C 觀點 : 買樓應參考「地權面積」

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-40527.aspx

一般人在買賣樓宇時，很容易只注重樓宇的實用面積，而忽略了樓宇所佔的地權份額。其實，只要把樓宇的地權化成「地權面積」，大家就會較易明白，「地權面積」一詞是我自創的，我得先解釋一下。

 

土地上能興建多少面積的樓宇，並非地產商可以自行決定的，而是受到城市規劃與土地最初批租時的條文所制約的。這種限制在香港稱為地積比率，即土地上可建樓宇的面積與土地本身面積的比率。譬如，土地本身的面積是一萬呎，而土地上可建的樓宇面積是八萬呎，那這塊土地的地積比率就是八萬呎除以一萬呎，等如八倍。我把按地積比率推算出來的可建樓面面積，稱為地權面積。

 

假設有一塊20,000呎的土地，地積比率8倍，地權容許建的面積就是160,000呎(20,000呎乘8)。如果樓高25層，每層就有6,400呎(160,000呎除25)。如果每層有8個單位，每單位就應該有800呎(6,400呎除8)的「地權面積」。但如果量度每單位的實用面積，就一定沒有800呎，因為有部分「地權面積」得用來作樓梯、走廊等公用地方。如果公用地方用去了800呎，8個單位每個便要分擔100呎，實用面積就只得700呎。

 

但如果有另一塊地，面積只有7,500呎，同樣是地積比率8倍，按地權就可以建60,000呎(7,500呎乘8)有蓋面積。如果亦是建25層，每層就有2,400呎(60,000呎除25)。如果每層只分三個單位，每個單位就同樣佔用800呎的「地權面積」。由於公用地方省不了多少，由三個單位去分攤一定比前一個例子的8個單位吃重。如果這座大廈每層公用面積是600呎，三個單位每個要分擔200呎，變成實用面積只有600呎。

 

這兩座大廈的單位，如果以實用面積計，一個是700呎，一個只有600呎。但如果以「地權面積」計，每個都是800呎。如果例子二的土地將來重建的時候，成功與鄰近的大地皮合併，單位的實用率就可以提高，它的「地權面積」的價值就可以得到體現。因此，買樓要是單看實用面積，而不看「地權面積」是會計錯數的。最顯淺的例子是一些地積比率未用盡的舊樓，如果業主只計實用面積，一定會吃虧。

 

因此，我建議買賣樓宇時，除了要知道實用面積外，還應該參考樓宇的「地權面積」。「地權面積」不難計，只要那土地面積乘以地積比率，再以每個單位的實用面積比例去分攤就是了。

 

過去發展商所用的建築面積，其實也包涵「地權面積」；只是發展商把政府不計入地積比率的建築︰如泵房、電梯機房、車房，以至防火層，都計算入建築面積罷了。這是政府送的部分，發展商不應拿來賣。要賣就只能賣地權容許建的面積。

(轉載自2012年6月1日am730C觀點)