房屋政策是今次施政報告的重點，但房地產市場的發展卻好像與政府唱對台戲。這邊廂梁振英剛讀完施政報告，那邊廂買家就蜂擁入市，搶高樓價；地產股因而節節上升。這反映市場上認為梁振英的政府不會起作用的人，比認為政策有效的人多。
無論市場對政府政策的理解是否正確，市場的短期表現仍取決於市場的情緒，不管這種情緒的出現是否基於對政策的正確判斷。梁振英今次做得不夠的地方，是只顧做實事，而忽略了市民的情緒，沒有對市民的預期做適當的引導。
要解決實際的房屋問題，當然要靠增加供應。但樓宇建設需時，未來兩三年的供應，取決於之前賣了多少地，以及建築工程的進度，未來兩三年的供應，基本上已成定局，誰做特首都改變不了。
因此，過份強調要增加供應，只會令人們意識到政府在「短期裡」是無能為力的。這「短期裡」其實不短，起碼有兩三年。這也可以理解為，樓市的升勢還可以持續兩三年。那麼，人們就會選擇及早入市。
政府必須有實際的做法去改變人們在這方面的預期，否則就得等樓宇供應真的出來的時候，市場才會出現調整。起碼在眼前，人們會覺得政策無效，而市場亦會出現政府不願看到的現象。
政府手上其實並非完全沒地，勾地表裡就尚有30幅住宅用地未被勾出。政府大可以公布，今後會主動賣地，不再等有地產商勾才賣。這樣，政府就可以借短期的集中供應，去遏抑地價，進而達到為樓市降溫的目的。
過去，政府每年才賣三幾次地，每次只推出兩三幅土地。今後，政府可以每兩個月就賣一次地，第一次先推十幅。地產商第一幅買不到，還可以等二、三、四‥‥‥幅，沒有必要出高價去爭。這樣，地價就會回落，進而影響人們對未來樓價的預期。
此外，政府還可以把手上的商業用地與酒店用地也一併拿出來拍賣，以攤薄地產商為住宅用地出價的能力，確保拍賣的結果可對樓市起冷卻作用。
現時對高樓價最為不滿的，是一批未能置業的年輕人。政府應利用批地條款，確保未來一半的私人住宅供應，只能賣給尚未置業的香港人(以後再轉讓也得這樣做)，以照顧他們的逼切需要。等首置的需要得到紓緩之後，才依次照顧換樓人士與投資者的需要。
由於這類樓宇有銷售對象的限制，地產商在投地時，就只能按初次置業者的負擔能力來出價。屆時，只能興建這類樓宇的土地的地價，可能只及正常住宅用地的一半左右。地價如果能夠先跌，尚未置業的人心中就會踏實一點。
(轉載自2013年1月21日 am730C 觀點)
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