近期社會的熱門話題是樓價，朋友見面，總有人問我怎樣看後市，這樣升法還合理嗎？現在買樓還值得嗎？
我是一個不吝嗇自己意見的人，所以有問有答；只是事先聲明，我的意見會錯，投資後果自負。
市場並不理性，因為人的行為自身也不理性。然而，人卻喜歡用理性的方式去作市場分析；因此，人對市場的預期經常出錯。
以理性的方法作分析：樓價上升會令買得起樓的人減少；需求減少後，價格自然會向下調整。這樣簡單的理論，不用讀過經濟學，普通人也會明白。但人們負擔樓價的能力，並非一條清晰的界線，而是一塊模糊的延展區。如果等人們真的買不起樓，樓價才停止上升，那樓價再升一、兩倍，也不是沒有可能。在1981年時，人們供樓的吃力度，就比今天大很多。可見樓價的泡沫可以吹到很大仍不會爆破。
在現實世界裡，樓價不升的時候，大家都不關注樓市，需要買樓的人也不著緊，亦不會趁低吸納，反覺得租樓可有餘錢改善生活質素。在這個時期，經濟學所說的，價格下跌會導致需求增加的情況，根本不會出現。人們之所以會不想在樓價下跌的時候買樓，是因為這會導致投資上的損失。
相反，當樓價上升的時候，買樓賺到錢的故事就會四處流傳，用家與投資者都會被價格上升的消息刺激得蠢蠢欲動。看好後市的人會用自己的行為，去證明自己的判斷沒有錯。他們看好樓市，於是資金投入樓市。多了資金投入樓市，樓價就會上升。樓價上升，看好者就覺得自己眼光正確，於是加碼再投資。這種自我完成的機制一旦起動，就不容易自動停下來，非要等市場上的資金消耗殆盡為止。
現實是樓價的升跌常與交投量的升跌同步，所以很難說清楚是樓價升，導致交投升，還是交投升，導致樓價升。兩者亦因亦果，互相支持，互相鼓勵，加上人性的貪婪與恐懼，怎叫樓市能有理性表現？最近，香港樓市就已進入非理性階段，樓價已升上十一年來的高位，除了97年入市那批業主尚要虧損外，大部分有樓在手的人都處於有價賺的境況。很多人會在這種情況下，覺得自己眼光獨到，天生善於投資。加上有內地資金來港推波助瀾，形勢隨時會一發不可收拾。
原先我也覺得元朗賣5,500元一方呎不可思議，但現在6,000元一方呎也有人搶著要。沒到過賣樓處作現場觀察的人，會懷疑這是否真的，會不會有人在「做馬」。但據前綫的同事回報，沒有買家的瘋狂，地產商根本沒法做導演。結果，不相信的人，不信不信還得信，不買不買還得買。市場以新高價去證明上一個高價是合理價。看來樓市已不容易冷靜下來了。
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