C 觀點 : 如何衡量樓價的合理性

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40194.aspx

上周中原城市領先指數反彈，升至102.89點，距歷史高位——97年的102.93點，只差0.04點。這個歷史高位很有機會在本周被打破。社會對此非常敏感，擔心樓價已升至不健康水平，呼籲市民在這個時候入市要有風險意識。買樓前當然應先做風險評估，這是甚麼時候都應該的。不過，我見很多論者指樓價不合理的理據都不能成立，所以在這裡提供多一個角度，讓讀者思考一下。

 

有人認為：單是今年二、三月，樓價已升了6%，升得太急，有點不健康。但樓市的周期都數以年計，很難單以兩、三個月的樓市升幅去衡量樓價是否合理。現實是去年下半年，樓價曾因歐債危機而下跌了不少。近期的反彈只是補回之前的跌幅吧了，怎算升得過分？

 

投資市場的一個特色，是價格的走勢從來都不是平穩的，而是波動的。人的行為，很多時都互為影響：不動的時候，大家都不動；一動的時候，大家都一起動。所以升的時候會升得很快，跌的時候亦會跌得很急。如果抽三兩個月時段的樓價起跌去衡量樓價的合理性，一定會出差錯。我們在看到近年樓價升得急的同時，不應忘記在97至03年期，樓價曾全面下跌了七成。現在是花了15年的時間，才回升至舊日的價位。如果單看這15年，樓價豈不分文未動？如果以15年這麼長的時間去看問題也不一定正確，更何況是單看兩、三個月呢！

 

此外，又有人拿家庭入息的起跌去衡量樓價升幅的合理。無疑，家庭入息對買家負擔樓價的能力會有實質的影響，但這只影響供求關係中求的一方，我們看價格的時候卻不能不看供的一方。除非樓宇供應並無限制，否則樓價就不能與家庭入息的變化成穩定的正比。

 

去年，香港住宅樓宇的落成量只有9,450個，但以交薪俸稅的情況去推算市民的收入情況，年收入40萬以上的人(踏入買樓資格的人)，卻比前年多了四萬人，很明顯是供不應求。在這種情況下，市場就只能讓收入增加得少的一部分人買不起樓，把小量的樓賣給收入增長得最快的那批買家。這可以解釋，為甚麼每年有40萬收入的人一樣買不起樓。居屋的入息上限是月入三萬，即年入36萬。這批人又買不到私人樓宇，又沒有資格買居屋，叫他們怎不怨聲載道？

 

現時香港樓價「過高」的問題源自供應不足，而不是投機過度，所以單靠徵收額外印花稅是幫不到要買樓的用家的。但我們的政府卻沒有對症下藥——努力增加供應，卻出口術嚇市民，說樓價已升得不合理，希望可以藉此遏抑需求，令樓價可以升得慢一點，免得政府那麼尷尬。

 

在現時的供求情勢下，樓價上升是合理的，企圖以出口術的方式去調較需求，藉此去解決住屋問題，才是不合理的。真不明白為甚麼會有那麼多的論者願意跟著政府的指揮棒起舞？

(轉載自2012年5月15日am730C觀點)