2011年10月17日星期一

C 觀點 : 香港每年需要多少住宅?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-36292.aspx

據特首施政報告提供的資料,香港有260萬個住宅單位,但只有235萬個家庭住戶。這表示現存的住宅單位數目已比家庭數目還要多;而且不是多少少,而是多了25萬個,比全港住戶的數目多10.6%

 

如果真是這樣,香港應該沒有房屋供應不足的問題。社會何需這麼急去逼政府增加供應?社會更應該去關注的,是如何令現有的資源得到更好的利用,以免空置浪費。

 

據差餉物業估價署公布的2010年底的住宅空置率只有4.7%,而不是10.6%;反映有些家庭佔用不只一個住宅單位。但我們並不能立即視這種情況為不合理,因為現今的確有不少年輕人喜歡遷離家庭,過獨立的生活,以享有更多的私隱空間。

 

香港的公屋就有一大批單身的青年在輪候,而劏房的租客中,亦有很多是單身的青年人,正正在顯示我們不應忽略年輕人的住屋需求。可能是政府把住戶的定義訂得太死板,沒有把單身的青年視作一個家庭單位,才會以為香港只有235萬個住戶,還以為住宅的總存量多過家庭數目達10.6%。若然我們把單身青年的住戶亦算作一個家庭單位,香港的住戶應該不只235萬。所以,差餉物業估價署算出來的空置率(4.7%),可能更貼近事實。

 

一般來說,樓宇是不會零空置的。市場上總會有人要賣出買入,在討價還價期間,物業可能需要空置一段時間,去等待出價好的買家,或由投資者暫時持有,以等待時機。在很多地方,這種正常的空置率亦會有5%

 

現時香港的住宅空置率,低至只有4.7%,比自然空置率還要低,顯示市場完全有能力接受更多的住宅供應。

 

政府現時的計劃,是每年要為私人市場提供二萬個單位,為居屋需要提供五千個單位,為公屋需要提供一萬五千個單位,合共四萬個。如果與董建華年代的八萬五千個相比,四萬個可謂連當年的一半也不夠,但八萬五已被證明是一個可以帶來災難性後果的供應水平;明顯過高,不可以拿來作準。

 

居屋與公屋的需求,視乎供應有多少,亦沒有參考價值。要看就得看私人市場才有意思。過去五年,私人市場平均每年的吸納量只有12,452個,現在政府打算供應20,000個,增加了60%,增幅確是不少。

 

然而,過去五年的平均吸納量少,卻並非因為吸納能力不足,而是因為樓宇的供應量少。過去五年,香港私人住宅市場的年均落成量,只有11,280個單位,比吸納量還要少。此乃之前樓價上升的主要原因。

 

因此,每年12,452個,根本不是正常的需求,而是受供應不足制約下的需求。從這個角度來看,每年提供約20,000個私人住宅,能否滿足需求,仍不能這麼確定。我傾向認為,這個供應量仍略嫌不足,不一定有遏抑樓價的作用,政府仍可大膽地增加供應。

(轉載自20111017am730C觀點)

 

 

 

 

 

沒有留言:

發佈留言