2011年6月30日星期四

C 觀點 : 內地會爆債務危機嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34469.aspx

港股近月表現不佳,其中一個原因是擔心內地省、市、縣三級地方政府可能會爆發債務危機?拖累內地銀行出現大量壞帳,令金融股承受龐大壓力。

 

內地地方政府之所以會有這麼多的債務,中央其實也有一定的責任。事緣全球金融海嘯之後,中央擔心中國的經濟也會被拖累,推出四萬億的救市計劃,並鼓勵地方政府有可花錢的地方就盡量先花。中央開綠燈,地方當然盡量利用。否則,旁邊的同級政府花錢比自己多,他的經濟增長一定比自己快;要是不想自己的政績比別人差,非大家一起鬥花得多不可,結果一發不可收拾,合共多花了10.7萬億。

 

中國地方政府的財政透明度不高,外界過去所知甚少。如果內地政府不刻意向外界透露,根本不會有人知道,但今次是政府主動向外放消息的,做法有違內地一向的做法。從這個角度來看,中央政府應該有信心,覺得形勢可以控制得住。因此,我不太擔心情況還會進一步惡化。

 

內地審計署為了查清地方債務的實況,今次特別投入了4.13萬名審計人員,花了三個月的時間,才向中央提供了一份準確的審計報告。相信中央已掌握問題所在,並會採取必要的措施,阻止情況惡化。

 

坊間傳言,中央打算在明年底政府換屆之前把問題處理掉,不把包袱留給下屆政府,處理方法不外是:地方能還的當然叫地方還,地方還不起的,中央政府承擔一部分,餘下的要銀行吃下當壞帳。

 

據內地審計署的資料,這10.7萬億的債務中,只有6.7萬億是地方政府自己借的;另有2.3萬億是地方政府作擔保的,別人不還,地方政府才需要承擔責任;還有1.67萬億,是政府可能道義上對負債人有一定的救助責任,嚴格來說並不算政府的債務。

 

很明顯,審計署今次在為地方政府的債務作定義的時候,是傾向從嚴的,寧可把問題說得可怕一些,也不把問題掩蓋起來。這種取態,應該是中央為他們定調的,此之所以,我相信中央有能力解決今次危機。

 

中國地方政府的債務危機,與美國州政府的債務危機,在性質上有很大的不同。美國州政府的債務由來已久,源於經常性的開支不斷上升,以至長期入不敷支;若要削減開支,人民一定受苦,政治上不易推行。而中國的地方債務,源自一些非經常性的開支,主要用於搞基建,今次提前搞多了,以後自己可以少建一些,要省錢還債的困難不如美國的州政府大。

 

再者,這些基建項目,如建高速公路、起電廠,設醫院,辦高校,皆可視作是社會投資,錢是花了,但之後是會有回報的。不似美國,很多錢都被拿來補救以前金融界犯下的錯誤,對將來沒有建設作用。這是中國救市成效比美國高的主要原因,亦是基於這個原因,我不相信中國的地方政府的債務危機會一發不可收拾。說中國經濟會硬著陸,只是淡友危言聳聽吧了。

(轉載自2011630am730C觀點)

 

 

 

 

2011年6月29日星期三

C 觀點 : 沒有補貼 農民還有路嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34443.aspx

與內地的農村工作者到台灣考察,他們都十分羨慕台灣農民有這麼多的政策優惠,很想把台灣的那套移植去大陸。我對此卻有點保留。

 

大陸不是沒有補貼農業與扶助農民的政策,只是經過官僚系統層層抽水之後,落到農村時已大打折扣。如果要內地學台灣這樣,讓農民自行組織農會,代行中央的農業政策,那就等同奪走了現有官僚系統的抽取油水的機會,損害他們的既得利益。可以預期,他們一定會千方百計反對在內地建立類似台灣農會的組織。

 

即使有開明的中央領導人堅持要這樣做,他們也會把農會掌控在中共的黨組織手裡(這是最開明的中央領導人也不便反對的) 。結果,農會也會被融合成官僚系統的一個組成部分,成了滋生貪腐問題的溫床。

 

即使在台灣,農會有時亦會被別有用心的人把持,不但被人中飽私囊,甚至用作政治工具。因此,內地應該先搞好法治,在解決貪腐問題之後,方有條件引進台灣的經驗。

 

此外,我亦不太認同以增加補貼作為解決內地三農問題的主要方法。太多的優惠政策,只會令農民熱衷於尋租活動,鑽政策的空子去謀取私利,反而忽略了真正去發展自己的產業,變成愈來愈依賴政府的扶助政策。

 

現時,全球先進國家都有這樣或那樣的扶助農業政策,以至農民日漸覺得,改善生活的最快捷方法,是透過政治活動,去促使政府增加政策上的優惠。他們會不斷要求政府增加收購他們的產品,提升收購價格,並對外來的農產品徵收關稅,甚至限制它們入口。他們除了會資助政客去替他們向政府遊說外,還會走上街頭搞抗爭,韓農的抗爭手法就名聞世界。

 

我並無反對農民爭取自己權益的意思。我擔心的,是農民一旦習慣了依賴政策補貼,就失去了掌握自己命運的能力,不能靠自己的努力去為自己謀求更美好的生活。這樣,農民還算有自己的將來嗎?農民的前景豈不是受限於政策予以的優惠,並操控在政客的手裡。我並不認為這是一種理想的發展。

 

但弔詭的是,農業生產技術愈是提升得快,農產品的價格就愈是無法提升。豐年價賤是無法逆轉的規律。增加農業生產力只對人類有利,對農民本身不一定有利。經濟發達的地方,農業佔GDP的比重都十分低,從事農業生產的人口不斷地在減少。台灣農民的年齡就不斷地在老化,年輕人都不肯務農。

 

台灣政府對農業與農民的資助,令擁有農地的人都不願出售自己土地,因為擁有農地才能加入農會,才能分享政府的資助。結果,從事農業的人雖然已大幅減少,但政府給予農民的資助都無法減少,令社會資源落在假農民手裡。這並非社會資源最有效的分配模式。

 

然而,農業的增值能力一定比不上工業,令政府不得不對農業進行補貼。但補貼卻引發尋租活動,導至依賴,令農民失去真正屬於自己的前途。今次台灣考察,未能令我對這個問題釋疑。

(轉載自2011629am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年6月28日星期二

C 觀點 : 台灣農業全靠政府援助

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34421.aspx

香港有一批有心人,很想香港的農地有人復耕,令香港的市郊可以恢復有點農村風貌,並令市民可以吃到本地生產的糧食與蔬果。他們覺得:農業是人類食物的主要來源,人類在發展農業的過程中,與自然建立起緊密的關係,讓人感受到自然的力量,促使人認識了更多的自然規律,在人類的成長中起著重要的作用。所以,他們很希望香港能保留一定的農業,起碼可以讓學生有機會切身體會一下農業與人類的關係,這對學生們的成長一定比唸多幾條標準答案更有好處。

 

他們中有些人,辭去高薪厚職,在新界租地復耕,但不時遇到阻滯。地主寧把地租給貨櫃場也不租給新農民。因為,從農民身上根本沒法收取太多的租金,所以他們常給業主逼遷。

 

今次有機會隨農夫之家去台灣考察,才知道原來台灣政府對農業有這麼多的資助,令台灣的農業可以保存得這麼好。

 

在日治時代,日本政府在日本本土發展工業,但在台灣則只發展農業,所以在台灣光復之前,台灣差不多是一個全農業的地區,但時至今日,農業只佔台灣GDP1.6%,在經濟上已毫不重要。但政府仍十分重視農業政策,仍能保持5.3%的農業人口,即便在大城市的近郊,也可以看到大量綠油油的農田。如果沒有政策上的傾斜,台灣的農村很難保持今天這樣的狀況。

 

台灣政府對農業的補貼,主要是透過對農會信用部的利息補貼。台灣農會的信用部辦得如銀行一樣,可以收存款,辦借貸,代匯款,受保險等。農民發展本業,可獲低息貸款。譬如:市面一般的貸款利率為五厘,但農會卻可以用一厘半的利率貸款給農業發展,因為政府會有三厘半的息差補貼。農會貸出的錢愈多,收到的補貼也就愈多。所以台灣的農業發展不愁沒有資金來源。台灣農業的現代化與專業化就是這樣發展起來的。

 

由於有政府的利息補貼,台灣農會的信用部賺錢比銀行還容易。農會有盈利就有條件搞各類農村建設活動,範圍十分全面,包括水利建設、植樹護林、技術推廣、醫療福利、防災救災、代運代儲、委託經營、統籌銷購、調解糾紛,以至文娛活動等。它既是民間組織,又代行政府政策。台灣有這樣功能全面的農會,台灣的農業才沒有被工業發展擠垮。

 

台灣政府肯這樣做,當然不是經濟上的考慮,而是為了國家安全。香港沒有這方面的考慮,因此不能期望香港也有這樣的農業政策,香港復耕推動者任是怎樣努力,也只能是小眾的愛好。即便將來成功爭取到政府資助,最多也只能搞幾個實驗農場,供市民假日去體會(消閒) 一下罷了。要真正恢復有生產功能的農業,談何容易!

(轉載自2011628am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年6月27日星期一

C 觀點 : 台灣土地改革為何成功?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34397.aspx

隨內地的農村組織到台灣考察,發覺台灣有一個很特殊的現象,就是地主比佃農還要多;而台灣的農會,則基本上是地主組織,叫它做地主會也不為過。

 

在舊中國,土地經過長期的轉讓兼併,會落在少數大地主手裏,大部分農民都是佃農,靠租地主的田才有得耕種。台灣曾經亦是這樣的情況,至國民黨來到台灣之後,才進行全面的土地改革,令農村出現了新面貌。

 

國民黨坐鎮大陸的時候,當然懶理偏遠的海島。一個上海市,人口已超過台灣的兩倍,生產力更是台灣的幾十倍。國民黨在大陸也是只顧城市,少顧農村。結果給共產黨以農村包圍城市,自己也得落難台灣農村。這個教訓令國民黨到台灣後十分重視農村的工作,以免歷史重演。

 

再者,台灣原先人口不多,國民黨在1949年一次過帶來了二百萬政府機關人員與軍人,人口突然增加了四成,單是吃飯問題已不容易解決。因此,國民黨必須認真做好農村工作,以種出更多的糧食。

 

為增加農民的積極性,國民黨不惜犧牲地主的利益,先是實行「三七五減租」,其理論是:農穫中,種子、肥料等成本約佔25%的價值,餘下的75%應由地主與佃農平分,每邊各佔37.5%。因此,農民只需把農穫的37.5%交地租。實質上等同全面減租,結果有三十萬農戶受惠,農戶的生產積極性大大提高。

 

國民黨繼而在農村實行「耕者有其田」政策,把二戰後從日本手上收回來的公地賣給農民,作價為年穫的2.5倍,可以分十年繳交,以租代價。此外,國民黨又限制原有地主可合法擁有的土地數量─水田3、旱地6(一甲等如14.5),超出者一律由政府收購,作價亦是年穫的2.5倍。政府徵得土地後,就賣給農民。這樣,台灣的佃農大部分都變了小地主,「耕者有其田」,自食其力,又不用交租,生活自然得以改善。

 

土地改革的成功,令國民黨解決了糧食生產不足的問題,又緩和了農民與地主之間的階級矛盾,令國民黨在台灣的管治地位得以鞏固。

 

國民黨在台灣推行的土地改革雖帶有強制性,地主不願意也得賣,而且不得討價還價;但相比大陸的土地改革已十分溫和。大陸是先把地主揪出來批鬥,民憤大的甚至會被槍斃;然後把地主的地充公,分給農民。台灣雖然也犧牲了地主的利益,但基本上是透過立法進行,手法比較文明,人民內部矛盾不至於被激化。

 

 

在「耕者有其田」之後,國民黨不是任由農民作個體生產,自生自滅算了,而是協助他們組織農會,以集體的力量搞信貸、做科研、統籌運輸、採購、銷售,把農業生產也社會化。台灣農村社會主義化的程度,遠勝過大陸。很多內地官員到台灣考察後,也有同感。

(轉載自2011627am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年6月24日星期五

C 觀點 : 中國農村需要合作社

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34372.aspx

我名下的基金,剛為內地的農村工作者,搞了一次台灣農會的參觀交流團。我的基金其實只是出資贊助者,真的組織者是北京農禾之家諮詢中心——一個以促進內地農村合作社功能為使命的民間組織。

 

中國自改革開放後,農村已不搞人民公社,而是分田給農民進行個體生產。除了需要交稅外(溫家寶當總理後,已免去農業稅),收穫全歸農民,不再屬於公社。

 

這種改革大大地增加個體農戶的生產積極性,令生產力大增,農民的生活在短期裡得到很大的改善。但個體生產亦有弊端,農民皆自己顧自己,沒法再如人民公社年代那樣組織起來,以集體的力量,為農村搞基建。內地的水庫、引水道等水利建設,大部分都是人民公社年代建的。改革開放後,基本上沒有甚麼新的水利建設,大家都在吃老本。引水道漏水,也不容易集資維修。

 

農民進行個體生產,自己買肥料,自己買農械,不容易拿到好折扣,運輸費也比較高。至出產出來的農產品,亦要自己找買家,不能利用集體力量,統一銷售,常給收購商壓價。

 

這種情況,令農民的生活,除了在革命開放的初期有較大的改善外,之後又停滯不前。究其原因,就是過度依賴個體生產,沒有把農民組織起來,以集體的力量去維護共同利益。

 

其實世上有很多非社會主義國家,農村皆存在著各式各樣的合作社,以色列、荷蘭、南韓、台灣等,在這方面都有很多成功的經驗。反觀中國,雖自稱社會主義國家,但中國的農村,已沒有甚麼社會主義味道。這種發展,不利於中國農業的現代化,亦不利於中國農民生活的進一步發展。

 

因此,我一直希望為促進中國農村重建有效的合作社做點事。去年,我基金在內地工作的同事,接觸到農禾之家聯盟,發覺他們也有共同的理念,所以資助他們成立了一個農禾之家諮詢中心,為有意在農村組織合作社的團體提供諮詢服務。

 

諮詢中心的理事長楊團,是中國社科院社會政策研究中心副主任。她對台灣的農會甚有研究,曾多次訪問台灣,及長時間留下來考察,在台灣有很好的人脈關係。她覺得,台灣農會有很多值得借鏡的地方,希望我的基金能出資贊助中國的農村工作者去台灣參觀研習。我覺得這項工作很有意義,所以鼎力支持,並隨團一起去了解情況。

 

參加今次考察團的,有些是NGO的成員,也有一些是農村工作幹部,亦有真正從事農業生產的農民。我們先在台灣政治大學聽了一天課,再花七天時間訪問了苗栗、南投、彰化、雲林、嘉義等地方的農會;參觀了他們的果菜市場、產銷社、信貸中心等;得益不少,有機會再向讀者介紹。

(轉載自2011624am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年6月23日星期四

C 觀點 : 復建居屋對市場的影響

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34353.aspx

六月中以來,香港樓市轉趨淡靜,價格雖未見大幅回落,但成交量卻少了四至五成。有評論說,這與政府打算復建居屋有關。

 

現實是政府還未正式公布會復建居屋,更沒有說甚麼時候可以推出,每年可推出多少個單位。因此,今次市場的反應只是心理上的,復建居屋的真正影響,還得待政府公布正式的計劃後,才能予以恰當的評估。

 

今次市場反應這麼強烈,主要是因為前一段時間樓市升得過急,09年的低位至今,兩年多的時間裡,升幅已超過五成,市場本身就需找機會調整。在這種情況下,淡友自然乘機反攻,借復建居屋來作威脅,希望令樓市的升勢從此逆轉。

 

不過,復建居屋的威力是否真有這麼大,我們可看看歷史,自1978年開始建居屋以來,樓價可謂一直在上升,中途兩次大型一點的調整,都不是由居屋引起的。82年的那次,是中英為香港前途談判引起的,加上利率升至超過二十厘,樓價才從高位回落。97年的那次,是亞洲金融風暴引起的。當年,八萬五只是一個方案,還未有機會落實。把97年的樓價回落,看成是建居屋造成的,似乎與事實不符。

 

居屋的服務對象,是在私人樓宇市場上買不起樓的人。他們原先就不是私人市場上的主要客源,即使他們被居屋搶走,也不至對私人市場造成太大的影響。

 

現時,市場上主要有兩類客人:一類是換樓的用家,一類是物業投資者。他們大都已有樓,不符合申請居屋的資格。復建居屋與否,他們都只能留在私人市場。

 

過去,很多人都以為增推居屋有遏抑樓價的作用。但這完全視乎推出居屋的量有多少,以及視乎政府推出居屋的同時,有沒有相應把私人市場的供應降低。如果整體的供應沒有增加,就不可能單憑復建居屋把處於上升軌道的樓市逆轉。

 

如果政府在復建居屋的同時,相應降低了對私人市場的土地供應,那復建居屋可能反會加快樓價的上升。

 

居屋的出現,會把市場劃開成兩大板塊。收入高的在私人市場買樓,收入低的轉向居屋市場買樓。其結果是私人市場不用去照顧收入低的顧客,價格反而因此可以訂得更高。相反,若是私人市場也得照顧收入低的買家,只要政府推出的土地夠多,地產商就得把樓賣給這批低收入的人,其訂價也得相應訂得低一些。

 

因此,私人市場照顧的範圍愈大,其平均價會越低。若把私人市場縮小,改為大量興建居屋,則私人市場的價格反會上升。在這種情況下,把居屋的價格與私人市場掛,只會令居屋的售價與私人市場的樓價一併上升。

(轉載自2011623am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

2011年6月22日星期三

C 觀點 : 復建居屋所衍生的問題

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34338.aspx

在政黨與市民的普遍支持下,看來復建居屋已勢在必行;王光亞的表態,只是加快它的進度,並非決定性的因素。

 

不過,一旦政府決定復建居屋,就會衝擊現時房屋政策的基本理念,足以引發出很多問題。不知道政府是否已考慮清楚。

 

按現有的理念,政府只需為市民解決居住問題,而沒有責任幫市民投資地產賺錢。所以,政府只需多建公屋,讓市民不用輪候太久就可以「上樓」,已算完成了自己的責任。一旦復建居屋,就等同承認,政府還有責任要幫市民置業,讓市民享受資產增值的好處。

 

買居屋的人大都會說,買樓是為了自用,不是為了賺錢。但現實卻是,樓價跌的時候,居屋也乏人問津,樓價愈是升得急,想買居屋的人也就愈多。很明顯,想買居屋的人一樣有投資上的考慮,希望能早日擠上樓價上升的順風車。

 

然而,若果把協助市民置業也視作是政府的責任,那就衍生出政府應幫甚麼人買樓,買甚麼水平的樓的問題。

 

幫甚麼人買樓?那當然不是幫大富豪買樓,而是幫負擔不起的人買樓。如果按這個邏輯,現在住在公屋的人,也是屬於未有能力憑自己的力量去買樓的人。政府憑甚麼理由只幫比公屋住戶更富裕的一批人,而不幫公屋住戶?如果說公屋住戶窮,不應奢望買樓,那為甚麼同樣的理由不能用來看待想買居屋的人?

 

因此,一旦政府認為自己有責任幫沒有能力置業的人買樓的話,政策必須同時惠及公屋居民。如果樓價升了,合資格買居屋的人負擔不起,政府就以更大的折扣去惠及公屋住戶?只要折扣打多一些,公屋住戶一樣可以買得起樓。政府憑甚麼理由拒絕他們?

 

現時居屋的面積一般比公屋的大,用料比公屋好。那公屋的居民就會問,為甚麼大家都是香港人,大家都得靠政府幫,為甚麼對部分人幫多一些?對部分人就幫少一些?如果是能力高的幫多一些,那政府豈不是也要為富豪建別墅?

 

這個問題好像問得很荒謬,但97前,政府除了建居屋外,還得建夾屋,不是能力愈高的獲政府幫助愈多嗎?一旦政府開始建不同級別的樓宇去幫助市民置業,一定會有人提出更多的要求,這條界線不知應用甚麼原則去釐訂?

 

2011年6月21日星期二

C 觀點 : 居屋的訂價方式不妥

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34320.aspx

讓居者擁有自己的物業,可謂是全世界政府都樂於去做的事。當社會上大部分人都擁有自己的居所時,人們就會希望社會繁榮安定,有利政府的有效管治。所以,大部分政府對自置居所者都有稅務優惠,並配置各式津貼。

 

隨着新一輪的特首選舉快將開始,相信不同的候選人都會在這個議題上做文章。我敢斷定,新候選人必然是重建居屋的附和者。這是大勢所趨,不會有人敢反潮流。亦正因為如此,曾蔭權很可能會留這張好牌給下任上。期望買新居屋的人,只能把希望寄託在下任特首的身上了。

 

我沒有政治上的圖謀,所以不怕唱反調。我覺得傳統的居屋存在着一定的不妥之處,不值得原封不動地再推出市場。

 

傳統居屋最大的問題是訂價要與私人市場掛鈎,但私人市場的價格卻已被外來投資者所扭曲。由於現時私人市場的樓價已高得異乎尋常,所以即使居屋在發售時會打折扣,其價格也可能十分昂貴。

 

現時新界區的新盤也要賣八千元一呎,帶動地價升得更快。新拍賣的土地價格顯示,將來新界樓要賣一萬至萬二元一呎,而市區則要賣萬五至二萬元一呎。如果居屋出售時,按傳統打個六折,新界樓最平也要賣六千元一呎。一個五百呎的小單位也要賣三百萬。這又豈是首次置業的香港人可以輕易負擔得起的價錢?

 

現時社會詬病樓價的,是它與一般人的購買力脫節;但傳統居屋都在訂價時不去考慮銷售對象的購買力問題,反而去與私人市場的高樓價掛鈎。這種訂價方式只會令人懷疑,政府好像有意令居屋可以賣貴一點,而不是想助市民居者有其屋。

 

政府或許會說,居屋的訂價雖與私人市場掛鈎,但出售時會打折扣,房委會在決定打甚麼折扣時會考慮市民的購買力。如果私人市場的價格太高,房委會可以打五折,甚至是四折、三折,直到市民買得起為止。

 

這種安排雖可令居屋容易買得起,但市民買到在手的業權比例會愈來愈小,轉售時要承擔的補地價費用會愈來愈高。居屋的折扣其實與平時商品買賣的折扣不一樣。一般商品買賣的折扣是真的減價賣給消費者;但政府賣居屋的折扣只是暫時收少一點錢,這筆錢政府是記帳的。如果一百萬的樓,政府說六折賣給你,你付了六十萬,其實只買到六成業權。將來在私人市場賣樓,不管賣甚麼價錢(蝕本也要計),其中四成都要交回政府,名為補地價。

 

因此,嚴格來說,居屋的折扣並非真正的折扣,政府並沒有在價格上補貼給買家,只是留一部分將來才收吧了。其實,即使打折扣後,居屋的售價也不算便宜,房委會過去就是靠賣居屋賺大錢的。這筆錢除了可以用來建公屋外,還有大量盈餘。居屋的買家付了高樓價,還以為政府益了他們呢。實質上是房委會拿了他們的錢去建公屋。把這種安排也視作助市民居者有其屋,相信只有港英政府才想得出。

(轉載自2011621am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

2011年6月20日星期一

C 觀點 : 政府可如何調節樓市

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34300.aspx

內地樓市面臨泡沫爆破的風險,皆因地方政府只顧賣地套錢,並藉發展房地產來推動經濟以換取政績,因而忽略了房地產畸形發展足以影響民生以及經濟的持續發展。

 

至今,房地產因素已滲透入經濟與民生的各個環節,中央政府才設法調節,要補救就不那麼容易了。用藥過輕,可能不見效應;但用藥太猛,則可能有嚴重後遺症,要人民付出很大代價才能康復。

 

因此,政府必須在樓市偏離正軌的初期就及時回應,以免積重難返。政府要決定何時出手,其實看兩個指標就可以了:一是價格、二是空置率。

 

透過價格,政府可以知道樓價是否與用家的購買力脫節;透過空置率,政府可以知道樓宇的供應是否已經過多。當樓價升至家庭入息中位數的一定比例時,或空置率達到一定的水平時,政府就得採取適當的調節措施。

 

政府調節樓市的方法不用多,三道板斧已經夠了:一是增加供應;二是徵收短期轉讓稅;三是徵收空置稅。增加供應,可以滿足用家的需要;收懲罰性的短期轉讓印花稅,可以限制炒家的活動;收物業空置稅,可以避免投資者囤積居奇,把資源浪費。

 

如果樓價上升是源自用家的需求,那只能通過增加供應去解決問題。否則,即使用猛藥人為地把樓價壓下來,也一樣會出現有錢也買不到樓的現象。改革開放前,內地物價都很便宜,只是不知道甚麼時候在哪裏有供應吧了。

 

不過,有時市場上即使供應充足,但由於價格被投資者與炒家扭曲,用家一樣會有樓供應也買不起。因此,政府一定要有措施來對付炒家與投資者。

 

香港現時所行的對短期轉讓徵收額外印花稅政策,已證明對調節炒家非常有效。只是今次徵收的比率太高,把炒家一次過杜絕了。炒家其實有一定的功能,他們願承擔風險,可助長市場流通。政府可調節徵收印花稅的比率,把炒家的活動水平限制在一定的範圍之內。

 

此外,市場上亦不能沒有投資者買樓收租,否則未有能力置業的人想租樓也不成。如果政府對擁有物業的人都一律徵重稅,會打擊人們想成為業主的意欲,把資金全部趕去金融市場,不見得一定有好處。

 

不過,如果有些人買了樓,自己不住,又不出租,任由樓宇空置,光是等升值,這就會浪費資源,政府非設法遏抑不可。要對付這類人,最簡單是向他們徵收空置稅。只要空置稅收得夠重,投資者就會競相把物業出租,租金就會因而下跌,那未曾置業的人起碼有平樓可租。如果市場上根本沒有這麼多的租客,投資者又不想長期繳納空置稅,就只能及早把物業出售,這時連樓價也會掉下來。

 

以上三項措施,既可照顧用家的需要,又可把投機者與投資者的活動控制在一定的範圍之內,只要政府調較得宜,當可避免樓市出現泡沫。

(轉載自2011620am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

2011年6月17日星期五

C 觀點 : 內地樓市積重難返的原因

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34277.aspx

若論泡沫化,內地樓市遠比香港嚴重,這可以從兩個方面反映出來:其一是價位與購買力的脫節;其二是供應量與實際需求的脫節。

 

價位與購買力脫節的結果,是廣大人民都買不起樓,社會上怨聲載道,青年人對前程難有希望。

 

供應與實際需要脫節的結果,是興建出來的樓宇沒有人住,造成大量空置,社會資源錯配,寶貴的土地資源被大量浪費。

 

香港只出現前者,後者還不至太嚴重。香港的住宅空置率只有百分之五左右,屬正常空置水平,比大陸的空置水平低很多,資源浪費的程度不大。因此,若問誰的泡沫會先爆破的話,大陸應先於香港。

 

內地行住宅商品化的初期,已有學者提醒政府,莫行香港那條高地價的道路,以免走入死胡同。官員對此不是不認同,但行動起來卻身不由己。

 

鄧小平行改革開放後,中央要求地方政府把工作的重點從政治轉向經濟。但搞經濟要有錢,而地方政府大部分都一貧如洗,他們手上唯一的資源就是土地。

 

當年,有不少地方都有來香港招商,我也接觸過不少。我發覺他們手上的項目不多,唯一能吸引香港商人興趣的是地產發展項目。因此,地方政府也別無他選,唯有靠賣地來籌集發展經濟的第一筆資金。

 

食髓知味,地方政府一旦嘗過賣地可以這麼容易就換取資金之後,自然樂此不疲。再者,發展地產不但可以解決地方政府的財政問題,還可以推動經濟發展,為地方政府帶來政績。

 

土地賣出後,地產商就得動工,工人就有工做,可以減少失業的壓力。工人有收入就會消費,就可以製造內部需求,推動經濟發展。樓宇發展的過程中,除了要用普通的建築工人外,還要僱用規劃師、建築師和工程師、測量師、律師等專業人員,很多人都可分一杯羹。

 

此外,建屋需要用大量建築材料,可以推動貿易與物流,樓宇落成後,還得搞裝修,買傢俬電器。整個社會的經濟都會因而蓬勃起來。此之所以,大部分地方官員最終都選擇了靠地產發展去推動經濟的道路。

 

久而久之,官員們都忘了發展地產應為經濟的需要與民生的需要服務,而只是著眼於怎樣可以更快地套到更多的錢,豪宅好賣就批豪宅地。開發商要建高球場助豪宅推銷就批建高球場。結果導致市面上供應的,都是一些普通人買不起的豪宅。

 

這些豪宅只有投資者,用家卻買不起、租不起,於是導致大量空置。但地方官員卻視若無睹,只要有地產商肯買,他們就繼續批地,完全不理會資源可能會浪費。到中央發覺問題嚴重想加以調控時,已積重難返,變成不調又死,調又死了。

(轉載自2011617am730C觀點)

 

 

 

 

 

2011年6月16日星期四

C 觀點 : 限購令損有餘補不足

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34255.aspx

為遏抑樓市過度熾熱,內地在大城市實施限購令,限制非當地人買樓。此舉將令大城市的樓市失去一項重要的支持,進而令大城市的經濟發展速度也會放緩。這對大城市當然不利,但如果這些沒法在大城市買樓的資金被迫流入中小型城市,則有利中國經濟平均發展,有「損有餘以補不足」的功能。

 

在改革開放前,中國行計劃經濟,以平均主義作指導思想,結果弄到全國都一樣窮。改革開放的其中一項策略是容許有差異,讓一部分人先富起來,讓東部沿海地區大城市的經濟先發展起來。

 

這項策略可謂相當成功,當努力的差異可以在成果的差異上反映出來的時候,努力才會變得有意思,令全國上下都勇於拼搏,經濟自然動力大增。當少部分人先富起來的時候,他們會把積累起來的財富,集中存放在沿海的大城市,因為存放在條件比較好的地區,投資回報會較佳。

 

外來資金的流入,令大城市的樓價上升。樓價上升,令房地產的抵押能力上升。這樣,大城市的經濟發展就更容易透過信貸去籌集資金。經濟自然發展得更快。

 

當大城市的經濟發展起來之後,就會選擇做一些高增值的產業,把一些低增值的產業外發給次一級的城市去做。把中小型城市的經濟也帶動起來。

 

這種容許差異的策略,在初段雖相當成功,但日子長了亦有後遺症。落後地區的人民辛辛苦苦工作了一年,所得的積累往往被當地政府拿去上海買了一棟寫字樓,而不是留在當地發展,變成貧區幫富區發展,令差異進一步拉闊,導致全國經濟發展不平衡,令貧富日益懸殊。

 

現時,中央在大城市實施限購令,防止資金進一步從落後地區流入發達地區,在某種程度來說,亦可謂是撥亂反正,「損有餘以補不足」。當發達地區的大城市不再容許外來資金來買物業的時候,這些資金就只好留在本地。這樣,落後地區的經濟,才能有較多的資金支持,可以慢慢地追上來。

 

很多第三世界的國家,經濟發展一段時間之後就停頓下來。原因就是經濟發展集中在一兩個大城市,其他地方都跟不上。結果不單拖累了大城市的發展,還造成很多社會問題,導致人民分化,釀成政治危機。

 

從這個角度來看,中央透過限購令來調控發達地區的經濟發展速度是有需要的。不過,中央必須明白,房地產已成了很多大城市經濟發展的途徑依賴。如果一下子把房地產煞停,可能令這些地方的經濟無以為繼,甚至造成負面的連鎖反應。

 

因此,中央在調控時應一弛一張,讓大城市也有周旋適應的餘地。不然,把大城市的經濟一下子收死了,對落後地區也不會有好處。

(轉載自2011616am730C觀點)

 

 

 

 

2011年6月15日星期三

C 觀點 : 內地經濟經不起樓價下挫

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34243.aspx

近年內地城市樓價不斷高升,除了因為有大量人口流入外,更因為有大量資金流入。樓價所反映的,已不是用家的負擔能力,而是反映外來資金的投資偏好。自從中央推行限制外來投資者買樓的政策以來,內地樓價已失去了一項重要的支持,看來已不容易在現有的高位上維持下去了。

 

中央領導人或許可以慶幸自己的政策已見成效,但樓價下挫產生的後遺症,可能比樓價上升更不容易處理。弄得不好,一樣會導致政治危機。

 

長期以來,地方政府的財政收入都十分依賴樓市的蓬勃。沒有賣地的收入與地產商繳付的稅項,地方政府根本沒有能力搞這麼多的基建,亦沒有能力承擔龐大官僚架構的開支。地方政府的財政很快會出現危機。

 

另一方面,內地的經濟亦一向靠地產作火車頭來推動。資金肯流入地產市場,地產商才肯買地建樓,鋼筋水泥等建築材料才有人買,建築工人才有工作做。樓宇建好後,賣樓要找代理,借貸要找銀行,入伙要買傢俬電器,帶動一連串的行業都可以蓬勃發展。一旦樓價失去支持,經濟增長亦會失去動力,導致百業蕭條,整體經濟都會一併被拖累。

 

再者,地產一向以來都是中國人的主要財富儲存工具;一旦樓價下跌,就意味著人民的財產會被大量蒸發。當人民發覺自己大半生的努力都付諸流水時,對政府一定會有更多的埋怨。內地家庭擁有自置物業的比例高達八成,樓價下跌一定是得益者少,受害者多,政府一定更加頭痛。

 

近年,中央政府一直希望刺激內需來減少對出口的依賴,以免外國不斷要求人民幣升值。但樓價下跌一定會令物業擁有者的消費意欲同步下跌。樓價下跌對消費能力的破壞一定大過租金下跌對消費造成的裨益。租客從租金下跌得來的好處只是一時的,但樓價下跌卻可以蒸發物業擁有者多年的積累。香港在97後樓價回落時這麼痛苦,就是因為這個原因。

 

此外,房地產歷來都是銀行信貸的主要抵押品,樓價下跌意味著整個社會的信貸能力也會跟著收縮,整個社會的經濟活動能力,定跟著下降。銀行失去借貸能力,那就甚麼生意都難做。

 

中國已習慣了每年有近雙位數字的經濟增長,否則都不能消化大量從農村流入城市的勞動人口,以及每年新畢業的中學與大學生。他們若是找不到工作,就會成為社會動亂的原動力。這是中央政府非認真對待不可的。

 

幸好,現時樓價下跌主要是因為中央政府透過政策施壓造成的。當中央政府覺得樓價已跌得差不多,負面的後遺症開始惡化的時候,還可以有條件進行調校;限購政策可以取消,利息與存款準備金的要求都可以降低。屆時,樓市就可能重現生機,不至於墮入惡性循環,無法自拔了。

(轉載自2011615am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

2011年6月14日星期二

C 觀點 : 內地二手樓價難大跌

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34226.aspx

昨文指出:由於限制非本地人置業,內地一些大城市的樓價已失去了動力;加上政府收緊銀根,地產商已開始有資金上的壓力;因此我認為,下半年的一手新盤會開始有減價的壓力,引致內地樓市出現較為顯著的調整。

 

然而,這次調整將集中在一手市場上,二手市場可能會出現量跌價不跌的情況。即使價格跌,跌幅亦不會大,起碼會跌得比一手樓小。

 

出現這樣情況的原因是多方面的。首先,大家必須明白,大陸的資金出路並不多,小業主賣樓後都不容易找到更好的儲存財富的工具。存放方式不當,可能會招至更大的損失。中國人相信:「有土斯有財。」因此,對大部分人來說,擁有物業仍是最安穩的儲存財富的方式。如果沒有資金上的壓力,小業主不會減價求售。

 

很多人誤以為,大陸人炒樓炒得很厲害,他們一定向銀行借了很多錢,銀行一收緊,他們可能被迫要賣樓。但現實是大陸人的思想仍比較保守,傾向盡量不借錢買樓。我們的客戶中,就有很多是一次過付現金的。據統計,一手樓的按揭總額,只佔一手總樓價的六成左右。樓價要跌四成,才能大量製造負資產,造成連鎖反應。

 

中央政府曾多次要求銀行作壓力測試,看看樓價若果大幅下跌五成,對銀行系統造成的衝擊有多大。測試的結果是銀行系統基本上可以承受得起,中央於是放膽向樓市下重藥。

 

在一般情況下,小業主只要定期供樓,不拖欠銀行利息,銀行是不傾向要小業主在樓價下跌時被追差價的。所以,小業主在樓價下跌時不會受到太多的壓力。

 

尤其是那些用作自住的小業主,樓價升,他們才考慮是否賣樓,樓價不理想,他們就傾向再住一段時間才考慮,他們不似地產商那樣,不斷地在建新樓,所以非不斷地賣樓不可;在市道不好的時候,要賣,就得減價。小業主沒有必要跟著這樣做。所以,在樓市不景氣的時候,很多時都是一手跌得快,二手跌得慢的。

 

再者,現時內地的遏市政策,基本上都是不鼓勵小業主賣樓的。以限制外地人買樓的政策為例,它雖然可以阻止外地人買樓,但對於已買了樓的外地投資者來說,他們就一定不肯賣樓了。他們會慶幸自己買得早,如果不珍惜,賣了就不可以再買入了。因此,沒有必要,他們都傾向暫不賣樓。

 

同樣情況亦出現在遏抑本地人買第二間樓的政策上。已擁有超過一間樓的人,以前可以用低首期與低利息貸款,若現時把樓賣了,以後就再難找到這樣優惠的條件了。結果,市場上的小業主都不願意賣樓。要賣也是價錢企得十分硬。此之所以,我不認為內地的二手市場會被一手市場拖累太多。

(轉載自2011614am730C觀點)

 

 

 

 

2011年6月13日星期一

C 觀點 : 內地樓價快撐不住了

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34203.aspx

香港銀行收緊樓價過千萬樓宇的按揭成數,本地人只借五成,外地人只借四成,希望能藉此為樓市降溫。

 

這些措施若與內地的措施相比,其實仍十分溫和。因為,在內地,即使你是本地人,若是買第二間樓,也只能貸五成,並且要付較高的利息;若果非本地人(不單指外國人,同是中國人,但戶籍的所在地不同,也視作非本地人),得在該地有一年以上的交稅記錄,才可以在該地買樓。否則,即使自己有錢買,不用向銀行借,也不許買;買了也不可以拿產權證。

 

這項措施對中國房地產的打擊可謂是根本性的,遲早會在樓宇的價格上反映出來。現在樓價的跌幅好像不太明顯,原因是地產商還在死撐,不肯主動降價。但我認為內地樓價,尤其是在一手市場,已不可能長期再撐下去了,下半年的跌幅很可能會進一步擴大。

 

中國的住宅樓價,尤其是在一些大城市,早已與當地人的購買力脫節。樓價之可以在用家已買不起之後仍節節上升,是因為有源源不絕的外地投資者不斷來承接。城市愈大,吸引外來資金的能力愈大,與本地購買力脫節的情況就愈嚴重。

 

上海是全國人均收入最高的城市,但上海的樓價已升至大部分上海人都買不起;上海的樓價之所以升完又升,是因為全都富起來的人,都想在上海擁有一套房子,湖南、四川、黑龍江、以至新疆的人,只要賺到了錢,都會來上海買房子。於是,上海的房價反映的,已不是當地人的購買力,而是全國投資者的偏好與承擔能力。

 

從這個角度來看,那些能吸引外地投資者的城市,如上海、北京、杭州及深圳等,過去樓價之所以能夠維持在這麼高的水平,全靠有外來投資者的支持。現在,外來投資者有錢也不可以買了,那樓價就一定沒法在現水平支持得住。過去愈多外來投資者捧場的地方,今後樓價所受的壓力必然愈大。

 

現時,大部分地產商仍不肯帶頭減價,是因為金融海嘯後,帶頭減價的地產商都吃了虧,死撐到底的反而後來都佔了便宜。不過,今時不同往日,中央今次已下了決心,個別領導人把自己個人的聲望也壓上去了,已不容中途收手了。

 

只要限制外地人購買的命令不取消,本地的購買力只會買少見少。在這種情況下,哪個地產商肯先減價,就可以先搶走一批質素較好的客,遲開盤的就只能在餘下來的買家中去掏寶。在好客愈掏愈少的情況下,死撐的地產商亦不得不改變初衷。

 

近日,常聽到有地產商不惜以高息向地下錢莊貸款,相信他們的資金已十分緊張,很快就要減價促銷了,一旦有地產商帶頭減價,那即使是資金沒有問題的地產商,也得一起投入這場減價戰了。我估計戰幔將會在下半年打開。

(轉載自2011610am730C觀點)