2012年5月31日星期四

C 觀點 : 買樓只買實用部分嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40509.aspx

近年,香港社會事事皆以民意為依歸,大眾傳媒尤其如是。可惜,民意重量不重質。一個愈膚淺的意見,往往愈容易為愈多的人明白,受愈多的人支持。相反,一個精闢的意見,可能因為少人理解,而缺乏民意支持,變成曲高和寡。

 

然而,世事遠比一般人理解的複雜,一目了然的往往只是表象,能反映事物本質的真理,卻多是抽象的,需要深入思考才能理解的。結果,掌握在少數人手裏的真理,往往被多數人排斥,難以成為社會的主流意見。另一方面,社會輿論卻趨向把問題簡單化,令一些不明白內裏的人可以一窩蜂地亂闖,後果可想而知。

 

以買樓為例,分層業權其實相當複雜,否則買賣手續也不用經律師樓,簽這麼多份那麼厚的文件。但社會輿論卻沒有興趣去引導市民明白買分層單位究竟買了些甚麼,而只是遷就一般人的膚淺,把買樓聚焦在買到多少實用面積,以為這樣最能保障買家的利益。

 

現實是,早年由精明律師設計出來的分層契文件,皆不提單位的實用面積。不但香港是這樣,行英式法制的地方也是這樣。原因是買樓買到的絕非單位內的實用面積這麼簡單。

 

分層樓宇的業權大體包涵三個組成部分:一是單位所佔的地權比例,二是單位的專用權,三是大廈公共地方的共享權與共同管理權。

 

其中以第一部分——地權的比例最為重要,亦最為值錢。因為在香港樓價之所以這樣貴,並非貴在它的建築,而是貴在它的地價。有些單棟樓的實用率雖低,但所佔的地權卻不比大屋邨內擁有同樣實用面積的單位少,硬要以實用面積來計價,就會忽略了地權。樓宇的建築部分,日久失修,價值就會日漸消失,最後甚至會倒塌,但地權卻永在。由此可見,買樓只顧買建築部分的實用面積是不恰當的。

 

至於業權的第二部分——單位的專用權,通常是一般人最關注。單位有多實用當然重要,所以在賣樓時應讓買家知道單位的實用面積有多少。因此,我也贊成立法規定賣方有這方面的責任。

 

然而,買樓也絕不能單買專用單位的實用部分,難道大廈可以沒有樓梯、走廊,落街要跳降落傘,回家要坐直升機?大廈的公用地方,亦即是建築面積包括的地方,買家是不能說我不買的。不但要買,買了還要與其他小業主一起去管。管得不好,單位的價值就會消失得很快。因此,大廈的公用地方的共享權與共同管理權,亦是業權的一個重要部分,買樓時不可不留意。

 

由此可見,我們在買樓時應更全面地去看待業權問題,不能單顧實用面積,而把其餘的都忽略了。

(轉載自2012531am730C觀點)

 

 

 

 

 

2012年5月30日星期三

C 觀點 : 立法後才宜推新指引

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40489.aspx

在立法會為一手樓宇的銷售立法前,地產代理監管局已率先要求地產代理在二手市場推行實用面積。監管局真的這麼有信心,覺得自己推行的那套會被立法會採納嗎?若果立法會的決定不一樣,將來一二手市場豈不是要用兩套不同的實用面積定義?這勢必造成市場混亂。

 

現實是監管局的指引模稜兩可,十分不清晰。監管局根本沒有為實用面積下定義,它只是告訴代理:從差餉物業估價署或物業首次協議中得來的實用面積,都可以在執業時引用,否則就會被罰款,甚至會被除牌。

 

然而,差餉物業估價署所提供的實用面積與首次買賣協議中述明的實用面積根本不一樣,兩者的差異可達三四個巴仙。如果化作樓價去反映,差距可以數以萬計。於賣方而言,當然想用大一點的面積來計價;於買方而言,就會想用細一點的面積來計價。可惜監管局並沒有給代理明確的指示,如果兩者同時都查得到,代理該優先選擇哪一個?

 

監管局雖說代理用兩者其中一個都可以,不會被視作違規;但問題是顧客可能覺得自己吃虧了,以民事訴訟的方式追究代理,監管局是否願意協助代理一起打官司,並承擔後果?

 

現在客戶大都視代理提供的實用面積若無睹,並沒有以此來計算樓價,故引起的爭拗不大。但當建築面積被取締,市場非用實用面積不可時,而實用面積卻有兩種選擇皆可以用,那就一定會引起爭議。因此,監管局必須予代理明確的指引,若果兩者都可以查得到的時候,應以何者為準。這樣,市場才有依歸,代理才不會動輒被顧客追究。

 

我建議監管局應指引代理:以物業首次買賣協議中述明的實用面積為準;相信這會與將來立法會訂定的一手市場該使用的實用面積較為接近。但並非所有物業的首次買賣協議中皆有述明實用面積,七十年代之前的舊樓,以及一些舊地上重建的新樓,都不一定有實用面積在買賣協議中述明。只有在這種情況下,差餉物業估價署提供的實用面積,才可權宜地用作代替。

 

差餉物業估價署設計出來的實用面積定義,是用來計算差餉的,連僭建部分也計算進去的,根本不適宜用來作出售面積。長遠而言,監管局應在立法後,找專業人士以立法定義為所有立法前的樓宇重新作實用面積的測算,並把結果放在中央資料庫裏供代理使用。這樣,市場才會有一套統一的實用面積,消費者的權益才能獲得保障。

(轉載自2012530am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

2012年5月29日星期二

C 觀點 : 須有定義的是建築面積

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40469.aspx

三十多年前,當我剛從事地產代理行業時,我就發現原來政府未有對賣樓面積的計算方法作過清晰的定義。因此,我見過一些極其荒謬的現象──同樣尺寸的單位,地產商推出第二期單位時,竟與第一期的面積不一樣。更荒謬的是:我公司租用的單位,在續約時,業主報給我的面積,竟比上次簽約時增大了。我第一次發覺,原來香港的樓宇是一種生物,是會一天一天長大的。

 

當年,中原地產還只不過是一間十數人的小公司,我已不自量力,四處去推動政府要為賣樓面積下定義。我主張應先為建築面積下定義,因為這是市民買賣樓宇時習慣使用的計價方法,但政府卻認為統一實用面積的計法更為重要。我當年已指出,這樣做注定失敗,正如政府推行十進制這麼多年,但街市買菜仍用斤両一樣。結果,實用面積的定義雖然已有了三十多年,新批土地亦規定地產商在賣樓時必須提供實用面積,然而市民只是口頭上說喜歡用實用面積,但行為上卻依然用建築面積來計價。以至實用面積至今仍未成為市民的通用呎。

 

由此可見,人並非理性的動物,他在思考的時候,覺得用實用面積好,但到他要行動的時候,他就不假思索,因循過往的習慣算了。政府硬要與市民的習慣對著幹,所以努力了三十年都未有成效。

 

可惜,政府至今仍未有吸取教訓,還以為只要重新為實用面積制訂一套更嚴謹的定義,並規定代理去使用,可以引導市民也改用實用面積。現實是實用面積不難計,消費者自己也有眼睇;建築面積才必須靠政府下定義,否則發展商就會發掘更多的借口,把電錶房、房、以至防火層的面積,也要小買家分攤。這些面積,政府都不與地產商計地積比率,等如免費送給地產商,但地產商卻要與小買家計。這才是不公平。

 

實用面積難以發水,地產商「發水」的是建築面積。政府若真的想對症下藥的話,就應該為建築面積下定義,而不是只顧實用面積。等如一個人患了腎病,但醫生卻以為他患胃病,拼命要他吃胃藥,這樣醫下去,也不會有好結果。

 

然而,政府至今仍「死牛一面頸」,至今仍堅拒為建築面積下定義,反而打算強行取締建築面積。但政府只能規定地產商與經紀等行內人士以後不可以再講建築面積,誰不聽話,就釘牌罰款;對普通人,尤其是傳媒,政府就無法加以限制;難道誰說建築面積,就視誰為洩露「國家機密」。

 

我擔心,當傳媒發現提供建築面積的訊息,會為受眾歡迎時,就會為了爭取受眾,而不惜與政府唱反調;繼續向社會提供建築面積。屆時政府的努力,可能又再功虧一簣。

(轉載自2012529am730C觀點)

 

 

 

 

2012年5月28日星期一

C 觀點 : 傳媒為何不用實用面積?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40444.aspx

地產代理監管局爭先在立法會為一手樓的銷售方式立法之前。就推出新的執業守則,要求地產代理在銷售二手樓時,亦一律要用實用面積。我不明白監管局為甚麼要這麼急?萬一將來立法會對實用面積的定義與現時監管局的要求不一樣,是否又要求代理行業跟隨新立法的定義?總不能一二手樓宇的買賣在面積計算上各有不同!那今次代理的一番努力豈不是白費?

 

其實,按監管局現有的指引,地產代理已需要向客戶提供樓宇實用面積的資料,而代理亦早已開始這樣做,只是客戶視若無睹,不習慣以實用面積來計價吧了。今次監管局要求代理在提供面積資料時,實用面積的字體要粗黑一點,不可小於其他面積所用的字體。此外,代理在廣告上介紹樓宇的單價時,必須以實用面積多少錢一呎去表達,不可再用建築面積去表達。不過,這樣做是否足以改變消費者的習慣,則有待觀察。

 

曾有傳媒質疑我是否刻意阻撓實用面積的推行,所以經常表達一些負面的看法。其實對地產代理來說,市場用那種面積計算都不影響收入,我們自己並無偏好。我們是為了應客戶的要求,才同時向客戶提供建築面積作參考的。至於客戶選擇用哪種方式來計價,我們控制不了。

 

我對那位質疑我的記者說,我們是做生意的,順應顧客的要求是天經地義的;但傳媒是主持公義的,你們為甚麼也不用實用面積?你們既然覺得建築面積誤導消費者,為甚麼你們的地產版,以至新聞版,在報道地產資訊時都不用實用面積,而是用你們認為「不好」的建築面積?你們自己也做不到的事,卻去指控別人,不覺得有點臉紅嗎?

 

那位記者說,他回報館一定跟編輯講。可是,他們只是努力過兩天,很快又回復用建築面積計價。這也不能怪他們,因為當市民都在用建築面積計價的時候,唯獨他們用實用面積計,那他們登出來的價錢就會顯得很高,讀者還以為他們登錯了。即使讀者看清楚原來這是用實用面積計出來的,也會覺得這個訊息不直接,不能立即拿來比較,對他們沒有參考作用。

 

因為,在讀者腦海中的樓價記憶,全是用建築面積計價的。並沒有一種方法,可以把這些記憶檔案清洗,然後再輸入一套新的數據作更替。一般人所能夠做的,就是把新遇到的個案,化成自己熟習的方式去表達,然後才能與腦海裡的紀錄作比較。讀者看了報章上實用面積計出來的價錢後,第一個問題會問,即是以前的建築面積幾錢呎?如果甲傳媒要受眾自己去計建築面積幾錢呎,而乙傳媒直接告訴受眾建築面積幾錢呎,乙傳媒一定會比甲傳媒更受歡迎。因此,我不寄望傳媒會率先使用實用面積計價。

(轉載自2012528am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

2012年5月25日星期五

C 觀點 : 通識不用成科 文化無需設局

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40402.aspx

有文化界朋友對我昨天的文章有不同意見。他們覺得我不應只看到設立文化局的壞處,而看不到設立文化局的好處。他們覺得,長期以來香港都沒有一套穩定的長遠文化政策,不利於締造一個有利於文化發展的生態環境,新設的文化局應可以在這方面扮演一定的角色。

 

他們又覺得,當政府的文化工作由署級官員提升至由局級官員來負責之後,文化局調動資源與協調其他部門工作的能力,一定會比以前提升,對文化界的支援亦可以比前更多。

 

我承認我在這件事上的確有點悲觀。我擔心的是:有機會轉壞的事情遲早會轉壞。既然不設文化局不等如社會會沒有文化,但有了文化局卻有可能出現文化被文化局管死的局面;那為了安全計,文化局還是不設為妙。

 

文化從來都是屬於人民的,而不屬於官府的。軟的文化與硬的官府很難匹配。文化靠潛移默化去繁衍,不能靠規章制度去推動。

 

情況與通識教育相似。設立一門通識科,由學校有系統地去教,不一定就可以令學生對知識融匯貫通。通識反可能因而變成一門孤立的學科,沒法使之與其他學科的知識聯繫起來。在香港,連通識科也要考試,那學生就很容易把學習聚焦在應付考試上,令「通識」變成了「限識」。

 

現實是單靠通識科老師教通識是不夠的,其他科的老師也得有通識概念,並把所教的知識與學生的生活聯繫起來,這樣,知識才能融成一體,不會互相割裂。老師必須啟發學生熱愛生命,並對人類的共同命運有所關懷。當學生有這種情懷的時候,才能在一個軸承上建立起自己的知識體系,在通常的環境裡都可以應用自如。

 

同樣理由,要一個社會有文化,不能單靠成立一個文化部門去做;必須有全民參與,才能建立一個社會的文化底蘊。文化不但展現在音樂廳或者博物館裡,而且還體現在日常的工作與生活中。一個崇尚買名牌,坐私人飛機的社會,不但會缺乏資源搞文化,更缺乏參與文化活動所必需的閒情逸致。

 

早期的人類,物質生活匱乏,仍有閒情在山洞裡畫壁畫;難道他們會不明白,畫出來的牛是吃不得的?可惜現代人反而不明白這個道理,甚麼都要講經濟效益。據聞,將來的文化局也需要負責推廣文化產業,那不如交給工商局去搞算了。

 

其實要搞文化,不能單靠一個文化局;即使教育局、民政局、環境局……以至工商局都應參與。但如果各政府部門只重本位,辦事官僚,那就設甚麼局都沒有用。官僚機構最擅長的,不外是建立更細密的評估機制與監控機制,效果與通識教育要考試差不多。屆時,文化工作者可能要花更多的時間去搞行政工作,以滿足文化局在管理方面的需要。這可真是文化人想看到的現象?

(轉載自2012525am730C觀點)

 

 

 

2012年5月24日星期四

C 觀點 : 文化局不設也罷

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40375.aspx

讀者看到本文的題目可能會有點不理解,我不是認為新特首應有權組織自己的班底,制定新政府的組織架構,立法會不應在這方面諸多阻撓的嗎?為何又叫新政府不要設文化局?

 

這其實是兩回事,我認為重組政府架構的最後選擇權應在梁振英手裡,但不代表其他人不可以提出不同的意見;我反對的只是提出不同意見的人,都自以為可以把個人的意見加諸新政府的頭上,要新政府非照他的意見去做不可。如果自以為自己的那套架構比候任特首的那套好,應爭取下一屆做特首,否則只能說說自己的想法,但候任特首有權選擇是否接受。我是本著這種心態寫這篇文章的。

 

我知道我在文化界的一些朋友都支持設立文化局,梁振英先生就是聽了他們的意見才決定這樣做的。我是香港小交響樂團的董事會主席,我接觸到的樂團管理人員亦大都覺得香港需要有個文化局,去推動文化事業的發展。我的意見在文化界只屬少數。

 

然而,人類的文化是演變出來的,不是政府領導出來的。歷史上,沒有文化局的時間遠比有文化局的時間長,不見得在沒有文化局的日子,人類文明就沒法發展,相反,很多時在政府管得少的時候,文化才發展得快,周朝衰落的時候,中國才出現諸子百家。神聖羅馬帝國沒法政教合一的時候,歐洲才有文藝復興。文藝發展需要的是自由,不是領導與管理。香港設立文化局之後,文化人的感受很難會好。

 

文化界希望政府設文化局的原因,是以為管文化的部門由署級升至局級後,文化界有機會獲得更多的撥款,但我擔心,這些新增的撥款,很多會用來增聘更多級別較高的官員。可惜,社會的資源有限,當更多的資源被用在增聘官員的時候,可供文化界動用的資源反會相應減少。文化界與其支持政府設立文化局,不如直接要求政府增加對文化界的撥款算了。

 

再者,文化是一種意識形態,無可避免會涉及一定的價值觀念,並反映著社會上不同群組與界別的人的需要與偏好。不同的政治勢力都會想利用文化藝術去為他們的政治利益服務。在沒有文化局的時候,各派政治力量只能分散去爭取不同的文化團體。這樣不同的文化團體反有各自發展的空間。但有了文化局之後,由於文化局的權力比較集中,於是就成了各派政治力量爭奪的焦點,爭拗會沒完沒了。先是會爭誰可以當局長,跟著會為具體的文化政策糾纏。原先不想涉足政治的文化人,可能都被迫要出來表態。有些文化人甚至可能會選擇退隱,對香港的文化發展沒有好處。

 

梁振英先生新任特首,百廢待興,不值得一開始就去捅文化界這個蜂窩。這只會為新政府添煩添亂。要籠絡文化界,增加撥款應是最簡單有效的方法。因此,文化局不設也罷。

(轉載自2012524am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

2012年5月23日星期三

C 觀點 : 阻梁架構落實 泛民得付代價

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40354.aspx

梁振英建議重組政府架構,增添兩個副司長職位,以及新設兩個政策局。重組需要政府額外撥款,議案正等立法會通過。

 

反建制派覺得重組沒有必要,打算重施拉布故技,讓重組方案胎死腹中。因為,今屆立法會餘下的日子不多,而架構重組議案亦遠比議席出缺方案複雜,即使不採用上次那樣拙劣的拉布方式,循正道提出質詢與進行討論,只要幾個議員參與,也可以把時間拖延,令議案沒法在本屆立法會通過。

 

按現時的議事規則,「當立法會任期完結或解散時,未完成事項即告失效。」那即是說,下屆立法會不能承續今次未完成的討論,而是要把整個程序由頭開始過。

 

新政府七月就要上台,但下屆立法會九月才改選。梁振英很可能要面對一種情況,就是在剛上場時,未能以他心目中的理想架構去運作。特區政府雖不至於因而無法運作,但他原先物色好的問責班子人選,卻可能沒法上任。有些人可能因而失去信心,選擇打退堂鼓。這對新政府無疑是一項沉重的打擊。

 

建制派對此非常緊張,正盡全力護航。他們擔心,如果新政府未上場,就讓反建制派滅了威風,以後施政一定倍加困難。不過,以目前香港的政治形勢來看,建制派緊張也沒有用,風已滿樓,雨還能不落嗎?

 

然而,世事會不斷演變,壞事會變好,好事亦會變壞。若然反建制派今次真的得逞,對他們未必是好事。因為,反建制派一向的做法都是為反對而反對,而且往往不顧後果。但由於立法會由建制派控制,反建制派的主張大都沒法成事,以至市民都沒法知道他們的主張會有甚麼後果?所以對他們還可以有很多幻想。

 

現在,反建制陣營裡多了一個策略水平較高的黃毓民,令反建制想做的事有時會得逞。這對他們表面上是好事,但亦會變成壞事,因為當市民能把事情看清楚後,始作俑者就得自食其果。

 

現在看來,無論民主黨與公民黨都缺乏獨當一面的政治領袖。黃毓民無形中已成了反建制派的旗手,民主黨與公民黨都被黃毓民牽著鼻子走,不知不覺地把自己的定位向人民力量靠攏,行動愈來愈激。

 

然而,香港的主流民情並非那麼激進。一般市民並不想癱瘓立法會的運作,亦不想非要令新政府成為跛腳鴨不可。但如果泛民中的主流也跟著黃毓民一起去偏激,他們就會失去主流市民的支持。

 

政治光譜的最左端,出不了多少個議席,反建制派如果都往這邊擠,結果只會互相殘殺,把政治光譜中段的空位,讓了給建制派。因此,泛民今次雖有機會阻撓政府架構重組,但付出的代價可能很大。九月立法會選舉,結果將會揭曉。

(轉載自2012523am730C觀點) 

 

 

 

 

 

2012年5月22日星期二

C 觀點 : 拉布不代表主流民意

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40328.aspx

議會大都出現過有議員拉布。這是因為民主議會一定會有機制,以保護少數派在議會的發言權。不然的話,議會內的多數派很容易以簡單的多數,就通過終止對手發言的動議。因此,議會多會對終止辯論的動議有較高的門檻,不能以簡單的多數通過就算,而是要有2/33/5的多數支持才可以終止議員的發言。

 

這種機制常被少數派議員利用,以不斷拉布的方式,阻止多數派支持的議案得以表決。但拉布的做法有破壞沒有建設,可導致議會的正常功能被癱瘓,所以近年的趨勢是把終止辯論的門檻降低;只要確認議員是在拉布,而非進行正常的辯論,議會主席就可以透過比前簡易的程序去加以制止。

 

今次香港的情況比較嚴重,因為少數派不單想拖延時間,還想逼政府把議案收回,或休會待續。這豈不是變成香港的立法會要讓少數派說了算,任何議會都不可能讓保障少數人發言的機制,演變成少數人操控多數人的武器。因此,在香港今次的情況下,主席設法終止議員拉布(非辯論)是應該的;問題只是手法可以漂亮一些吧了。

 

進行拉布的議員,對此亦有他們自己的辯解。他們認為香港立法會的組成並不公義,被大量沒有選民基礎的功能組別議員左右大局,以至民主派雖獲約六成的市民支持,仍無法成為立法會的多數黨。因此,他們只能利用拉布的方式去反映「多數人」的意願,他們認為公義在他們的一方。

 

無疑,香港立法會的組成存在著一定的局限。這是歷史發展的必然過程,需要很多客觀條件的配合,假以時日才能逐步合理化,但在這個過程中,香港人仍要生活,仍需要一定的建制令生活可以有秩序地進行。普通市民都不想為了立法會的組成未完全符合民主原則,就把現有的建制一概推倒,包括正常的會議程序。

 

此之所以,社會的主流意見並不認為,在立法會內拉布是正當的做法。拉布的議員不應以為,只要立法會一天未進行普選,他們就可以任意搞破壞,這並不符合大多數香港人的意願。

 

現實是拉布的議員不但在議會內是少數派,在社會內也是少數派,主張拉布的議員,主要是社民連與人民力量的成員,他們本身就是靠比例代表制才有二十個巴仙,怎有資格說自己代表大多數港人的意願?

 

再者,今次拉布議員旨在拖延的「議員辭職的出缺安排法案」,市民早已在上次補選時作過表態———超低的投票率,反映市民不認同辭職議員旋即參加補選的做法。因此,對辭職的議員作一定的限制,是有一定的民意基礎的。或許亦是因為這個原因,拉布的議員並非積極引導社會對這項主體法案重新進行審視,以至拉布空餘拉布,未能引起社會的反思。

(轉載自2012522am730C觀點) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012年5月21日星期一

C 觀點 : 拉布可是議會正道?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40303.aspx

當社會輿論為立法會應否容許拉布而爭持不下的時候,我曾經粗略地以身邊有機會接觸到的人為基礎,作過一次意見調查。我發覺真正支持拉布的人,並不如傳媒報道的那麼多,大概只有兩成左右。這或許可以解釋,為何民主黨與公民黨兩大黨雖然不支持替補方案,卻不敢真正加入拉布行列。

 

泛民的主流派計算過,政治光譜的最左端,容不下這麼多的政黨。靠激進派支持,最多可在每個選區得一至兩個立法會議席。但現在搞拉布的,既有社民連,又有人民力量,最近還加入了工黨,兩個議席已不夠分。所以民主黨與公民黨,即使屢被揶揄,也不敢把自己的立場再往左邊靠。

 

泛民的主流派很清楚,如果臨尾才加入拉布行列,只會為人民力量與社民連加分添彩,但他們卻可能要在九月的立法會選舉時,被原有的選民埋單結帳。

 

現實是:大部分市民都弄不明白,提出一千多條修訂動議的真正功能何在?這樣做最多只能令法案一時間沒法付諸表決;但千多條修訂最終仍會被否決,法案一樣會被通過;因為少數派不會因拉布而變成多數派;那浪費議會這麼多的時間又有何意義?

 

有論者認為,西方的民主議會大都容許拉布;這是很普通,甚至是很正常的事,香港人只是少見多怪吧了。我覺得這種說法有失偏頗,目的在於把拉布正義化。

 

現實是拉布本身一定會妨礙議會的正常運作。任何議會都會設立機制防止拉布無限期延續下去。議會要保護的並非議員拉布的權利,而是要保護少數派發言的權利。所以,大部分議會同時亦有機制,防止議會以簡單的多數制止少數派議員在議會內表達意見(非拉布)

 

根據會議程序權威《Roberts Rule of Order》,”Move previous question”,必須有三分二多數才能通過。所謂”previous question”即是指某個議題之前已討論得很足夠,該是時間終止討論付諸表決。為了避免終止討論的動議也被人拉布,所以”previous question”的動議是不容討論,而是立即進行表決的。

 

英國的參議院嫌三分二(67%)的多數要求太高,已改為五分三(60%)。澳洲更明文禁止議員在議會內拉布。大部分國家的議會,都有機制去終止議員拉布,以免議會受到癱瘓。因此,拉布從來都不是甚麼值得保護的神聖行為。議會主席只要有充分的證據確認有議員的發言瑣屑無聊,就可以開啟程序,予以阻止。

 

香港行比例代表制,少數派已有較多的機會進入議會,他們的意見已有足夠的表白空間。我不覺得今次立法會終止了他們的拉布,會損害他們發表意見的機會。

(轉載自2012521am730C觀點) 

 

 

 

 

 

2012年5月18日星期五

C 觀點 : 梁振英班底仍是炒雜燴

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40272.aspx

起初還以為梁振英會起用一批清一色的全新的領導班子,但現在看來,梁振英的班子仍是炒雜燴,並非全是與他理念一致的人,真不知道他們可以如何發揮政治問責的功能。

 

政治問責這套理念是董建華年代搞出來的,目的是讓公務員可保持政治上的中立,而政策方向上的責任就由問責的司局級官員與特首來擔當。此外,亦可讓特首任命一批政治理念與自己一致的人當司局級官員,不必一定沿用舊公務員系統的人。梁錦松就是透過這個機制當上財政司長的。

 

可惜,反建制派對這批非公務員出身,受特首特別喜愛的司局長,往往「另眼相看」,最不願意放過,認定他們最有機會是北京派來的人。往往甫上任就成為眾矢之的,很快就中箭受傷,未能發揮應有的作用。

 

因此,問責制雖已行了很多年,問責官員主要還是來自公務員系統,他們的政治傾向大都很模糊,甚少肯為了自己的政治信仰,而為其他部門站台,亦不會為了整個政府的利益而仗義執言。很難想像他們是來自同一個政治班子。

 

出現這種情況,可能與前兩任特首本身就政治理念不清晰有關。無論董建華還是曾蔭權,都不似是年輕時就關心政治的人,他們是被北京相中才中途「出家」的。他們原先都沒有凝聚一批在政治上志同道合,可以作政治班底的人。所以只能在公務員系統中,找一些民望較高,而又可獲北京委任的人來當問責局官員。

 

梁振英的政治理念看來比前任清晰,加上又獲得北京更大的信任,本應較有條件組織一個真正有共同願景,政治取態較為一致的領導班子,真想不到他還是重蹈他前任的覆轍,搞了一個大雜燴的問責官員班底。很難想像,一個這樣複雜的班子,將來可以真的互相協調,有效地完成梁振英的政治使命。

 

外傳梁振英已邀得林鄭月娥當政務司司長,市民都說她「好打」,是合適人選,但林鄭月娥真的認同梁振英的政治理念嗎?從她過去的言行來看,答案並不明確。

 

至於曾俊華,更是曾蔭權的嫡系。梁大量接收曾班子的舊部,雖可增加過渡期的穩定性,卻不利於建立一個願意積極推行自己政治路線的新領導班子。

 

在西方的民主政制下,在選舉中勝出的政治領袖,甚少會為組織班底去徵求民意,他們會先按自己的理念去挑選,然後再去爭取社會的認同,決不會倒過來,按民意的取向來組織自己的政治班子。

 

香港的民情,喜歡對新上任的特首該如何組織班底「說三道四」,結果新組成的班子變成大雜燴。但民情又繼而要求這樣的班子可以是一個強勢的班子,能有效地管治香港,這是否緣木求魚?

(轉載自2012518am730C觀點) 

 

 

 

 

 

2012年5月17日星期四

C 觀點 : 應讓梁振英重組政府架構嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40240.aspx

梁振英打算把現時的政府架構重組,由三司十二局改為五司十四局。泛民認為先生應先諮詢民意,然後才決定是否應該落實。

 

其實民意對這個議題早已態度清晰,不問也知道,大多數市民都覺得:政府的架構應越簡單越好;增設新職位就等同架床疊屋,會增加納稅人的負擔,並妨礙政府的管治效率。

 

我也當過基層的打工仔,當時在我心目中,大部分地位比我高的人也不見得特別了得,不值得拿這麼高的工資的。如果當時有人問我,我也一定反對擴大政府架構,並且還會順便要求高官減人工,立法會議員就更應減多一些。

 

泛民要為這個問題諮詢民意,目的不外乎要難為一下先生吧了。先生正在組織班底,部分職位已物色到人選,並對有些人作出一定的承諾。如果能夠把先生的改組構思推倒重來,當可破壞先生的威信,讓先生感覺一下泛民的實力,以後懂得尊重泛民的存在。

 

但作為一個普通市民,我卻擔心:若然新一任政府未上台就威信盡失,將來變成弱勢的跛腳鴨,這對市民有甚麼好處?泛民若是真的打算革命,或許值得市民支持去大搞一場。但他們只是不湯不水的對現有建制進行破壞,令政府的施政無法有效落實,那市民只會變成受害者。

 

其實,每一個新上台的政府,都會按他們的理念進行架構重組,上任的特首也有這樣做。公民黨不是想有朝一日成為執政黨嗎?按他們的政治理念,一旦有機會執政,一定會把政府架構改得比梁振英還要天翻地覆。

 

誰對政府架構沒有一套自己的看法,如果由我做,我就根本不需要設局長,有常秘去負責各部門工作已夠了。要政府問責的話,由特首與司長出來擔當就是了。現時有這麼多的局長,他們的政治理念根本不一致,怎可能有政治問責的功能?政治問責不是靠人多,而是靠有共同的願景與價值理念。現時香港的政治問責根本虛有其表。

 

以上只是我個人的意見,雖然我自信我的構思比梁振英的那套好,但我不會要求先生非行我的一套不可,因為現在是先生當特首,不是我,抉擇權在他手上。其他對政府改組架構有意見的人也應持這種態度,否則必然天下大亂。

 

在民主社會,新政府上台前早已把自己的改組政府想法向人民交代,他們可以視改組方案已獲人民認受。可惜香港尚未可以普選,令反對派仍有發難的理據。但現實是香港人仍需在一個未完美的制度下生活,在這段期間完全廢掉政府的武功,對市民不一定有利。既然泛民也覺得政治架構非關鍵問題,不改組也不應影響梁振英施政,那為何一定要在這個非關鍵問題上糾纏?為甚麼不在改組問題上先放梁振英一馬?然後再檢驗他施政的實效,這可能更符合大多數港人的利益。

(轉載自2012517am730C觀點) 

 

 

 

 

 

2012年5月16日星期三

C 觀點 : 香港樓價並非全球最貴

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40219.aspx

一間美國的市場研究公司(Demographic)日前公布了一項調查報告,說香港的樓價是他們觀察過的城市中最高的。香港的傳媒在報道這項消息時,很多都大字標題說,香港的樓價是全世界最高的。

 

這種演繹並不正確。因為這項調查雖然十分廣泛,但這325個城市中,竟然不包括北京、上海、杭州、深圳等中國城市。如果按這間公司的計算方法,內地大部分城市的樓價都比香港貴。因此,香港絕非全世界樓價最貴的城市。

 

這個公司的計算方法非常簡單,就是拿不同城市的住宅中位價與當地家庭年入息的中位數作比較。香港的樓價中位數是314.8萬元,家庭入息的中位數是24.9萬元,樓價是入息的12.6倍;與Demographic認為合理倍數——3倍,相差很遠;與排第二的溫哥華(10.8)以及排第三的悉尼(9.3),也有一段距離。

 

出現這樣結果的原因很多,最重要的有三個方面:第一,不同的民族對投資房地產的偏好各不一樣。中國人相信「有土斯有財」,特別喜歡把賺回來的錢放在房地產的投資上。當一個地方的人都傾向節衣宿食也要買樓的時候,這個地方的樓價自然會比其他地方高。溫哥華與悉尼的樓價高,可能與當地的華人較多有關。

 

第二,每個城市的經濟前景不同,前景好的城市自然會有更高的吸引資金能力,樓價的溢價較高亦是正常的。這個情況等同股市的P/E(股價與盈利比,市盈率),不能輕下結論說P/E高的股票就是貴,要P/E低的才抵買。美國的汽車重鎮費城,樓價非常低;但美國的汽車業前景暗淡,費城的失業率很高,所以樓價很低也沒有人願意遷去費城住。中國的樓價全球最貴,與中國的經濟增長比全世界都快有關。世界各地的經濟前景不一,樓價亦會有不同的溢價,因此不能以不同城市的樓價入息比去定斷哪一個城市的樓價已經偏高。

 

第三,Demographic在推算香港的樓價入息比時犯了嚴重的錯誤。它用作統計的樓價,其實只是私人市場的樓價,但它用作統計的家庭入息中位數,卻是以全香港為基礎的,分子的涵蓋範圍比分母大,計算出來的結果自然偏高。

 

香港並非所有的人都住在私人市場的樓宇裡,他們住的是政府資助的公屋和居屋。因此,在計算私人市場買家的家庭入息中位數時,不應把這批的人的入息一併計算在內,不然就得把政府手上的公屋,也作一次估價,才能獲得香港樓價的真正中位數。但無論用哪種計法,香港的樓價入息比也不至如Demographic計算出來的那麼離譜。

(轉載自2012516am730C觀點) 

 

 

 

 

 

 

 

2012年5月15日星期二

C 觀點 : 如何衡量樓價的合理性

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40194.aspx

上周中原城市領先指數反彈,升至102.89點,距歷史高位——97年的102.93點,只差0.04點。這個歷史高位很有機會在本周被打破。社會對此非常敏感,擔心樓價已升至不健康水平,呼籲市民在這個時候入市要有風險意識。買樓前當然應先做風險評估,這是甚麼時候都應該的。不過,我見很多論者指樓價不合理的理據都不能成立,所以在這裡提供多一個角度,讓讀者思考一下。

 

有人認為:單是今年二、三月,樓價已升了6%,升得太急,有點不健康。但樓市的周期都數以年計,很難單以兩、三個月的樓市升幅去衡量樓價是否合理。現實是去年下半年,樓價曾因歐債危機而下跌了不少。近期的反彈只是補回之前的跌幅吧了,怎算升得過分?

 

投資市場的一個特色,是價格的走勢從來都不是平穩的,而是波動的。人的行為,很多時都互為影響:不動的時候,大家都不動;一動的時候,大家都一起動。所以升的時候會升得很快,跌的時候亦會跌得很急。如果抽三兩個月時段的樓價起跌去衡量樓價的合理性,一定會出差錯。我們在看到近年樓價升得急的同時,不應忘記在9703年期,樓價曾全面下跌了七成。現在是花了15年的時間,才回升至舊日的價位。如果單看這15年,樓價豈不分文未動?如果以15年這麼長的時間去看問題也不一定正確,更何況是單看兩、三個月呢!

 

此外,又有人拿家庭入息的起跌去衡量樓價升幅的合理。無疑,家庭入息對買家負擔樓價的能力會有實質的影響,但這只影響供求關係中求的一方,我們看價格的時候卻不能不看供的一方。除非樓宇供應並無限制,否則樓價就不能與家庭入息的變化成穩定的正比。

 

去年,香港住宅樓宇的落成量只有9,450個,但以交薪俸稅的情況去推算市民的收入情況,年收入40萬以上的人(踏入買樓資格的人),卻比前年多了四萬人,很明顯是供不應求。在這種情況下,市場就只能讓收入增加得少的一部分人買不起樓,把小量的樓賣給收入增長得最快的那批買家。這可以解釋,為甚麼每年有40萬收入的人一樣買不起樓。居屋的入息上限是月入三萬,即年入36萬。這批人又買不到私人樓宇,又沒有資格買居屋,叫他們怎不怨聲載道?

 

現時香港樓價「過高」的問題源自供應不足,而不是投機過度,所以單靠徵收額外印花稅是幫不到要買樓的用家的。但我們的政府卻沒有對症下藥——努力增加供應,卻出口術嚇市民,說樓價已升得不合理,希望可以藉此遏抑需求,令樓價可以升得慢一點,免得政府那麼尷尬。

 

在現時的供求情勢下,樓價上升是合理的,企圖以出口術的方式去調較需求,藉此去解決住屋問題,才是不合理的。真不明白為甚麼會有那麼多的論者願意跟著政府的指揮棒起舞?

(轉載自2012515am730C觀點) 

 

 

 

 

 

2012年5月14日星期一

C 觀點 : 希臘會脫離歐盟嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40164.aspx

希臘大選後,歐洲的賭博公司已不再接受希臘脫離歐盟的落注。即是說這個盤太一面倒,莊家自己也不肯博,所以不知以甚麼比例來開盤。亦即是說大部分人都認為希臘脫離歐盟已無可避免。

 

歐盟協助希臘解決債務危機的條件,是要希臘行緊縮政策。希臘得為此裁減三萬名公務員,並削減國企員工的工資4%,此外還得刪減各項國民福利及延後退休年齡。可惜這些政策未見其利先見其害,希臘的GDP因而倒退了7.5%,失業率升至21.8%,罪案與自殺率亦因而上升,人民對此非常不滿。

 

因此,在最近的一次國會選舉中,執政的新民主黨與泛希臘社會運動黨都紛紛失利。新民主黨只得58席,而泛希黨只得41席。反而是極左聯盟躍升至第二位,共獲52席。其他如獨立黨、共產黨,亦分別取得33席與26席。

 

希臘國會選舉行比例代表制,極端理念的政黨亦會爭取到一定的議席;不似英國那樣行單議席單票制,讓贏者可以全取;所以很多時候單一政黨很難取得國會內半數以上的議席,可以獨立組織政府。為防政府難產,希臘有一套香港人覺得匪夷所思的辦法,就是向選委中得票最多的政黨送多50個席位。新民主黨得58席,已是各政黨中得票最多,所以獲贈額外的50席,合共得108席。但即使這樣,再加上同樣支持緊縮政策的泛希黨的41席,也只得149席。希臘國會有300個席位,剛巧未夠半數,沒法組織聯合政府。

 

至於其他政黨,無論是左中右,皆立場堅定地反對緊縮政策,所以不肯加入由新民主黨組織的聯合政府。但他們自己亦因為政治理念,左中右皆有,難以組成聯合政府。因此,希臘必須重新進行大選,希望選民能作出更明確的選擇。

 

本來,執政聯盟只要爭取多兩席,就可以組織聯合政府,但這與民情不符;在歐洲各國都在反對緊縮政策的情勢下,下次選舉執政黨得票可能更少。

 

對希臘人民來說,冰島選擇的路可能更易行。把債賴掉,本息暫時都不還,將來發達再算,這樣起碼可以減輕國家與人民的負擔,以後可以從頭再來過,如果歐盟不接受這個做法,那就退出算了,希臘可重新發行德拉馬克,以取代歐元。

 

希臘的有錢人近期都已紛紛走資,而留下來的人,除了債項之外已一無所有。在這種形勢下,希臘棄用歐元已代價不高,新的執政黨很容易會鋌而走險。不排除希臘會突然進行外匯管制,甚至沒收逃離國土的有錢人的財產的可能性。經濟環境惡劣的時候,最容易讓左派政黨鑽空子的。

(轉載自2012514am730C觀點)