三十多年前，當我剛從事地產代理行業時，我就發現原來政府未有對賣樓面積的計算方法作過清晰的定義。因此，我見過一些極其荒謬的現象──同樣尺寸的單位，地產商推出第二期單位時，竟與第一期的面積不一樣。更荒謬的是：我公司租用的單位，在續約時，業主報給我的面積，竟比上次簽約時增大了。我第一次發覺，原來香港的樓宇是一種生物，是會一天一天長大的。
當年，中原地產還只不過是一間十數人的小公司，我已不自量力，四處去推動政府要為賣樓面積下定義。我主張應先為建築面積下定義，因為這是市民買賣樓宇時習慣使用的計價方法，但政府卻認為統一實用面積的計法更為重要。我當年已指出，這樣做注定失敗，正如政府推行十進制這麼多年，但街市買菜仍用斤両一樣。結果，實用面積的定義雖然已有了三十多年，新批土地亦規定地產商在賣樓時必須提供實用面積，然而市民只是口頭上說喜歡用實用面積，但行為上卻依然用建築面積來計價。以至實用面積至今仍未成為市民的通用呎。
由此可見，人並非理性的動物，他在思考的時候，覺得用實用面積好，但到他要行動的時候，他就不假思索，因循過往的習慣算了。政府硬要與市民的習慣對著幹，所以努力了三十年都未有成效。
可惜，政府至今仍未有吸取教訓，還以為只要重新為實用面積制訂一套更嚴謹的定義，並規定代理去使用，可以引導市民也改用實用面積。現實是實用面積不難計，消費者自己也有眼睇；建築面積才必須靠政府下定義，否則發展商就會發掘更多的借口，把電錶房、房、以至防火層的面積，也要小買家分攤。這些面積，政府都不與地產商計地積比率，等如免費送給地產商，但地產商卻要與小買家計。這才是不公平。
實用面積難以發水，地產商「發水」的是建築面積。政府若真的想對症下藥的話，就應該為建築面積下定義，而不是只顧實用面積。等如一個人患了腎病，但醫生卻以為他患胃病，拼命要他吃胃藥，這樣醫下去，也不會有好結果。
然而，政府至今仍「死牛一面頸」，至今仍堅拒為建築面積下定義，反而打算強行取締建築面積。但政府只能規定地產商與經紀等行內人士以後不可以再講建築面積，誰不聽話，就釘牌罰款；對普通人，尤其是傳媒，政府就無法加以限制；難道誰說建築面積，就視誰為洩露「國家機密」。
我擔心，當傳媒發現提供建築面積的訊息，會為受眾歡迎時，就會為了爭取受眾，而不惜與政府唱反調；繼續向社會提供建築面積。屆時政府的努力，可能又再功虧一簣。
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