C 觀點 : 地產股價未反映發水限制

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28057.aspx

昨文已指出：政府的限制發水措施，對消費者未必有利。因為，措施一旦實施，以後興建出來的樓宇，露台會細小一些，走廊會狹窄一些，大堂會局促一些，消費者未必喜歡。

 

其實，政府大可以讓地產商繼續額外興建多一些設施，只要在賣樓時，不准地產商把政府沒有計地價的寬免面積，也算進賣樓面積就是了。這樣，政府就不用在打擊地產商發水的同時，誤傷消費者了。

 

不過，作為抑市措施，這項政策仍是相當有作用的。一塊地值多少錢，視乎土地之上能建多大面積的樓宇。過去，地產商在興建樓宇時，可發水成半至三成。現在政府設上限，發水最多一成。那將來地產商能夠興建的面積就會少5%至20%；地產商賣樓時的收益，亦會同步收縮；令他們將來一定不願用之前同樣的高價去投地。

 

我相信，若果政府把在施政報告前出售的那塊義德道的土地，壓後一段時間才拍賣的話，賣地成績一定會明顯回落，可能連一萬七千元一呎樓面地價也達不到，比上一幅拍賣的義德道地皮的成交價還要低。

 

政府這次在地產商投得土地後，第二天就宣布要限制發水，等同削減他們在出價時以為可以興建的面積，對地產商並不公平。其實，政府大可以用將有重大政策改變為理由，把拍賣日期壓後。這樣不但對地產商較為公平，還可以借拍賣時地價回落，去證明政府的遏市措施已有成效。

 

有些激進團體，批評政府容許新措施延至明年四月一日才落實，以致在這個日子之前成功入則的土地，仍可以一如既往地發水。這些組織覺得，政府這樣做是刻意放生地產商，向地產商輸送利益。

 

我覺得這種批評太過苛刻。我們不應該因為不喜歡地產商就對他們不公平。從法律的精神來說，凡推行新例，理應事先公布，不應該把新例強加於過去的不知情者的身上。一個文明政府，不應像皇帝一樣，自己心血來潮就下聖旨，一公布就推行，還要追溯到不知情者。因此，我覺得政府今次提供寬限期的做法是恰當的；這樣社會才可以對新例更容易適應。

 

其實，由現在到明年四月一日不外五個半月，能趕及在這段期間入則的土地多極有限；相對地產商手上的土地儲備；真是蚊髀與牛髀。地產商的土地儲備；很多都是農地；入則前，還得申請改用途、補地價；一定趕不及入則。

 

我相信，香港地產商的資產值，受限制發水措施影響，將大幅被蒸發，損失數以百億計。然而，在施政報告後，香港地產股的股價，只作過相對溫和的調整。看來一般投資者對這項措施的殺傷力，仍未有足夠的認識，以致地產股的股價還未有把這項因素充分反映出來。

(轉載自2010年10月19日am730C觀點)