C 觀點 : 全面限外後果嚴重

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34136.aspx

自政府對兩年內再轉讓的住宅徵收額外印花稅以來，基本上已沒有炒家敢繼續在住宅市場冒風險，住宅的交投量已從高峯回落，幅度約有兩至三成。然而，交投量的回落並未足以導致樓宇的價格同步回落，這與人們原先的期望很不一樣。

 

出現這樣情況的原因，是大家把炒家的作用過度放大了，以為樓價都是炒家炒起的，只要能阻止炒家入市，樓價自然會升少一些。但現實是炒家並非市場的最終承接者，他們只是在樓價上升的時候搭一程順風車，樓價最終會升至甚麼程度，並非由炒家決定，而是由最終持有的用家與投資者決定。如果最終的承接者沒有減少，那樓價亦不會這麼快回落。

 

我對這種情況早有預期，所以建議政府在新增的土地供應中，撥出一部分有銷售對象限制的土地，規定土地上的樓宇落成後，只能售予初次置業的本地永久居民。這樣，雖不足以令整體樓價回落，但起碼可以令本地的尚未置業者相信，他們會獲得特殊照顧；規定只能賣給他們的樓，將只能按他們的購買力來訂價，否則賣方將找不到銷售對象。

 

我這種做法，只會影響部分新樓宇的供應，不會對整體市場產生太大的衝擊，過去已經批出的土地及已發展好的樓宇都不受影響。而且，政府若是想做的話，只要叫地政署在賣地時加入一些出售條件就是了，無需去立法會立法。

 

不過，政府似乎無意考慮我建議的方案，反而放聲氣說會考慮全面限制外來投資者在香港買樓，那就事關重大了。其可以造成的衝擊，香港不但經濟上承受不起，政治上也可能後果嚴重。

 

現時香港的樓價能企於這麼高的水平，離不開外來投資者的支持，如果以後不容外來投資者在香港買樓，樓價在失去其中一條重要支柱後，一定支撐不住。所以，若以此作為遏抑樓市的手段，一定會很快見效。問題是落這麼重的藥，樓市將會整個崩潰，樓價可能跌至失控，屆時政府想叫它不要再跌也不容易了。

 

九七後，香港樓市就曾出現過這類形式的大蕭條，不但擁有物業的人會受損，沒有物業的人亦會因整體經濟失去動力而受害。負資產的情況又會重現，銀行會收縮信貸，整個社會的消費能力與投資能力都會減弱。西方的中央銀行現在所做的一切都是要避免這種情況出現，香港沒有理由主動去跳火坑。

 

香港行資本主義制度，私有產權一向受保護。政府若是立法要限制現有的業權擁有者的出售對象，將被視作損害私有產權。因為若果政府沒有在批地時預設這樣的限制，賣方就有自行找銷售對象的權力，政府要剝奪它，就會受到小業主群起而反對。

 

對小業主來說，限制樓宇的銷售對象，等同減少樓宇的需求，令他們的資產賣不起價。如果這種情況是因市場因素所造成，大家沒話可說，但如果這種情況是由立法所造成，政府無可避免會受壓力，事件一定會轉化為政治危機。

(轉載自2011年6月9日am730C觀點)