今年香港樓價的走勢，出乎很多人的意料。原先人們以為，在金融海嘯的衝擊下，香港樓市亦會難逃劫數；誰知在各國政府的寬鬆貨幣政策下，資金又重回投資市場，物業又再成為投資者的寵兒。在這種情況下，雖然一部分香港人的入息未見增加，但樓價卻因投資者對物業的偏好而大幅上升。
這種由投資偏好帶動的樓價上升，基礎雖然不及由經濟增長帶動的上升穩固，但力度卻不比由經濟增長帶動的上升疲弱。自今年農曆年前的低位計起，樓價普遍已上升了近三成，其中新盤豪宅的升幅，尤為明顯，升幅超過五成的，也為數不少。
今次樓價上升，並非乾升，而是有龐大的成交量作支持的。今年二月份，土地註冊處登記的買賣合約，只有5,043宗；至六月份，交投量升到高峰的時候，土地註冊處的買賣合約登記，高達15,747宗，升幅超過兩倍。
地產商見形勢轉好，紛紛推出新盤應市，而且造價屢創新高。一些內地來的投資者，手上資金豐裕，出手非常闊綽，對地產商的不合理要價，不像本地人那麼抗拒。一時間令地產商有一種誤解，以為只要膽子夠大，價錢敢於要得夠高，總會找到內地客來承擔。於是他們每有新盤推出，都大膽去試新高價。
然而，這樣三級跳式的去測試阻力位，總會試到再也無法跨越的高位。早前，據說半山區成了一個七萬餘元一呎的高層特色單位，社會為此感到譁然，輿論紛紛要求政府去遏抑樓市。地產商因而備受壓力。
經此一役，地產商已意識到，再去搞一些天價成交，將對他們沒有好處。因此，下一階段的市道，將由誇張走向沉實。當屢創新高的形勢已不再復見的時候，市場上過度興奮的情緒就會冷卻下來。七萬元一呎的成交，實質上已為市場踏下了煞掣。
當人們預期市場在短期裡難有新突破的時候，短線投機者一定不會選擇在這個時候入市；即使是長線投資者，亦會等待更好的入市時機；只餘下有剛性需求的用家，繼續支撐市場。在這種情況下，我估計樓宇的交投量，在第四季會下跌三成，土地註冊處的買賣合約登記，有機會跌破一萬宗一個月的水平。
當成交量回落的時候，價格亦無可避免會受壓力。二手市場上總會有些等著要錢用的賣家，他們為了及早把手上的物業脫手，減價成了他們的必然選擇。此之所以，我認為在成交減少的情況下，樓價亦得往下調，但幅度不會大，三至五個巴仙已經足夠。
至於一手市場，由於地產商前一階段賣了不少樓，手上存貨不多，沒有需要割價求售。他們會傾向頂一個時期再看。因此，未來的一季裡，一手市場的交投會非常淡靜。地產商不會選擇在這個時候開新盤。
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