是多大的浪費，政府怎好意思說自己沒有地？這塊地位處市區，面向維多利亞港，交通又容易接駁，如果拿一部分出來，發展我所說的，不設折扣的居屋，一定大受歡迎，不愁沒有地產商競投。如果同一個時間有大量單位一齊落成，地產商為了競爭，樓價也不會訂得太高。

 

此外，香港現時有大量工業區，至今都未有善加利用。香港的製造業大部分已經北移，餘下的工廠大廈，要不是空置，就是改作商業用途。如果政府肯與城規會商討，進一步把這些土地開放作住宅用途，一定可以吸引地產商去收購合併。住宅發展的利潤大，投資者一定不會躲懶，政府只需拿出政策，自己不用動手，也可以在短期裡，看到大量住宅落成應市。

 

單講市區與鐵路沿線，有條件改作住宅用途的工廠區就多不勝數。港島東有柴灣、小西灣、鰂魚涌，連北角也有一點，港島南有香港仔、黃竹坑。港島西有西環、石塘咀。九龍東有鯉魚門、油塘、茶果嶺、官塘、牛頭角、九龍灣、新蒲崗。九龍中有土瓜灣、紅磡、大角咀。九龍西有長沙灣、荔枝角。此外，新界的沙田、葵涌、荃灣等工業區，也有一部分可轉為住宅用途。這麼多的供應，政府當然不可以一下子全部開放，否則住宅供應一定氾濫，造成的破壞力可能比八萬五更大。

 

長遠而言，政府還可以利用地產商手上的土地儲備，為社會提供住宅供應。這些土地現在大部分被規範作農地，不能立即作住宅發展。政府每年都可以訂出一定配額，供他們申請改變土地用途。政府甚至可以用五呎農地換一呎屋地(隨便舉例，不一定是恰當的兌換比例)的方法，收回部分土地，以增加自己調配土地資源的能力。

 

從以上分析看來，香港不是沒有土地資源，只是政府缺乏這方面的心思吧了。

(轉載自2010年7月23日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 可復建沒折扣的居屋

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26656.aspx

本來，政府是可以透過增加土地供應，分階段把香港的樓價降低至一般中產階層可以負擔得起的水平。然而，近年由於有大量內地資金的流入，香港的情況已被扭曲，變成即使市場上多了供應，樓價也不易下調。

 

中國大陸只需有一部分富起來的人對投資香港地產有偏好，就可以打破香港的市場平衡。價格變動有一條夠與不夠的臨界線，一如玩搶凳仔，如果十個人有十張凳，雖然僅僅夠，也不用搶；但只要多了一個人，那就人人都有搶不到的威脅。市場的情況亦一樣，只要打破了夠與不夠的臨界線，競爭就足以令價格上升。

 

現時，香港人已因市場上多了一批內地買家而受到威脅，擔心以後再也買不起樓。所以，我之前已建議政府，在批出土地時，需要一部份有限外條文，規定只能賣給香港永久性居民，以保障香港人的買樓機會，不至被外來資金奪去。

 

可惜，我的表達方式不好，容易被人以為我排斥外來投資，擔心有損香港作為金融中心的形象。其實，香港的居屋一直都有限外條文，我只要把我的建議，說成是建一種新品種的居屋，外來資金就不會那麼敏感。

 

我覺得，香港的住屋問題，可以分三個層面去解決。收入最低的基層，可以住政府提供的公屋。入息超過申請公屋上限，但競爭能力卻不及外來投資者的中層，政府可為他們提供有特定銷售對象的土地，令他們都有機會買樓。至於最高收入的階層，政府亦會提供土地，但這些土地會同時間開放給外來投資者，他們得自行去競爭。

 

有關第二類專為中層而設的批地，我認為限制愈簡單愈好，這樣就可以用市場機制去落實，不必動用政府部門過多的行政干預。這樣就可以減少舊居屋政策中的福利與投資並存的矛盾。

 

我覺得，這類土地可以直接批給私人地產發展商發展，不必經過房委會，政府甚至不用規定地產商打折扣優惠買家。政府只需調節供應，以令這類居屋的售價，處於買家可以承擔的水平。不過，樓宇建成後，地產商不能把樓留作收租，必須開盤出售，而銷售對象必須是香港永久性居民，以保障中產階層有置業機會。

 

此外，政府在批地時，可以規定只能建八百呎以下的單位，以減少高收入者買這類單位的意欲。同時，政府還可規定，香港人在一生中，只能買一次這類單位；買入後只能自住，不能出租，若要轉售，也只能賣給香港人。

 

這樣，既可以人人有份，不失其公平性，同時，又可以保障物業會落在本地用家手中，不自住就沒有效益，減少用家市場被投資因素所扭曲。政府只需提供一個中央資料庫，讓律師樓審核買家的資格，這個新居屋系統已可運作。

(轉載自2010年7月22日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 市民安居 政府有責

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26633.aspx

雖然連寫了多篇批評居屋政策的文章，但這並不表示，我認為政府沒有責任，在宏觀政策上，助市民安居樂業。我所反對的，只是非市場手段的優惠資助方式。相反，我認為，若非政府的房屋政策出了問題，以香港現有的經濟發展水平，香港人完全有條件住得比現時好。

 

據經濟學家的觀察，人類在生產能力比較低的時候，大部分賺來的錢都得花在食物上；經濟再好一點的時候，才會花錢在住屋；再有能力的話，就會花錢去旅遊，花錢去提升生活品味。以香港現時的經濟發展水平，若在其他地區，當可以有更高的生活質素，但香港人卻連安居問題都未解決。

 

香港的人均居住面積，比同等經濟發展的地區都要低，原因是我們買樓的錢主要是用來付地價，而不是付建築費。若果政府土地供應充足的話，樓價中的地價比例就會降低，以香港人的賺錢能力，付錢去建造一間千餘呎的單位應該並不難。深圳有很多人都能住上千呎的單位，沒有理由香港不可以。

 

由此來看，只要香港有好的房屋政策與城市規劃，根本無需居屋。居屋只不過以很貴的私人樓價打個折扣出售，但若然政府能令市場有足夠的樓宇供應的話，私人樓價也可以跌至現時居屋的水平，根本無需政府扮好心，搞折扣優惠。

 

當然，一下子增加太多的土地供應會有後遺症，「八萬五」的教訓，我們應不會輕易忘記，香港已有超過一半家庭擁有自置居所，若一下子令他們的資產大幅蒸發，會令他們失去消費與投資能力，釀成通縮與經濟衰退，對誰也不會有好處。

 

因此，政府在增加土地供應時，應密切配合宏觀的經濟形勢，在經濟增長得快，市場需求大的時候，多供應一點，經濟放緩的時候，少供應一點；務求令樓價雖有得升，但升幅不會大過經濟增長。這樣，就可以令現時相對偏高的樓價逐步合理化。

 

政府常以調節樓價不易來推搪自己的責任，但現實是香港的土地供應主要由政府控制，政府怎可以把調節樓價的責任完全交給地產商？近年土地供應明顯不足，去年落成的新樓，只有七千多八千個單位，只及正常的三分之一，這叫樓價怎能不升？政府雖不能在調節市場時，每次都做得正確，但起碼要勇於認錯，並及時修正已被證明失誤的政策。

 

現時炒家之所以有機可乘，就是因為政府的政策還不夠清晰；若是炒家看到政府已下定決心，在下一階段一定會增加土地至樓價往下調為止，那炒家也會有所收斂。我相信，只要政府肯有節制地增加土地供應，香港人完全有條件逐步改善自己的居住環境，達到居者有其屋的境地。

(轉載自2010年7月21日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 居屋有投資成分 非民生基本需要

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26616.aspx

主張復建居屋的一項主要理由，是社會上確有這種需要。有相當一部分人，他們已不符資格去申請公屋，卻又買不起私人樓宇，他們渴望有機會買到居屋。誰也不能否認社會上有這種需要，問題是這種需要該透過甚麼途徑去得以滿足？資助市民置業是否政府的責任？

 

住屋是民生的基本需要，政府在制訂政策時，不可能不考慮市民在這方面的需要。香港已是一個相對富裕的社會，應有能力照顧社會的基層解決他們的基本住屋需要。政府可以透過興建公屋，以較私人市場低廉的，基層可負擔得起的租金，把公屋租予基層，以助他們解決生活的基本需要。

 

用這種方法，理念簡單，資源運用得較為有效。收入符合資格的人可得到照顧，收入超出某個標準，就得交市值租金，或者自行置業，不用政府一直資助下去。政府就可以把資源用在更有需要的人身上。

 

現時，符合入住公屋資格的人，輪候時間不用三年。如果不是太揀擇的話，上樓的時間可以更快。從這個角度去看，香港的住屋問題基本上已得到解決，政府在民生上的責任基本已算完成。

 

當然，大多數人除了希望有樓住之外，還希望成為自己居所的業主，擁有一定的資產，這樣不但可以更有安全感，而且還可以在資產價格因經濟增長而上升時，也可以分到一杯羹。不過，這種需求，已非單純的住屋需求，而是滲入了很大的投資成份，這可不是政府的責任。

 

一個人在解決了生活的基本需要之後，仍然有額外的積蓄，才可以量力而為地去投資。

 

買居屋，其實也是一項投資，是有一定風險的。公屋租戶，若生活上遇到困難，房委會可以減免租金。但買居屋是向銀行貸款的，居屋業主一旦供樓能力出了問題，銀行就會收樓，追欠款，損失可以十分慘重，因此，一個需要社會資助的人，根本不應去投資。

 

有人強辯，說買居屋的人只是為居住，不是為了投資。那又如何去解釋：為何樓價跌的時候，居屋也乏人問津；到樓價高升的時間，居屋的申請者反而倍增？要居屋不涉及投資成分，訂價就不應與私人市場掛勾，房委會應以發展成本賣樓，以重置成本收回，不讓購買者藉此去賺錢。不過，這樣一來，不但居屋購買者會失去意欲，連房委會也會失去發展利潤，社會何來那麼多的資源既要建公屋又要建居屋？

 

由此可見，居屋的理念混淆，不易制訂統一的政策。政府若真的想協助市民置業的話，大可透過增加土地供應與改善城市規劃，不一定用公帑資助的方式。這樣可能更符合市場經濟理念。有關這方面的意見，留待下次再談。

(轉載自2010年7月20日am730C觀點)

 

C 觀點 : 小量興建居屋 反助樓價上升

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26584.aspx

有部分政客，常以建居屋可遏抑樓價為理由，鼓吹復建居屋。現實是居屋在這方面起過的作用甚小，原因是房委會在居屋的興建數量上甚有節制，根本沒有以遏抑樓價作為興建居屋為目的。

 

居屋自1978年推出，至2002年擱置，24年間，私人樓價自三百餘元一呎升至三千餘元一呎，合共升了十倍。足見以過去的供應量，實在不足以對私人樓價起遏抑作用。

 

居屋雖然由政府透過房委會興建，但政府卻放棄自行訂價去影響私人市場。相反，房委會為居屋訂價時，只會跟隨私人市場的價格浮動，只是為了買家提供一個折扣吧了。因此，只會出現居屋的價格隨私人樓價高而水漲船高，而不會出現私人樓價因居屋訂價低而水退船低。在這種機制下，推出居屋很難可以對私人市場起調節作用。

 

再者，居屋出現後，地產商不得不因應居屋的入息上限，而自行重新定位，把低收入的，符合申請居屋資格的買家讓給房委會去照顧，地產商則集中力量照顧收入較高的那批客戶。當地產商所興建的樓宇，其銷售的對象還包括那些較低收入人士的時候，他們就得將貨就客，興建一些如大同新邨、荃灣中心級別的樓宇，訂價不能太高，否則客戶會負擔不起。但如果這類單位，有居屋負責提供，那私人發展商就只好去興建高一檔次的「豪宅」，其訂價自然不會便宜。因此，居屋的出現，收窄了私人市場的範圍，令私人市場的買家都來自高收入人士，他們的負擔能力強，令私人樓價更容易上升。

 

另一方面，由於房委會在訂定居屋的售價時，只需參照由高收入人士組成的私人市場來訂價，所以即使打了折扣給居屋買家，一樣絕不便宜。房委會不但不用為出售居屋而作任何補貼，而且可賺取大量利潤。如果居屋的業主將來補地價的話，那就等如連折扣也沒打過，利潤等同私人市場的地產商。

 

居屋的買家以為房委會益了他們，實質上房委會在他們身上所賺到的錢，不但足以抵銷興建居屋的成本，而且還有足夠的利潤，用來建公屋，解決基層的居住問題。房委會作為一個福利機構，竟能自負盈虧，不用政府每年撥款，真是全球獨一無二。英殖民地統治者的技倆，的確真有一手。

 

不過，殖民地政府很清楚，居屋只能小量供應，能令中產有抽中籤的希望已足夠，不能真的令中產階層都不去買私樓，改為等政府照顧。因為一旦私人市場的價錢升不起，居屋也難賣得好。如果樓價跌至連建居屋也要政府補貼，勢必連建公屋的能力也受影響。

 

回歸初期，特區政府因摸不透箇中奧妙，真的大建居屋，結果令整個社會都付出了沉重代價。現在又有政客熱衷要政府復建居屋，而且還要真的大做，香港市民可要想清楚，這條路是否真的可以行得通。

(轉載自2010年7月19日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 過一時的審查 享永久的得益

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26553.aspx

有調查顯示：已買得居屋的人，都對買得居屋十分滿意，並沒有如坊間所說，有人埋怨受到此項政策誤誘，作錯了決定，因而蒙受了損失。我覺得這類調查沒有多大意思，因為居屋業主基本上都是政策的得益者，能夠以六折至七折的價錢，買入樓宇作十足享用，有甚麼還好埋怨。至於有沒有人因買入後樓價下跌而後悔，則視乎調查訪問的時間，今天做調查所得的答案，與03年做所得的答案，當然截然不同。政府在決定應否復建居屋時，不能單看得益者的意見，還得衡量社會資源是否用得其所，看社會在整體上是否有得益。

 

我反對復建居屋的其中一項原因，是居屋的審批方法有漏洞，一定會引來經濟學上所說的「尋租」活動。因為審批所根據的，只是申請者申請一刻的狀況，但獲批的得益卻是永久的。即使申請者之後財政大幅改善，社會也不可停止這項住屋福利，或要求買得居屋的人退回部分得益。

 

租用公屋的人一旦成了富戶，還得繳交雙倍租金或市值租金，但買入居屋的人，只要選擇自用，就不用補地價，亦不用繳交部分尚在政府手中的業權的租金。買居屋有折扣，這等同部分業權未有由政府手上轉入居屋業主手裡，故轉售時要補地價；但現有政策未有要求，居屋業主在富起來之後，需要向部分業權的擁有人——政府，繳交租金；以致購買居屋變成一種永久性的得益。政府為何要厚待居屋業主，而薄待公屋租戶？這豈不是欺負窮人，而益經濟上處境較好的人？這種安排明顯有違福利政策的原則。

 

由於得益是永久的，而審查卻是一時的，一定有人會想盡辦法通過審查。我曾有伙記要求公司不要加薪給他，因為他正在申請居屋。我起初擔心，這是否等同欺騙政府？但同事告訴我，工資是僱主與僱員之間的協議，政府干涉不了。只要公司沒有私下付額外的報酬給僱員，就不是欺騙政府。我相信，沒有僱主會反對僱員要求收少一點工資的。我的伙記在買得居屋後已轉工，工資超過申請居屋的上限，但政府已無能為力。

 

我亦認識有些經濟條件不算差的人，自己已有物業，但仍叫子女以獨立身份，在剛出社會工作，工資未太高時，合起來去申請居屋。因為在申請居屋時，父母的資產是不用計在資產上限的要求上的。但這並不妨礙父母將來等子女買得居屋時贈給子女。

 

我擔心，一旦資助市民自置居所變成政府的責任，人人都會趁剛出社會工作時，用盡自己的權利，不申請才笨。到自己的子女長大後再叫他們申請；到自己百年歸老時，又會把自己手上的居屋作遺產留給他們。經過幾代後，香港可能人人手上都有幾間居屋，一間是自己趁符合資格時申請得來的，有幾間是家族遺留下來的。這種情況是多麼荒謬！

(轉載自2010年7月16日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 復建居屋是好主意嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26533.aspx

金融海嘯後，香港的樓價只往下調整了不足半年，旋即又回頭上升，令不少人又再擔心，以後再也沒有條件自置居所了。因應社會上這類擔憂，大部分政黨都認為政府應復建居屋。但我卻不認為這是一個好主意。

 

居者有其屋計劃，是七十年代末，由當時的殖民地政府構思出來的，它的功能主要有兩個方面：一是協助解決公屋的富戶問題；二是安撫未有能力在私人市場置業的人士，尤以前者為主。

 

公屋中的富戶，由於經濟條件已獲改善，本應交出公屋單位，予更有需要的輪候人士，不宜長期佔用公共資源。但要富戶遷出原有的單位，阻力極大；政府只好建居屋與他們換，以吸引他們把原有的公屋單位交出來。這種做法等如是以一種更大的優惠去換取一個較小的優惠，以橙換桔去益富戶。富戶要交出單位，本是天經地義的事，但政府為了省卻自己的麻煩，竟動用更多的資源去裝點門面，這怎算是一項正確的政策？

 

居屋最初推出時，一半單位配售與公屋住戶申請，另一半才售予未能在私人市場買得起樓的人。後來由五五分，變成六四分，七三分，最高峰時期是八二分，都是優先賣給公屋富戶。他們不用通過入息與資產審查，只要肯交出原先居住的公屋單位，已可獲批購買居屋，這種安排，很明顯對非公屋住戶的申請者不公平。

 

其實，政府一直沒有設想過，要在甚麼時候，讓所有未能在私人市場置業的人，最終都可以買到居屋，政府只是每年推出一批單位，意思意思，就當了事；從來不會按向隅者的數量，去制定明年要興建的居屋數目；不夠分的話就抽籤解決。

 

正常的福利政策哪有靠抽籤去解決問題的呢？難道領綜援的人要抽籤去決定是否可以獲得社會援助？難道遇意外被送進醫院的人要抽籤才能獲得急救？可見過去的居屋政策，只是聊備一格，讓未置業者有個希望吧了。一如有六合彩開，窮人就不致對發達絕望吧了。可見居屋政策只是殖民地政府的權宜之計，從來都不打算如公屋政策那樣，真的會全面落實的。

 

然而，現時有一些政客，卻把自置居所描繪成市民該有的權利，政府應盡的責任。如果這套理論成立的話，政府不能在復建居屋後，繼續以聊備一格的方式去處理市民自置居所問題，而得動真格，全面動用社會資源去加以落實。不然的話，政客與傳媒一定會群起而攻之。以現時的社會風氣，一旦提供自置居所變成了政府的責任，輿論一定會不斷改善居屋的質素，之前已經出現過的夾屋，將來還可以有更高級的夾屋。如此發展下去，香港承擔得起嗎？置業花費龐大，勢必擠逼掉其他福利政策的資源，影響社會基層的生活保障。

(轉載自2010年7月15日am730C觀點)

 

C 觀點 : 政府應資助市民置業嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26519.aspx

政府正為「資助市民自置居所」問題作公開諮詢，我一向都有關注這問題，所以打算借本欄作點回應。

 

大部分政府，都會鼓勵人民置業；因為，當人民擁有不動產之後，就會對土地有較強的歸屬感，並樂於看到自己資產的所在地繁榮昌盛。一般而言，已置業的人，政治取態會比較保守，會不自覺地支持政府的政策，對社會有穩定作用。因此，很多政府對自置居所的人都有稅務上的優惠，如供樓的利息開支可以扣稅等。

 

這類惠及全民的政策，相信沒有人會反對。然而，香港過去的資助市民自置居所政策，卻不是全民性的。最有錢的沒資格申請，大家可以理解，但最窮的也不資助，就好像說不通。最基層的市民，政府只為他們提供出租性的公屋，卻不予他們額外的資助，讓他們成為業主。這種態度，等同接受市場機制——有錢始有得買樓，那麼為何有部分沒錢買樓的人可獲資助呢？

 

由此何見，政府從沒認為有責任令所有市民都達到置業安居的目的，否則為甚麼要遺下一批人不予以資助。如果政府並不視資助市民自置居所為自己應有的責任，那我們又應該以甚麼準則去判斷誰該獲得資助呢？

 

一般的資助計劃，都會對貧困戶資助多一些，富有戶資助少一些；但香港的自置居所資助計劃，卻剛剛相反；愈是有錢的，有時政府就愈會多資助一些；愈是沒錢的，政府就資助得愈少。以買居屋與夾屋為例，收入高的買夾屋，收入少的買居屋，夾屋的面積大過居屋，即是說收入愈多者，獲得的資助愈大。這種情況一樣出現在同時獲批買居屋者的身上，買得起大單位的，得到的資助會比只有能力買細單位的多。這並不符合一般福利政策的原則，可見福利政策一旦應用在帶有投資性質的置業問題上時，就會被扭曲得不合理。

 

至於置業貸款計劃，更會在私人樓宇市場製造更多的需求，令樓價升得更快。結果是令到更多的人失去自行置業的能力，需要政府出手相助。

 

其實，香港人買樓，除了為了安居之外，亦希望樓價上升時，自己的資產值同時上升。此之所以，當樓價趨跌時，居屋也乏人問津。現時，人們見樓價又再上升，所以都想分一杯羹，希望政府可以資助他們成為業主。可惜，他們忘記了，樓價只會在人人搶著要買的時候才會上升，如果變成人人都有機會得到政府的資助，那就再沒有人肯死慳死抵去供樓了。每當一種商品變成由政府保證供應，人人都隨手可得時，它的價錢一定升不起。如果價錢不會升，那香港人還會這麼熱衷去做業主嗎？

 

我很擔心，資助自置居所計劃一旦全面推行，樓價就開始下跌，申請因而卻步，變成計劃的成功將導致計劃的失敗。這個實驗董建華已經做過，社會付出的代價十分大，我們沒有必要再試多一次。

(轉載自2010年7月14日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 新功能組別可如何劃分

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26505.aspx

我一向覺得，以一個人在社會上所扮演的角色去分組進行投票，較純以住址去分組投票，可以分得更細緻，更具代表性。有關理念，前文已有論述，此處不贅。今次想為具體的安排，作初步的構思。

 

在考慮該如何分類的時候，我傾向先大後細；先籠統，後具體。我會先把選民分成有出社會工作與沒有出社會工作兩大類。沒有出社會工作的比較簡單，可以再分成學生、家庭主婦或住家男人，以及退休人士三大類。而出社會工作的又分為(a)前線工作者、(b)中層管理與技術人員、(c)獨立專業人士，(d)參與管理的投資者與機構的決策人士，合共四大類別。

 

其中(a)、(b)兩類不作細分，而(c)則可再細分為法律、醫療、教育、社福、文化體育、會計、建築、銷售、政界、及其他，共十類。至於(d)類，則可分成金融、地產、旅遊、貿易，以及其他共五類。

 

(c)類的法律界包括律師、大律師。醫療界包括醫生、護士、藥劑師、及各類專業治療師等。教育界包括教師、校長、以及教育行政人員。社福界包括社工與非政府組織的人員。文化及體育界包括從事寫作、繪畫、雕塑、音樂、舞蹈、話劇、電影、出版、以及專門從事體育運動的人員。會計界除會計師外，還可包括其他與企業管理相關的專業人員，如公司秘書之類。建築界包括建築師、工程師、測量師、城市規劃師等。銷售界包括專門銷售保險、金融、地產等，以佣金收入為主的相對獨立的專職人員。如果尚有獨立的專業人員被遺漏的話，一律歸入其他類別。以上專業人員，必須為專業團體的成員或具備政府發出的執業牌照，才能選擇或成為該功能組別的選民。

 

(d)類的金融業包括銀行、財務公司、基金公司、資產管理公司、以及管理公司。地產業包括地產發展、投資收租、建築裝修及物業管理等行業。旅遊界除旅遊業外，還可包括零售、飲食及娛樂業。至於貿易則包括進出口與運輸物流。未被歸入以上類別的商業機構，一律編入其他類別。

 

要成為(d)類功能組別的選民，必須是公司董事，公司得有正式的商業運作，空殼公司不計。亂設沒有實際功能的董事，會被視作種票，需負刑事責任。

 

按以上分類，全港市民，不分男女，不分有沒有出社會工作，只要達至合法的投票年齡，皆可歸入某個功能組別。這樣，每個選民都有兩票，一票代表居住地區，另一票代表自己社會身份，去選出自己的立法會議員。

 

至於每個組別可獲多少個議席，爭論一定極大，可把這項工作交由一個由全民選出的專責委員會去定斷。我個人的意見是：除了要考慮每個組別的選民多寡外，還得考慮每個組別在社會所發揮的功能，按他們的影響力，去配予不同的席數。這才符合功能組別的構思。

(轉載自2010年7月13日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 民主黨方案非驢非馬

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-26472.aspx

我雖然贊成接受民主黨的政改方案，但這只是一種妥協，目的是令香港的政改可以行前一步。不過，若純論方案的本身，今次民主黨的建議，真是非驢非馬，很難用作未來香港民主發展的指引。

 

民主黨的方案，是把新增的五席區議會功能組別的立法會代表，皆交給全港選民去投票挑選。這無疑增加了新增議席的普選成分，但亦導致這種選舉首尾不一致，前半截屬功能組別—候選人只能來自已有區議員身份的人；但後半截則屬普選—得由全港選民一起挑選，其普選的成份，比一般分區選出來的立法會議員還要高，真是不倫不類，難怪中方最初說，經民主黨修正後，新增的五席立法會議席已非純正的功能組別的議席。因此，說民主黨的方案違背基本法，亦不是沒有道理的。

 

另一方面，旗幟鮮明的激進派亦很難接受民主黨的方案，因為它雖增加了選民的普及性，但仍未能解決候選人的產出範圍受局限的問題。若果選民只能在一批經別人篩選過的候選人之中去挑選自己的代表，而選民自己則沒有當候選人的機會，這一樣談不上是真正的民主選舉。

 

此外，激進派更擔心，民主黨的方案一旦開了先例，保守派會乘機保留功能組別的選舉，只需把它改良成全港選民皆可以參與挑選就可以了。不過，我相信，即使將來真的保留功能組別，亦不會用民主黨今次提議的方式，交由全港選民一起去投票。

 

三十席功能組別的候選人，可能有百多二百人，選民一定眼花繚亂，無法深入了解每個候選人的底細。再者，若每次去投票都要挑三十人，選民一定會感到煩不勝煩，要麼連投票也懶得去投，要麼就隨便亂剔幾個，我很懷疑這樣選出來的議員會選得準繩！

 

在我的觀念裡，以每一個人在社會所扮演的角色，分組選出代表自己的立法會議員，本身沒有甚麼不好。它與以每個人所住的地區，來分組選出自己的立法會代表，實質上沒有多大差異，而且可以區分得更細緻、更有代表性。當一個議員說他代表勞工界的時候，人們會知道他代表甚麼；但當一個議員說他代表香港島時候，人們根本不知道他代表些甚麼。因此，以每個人在社會上所扮演的角色去選立法會代表的方式，更能保障社會上各階層及各種利益集團，都可以有代表在立法會，達到均衡參與的目的。

 

相反，現時的以住址的分組選舉方式，分得極不徹底，竟容許候選人從外區空降，結果當選者大部分住在中上層區，沒有多少個真正住在基層地區。這完全破壞了以住址去分組選代表的原意。

 

因此，我沒法理解，為何民主派對以住址作分組的選舉模式，這麼情有獨鍾。其實以社會角色作分組的選舉模式，只要分得恰當，一樣可以一人一票，符合普及與公平的民主要求。

(轉載自2010年7月12日am730C觀點)