C 觀點 : 不宜隨便接受款待

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38682.aspx

特首與家人外遊，接受了富豪的款待，被傳媒揭發，市民懷疑有利益交換，損害了社會利益。

 

特首解釋說：那些富豪是他認識已久的私人朋友，他只是貪方便搭順風車(船、飛機)吧了。朋友之間經常會這樣做，沒有甚麼大不了。

 

在富豪之間這樣做，的確沒有甚麼大不了，傳媒也不會報道。特首似乎忘記了他自己的身份，亦對香港的民情毫無認識，一點警覺性也沒有。

 

公職人員因公應酬，只能即場享用，不能接受饋贈。如果環境需要接受禮物，亦得上報及歸公。特首並非為了公事，就不應輕率接受不恰當的款待，以免被人以為是接受利益輸送。

 

這些款待是否恰當，該以普通市民的眼光為標準，而不是以富豪的眼光為標準。富豪或許覺得坐遊艇、坐私人飛機是等閒事，但普通市民就會覺得很特殊，內含利益輸送。特首要面對廣大普通市民，如不懂得以普遍市民的眼光去衡量自己的行為，就是沒有政治智慧，就會自食苦果。

 

如果特首自己也有遊艇、私人飛機，今次你搭我順風機，下次我搭你順風艇，那還得說過去。但特首沒有以同樣方式回報富豪的款待，市民就會擔心特首不知會用甚麼方式來還禮。

 

中國人主張禮尚往來，有能力還禮才接受別人款待。我小時候，父母就經常教導我們不要輕易接受別人的好處，以免領了別人的情，將來還得很辛苦。

 

記得有一次去一個經濟條件較好的親戚家裏作客，一齊吃茶點，只不過是牛油搽麵包，我搽牛油時搽得比平時在自己家裏搽得多，回家後也被父親教訓了一頓。所以我長大後，絕不喜歡隨便領別人的情。凡是與平時自己生活不一樣的款待，我都會認為於我是不恰當的，以免無以為報。

 

或許，三幾次款待能輸送的利益有限，很難想像特首會為這小小的利益而在公事上違規去幫助富豪。但當此仇富、仇官的情緒高漲的時候，特首沒有理由一點警覺也沒有。梁錦松因加稅前買車而被迫辭職，梁展文因退休後為地產商打工而被調查，前車可鑑，特首為何還要重蹈覆轍？

 

特首可能覺得，身為特首要與老百姓一起排隊搭噴射水翼船有失面子。其實，這才是與群眾打成一片的最好機會，效果會好過由官方安排落地區巡視，「敦」起笑容與市民握手。

 

我建議特首的公關部門，應盡快為特首買張普通船票去澳門一遊，在船上向鄰座乘客請教特首與家人外遊的最佳方式，然後發表一篇檢討體會，當可改善形象。

(轉載自2012年2月29日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 拒做「樓奴」，適時置業

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38657.aspx

有青年人發起拒做「樓奴」運動。「樓奴」當然不值得做，為買樓而放棄人生中更值得追求的目的真是得不償失；但亦不用下定決心，在一生中都不買樓。當時機許可，負擔能力又配合時，買樓亦可以是一種明智的選擇。

 

在年輕的時候，有條件的話，首選應是繼續進修，增加自己的知識與技能。沒有這個做基礎，縱有遠大理想，也沒法一展抱負。因此，如果手上積累了一筆錢，我會寧願拿來交學費，也不會拿來做買樓的首期。

 

當學業已基本完成，自己已掌握自學能力的時候，青年人當然要出社會工作；但在選擇工作時，就應該先着重自己的志趣與工作的社會功能，而不應該只着重工資的多少。做「錢奴」與做「樓奴」一樣不值得。當在社會工作了一個時期，如果量入為出，堅持儲蓄習慣的話，不難會有一筆資金積累。與其拿這筆錢作買樓的首期，不如考慮創業。一旦買了樓，每月都有分期付款的責任，就會不敢去冒風險，有創業的機會也不敢去把握，這就不值得。

 

但我亦見過有些青年人，既不進修，又不創業，有點積累，就去買名牌、去旅遊、吃喝玩樂，沒有為將來的生活早作打算。這就更不值得，不如儲蓄買樓。

 

我在未買樓之前，就只求實用，不理牌子，看旅遊書代替去旅遊，去大排檔代替上館子，目的就是要儲首期買樓。我並不認為我是在做「樓奴」；相反，我是想努力擺脫成為「樓奴」，以免不斷為住屋問題而困擾一生。

 

在香港生活，最大的開支是住屋，買了樓就一勞永逸，租樓就一世都得交租，還要被業主加租逼遷，經常搬來搬去，非常被動。供樓只是頭段辛苦，分期供樓的金額，初段常比租金高，但租金每個租約都可能加，而分期付款多是定額的，加多幾次工資之後就愈供愈不覺辛苦。因此，我選擇買樓而不是租樓，樓供滿後就不用再供，我就可以每月都有餘錢，做我喜歡做的事。再者，房地產始終是世上最佳的財富儲存工具。別的資產大都會折舊，只有土地可以永存，而且還可以隨着社會生產力的上升而同步增值。有樓收租是退休生活的最佳保障。此之所以，很多人有餘錢的時候都喜歡置業。投資者的這種偏好，大大增強了地產的升值能力。

 

人可以有兩種收入，一種來自工作的報酬，另一種來自投資的回報。自住物業沒有租金回報，但一樣可以有資產升值，這種資產升值，只有買了樓的人才能享受得到，租樓的人就分不到這杯羹。

 

此之所以，我們雖然不用急急去做「樓奴」，但亦不用為了抵制地產商而拒絕置業。在條件許可的時候，選擇置業還是勝過一世租樓的。

(轉載自2012年2月28日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 港人買樓為何比前難了

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38633.aspx

出席一個大專同學的研討會，席間有同學申訴，畢業後普遍只能有一萬元左右的收入，又要生活，又要還貸款，根本沒有條件儲錢買樓。同學認為這是政制不健全導致地產霸權的惡果。

 

香港的政制無疑有很多不足，但港人置業愈來愈難的原因卻並非純粹是政制問題。年青人想為香港的政制改革出一分力值得鼓勵，但可不要以為，有了普選之後，香港的樓價就會便宜下來。全世界的大都會，如紐約、倫敦、巴黎，即使早有民主政制，其樓價亦不是所有當地出生的新一代都負擔得起。要在大都會生活，必須具備大都會所需要的知識與技能。

 

一個在華爾街找到工作的美國人，他或者有條件住在曼克頓；但如果他丟失了華爾街的工作，他就可能要搬去新澤西，以至更遠的地方，視乎他找到一份甚麼工作。他不能因為自己在紐約出生，就要求政府讓他在紐約買得起樓。

 

香港在未轉型成為金融商業中心之前，一個工廠的領班，或手腳勤快的工人，中學未畢業也有機會買得起樓。除了因為當時的人較省吃儉用外，還因為當時香港的樓如果不賣給這類人，根本缺乏其他銷售對象。那地產商就只好按他們的購買力來訂價。

 

但香港今天已不再是一個輕工業的生產基地，即使不計內地來的投資者，香港自身也多了很多更有負擔能力的買家。隨著香港的轉型，香港多了很多高增值的工種，如法律、財務、工程、保險、企管等。地產商的樓如果可以賣給更能付得起錢的人，當然不會賣給付不起錢的人。不但地產商會這樣做，普通小業主也會這樣做。

 

經濟轉型，令一部分跟得上的人成為得益者，他們的收入比前增長得更好，但亦令到一批跟不上的人停滯不前。他們原先從事的行業，很多新興國家也已懂得做，而且價錢更平。結果，他們找到工作的機會愈來愈低，以前還有機會買樓的人，現在很多已想也不敢想了。

 

香港的年青人，若要在香港置業，先得爭取與香港一起轉型，要掌握大都會需要的知識與技能，爭取從事一些高增值的行業，要令自己成為社會的貢獻者，而非依賴者，才有條件在香港置業。

 

如果一個人向社會提供的增值，低於社會的平均增值，他就會失去改善生活的主導權，非得依賴政府援手不可。那就只能輪候公屋，或嘗試抽籤去買居屋。但靠政府徵稅，把資源重新分配，就得依賴政客代為爭取，無法自主選擇。政府為了公平，大家所獲的分配多會差不多，只能齊齊處於社會的底部，無法改變相對貧窮的處境。

(轉載自2012年2月27日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 香港為何女多男少？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38590.aspx

據統計處公布的2011年人口普查資料，香港陰盛陽衰的情況正持續惡化，每1,000名女性只有876名男性。導致這個差異的主要原因，是香港人聘用了大量外傭，她們大部分都是女性。但撇除外傭後，香港的女性仍比男性多，每1,000名女性只有939名男性。

 

造成這種現象的另一個原因，是香港的生活水平高，要維持一個家庭的正常開支並不容易。很多香港的男性自身並沒有這個能力，香港的本地女性一眼就看得出，嫁給這樣的男人，並無幸福可言；弄得不好，只會演變成悲劇；因此寧願保持單身。但另一方面，香港的男性卻不甘心做寡佬。他們在香港沒人要，到了大陸，尤其是窮鄉僻壤就很吃香；於是紛紛返大陸娶妻，然後申請老婆來港生活。

 

大陸女性肯嫁來香港，是基於對香港的情況不了解。在大陸，大學畢業也只有三幾千元月薪，有五千元一個月的，已屬高收入人士。以致香港的男人個個變成高收入人士，誰知來到香港之後，才發現他們根本沒有養妻活兒的能力，導致很多家庭問題。

 

由於香港的男性中有一部分返了大陸娶妻，香港自然多了一批「剩女」。40歲至49歲的人口中，未婚的女性有9.57萬人，男性卻只有9.27萬人，即使這批港男全娶港女，也會有3,000人嫁不出。因此，近期港女嫁上大陸的情況也有增加的趨勢。但由於兩地的生活水平與文化都有差異，而女性對這方面又較為敏感，選擇性較強，除非內地進步神速，否則嫁來香港的女性一定比嫁上大陸的女性多。因此，香港陰盛陽衰的情況仍會持續一段時間。

 

再者，近年回大陸工作的人日多，勞動人口中一向都是男多女少，回大陸工作的人口就更甚。所以，香港男性認識大陸女性的機會就多過香港女性認識大陸男性。先有認識，才會談婚論嫁。因此，香港男性娶大陸女性機會依然比較大。上大陸工作的港男，大都是當打的上進男，而非領綜援的阿伯。如果連這批港男也不斷被內地女性搶去，香港的女性真是會愈來愈難嫁得出。

 

現時香港女多男少的情況基本上由後天的外來因素所組成，在先天的出生率上，男女的比例仍是相對均等；但我擔心這方面將來也會有變化。

 

據生物學家的研究，基因有「族群調節」能力。打仗與食物不足的時候會生男多過生女，以增加族群的戰鬥力與生產能力；和平又食物充足的時候，會生女多過生男，以增加人口，擴散基因。香港人為了個體的生活享受，只做愛，不生產；在有條件的情況下也不肯為族群擴散基因，基因就會進行自組織，對抗香港人這種生活態度，就會令生女的機會多過生男。如果真的如是，香港的男女失衡，還會加入先天因素。

(轉載自2012年2月24日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 特首選舉形勢猜想

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38561.aspx

雖然社會上一直有傳言，北京心目中的下屆特首人選是唐英年，但最早表示會當仁不讓的是梁振英。

 

梁振英與北京的關係不錯，不應會做北京不想他去做的事。再者，他之前曾暗示過不想當特首，今次為何改變主意？人們猜想：他應已得到北京的默許，才會參與這場遊戲。

 

那麼北京為甚麼有了唐英年之後還要再推梁振英？坊間有三種說法：(一)中共黨內有權力鬥爭，兩派各有所好；(二)唐英年並非北京的理想人選，所以才叫梁振英出來，告訴大家北京未有定案，有志者還有機會；(三)北京要讓今次選舉增加自由競爭成分，以決定下屆是否可以一人一票選特首。

 

第一種意見，仍停留在文革時代的看法，沒有內幕消息的普通人，根本無從判斷。至於第二種與第三種的意見，之間並不衝突，可以歸結為北京可以接受非唐英年做特首，只要這個人不違背中國的基本國策就是了。

 

不過，最近的形勢又有轉變。唐英年僭建問題曝光之後，人們對他的誠信與處事能力都產生懷疑，退選該是最佳選擇。然而，唐英年還是堅持要選。這不似是香港富豪的正常做法，所以有人懷疑唐英年是身不由己，是中央一定要他做，他早已答應過，現在硬著頭皮也要頂下去。

 

如果這種估計屬實，那下屆特首豈不是非唐英年莫屬？但忽然間又跑出一個曾鈺成，說也要參選。曾鈺成是北京的嫡系，他是在唐英年出事後才決定參選的，那豈不是又可以解釋為北京有放棄唐英年的打算？因此，說北京已鐵定唐英年做下屆特首並不成立。

 

此外，讓曾鈺成出來，亦表示北京並沒有把籌碼全部押在梁振英身上。不然的話，大可以讓唐英年與梁振英一較高下，然後順從民意讓梁振英當選。這樣還可以顯示北京沒有欽點特首，為下屆全民選特首營造自由競爭的氣氛。

 

從唐英年所得的提名票來看，他的支持者主要來自商界。商界一定不會支持何俊仁，就連梁振英，商界也很有顧慮。商界覺得梁振英是「八萬五」的主催者之一，現在又為了爭取民意，不顧商界的取向，擔心他做特首後，商界的利益必然受損。所以，即使唐英年誠信受損，仍別無他選，只能把提名票交給唐英年。這並非一定是北京的選擇，更不是香港人的選擇。

 

香港是一個多元社會，各派力量都有自己的選擇，有人代表商界，有人代表基層，有人在政治上前衛，有人在政治上保守。想做特首，就得集大成，平衡各方利益。作為香港人，根本無需理會北京的旨意，以及各派的利益，自己表達自己的心意就是了。

 

現時的選舉制度雖然有局限，但制度是會演變的；香港人作為持份者，必須積極參與，把小圈子遊戲也搞到全民關注，才能促使制度朝著更能反映持份者需要的方向發展。

(轉載自2012年2月23日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 十五年免費教育值得嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38540.aspx

香港剛實施十二年免費教育，又有特首候選人提出要搞十五年免費教育。社會輿論大都對此持歡迎態度，我卻有點不同的想法。

 

社會上有一種普遍的看法，就是教育是一種投資，不是一種花費，將來是有回報的，所以花錢在教育上是值得的。

 

然而，在現實世界上，投資並非都有回報，投資失誤是會造成虧損的。

 

教育界普遍認為：教育可以提升人的質素，人的質素提升之後，就能有更高的生產力，可以推動經濟發展，改善人的生活。這種說法表面上言之成理，卻過度簡單化；因為教育並非經濟發展的唯一因素；單有教育，其他因素不配合的話，經濟一樣發展不起來。

 

香港人請過不少菲傭，其中不少都有很好的學歷。我家的菲傭，曾有讀護士的、讀企業管理的，還有一個是讀環保的，但都學非所用，要來香港做家務。菲律賓政府在教育上的投資，似乎並沒有得到太好的回報。

 

現實世界的人才，很多時是環境製造出來的，而不是學校裡培養出來的。大陸在改革開放前，大學裡都不教營商管理；但政策一到位，營商環境一出現，原本耕田的也可以當企業家，而且管得不錯。

 

游泳的方式不是由教練決定的，而是由水的物理性質決定的。有水在，就會有懂得游水的動物；牠們不用教練，都可以比人游得好。同樣理由，有商場在，就有懂得做生意的人。有社會在，就有懂得管治社會的人。當年跟隨劉邦起義的，都是一批販夫走卒，入主中原後，不是一樣可以當國家領導人？

 

由此可見，當時勢環境有需要的時候，人才自然輩出。花錢太多在教育上卻不一定有正比例的回報。社會上需要多少專業人員，需要多少高層管理，受制於社會發展的水平；大學裡拼命生產，生產出來也沒有出路，只會浪費資源，兼製造怨氣。據法律界的朋友說，香港的大學製造出來的律師已經太多，他們根本沒有機會執業。

 

當然，讀了法律不執業，對個人來說，也不等如沒有用。但這應由個人自己作取捨；社會在制定政策時，就應該看社會的需要。社會必須把資源用在社會最需要，最能產生效益的地方，才符合公民的整體利益。

 

再者，教育始終不只是教的問題，更是學的問題，必須有個人的主動參與。單靠免費教育，強逼教育，都不會有好效果。因此，我認為社會並沒有需要讓所有人都去讀大學；如果一律免費，反會令人不珍惜，沒有責任感。勉強讀完，只會大量製造次貨，浪費社會資源。

 

大學必須有嚴格的收生標準，符合資格的學生，才值得社會在他們身上作投資。

(轉載自2012年2月22日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 青年人應急於買樓嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38503.aspx

昨文指出，以現時的宏觀環境，本港樓市不似會出現大規模的衰退，希望樓價大幅回落後才入市的想法並不實際。

 

我相信，尚未買樓的年輕人看到這樣的意見一定不好受。他們覺得樓價已高得離譜，遠超他們的購買能力，沒有理由我還要說樓價會繼續升。他們一定會猜疑我在為地產商鳴鑼開道，好讓自己的代理公司多做點生意。

 

然而，樓市的起跌受很多客觀因素影響，我只能如實地說出我的評估，我不能因為想幫青年人買樓，而說樓價會跌。這只會令人有不切實際的期望，甚至作錯置業時機的判斷。

 

倫敦與紐約的樓價，很多英國人與美國人都買不起，但那裏的樓價都不似會按當地人的購買力而調整，原因是有外來投資因素的影響。香港的情況也愈來愈這樣。

 

我只有指出這個客觀現實，才能促使政府調整房屋政策，讓青年人更容易買樓。如果認為樓市即將崩潰，政府豈不是甚麼也不用做，香港也很快就會有平樓買了。這似乎更加遠離事實。

 

擺在青年人面前有兩種選擇：要麼就是努力工作，節衣縮食，儲首期買樓；要麼就是暫且不以買樓為生活目標，待將來條件成熟時，才作這方面的打算。

 

我剛出社會工作時，從不敢考慮買樓問題，一是自知一時之間買不起，二是年輕的時候有很多理想，覺得有很多比買樓更值得努力的事等着我去做。如果一旦買了樓，就會成為「樓奴」，自己的思想與行為就會受制於供樓還債的需要，人生的發展必然會受到局限。

 

當時的年輕人比較現實，知道社會上只有一小部分人可以成為業主(現時也只是一半多少少)，所以都不會認為未買得起樓就是社會欠他們的，非要歸咎政府不可。現實是世上大部分地方，年輕人都得工作十年左右，才有機會首次置業，能否買得起，還得看你在事業上的進展。

 

孔子說：「取乎其上，得乎其中；取乎其中，得乎其下；取乎其下，則無所得矣。」青年人沒有家庭負累，最有條件去「取乎其上」，大可以先關心國家的前途，人類的理想。目標遠大的人，才有視野，才有學習的胃口，才能引發自己的潛力。我認識不少事業上有成就的人，年輕的時候都是理想主義者，甚少只顧一己的私利。以買樓做人生目標，只能算「取乎其中」，結果可能「得乎其下」，連買樓的目標也達不到。

 

我見過一些自稱拒做「樓奴」的年輕人，口中雖說不願做「樓奴」，但心中卻充滿買不起樓的怨恨，一心只想促使政府在政策上幫助年輕人買樓，關注面仍十分狹窄。思想上仍受「急當業主」的情意結所制約。一個真有理想的年輕人，何須這麼快為急做業主而自尋煩惱？

(轉載自2012年2月21日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 現時樓市爽不爽

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38461.aspx

春節後，本港樓市有回暖跡象。地產發展商對此有不同見解，有人覺得，現時樓市牛牛皮皮，唔多爽，但亦有人覺得，現時樓市都幾爽。那究竟現時樓市是爽還是不爽？

 

這主要是看與哪一段時間的樓市去作比較。如果與09年中至11年中這兩年的樓市比，現時的樓市的確唔多爽。因為在那段時間，樓市上升趨勢明顯，地產商銷盤全無困難，差不多每次開盤都創新高，新盤比二手樓常有三、四成的溢價。相比今天，雖然新盤依然陸續有來，但溢價已似有實無，只能反映新舊差距，而非反映對美好前景的預期，發展商的利潤已大不如前；在他們看來，自然難有爽的感覺。

 

但另一方面，如果我們拿現時的市況與去年下半年與今年一月份的情況相比，那市況真是爽了很多。因為自農曆年後，用家已不再等待，願意以當前的市價入市，顯示樓價跌到這個水平已有支持力，短期內不虞進一步下調。一些未找到時機開盤的發展商，現在已覺得有信心可以一試，所以他們覺得現時市況好爽。

 

由此可見，爽與不爽只是與甚麼作比較的問題，兩種說法都可以各有道理。但對於小市民來說，他們更想知道的，並非地產商今天的感覺，而是未來樓市的走勢，以及應如何作好個人在置業上的部署。

 

以現時宏觀的情況來看，歐債危機仍不可能徹底獲得解決，投資者入市多少會有顧慮。至於投機者，更不會去挑戰額外印花稅，樓市要大旺，必須用家、投資者與投機者齊齊入市才成；現時三股力量中，有兩股乏力，單靠用家，自然獨力難支。因此，今年樓市，只會小好，不會大好。

 

至於用家，亦有人擔心，當二手市場的筍盤掃清後，他們入市的意欲就會減弱，樓市的反彈就會告一段落，樓價可能又會拾級而下。

 

我個人覺得，出現這種情況的機會很微，原因有以下幾個方面：

 

(一)低息的環境還會持續兩、三年，持有物業的成本很低，回報遠好過存款入銀行，賣方會惜售。

 

(二)金融危機令投資者傾向持有實物資產，當沒有回報的黃金，也有人願意持有的情況下，物業仍將是儲存財富的一個有吸引力的工具。尤甚是內地資金，仍會有相當多的一部分會流入香港地產市場。

 

(三)中國經濟仍會有8%以上的增長，香港一定可以分一杯羹。在工作穩定，工資看升的情況下，地產市道不會與整體經濟背道而馳。

 

(四)去年本港股市與內地股市表現得比歐美市場還不如，今年應會有所修正。在股市氣氛好轉的帶動下，樓市不會獨自憔悴。

 

因此，對於需要長期在香港生活的人來說，等樓市大幅回落後才入市是不切實際的。

(轉載自2012年2月20日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 內地房策不會放鬆

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38429.aspx

由於歐債危機，內地的經濟也受到一定的拖累。市場估計，今年內地第一季的GDP勢將進一步回落，能否保八，也受威脅。這種形勢令部分人憧憬，中央會放鬆對房地產行業的調控，以讓經濟更容易恢復動力。

 

大陸的地方政府，素來對遏抑樓市的取態與中央不一致。中央重視民生，擔心樓價過高會令新一代不勝負擔，導致社會不穩；但地方政府卻側重經濟增長，擔心沒有地產作火車頭，經濟很快會失去動力。屆時，建築工人會失業，建材會滯銷，民工會被拖欠工資，基建沒有財源，社會面對的問題比青年人買不起樓更為嚴重。

 

因此，地方政府經常會偷步，以測試中央的底線。去年10月，廣東的佛山市曾推出放寬限購條件的新政策，當晚就被中央叫停，被迫朝令夕改。到去年11月，四川成都又推出延後到樓宇落成才審查購房資格的新政，實質上即是任人買樓花，結果實施不到一個星期亦得煞停。日前，安徽蕪湖市亦出新招，內容包括買樓送戶口，購戶有補貼，還可以免契稅，可惜只行了短短三日，已要把政策收回，相信亦是受到中央的干預。

 

過去，中央盯得比較緊的主要是一線大城市，如北京、上海、深圳之類，對蕪湖這類二線城市，有時會隻眼開隻眼閉。今次中央對蕪湖也不放過，顯示中央對內房調控上仍會非常強硬。

 

內地的房地產開發商，很多都已全國化；他們在一線城市發展受阻後，紛紛轉往二三線城市發展，可以失之東隅，收之桑榆；找到新財源之後，便可以不用削價求售。

 

中央可能擔心這會妨礙樓價合理回落，所以才在二三線城市也要封殺地產商的水源。所以事件一曝光，內房股都跌個四腳朝天。

 

內地的地產商至今當已明白中央心意已決，再撐下去只會令不利於他們生存的政策推行的時間更長。還是早點讓中央完成指標，調控政策才有放鬆的機會。

 

因此，可以預期，今年上半年內地推出的新盤，價格仍會下調。去年，一線城市的部分新盤已減價一成至成半，今年可能仍需跌多一成至成半，合共跌約三成，價格才能調整到有足夠的用家需求去支持大市。

 

至於二手市場，中央的調控措施沒有不利樓價下調的效果，原因是這些調控措施會令業主惜售。限購令使業主擔心，賣出後不可以再買回，未有當地戶籍的業主都不肯賣。而限貸令則使到換樓的人再難獲得以前這麼好的借貸條件。再者，一般小業主不似發展商那麼需要急於套錢。所以二手市場不似會出現齊齊拋售的情況，樓價跌得會比一手市場慢，買家會轉向一手市場。

(轉載自2012年2月17日am730C觀點)

 

 

 

 

 

C 觀點 : 樓市小陽春能持續嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38402.aspx

農曆年後，香港樓市通常都會出現小陽春現象，就是交投忽然會比前大增。這往往只是一種長假後的自然反應，之後很可能無以為繼，不足一個月就復歸平靜。小陽春的本意，就是冬天還未真正過去，只是乍暖一段短時間吧了。

 

傳統上中國人最重視農曆年假期，在這段期間，大家忙著慶祝春節、互相拜年，大部分商業活動都會停頓。有停頓就有積累，春節過後，積累的力量就會一下子釋放出來，市道會顯得比正常情況興旺。

 

由於去年第四季本港樓市異常淡靜，市場信心不足，有人甚至擔心，今年可能連小陽春現象也不會出現。所以，當春節後第一個周六周日樓市交投就激增時，市場都感到有點驚喜。

 

表現得最好的是一些新界的大型屋苑，成交的主要是一些中小型單位，二、三百萬已有交易，買家主要是用家。由於很多業主已放盤多時，非常餓客，所以談判不費時，差不多一拍即合，所以成交比較快、比較多。

 

不過，隨著傳媒的報道，很多業主已經醒覺，在討價還價時，取態已漸趨強硬。更有業主後悔之前賣得太便宜，寧願賠雙訂取消交易，再在市場上另覓新客。已有案例證明有些這樣做的業主真的成功賣到更好的價錢，足以抵銷賠雙訂的成本有餘。

 

這種現象反映中小型樓價已成功試底，今後每逢樓價跌至這個水平，業主都會審慎，不肯輕易再減。

 

有些讀者可能會覺得：怎可以跌到這個水平就不肯再減；因為這個水平的樓價仍是他負擔不起的樓價，不減他就沒法買樓。然而，樓價並非由主觀願望所決定的，而是由市場上的供求決定的。如果主場上有足夠的有效需求，你買不起，但還有其他人買得起，那就只能讓其他人先買。如果其他有能力的人都買到樓之後，市場還有很多供應，那賣方就得遷就買方的購買力，把售價調低。

 

近日的情況是，筍盤已被掃得七七八八；但買家仍在不斷湧現，出現眾買家齊爭一盤的現象，導至業主坐地起價。

 

由於人們對貨幣制度信心不足，加上利息低得接近零回報，所以大部分業主都非常惜售，買家湧現的速度，快過筍盤的出現。如果市場上沒有新的壞消息去阻嚇買家入市，下階段二手樓價應可以止跌回升，一改上一季的低迷景象。

 

今後的關鍵是要看一手樓盤的銷情，如果賣得好，發展商就不用削價促銷，二手市場就不會受拖累。如果發展商見好就加價，銷情就會受影響，市場又要好淡爭持一段時間，才能見勝負。

(轉載自2012年2月16日am730C觀點)

 

 

 

 

 

C 觀點 : 銀行放水 樓市復活

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38356.aspx

去年下半年樓市轉靜，除了是歐債危機導致投資者觀望的原因外，還與銀行不願意做按揭有關。

 

很多人以為，銀行做少了按揭是因為他們響應政府的號召，齊齊出手去遏抑樓市。但這與銀行一貫的作風並不一致。

 

內地的銀行或許非聽中央的指令不可，但香港的銀行一向生意第一，對政府的政策只會在門面上配合一下，背地裏仍會以商業利益為重。

 

去年銀行配合得那麼積極，又加豪宅按揭的利率，又減做非本地人按揭，原因是銀行的錢有回報更好的出路。

 

當時，中央在內地調控經濟過熱的情況，又加息、又加存款儲備金；導致內地企業資金短缺，危在旦夕；利率被搶高至高利貸水平，於是一些有門路的公司紛紛來香港借錢。他們願意出的利息比樓宇按揭利率高幾倍，那銀行自然寧願把錢借給他們，也不願借給在香港的置業人士。由此可見，中港經濟已結合得非常緊密，無可避免會互為影響。中央收緊銀根作宏觀調控，原先主要針對內地的情況；但一不在意就把香港的銀根也收緊了。

 

地產市場的資金，主要來自銀行；銀行不積極做按揭，樓市焉能不淡靜下來。

 

不過，近期形勢有變；為了避免內地經濟受歐債危機拖累，中央已開始略為放鬆銀根。內地銀行最近已比前積極做按揭生意，對首次置業者又再提供優惠。至於那些中央鼓勵發展的行業，更水源滾滾而來。自己沒法全部消受的，於是又流出市場，高息的環境已開始紓緩。

 

在這種情勢下，香港的銀行又再恢復對按揭生意的興趣。既然內地公司借錢的需求少了，那就不妨多做一些按揭生意。因為按揭生意還款期長，做一單生意可以收很長時間的利息。不似借給內地公司的應急錢，危機一解決就會還錢，不是長做長有的生意。此外，這類生意風險比做按揭高，所以即使利息高，銀行也不可以做太多。

 

因此，最近銀行又再願付佣金叫經紀介紹生意，對其他銀行的業績也比較着意，很想提高自己的市場佔有率。所以，財政司在做預算時，雖然清楚表明不會放寬對樓市的遏抑措施，但銀行界卻偷步，率先降低按揭利率。

 

現時入市的買家，找銀行借錢已遠比去年下半年容易。所以市場的交投又再很快活躍起來。尤其是中小型住宅，交投已恢復正常水平，市面上的一些「筍盤」，已被掃得七七八八，業主的價錢又再企硬。可以預期，第一季的下半段，中原城市指數很有機會止跌回升。

(轉載自2012年2月15日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : SSD未能壓低樓價

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38337.aspx

春節過後，樓市有回暖跡象。中小型住宅的交投倍增，買家主要是用家；顯示目前的樓價，即使不靠炒家，也有一定的承接力。由此看來，自去年中開始的樓市調整，至今已告一個段落。暫時不會作進一步的回落，用家入市將更具信心。

 

很多人都把這次樓市調整，看成是SSD——額外印花稅的效果。其實SSD是前年年底開始實施的，但去年上半年樓價依然升過不停，反映SSD只能令投資者增加持貨時間，卻不足以令樓價下降。去年下半年樓價回落，主要是因為歐債危機，SSD並非主導因素。

 

歐債危機對本港的經濟影響不大，GDP增長仍達5%，失業率低見3.3%，工資普遍上升。本來，在這種經濟環境下，樓市很難獨自衰退；但由於歐債危機對股市衝擊很大，恒指一度跌了三成，投資者誠惶誠恐，因而對樓市也採取觀望態度。

 

然而，這種外來的衝擊，雖然成功阻嚇了新買家入市，但未能令投資者大量拋售手上的物業，亦未能令小業主放棄自住改為租樓。所以，去年下半年樓價雖出現調整，但跌勢不急，幅度只有5%左右。

 

經過半年多來的交投淡靜，市場上其實已積累了不少有實際需要的用家。他們眼見股市又再回升，擔心樓市亦會恢復動力，於是決定趁早入市。若然中國的經濟證明可以軟着陸，他們入市的積極性將會進一步提高。

 

在這種情勢下，SSD的遏抑樓市功能會很難發揮，甚至起反作用。SSD只能阻嚇實力不足的炒家入市，但對於用家與長線投資者則作用不大。只要經濟前景樂觀，用家與長線投資者依然會積極入市，所以在有SSD的情況下，樓價一樣會升會跌，只是交投量少一點吧了。

 

不過，SSD會使樓宇落入用家與實力投資者手上；他們買入之後，就不會輕易賣出來，令市場上的盤源減少，樓市上升起來，步速反會更快。

 

在未有SSD的時候，市場上的確存在着一批短線炒家。他們會看準時機，先用家一步入市，但他們不大貪，大部分只想做confirmor，玩「薄cut」，即賺到少少就走，不想完成合約，做契上身。正是因為市場上這些「薄cut」盤，造成對其他賣盤的競爭，樓價才不至升得太急。

 

一般而言，業主自住或沒有租約的賣盤，訂價都不會低，因為賣家進可攻，退可守；只有那些成交期迫近的confirmor盤，才願意略低於市價出售。現在市場上缺乏讓炒家「薄cut」的機制，投資者買入後，只能長期持有，市場上流轉的次數便會減少，新買家就更難找到入市機會。

(轉載自2012年2月14日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 政府「賤價」賣地會益發展商？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38291.aspx

發展局長林鄭月娥表示，政府不會因樓市淡靜而減價賣地，因為「麵粉降價，但麵包未必減價」，政府賤賣土地，只會益了發展商，不一定益了市民。

 

表面上看來，這種說法好似有點道理。香港人大都不喜歡地產商，官員說不想益地產商，就很容易獲得市民的支持。然而，香港樓價高企的原因並不是地產商，而是政府的賣地政策；按林鄭月娥的做法，香港人將很難有機會買到平樓。

 

地產商能夠賺到暴利，並非他們有操控樓價的能力，否則98年至03年期間香港的樓價就不會連跌六年了。地產商能「操弄」小市民，是因為政府土地供應不足，地產商才能奇貨可居，半夜三更賣樓也有人來排隊等開售。如果地產商手上有積存待售的單位，跟著又有新盤等著要開，他們還敢不善待有意買樓的市民嗎？

 

但林鄭月娥卻說，如果政府賣地是賣不到好價錢，就寧願不賣，不排除會更改土地用途，把土地拿來建公屋。這樣一來，供私人住宅發展的土地豈不是更少？這才是在幫助地產商賺錢。

 

政府把土地拿來建多一些公屋，社會應不會反對，但不應拿私人住宅的用地來建公屋，因為現時社會最大的問題是私人住宅供應不足，政府不應借多建公屋作藉口，而任由私人住宅供應不足的問題惡化。

 

過去，政府(除了董建華時代)一見地價回落，就寧願流拍、流標，也不願「賤價」賣地。結果令到土地供應不足，少數手上有土地的發展商自然有機會賺大錢。

 

相反，若是政府不管地價回落，仍繼續按人口增長及整體經濟發展的需求而增加土地供應的話，這樣，地產商雖有機會買到平地，但因為有很多地產商都買到平地，到這些土地上的樓宇建成時，地產商之間就得展開競爭，以更優惠的價格去吸引客人。

 

因此，政府若果真的有心幫助市民買到平樓的話，就得願意在土地價格回落的時候，也繼續大量供應土地。

 

我並不是要政府把樓市弄死，要小業主都變成負資產者，但現在樓價的跌幅連10%也未夠，政府不用這樣快驚恐起來，到樓價跌幅破兩成才拉警報也未遲。因為香港的按揭上限是樓價的七成，樓價要跌破三成，才會普遍出現負資產。

 

現時，香港的房地產市場仍相對淡靜，地產商投地時出價不會太進取，按林鄭月娥的做法，政府會寧願不賣，那政府就一定沒法完成今年的土地供應目標，最終亦沒法完成令樓價降下來助市民買到樓的目標。這樣自相矛盾的房屋政策，政府應好好檢討。

(轉載自2012年2月13日am730C觀點)