2011年6月15日星期三

C 觀點 : 內地經濟經不起樓價下挫

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34243.aspx

近年內地城市樓價不斷高升,除了因為有大量人口流入外,更因為有大量資金流入。樓價所反映的,已不是用家的負擔能力,而是反映外來資金的投資偏好。自從中央推行限制外來投資者買樓的政策以來,內地樓價已失去了一項重要的支持,看來已不容易在現有的高位上維持下去了。

 

中央領導人或許可以慶幸自己的政策已見成效,但樓價下挫產生的後遺症,可能比樓價上升更不容易處理。弄得不好,一樣會導致政治危機。

 

長期以來,地方政府的財政收入都十分依賴樓市的蓬勃。沒有賣地的收入與地產商繳付的稅項,地方政府根本沒有能力搞這麼多的基建,亦沒有能力承擔龐大官僚架構的開支。地方政府的財政很快會出現危機。

 

另一方面,內地的經濟亦一向靠地產作火車頭來推動。資金肯流入地產市場,地產商才肯買地建樓,鋼筋水泥等建築材料才有人買,建築工人才有工作做。樓宇建好後,賣樓要找代理,借貸要找銀行,入伙要買傢俬電器,帶動一連串的行業都可以蓬勃發展。一旦樓價失去支持,經濟增長亦會失去動力,導致百業蕭條,整體經濟都會一併被拖累。

 

再者,地產一向以來都是中國人的主要財富儲存工具;一旦樓價下跌,就意味著人民的財產會被大量蒸發。當人民發覺自己大半生的努力都付諸流水時,對政府一定會有更多的埋怨。內地家庭擁有自置物業的比例高達八成,樓價下跌一定是得益者少,受害者多,政府一定更加頭痛。

 

近年,中央政府一直希望刺激內需來減少對出口的依賴,以免外國不斷要求人民幣升值。但樓價下跌一定會令物業擁有者的消費意欲同步下跌。樓價下跌對消費能力的破壞一定大過租金下跌對消費造成的裨益。租客從租金下跌得來的好處只是一時的,但樓價下跌卻可以蒸發物業擁有者多年的積累。香港在97後樓價回落時這麼痛苦,就是因為這個原因。

 

此外,房地產歷來都是銀行信貸的主要抵押品,樓價下跌意味著整個社會的信貸能力也會跟著收縮,整個社會的經濟活動能力,定跟著下降。銀行失去借貸能力,那就甚麼生意都難做。

 

中國已習慣了每年有近雙位數字的經濟增長,否則都不能消化大量從農村流入城市的勞動人口,以及每年新畢業的中學與大學生。他們若是找不到工作,就會成為社會動亂的原動力。這是中央政府非認真對待不可的。

 

幸好,現時樓價下跌主要是因為中央政府透過政策施壓造成的。當中央政府覺得樓價已跌得差不多,負面的後遺症開始惡化的時候,還可以有條件進行調校;限購政策可以取消,利息與存款準備金的要求都可以降低。屆時,樓市就可能重現生機,不至於墮入惡性循環,無法自拔了。

(轉載自2011615am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

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