2011年3月28日星期一

C 觀點 : 徵收額外印花稅後 為何樓價反而急升

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33019.aspx

自去年底政府對短期物業轉讓開徵額外印花稅以來,市場上的炒家差不多完全絕跡。很多人原先都以為樓價是被炒家推高的,照道理,炒家離場後,樓價應該回落至合理水平才是;但新例實施之後,住宅樓價不跌反升,中原城市領先指數,由年初的88.37點升至上星期的98.15點,升幅高達11%。不到一季已升了這麼多,如升下去,全年豈不是可升四成以上?那不用到年中,住宅樓價已可以升破97年的歷史高位。有人批評,政府的這項新措施根本沒有作用,我不完全認同這種說法。因為,措施確已令炒家無利可圖,不得不撤離市場,而市場的總成交量亦隨即下調,幅度有兩至三成,相信2011年的土地註冊處的買賣合約登記量,將無法達到去年的一萬六千多宗的水平。

 

在一般的情況下,成交量減少往往會導致價格也會跟著下跌;但今年的情況很特別,成交量雖然少了,但樓價卻不跌反升。原因是今次成交量的下跌,並非由實質需求不足所造成。市場上至今不缺真正的用家與長線投資者,缺少了的只是炒家吧了。用家與長線投資者是樓宇的最終承接者,他們才有能力決定樓價可以升至甚麼水平,炒家只是中途搭順風車,想投機分享升幅中的一段差價吧了。

 

炒家被政府的新措施趕走後,樓宇的供應並不會因而增加;而另一方面,樓宇的用家需求與長期投資者需求亦不會因而減少;在主體供求關係未有改變的情況下,樓價亦無法不沿著原有的上升軌繼續衝上去。

 

再者,開徵短期轉讓的額外印花稅,會令新例執行前已擁有物業的業主,覺得自己手上物業擁有特權,在賣出時不用交額外的印花稅。這會減少業主的賣樓意欲,他們覺得把享有特權的樓賣掉去換一些受制約的樓並非明智的選擇。所以新例推出後,市場上放盤的人明顯減少。在選擇不多的情況下,新買家只好付出額外的代價,去爭奪僅有的賣盤。

 

在新例推行前,市場上曾對額外印花稅該由誰來負責的問題引起爭論。政府說他只管收,不管誰付,不付就「釘契」,清付後才可再轉讓。這實質上新買家承擔責任。我屬下的公司認為,額外印花費由賣方短期轉讓所導致,應由賣方負責,這是依理據行事的方法,亦有行家採取和稀泥的方法,認為應該買賣雙方各付一半。然而,這些爭論現在已變得多餘,因為市場上根本沒有業主願意短期轉讓,即使有人放這類盤,也很難達至交易合約。所以至今仍未出現過這類成交案例。有人曾以為,當買家需要付額外印花稅的時候,他們承擔高樓價的能力就會減少。但現在市場上根本沒有這類成交案例,當然亦沒有因要付額外印花稅而出現的低價成交。此之所以,措施推出後,市場並沒有出現被冷卻的現象。

(轉載自2011328am730C觀點)

 

 

 

 

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