自去年底政府對短期物業轉讓開徵額外印花稅以來，市場上的炒家差不多完全絕跡。很多人原先都以為樓價是被炒家推高的，照道理，炒家離場後，樓價應該回落至合理水平才是；但新例實施之後，住宅樓價不跌反升，中原城市領先指數，由年初的88.37點升至上星期的98.15點，升幅高達11%。不到一季已升了這麼多，如升下去，全年豈不是可升四成以上？那不用到年中，住宅樓價已可以升破97年的歷史高位。有人批評，政府的這項新措施根本沒有作用，我不完全認同這種說法。因為，措施確已令炒家無利可圖，不得不撤離市場，而市場的總成交量亦隨即下調，幅度有兩至三成，相信2011年的土地註冊處的買賣合約登記量，將無法達到去年的一萬六千多宗的水平。
在一般的情況下，成交量減少往往會導致價格也會跟著下跌；但今年的情況很特別，成交量雖然少了，但樓價卻不跌反升。原因是今次成交量的下跌，並非由實質需求不足所造成。市場上至今不缺真正的用家與長線投資者，缺少了的只是炒家吧了。用家與長線投資者是樓宇的最終承接者，他們才有能力決定樓價可以升至甚麼水平，炒家只是中途搭順風車，想投機分享升幅中的一段差價吧了。
炒家被政府的新措施趕走後，樓宇的供應並不會因而增加；而另一方面，樓宇的用家需求與長期投資者需求亦不會因而減少；在主體供求關係未有改變的情況下，樓價亦無法不沿著原有的上升軌繼續衝上去。
再者，開徵短期轉讓的額外印花稅，會令新例執行前已擁有物業的業主，覺得自己手上物業擁有特權，在賣出時不用交額外的印花稅。這會減少業主的賣樓意欲，他們覺得把享有特權的樓賣掉去換一些受制約的樓並非明智的選擇。所以新例推出後，市場上放盤的人明顯減少。在選擇不多的情況下，新買家只好付出額外的代價，去爭奪僅有的賣盤。
在新例推行前，市場上曾對額外印花稅該由誰來負責的問題引起爭論。政府說他只管收，不管誰付，不付就「釘契」，清付後才可再轉讓。這實質上新買家承擔責任。我屬下的公司認為，額外印花費由賣方短期轉讓所導致，應由賣方負責，這是依理據行事的方法，亦有行家採取和稀泥的方法，認為應該買賣雙方各付一半。然而，這些爭論現在已變得多餘，因為市場上根本沒有業主願意短期轉讓，即使有人放這類盤，也很難達至交易合約。所以至今仍未出現過這類成交案例。有人曾以為，當買家需要付額外印花稅的時候，他們承擔高樓價的能力就會減少。但現在市場上根本沒有這類成交案例，當然亦沒有因要付額外印花稅而出現的低價成交。此之所以，措施推出後，市場並沒有出現被冷卻的現象。
(轉載自
沒有留言:
發佈留言