特首在施政報告中表示：政府將收緊政策，限制地產商建發水樓，設立10%為「發水面積」的上限。有朋友問我，這是否等如以後買樓有九成實用？我這位朋友學貫中西，但依然對「發水」性質全無認識，相信普通市民對此都可能有所誤會。我有需要在本欄解釋一下。
其實，過去政府一直只規管地產商如何起樓，卻不規管地產商如何賣樓。地產商如果起大了面積，一定會被政府追究，可能連入伙紙也拿不到；但至於地產商在賣樓時說每個單位有多大，政府就不予理會。即使是今次，政府限制的，亦是地產商在建屋面積上可獲的寬免尺度，而不是針對賣樓面積上的發水。
政府批地，通常都有地積比例的限制。所謂地積比率，是指土地上可建的樓宇面積與土地本身的面積的比率。譬如，有一塊一萬呎的土地，如果地積比率是八的話，即是說土地上最多可以建八萬呎樓。有些必要的公共設施，如電梯房、火牛房、泵房、以至車房等，一直可以獲得寬免，不用計在地積比率上；但露台、電梯大堂、樓梯，以及走廊則需要計算在地積比率。九十年代末，政府為鼓勵地產商建露台，及擴闊走廊與電梯大堂，增加了這方面的寬免。
這項政策，對消費者不無好處。當露台需要計在地積比率時，地產商起樓都沒有露台，因為露台賣不起價。但現在起露台不用計地積比率，即是每個單位的面積不用減少，還可以加建露台一起賣，地產商當然樂於為所有的單位都設露台。結果，近年所有新建的住宅樓宇，都有露台。這種設計甚獲消費者歡迎。
現時，政府所謂的限制發水，就是減少這種寬免。其結果將會是，以後起出來的樓，露台面積會減少，地下大堂會顯得局促。我很懷疑，這種限制是否真正對消費者有利。
消費者其實不反對有露台及寬敞的地下大堂，他們反對的是，地產商在賣樓時把政府的寬免也用來賺錢。消費者覺得，既然政府不計地積比率，等如地產商不用付額外的地價，那地產商就不應在賣樓時要消費者再付錢。最好是繼續讓地產商建大露台以及地下大堂，但賣樓時就送給消費者。大陸的地產商就是凡不用計入容積率(即香港的地積比率)的，都當贈送面積。結果，大陸的地產商都鬥誰的贈送面積多，消費者成了得益者。
現時，政府雖打算限制地產商在地積比率上的寬免，但仍有10%的「發水」上限。這些不許地積比率興建出來的面積，部分依然可以用來賣給消費者，如露台就是。但為甚麼政府不計地產商錢，卻容許地產商計消費者錢呢？不解決這個問題，怎算對症下藥？
(轉載自
沒有留言:
發佈留言