世上有一些事情，行外人看來很容易，但是由於看不通癥結所在，往往屢試皆爽，仍只曉得「死人尋舊路」。政府在統一賣樓面積的努力上，就是一路總結不出經驗教訓。
在施政報告上，特首又重提要加強一手樓的銷售監管，當中包括以實用面積作為公布呎價唯一標準，防止誤導買家。這種思路很簡單，道理易明，卻依然未搞清楚以前為甚麼會失敗，那就很難保證今次會成功。
其實，七十年代末，消費者委員會已聯同測量師公會與律師公會制定過一套實用面積的準則，而且規定地產商在賣一手樓時，必須在價錢單上註明單位的實用面積。但三十多年來，市場依然沿用建築面積計價，不肯採用理應對消費者有利的實用面積。
當年，我已提醒消費者委員會，與其統一實用面積的計算方式，不如統一建築面積的定義。因為，建築面積才是市場的通用尺。市民已習慣了以建築面積計價，改用實用面積之後，他們就沒法把新的價錢與他們腦海中的舊記憶作比較，因為他們腦裡面儲存的數據都是以建築面積計價的。情況就一如我們去外地旅遊，在購物的時候如果不先把以外幣的標價化作港元計算，我們就很難知道商品是平是貴。十進制未在街市通行亦是這個原因。
因此，即使政府要地產商提供實用面積的呎數，消費者仍會問：「這即是建築面積幾多呎？」當他知道樓宇的建築面積之後，他就會忘計樓宇的實用面積，永不再用。
其實，現時買賣二手樓宇，地產代理都得從差餉物業估價署查得樓宇的實用面積，白紙黑字告訴消費者。此例已推行了多年，但消費者都棄而不用。
近年政府又再推動以實用面積計樓價，去年已與地產建設商會制定過新的計算方法。我當時已表示仍會難以實施，但很多人都不相信。有傳媒朋友還指控我是為了地產代理的利益才阻撓實用面積的推行。我沒有與他爭論，我只是建議他，在他自己報紙的地產版，以後改用實用面積報價。結果他試行了不到一個星期，就「助紂為虐」，改用建築面積了。因為讀者根本看不懂他們的報紙在說甚麼。
今次特首的施政報告，看來已對問題略為明白，所以說要以實用面積作為公布呎價的「唯一」標準。不知道是否等同要求地產商在實用面積之外，不准再提供建築面積。然而，政府或許可以立例規定地產商怎樣做，但沒法限制一般市民如何討價還價。香港始終是自由社會，總不能一聽到有人講建築面積，就要拉要鎖。
最後的結果可能是：地產商的價錢單上只有政府規定的實用面積；但每次開盤時，總有人把它化算成建築面積，而消費者則選用這個非官方的建築面積。要把新盤的單位化成建築面積容易，要把人們腦海中的舊記錄都化成實用面積極之困難。在今後的一段相當長時間裡，建築面積仍會在香港流行。
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