2011年6月17日星期五

C 觀點 : 內地樓市積重難返的原因

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-34277.aspx

若論泡沫化,內地樓市遠比香港嚴重,這可以從兩個方面反映出來:其一是價位與購買力的脫節;其二是供應量與實際需求的脫節。

 

價位與購買力脫節的結果,是廣大人民都買不起樓,社會上怨聲載道,青年人對前程難有希望。

 

供應與實際需要脫節的結果,是興建出來的樓宇沒有人住,造成大量空置,社會資源錯配,寶貴的土地資源被大量浪費。

 

香港只出現前者,後者還不至太嚴重。香港的住宅空置率只有百分之五左右,屬正常空置水平,比大陸的空置水平低很多,資源浪費的程度不大。因此,若問誰的泡沫會先爆破的話,大陸應先於香港。

 

內地行住宅商品化的初期,已有學者提醒政府,莫行香港那條高地價的道路,以免走入死胡同。官員對此不是不認同,但行動起來卻身不由己。

 

鄧小平行改革開放後,中央要求地方政府把工作的重點從政治轉向經濟。但搞經濟要有錢,而地方政府大部分都一貧如洗,他們手上唯一的資源就是土地。

 

當年,有不少地方都有來香港招商,我也接觸過不少。我發覺他們手上的項目不多,唯一能吸引香港商人興趣的是地產發展項目。因此,地方政府也別無他選,唯有靠賣地來籌集發展經濟的第一筆資金。

 

食髓知味,地方政府一旦嘗過賣地可以這麼容易就換取資金之後,自然樂此不疲。再者,發展地產不但可以解決地方政府的財政問題,還可以推動經濟發展,為地方政府帶來政績。

 

土地賣出後,地產商就得動工,工人就有工做,可以減少失業的壓力。工人有收入就會消費,就可以製造內部需求,推動經濟發展。樓宇發展的過程中,除了要用普通的建築工人外,還要僱用規劃師、建築師和工程師、測量師、律師等專業人員,很多人都可分一杯羹。

 

此外,建屋需要用大量建築材料,可以推動貿易與物流,樓宇落成後,還得搞裝修,買傢俬電器。整個社會的經濟都會因而蓬勃起來。此之所以,大部分地方官員最終都選擇了靠地產發展去推動經濟的道路。

 

久而久之,官員們都忘了發展地產應為經濟的需要與民生的需要服務,而只是著眼於怎樣可以更快地套到更多的錢,豪宅好賣就批豪宅地。開發商要建高球場助豪宅推銷就批建高球場。結果導致市面上供應的,都是一些普通人買不起的豪宅。

 

這些豪宅只有投資者,用家卻買不起、租不起,於是導致大量空置。但地方官員卻視若無睹,只要有地產商肯買,他們就繼續批地,完全不理會資源可能會浪費。到中央發覺問題嚴重想加以調控時,已積重難返,變成不調又死,調又死了。

(轉載自2011617am730C觀點)

 

 

 

 

 

1 則留言:

哥尼 說...

差唔多過了一年, 泡沫還未爆破, 仲越來越大. 不知要等到何時.

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