C 觀點 : 為何樓價升個不停？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-20164.aspx

自農曆年以來，香港的樓價就升個不停。中原城市領先指數已由低位56.71點，升至68.42點，升幅達20.65%。

 

起初，人們多把它看成是熊市中的一次反彈，稱之為小陽春。然而，小陽春一般只維時三數個星期，但今次卻持續了超過半年，實在令很多人都意想不到。

 

過去，即使是牛市，樓價的持續上升，一般也不過維時一個季度左右，之後就需要歇一歇，整固一下，待積累足夠的力量之後，才有條件作第二輪的上升。一升就持續升半年的情況並不多見。

 

最令人無法明白的，是在這段時間裡，實體經濟可謂乏善可陳，真不知道，為何人們會在工作前景不明朗，工資水平趨跌的情況下，仍這麼熱衷於置業？很明顯，現時入市置業的人，並非基於對未來的入息有樂觀的預期，才作出這樣的決定的。他們所動用的，大多數是過去積累起來的財富。這筆積累起來的財富，數量非常龐大，比每年本地經濟增長的力量大得多。因此，擁有財富者的心態一旦轉移，其對市場所造成的影響，遠比每年生產總值的起跌為大。這種情況導致樓市在經濟衰退期間一樣可以出現可觀的升幅。

 

問題是甚麼原因，令手上積累起財富的人的心態出現這麼大的轉移？以及這種心態會不會在未來突然逆轉？我覺得，近期人們一項最大的心態轉變，是對現金偏好的轉變。零八年，大家都以為Cash is King，故紛紛賣掉資產，轉持現金。現在又嫌持現金收不到利息，還要承擔貶值的風險，故又紛紛轉持資產－－買樓，買股票。

 

由於金融海嘯的威嚇力實在太大，去年轉持現金的數量可謂非常龐大，一旦回擺，力量也難以估計。據我從一些私人銀行所得來的消息，很多財富擁有者，在今次樓市及股市的回升中，皆來不及上車，眼白白錯失了機會。他們手上依然持有大量現金，正等待著下次上車的機會。他們預期，即使樓市在第三季放緩，它的調整亦主要反映在交投量的減少上，但樓價方面的調整，將會是微不足道。我基本上認同他們的看法。

 

我本是一個理性的人，一直不肯接受樓市會在經濟衰退的時候出現牛市，但市場並非由少數理性的人組成的，當大部分人不理性的時候，市場亦只能按著不理性的方向轉變。現實是價格上升所產生的積極影響，遠遠大過基礎因素的負面拖累。在這種情勢下，我也不敢再堅持己見，認為樓市的上升是沒有基礎的。現實是中央政府的救市措施已成功地令內地大多數人的情緒由悲觀變成樂觀。他們的積極投資與消費，正對香港產生正面的感染作用。中央為了保八，在下半年仍會有新的救市措施出台，樓市不容易在下半年就出現逆轉。

(轉載自2009年7月15日am730C觀點)