2010年12月6日星期一

C 觀點 : 形象惡劣 功能重要的炒家

炒家靠投機取巧賺錢,社會形象惡劣。所以社會上大部分人都支持政府訂定新措施,大力打擊樓市的炒家。我雖然從事地產代理生意,但亦認為在現階段政府的確需要出手重一點,才足以對樓市起降溫作用。
不過,這類措施一如用化療或放射治療對付癌症,只能分段使用,否則負面的副作用更大。有人以為,沒有炒家,市場只會更加健康;但經濟學家多不持這樣的看法。92年得諾貝爾獎的經濟學家Gary S.Becker在這方面就有很多論述。他喜歡以農產品市場為例子,但一樣可以套用在房地產市場上。
農產品的種植期較長,中間天氣會變化,影響收穫;但有時即使豐收,也會因供應過多,而令價格下降;農民的收入沒有保障。但有了期貨市場之後,農民就有機會在收穫之前,趁農產品價格好的時候,先行以期貨的方式,把未來的收穫賣掉,令收入有保障。另一方面,要買農產品作原料的紡紗廠、製糖廠、煉油廠等,亦可以趁農產品價格低的時候訂定期貨,以控制自己的原料成本,可以放膽去接定單。
通常,棉農不會把棉花直接賣給紗廠,因為一個想賣貴一點,一個想買平一點,很難談得攏,需要炒家冒風險在中間接貨。由於炒家是持貨一段時間之後才賣出的,時間差可使價格差變成合理。故此,炒家可以用農民覺得抵賣的價錢買入棉紗,再以紗廠認為抵買的價錢賣出棉紗,雙方都感到滿意,而炒家一樣有差價可賺。
在房地產的樓花市場上,炒家亦扮演著類似的角色。發展商未起好樓就想高價賣,一般用家當然不肯接受;唯有看好後市的炒家肯去博。他們冒風險,以當時的高價買入樓花,持貨一段時間,待其他樓宇的價格都升得比他們的入貨價更高時,才放盤出售。這時,他們就可以有機會脫手圖利。
炒家的這種行為,除了可以使用家想買樓時,多了炒家盤選擇外(炒家盤通常要價較其他盤平,否則不會有人喜歡幫襯炒家)。還可以助發展商的資金早日回籠,進行新的建設,提升資金的運用效率。香港的建設能進展得比其他地方快,與資金運用的效率高很有關係。這就必須有一個活躍的樓花市場作支持,而樓花市場的活躍,則全靠炒家參與。因為,樓花是期貨,一時間尚未能付諸使用,非用家首選。那些願意提前購入樓花的人,多多少少有點投機成分。他們在投機樓價會在物業落成時升得更高,否則為何不等物業落成時才去買。一般而言,樓花價會內置通脹與利息成本,價格會比現樓更高。如果是用家,為何捨棄可用的平樓不買,而去買高價的樓花?
然而,炒家的這種行為,卻令到發展商可以用較少的資金作較多的建設。既可以加快市場的供應,亦可以降低建設成本,令價格更有彈性。長遠而言,對消費者不無好處。因此,當樓市冷卻後,政府應檢討是否需要有這麼嚴厲的打擊炒樓措施。
(轉載自2010年12月6日am730C觀點)

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