立法會今日表決降低舊樓重建所需的強制拍賣門檻，議員中持質疑態度的仍不少，擔心降低門檻只會益了地產商，累小業主被迫賤賣家當。
他們以過去的強拍大都在沒有競投下以底價成交，批評現有的機制未能保障小業主的權益，公民黨的余若薇甚至指控地產商之間有互不競投的行規，以至強拍的成交價未能反映真正的市價。據報連發展局長林鄭月娥也難以解釋為何強拍個案都乏人競投。
其實，要解釋這個現象並不困難，我真懷疑議員與局長是否對現有的強拍機制真有認識，他們可知道真正的競爭大部分已在強拍前進行，強拍只是這個機制為小業主提供的最後一著保障，但並非唯一的保障。
在現有機制下，小業主的保障是多方面的，並非如少數被迫接受強拍者所言，無情白事自己擁有的物業被人強拍。因為，土地審裁處會先考慮強拍的申請是否符合社會的公益，過去曾有案例，申請因樓宇狀況良好，重建未能改善居民生活與社區環境，而遭處方拒絕。
無疑，把門檻由九成業權贊成降低至八成後，的確會益了一批已收夠八成業權在手的地產商，但這不是降低門檻的目的嗎？社會不是希望可以看到更多的舊區重建活動可以交由地產商去推動嗎？我們總不能為了不讓地產商有機會賺錢，就連社區重建工作也不開展！難道香港想行社會主義？甚麼工作都交由政府去做？
再者，若果地產商已收買到八成業權，已足以顯示樓宇內絕大多數業主已支持把物業重建，因為只有這樣，他們的物業才可賣到更高的價錢，普通的用家，出價時是不會考慮重建價值的。既然重建符合樓宇內大多數業主的意願，為何議員要讓少數人的取向而妨礙大多數人呢？說到底，分層契的業權之可以在法理上成立，是小業主同意共同管業，要共管就得少數服從多數。
至於強拍時為何吸引不到其他發展商競爭，皆因為競爭的勝負早在強拍前已有結果，已不用再在拍賣場上再度交鋒。現有的機制有拍賣這個環節，是方便臨時殺出來的程咬金，或有個別發展商臨時想加碼。事實上這種事情不是沒有發生過。
地產商要申請強拍，先得收購絕大多數業權(現在是九成，修例成功後有部分可降至八成)，這段過程長達數年。小業主不會連自己的利益也不懂得保護，一定會四出去接觸不同的地產商，亦會聽取測量師與地產代理的意見。他們一定選擇出價最高的地產商才把自己的單位賣給他。因此，在小業主四出議價期間，地產商之間的競爭已在積極進行，出價最勇的地產商才有機會先行收足九成業權。以至到真正拍賣期間，敗軍之將已無心戀戰。
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1 則留言:
為什麼北角繼園里強拍的成交價，較將軍澳的地價更低 ??
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