C 觀點 : 地產代理遊行 難獲市民同情

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28747.aspx

政府開徵短期轉讓的額外印花稅之後，樓市的交投大幅萎縮。普遍而言，跌幅(指交投量，非樓價)超過一半，個別地區更跌了八至九成。地產代理的生意亦因而同步萎縮，情況已令行內產生恐懼。因為，這樣的生意量根本沒法支持一些小公司生存超過半年。

 

他們先是在茶餘飯後互相訴苦，繼而有人提議以遊行的方法向政府施壓，希望政府收回成命。當時並非沒有人提醒大家，政府遏抑樓市甚獲廣大市民支持，代理搞遊行明顯有違民意，可能會進一步破壞代理在市民心目中的形象。但當生存也出現問題的時候，形象已不是首要考慮。

 

主張遊行的人，其言論明顯受了「股壇長毛」大衛韋伯的影響，認為徵收額外印花稅，妨礙私產自由轉讓，有違基本法。所以有人甚至提議，必要時會去申請司法覆核。

 

「股壇長毛」素來勇於挑戰權威，為小股民爭取權益，甚獲社會支持。地產代理這次誤以為有行外人士助威，於是信心大增，以至對於遊行有保留想法的人，在群情洶湧之下，都不敢發聲。要在行家面前，向為行家爭取利益的人潑冷水，始終不是人人做得出的事。

 

然而當行內的「主戰派」信心十足地向傳媒演繹自己的立場時，所獲的回應都是負面的。在一些「烽煙」節目中，不少市民更直言地產代理是炒家的幫兇，一併受點懲罰亦屬理所當然。在這樣的打擊下，「主戰派」看來也有點洩氣。

 

我已沒有參與中原地產的日常工作，據我所知，中原並不打算以公司的名義參與這次遊行，但員工作為個人，當然有權去自由表達自己的意見。即使只是小眾的利益，在香港亦是可以選擇以遊行的形式去表達的。因此，公司對去遊行的員工，一定不會秋後算賬。

 

我覺得，地產代理要政府撤回短期轉讓印花稅可謂完全不切實際。政府肯，市民也不會肯。但新例在某些地方的確不夠清晰，如果能夠微調一下，執行起來應更為方便。

 

我所指的，是新例在劃定誰需要交額外印花費的界線上有點模糊，容易傷害無辜，應該界定得清楚一些。

 

現時的界定準則，是以簽訂了必買必賣的合約計算。但在11月20日之前，確有數以千計的買家，他們只簽了臨時買賣合約，尚未簽訂必買必賣合約；硬要他們承擔額外印花費的責任並不公平，因為他們決定買樓的時候，政府尚未公布新措施。形式上，臨時買賣合約並非必買必賣，但這只是行內提供的標準合約模式，並非買家的選擇。對大部分買家來說，他們的買樓決定，是在簽臨時買賣合約時作出的。政府不應只看文件裡的文字，而不管人的實際決定。事實上，百分之九十九的臨時合約，最終都是完成交易的。因此，我建議政府，不如把界線移前至簽臨時買賣合約為準，不要拘泥於形式上的必買必賣了。這樣，執行起來就會少點爭拗。

(轉載自2010年12月3日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 額外印花稅對樓市的影響

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28621.aspx

為了遏抑樓市炒風，政府推出新措施，凡新購物業，若在兩年內轉讓，須繳交懲罰性的額外印花費。由於稅率訂得十分高(半年內轉讓要交15%的額外印花稅)，令短線炒賣基本上已沒法獲利。因此，不難預期，只要政府不撤回這項措施，短線投機活動將會在市場上絕跡。過去政府久經辛苦的抑市努力，今次終於看到明顯的成效了。

 

樓市的動力，通常來自三類需求：一是自用的需求，二是長線投資的需求，三是短線炒賣的需求。當三類需求都表現強烈的時候，樓市才能不斷興旺。現在這三類需求中少了一類——短線炒賣的需求，那原先熾熱的市況自然沒法維持。此之所以市場一致認為，新措施推出後，樓價非跌不可。

 

市場的這種預期，不但會阻嚇炒家入市，連用家與長線投資者也會改採觀望態度。所以措施推出的首個星期，樓市會非常淡靜。需要套現的賣家，在這種情況下，不得不採取削價求售的脫手模式。

 

由於懲罰性的印花稅最高的徵收比率亦不外是15%，因此今次樓價的最高跌幅也不可能超過15%，因為賣方若果肯減價15%，已等同為下手買家承擔了15%的額外印花稅，買方已不用承擔額外風險，覺得值得一博了。不過，願意一次過放棄手上所有籌碼的賣家只會是少數。一般而言，賣方會認為，新買家想博，也得付出一定的代價，不可能把所有的風險都交由賣方承擔。如果中間落墨，15%該一人承擔一半，就是分別承擔7.5%。這將是打算撤退的炒家，在減價時會堅守的第一道防線。

 

他們在開價時，可能已叫平3%，在談判過程中，可能願意再平2%，即共平5%，但若要平超過7.5%，賣方就不會輕易退讓了。這是我之前預言樓價可能會跌5%至8%的推理基礎。

 

由於這項抑市的新措施只能阻嚇炒家入市，而改變不了樓宇供應不足與市場閒資過剩的經濟大環境。因此，即使炒家決定退市，也不會妨礙用家與長線投資者繼續入市。在這種情況下，炒家想撤退不會太過困難。所以，我相信今次跌市不會愈跌愈深。當頭一個階段的恐懼過去之後，樓價應很快會找到支持點。在傳媒上，我們或許會看到個別的超跌成交，跌幅可能超過10%；但整體而言，樓價的跌幅可能只有3%至5%。中原城市指數最低亦跌不過83點。

 

至於這次調整究竟會維時多久，我估計將不會超過三個月。因為，現時短線炒家佔市場的比例不高，只僅兩成左右。再者，他們之中會有一部分會轉為長線投資；真正急於拋售的，可能數目不超過一萬個，有三個月給他們撤退，應該足夠。因此，我相信農曆年後，樓市在價格上的調整當可完成。至於樓市的成交量，則除非政府修訂政策，否則都沒法重回措施公布前水平。

(轉載自2010年11月25日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 額外印花費 該由誰繳交

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28606.aspx

為了冷卻樓市的炒風，政府突然宣布，在十一月十九日之後新買入的樓宇，若果在買入後不足兩年就轉讓，是項交易得負擔懲罰性的額外印花費。由於徵收的比率最高可達樓價的15%，短線炒賣已無利可圖，而且極有機會招至重大損失，因此炒家全面撤退，樓市的交投量頓時失去了接近八成。

這項措施雖令我名下的地產代理業務損失慘重，但我仍得承認，從社會的整體利益而言，推出新措施是需要的。然而，在額外的印花費該由誰來負責的問題上，新措施卻沒有言明該由買方負責，還是由賣方負責，只是含糊地說由買賣雙方共同負責。

政府這樣做，相信是為了保障自己的稅收，有一方不交或交不出，政府就可以追討另一方。這雖然是沿用徵收印花稅的一貫做法，卻不符合引入新例的基本精神。予人的感覺是賞罰不明。是非不分，只會引起市場不必要的爭拗，增加交易的社會成本。

其實道理很清楚，推出新措施的目的，既然是為了打擊炒風，那麼它懲罰的對象應該是炒家，即買入樓宇不足兩年又賣出的一方，沒有理由叫一個沒有犯錯的新買家去承擔上手短期轉讓的額外印花費。這個新買家，極有可能是用家，政府的措施不應傷及無辜。即使他也是炒家，但他尚未做出炒賣的行為之前，沒有理由提前懲罰他。如果他後來真是在短期裏又轉讓出去，新交易亦一樣得交額外印花費，他是逃不掉的。現在，政府拒絕指明須由賣方負責額外的印花稅，這雖不會影響新措施的阻嚇作用，但會予人不公義的感覺。政府為了保護自己的威信，應盡量避免讓市民有這種感覺。

政府建議，買賣雙方可自己協商，如何來分攤這份額外的印花稅，我擔心協商的結果，必然會在樓價上反映出來。這種受扭曲的樓價會造成市場訊息混亂，影響不知實情的人做出錯誤的決定。

對一個資金充足的買家來說，他在與賣方協商時，他很可能會願意由他來負擔全部印花稅，只要賣方肯把樓價降低一點就是了。因為樓價降低之後，整宗交易的印花費亦可以算少了一些。但若果買方僅夠首期，其他的錢要向銀行借，而銀行現時的貸款又不包印花稅，那他就寧願叫業主把價錢做高一些，印花稅由業主負責，這樣他才有機會貸多一點錢去完成交易。

在這種情況下，同一個單位的成交價，都可能因為協商印花費的繳付方式不同，而出現超過10%的差異。由於價格訊息在傳播時只會是一個簡單的數字，很難包括協商印花費的具體細節。結果大家都不清楚這個單位的真正成交價錢。銀行會因此而估錯價，買家會因此而落錯訂，政府有責任減少這種訊息混亂。

(轉載自2010年11月24日am730C觀點)

C 觀點 : 怎樣才要交額外印花稅

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28589.aspx

政府公布對兩年內轉讓的物業徵收額外的印花稅後，由於很多傳媒在報道的時候，自身都未讀懂公布文件的內容，故有很多說得不清不楚的地方，引起不少誤會，所以我在這裡再解釋一下，希望減少不必要的誤會。

 

首先，我們必須明白，新政的目的是打擊新來的炒家，而不是傷害大部分已有業權的小業主。只要是在新例公布時已成為業主的，不管甚麼時候賣樓，這項交易也無需繳付額外的印花稅。我舉一個極端的例子：假如你在今年十一月十九日買了樓的話，那即使你在十一月二十日賣樓，一天內就短炒出去，這項交易也不用繳交額外印花稅。因此，十一月十九日或之前已成為業主的人都不用擔心自己在賣樓時會需要繳付額外印花稅。

 

不過，如果你的樓是新例公布後才買回來的話，你就受新例的管轄。但這只會影響你將來賣樓，並不一定影響你買樓。因為，只要賣樓給你的人是固有業主，他們賣給你的樓不是在新例公布後才買回來的話，你買入時也不用交額外印花稅。此外，即使你是在新例公布後才買入樓宇，只要你買入後，持有業權超過兩年，那就不管你是自住還是出租，甚至只是空置，也不用繳交額外印花稅。

 

至於怎樣才算獲得業權，則視乎已簽署了甚麼文件；簽了屋契當然沒有問題；如果只是簽了買賣合約，則視乎合約內容是否規定必買必賣。一般正式的買賣合約，大都是必買必賣的，可視作業權遲早會到手，若在十一月十九日或之前已簽妥，已可視作一般業主一樣，不受新例影響；但若果只是簽了非必賣必買的臨時合約，那仍可能被視作受新例制約，將來若作短期轉讓，就得繳額外印花稅。

 

有傳媒不明所以，竟說是在十一月十九日或之前簽了非必買必賣臨時買賣合約的交易，仍須支付額外印花稅，令買家以為立即要預一筆額外的錢去交印花稅，才能完成交易。事實並非這樣，這項交易本身是不須交額外印花稅的；只是這種交易會被視作新例公布後的交易，以後若在兩年內轉售，屆時才須繳交額外的印花稅。

 

有二手市場的買家，錯讀了傳媒上的訊息，以為簽臨時買賣合約時，最好註明必買必賣，這其實不一定是最好的選擇。因為，十一月十九日的界定日期已過去，現在簽甚麼都會受新例制約。況且，在律師樓確保業權清楚之前就簽定必賣必買合約是有風險的，保留撻定賠佣的選擇，可提供更多的靈活性，對買賣雙方都有好處。

 

社會上亦有人批評政府這項措施是旨在「掠水」—增加政府的庫房收入。我覺得這種說法是不成立的。因為，現有的業主賣樓都不須交額外印花稅，而新例已有足夠的力量阻嚇短綫炒家入市；在缺乏短炒活動的情況下，政府又怎有機會收到太多的額外印花稅呢？相反，新例推出後，市場立即處於半停頓狀態，未來政府的正常印花稅收入，勢必大幅萎縮。以庫房收入計，政府今次收多了的額外印花稅，一定不足以抵消收入少了的正常印花稅。

(轉載自2010年11月23日am730C觀點)