近年，香港社會事事皆以民意為依歸，大眾傳媒尤其如是。可惜，民意重量不重質。一個愈膚淺的意見，往往愈容易為愈多的人明白，受愈多的人支持。相反，一個精闢的意見，可能因為少人理解，而缺乏民意支持，變成曲高和寡。
然而，世事遠比一般人理解的複雜，一目了然的往往只是表象，能反映事物本質的真理，卻多是抽象的，需要深入思考才能理解的。結果，掌握在少數人手裏的真理，往往被多數人排斥，難以成為社會的主流意見。另一方面，社會輿論卻趨向把問題簡單化，令一些不明白內裏的人可以一窩蜂地亂闖，後果可想而知。
以買樓為例，分層業權其實相當複雜，否則買賣手續也不用經律師樓，簽這麼多份那麼厚的文件。但社會輿論卻沒有興趣去引導市民明白買分層單位究竟買了些甚麼，而只是遷就一般人的膚淺，把買樓聚焦在買到多少實用面積，以為這樣最能保障買家的利益。
現實是，早年由精明律師設計出來的分層契文件，皆不提單位的實用面積。不但香港是這樣，行英式法制的地方也是這樣。原因是買樓買到的絕非單位內的實用面積這麼簡單。
分層樓宇的業權大體包涵三個組成部分：一是單位所佔的地權比例，二是單位的專用權，三是大廈公共地方的共享權與共同管理權。
其中以第一部分——地權的比例最為重要，亦最為值錢。因為在香港樓價之所以這樣貴，並非貴在它的建築，而是貴在它的地價。有些單棟樓的實用率雖低，但所佔的地權卻不比大屋邨內擁有同樣實用面積的單位少，硬要以實用面積來計價，就會忽略了地權。樓宇的建築部分，日久失修，價值就會日漸消失，最後甚至會倒塌，但地權卻永在。由此可見，買樓只顧買建築部分的實用面積是不恰當的。
至於業權的第二部分——單位的專用權，通常是一般人最關注。單位有多實用當然重要，所以在賣樓時應讓買家知道單位的實用面積有多少。因此，我也贊成立法規定賣方有這方面的責任。
然而，買樓也絕不能單買專用單位的實用部分，難道大廈可以沒有樓梯、走廊，落街要跳降落傘，回家要坐直升機？大廈的公用地方，亦即是建築面積包括的地方，買家是不能說我不買的。不但要買，買了還要與其他小業主一起去管。管得不好，單位的價值就會消失得很快。因此，大廈的公用地方的共享權與共同管理權，亦是業權的一個重要部分，買樓時不可不留意。
由此可見，我們在買樓時應更全面地去看待業權問題，不能單顧實用面積，而把其餘的都忽略了。
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