2011年6月23日星期四

C 觀點 : 復建居屋對市場的影響

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34353.aspx

六月中以來,香港樓市轉趨淡靜,價格雖未見大幅回落,但成交量卻少了四至五成。有評論說,這與政府打算復建居屋有關。

 

現實是政府還未正式公布會復建居屋,更沒有說甚麼時候可以推出,每年可推出多少個單位。因此,今次市場的反應只是心理上的,復建居屋的真正影響,還得待政府公布正式的計劃後,才能予以恰當的評估。

 

今次市場反應這麼強烈,主要是因為前一段時間樓市升得過急,09年的低位至今,兩年多的時間裡,升幅已超過五成,市場本身就需找機會調整。在這種情況下,淡友自然乘機反攻,借復建居屋來作威脅,希望令樓市的升勢從此逆轉。

 

不過,復建居屋的威力是否真有這麼大,我們可看看歷史,自1978年開始建居屋以來,樓價可謂一直在上升,中途兩次大型一點的調整,都不是由居屋引起的。82年的那次,是中英為香港前途談判引起的,加上利率升至超過二十厘,樓價才從高位回落。97年的那次,是亞洲金融風暴引起的。當年,八萬五只是一個方案,還未有機會落實。把97年的樓價回落,看成是建居屋造成的,似乎與事實不符。

 

居屋的服務對象,是在私人樓宇市場上買不起樓的人。他們原先就不是私人市場上的主要客源,即使他們被居屋搶走,也不至對私人市場造成太大的影響。

 

現時,市場上主要有兩類客人:一類是換樓的用家,一類是物業投資者。他們大都已有樓,不符合申請居屋的資格。復建居屋與否,他們都只能留在私人市場。

 

過去,很多人都以為增推居屋有遏抑樓價的作用。但這完全視乎推出居屋的量有多少,以及視乎政府推出居屋的同時,有沒有相應把私人市場的供應降低。如果整體的供應沒有增加,就不可能單憑復建居屋把處於上升軌道的樓市逆轉。

 

如果政府在復建居屋的同時,相應降低了對私人市場的土地供應,那復建居屋可能反會加快樓價的上升。

 

居屋的出現,會把市場劃開成兩大板塊。收入高的在私人市場買樓,收入低的轉向居屋市場買樓。其結果是私人市場不用去照顧收入低的顧客,價格反而因此可以訂得更高。相反,若是私人市場也得照顧收入低的買家,只要政府推出的土地夠多,地產商就得把樓賣給這批低收入的人,其訂價也得相應訂得低一些。

 

因此,私人市場照顧的範圍愈大,其平均價會越低。若把私人市場縮小,改為大量興建居屋,則私人市場的價格反會上升。在這種情況下,把居屋的價格與私人市場掛,只會令居屋的售價與私人市場的樓價一併上升。

(轉載自2011623am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

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