C 觀點 : 聯儲局出口術 新興國家遭殃

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50524

年初以來聯儲局就醞釀退市，市場信以為真，無論是債券市場還是外匯市場，都在這種預期下，早作了反應。尤其是新興市場，閒資開始撤退，對金融市場造成嚴重的衝擊，導致這些國家在經濟已相對疲弱的情況下，仍不得不加息，前景一片暗淡。有人因而埋怨聯儲局只考慮美國的利益，完全不顧其他國家所受的影響。

這其實沒有甚麼好怨，聯儲局是美國的聯儲局，當然以美國的利益為重。除非對其他國家所造成的衝擊，最終會反射回美國，聯儲局才會慎重考慮，不過，今次資金從海外回流美國的情況，正是聯儲局樂於見到的現象，它又怎會理新興國家死活呢？新興國家應早對這種下場有所預期，在資金開始流入時，就學中國那樣，逆市進行宏觀調控，那現在的處境就不會那麼被動。

年初，當聯儲局言之鑿鑿說要退市時，本欄就表示過懷疑；因為美國的就業情況並不太過樂觀，一旦退市，情況可能會惡化，那豈不是前功盡廢？況且，聯儲局並自設退市指標——失業率降到6.5%以下，或通脹升至2.5%以上，現兩者皆未達標，為何這麼早就預言九月可以減少買債(退市的初階模式)。所以，我當時預期聯儲局退市不會一帆風順，九月能否退市仍屬未知之數。

然而，市場上相信美國會退市的人仍屬多數，金價大幅回落，債息應聲攀升，美元轉強，全球資金回流美國，美國股市因而節節上升。聯儲局甚麼都未做，只是出點口術，已達到開始退市一樣的目的，實在本領高強。

聯儲局很聰明，每次說話皆模稜兩可，任由市場炒作，只是當炒作的方向不是聯儲局樂於看到的時候，才出來澄清一下。金價大跌與美元回升是聯儲局樂於見到的，所以任由炒家利用退市消息興風作浪。但債息上升則只能容忍一個短時期，以免影響美國經濟復甦，所以在適當時候要出來壓一下。讓耶倫有機會取代薩默斯成為下屆聯儲局主席，就有遏抑利率上升的作用；因為她的政策比貝南克更似鴿派，市場會預期QE當至少可維持至2015年。其實，不論誰上台都得按美國的利益來制定政策。

聯儲局推行QE初期，資金流向新興國家多過留在美國。這是形勢使然。非聯儲局的本意。聯儲局現在所做的，目的就是要在不退市的情況下也能扭轉這個局面。現在看來聯儲局目的已達到。

不過，在這一放一收的過程中，很多沒有自知之明的新興國家，已不知不覺地只習慣了廉價美元的興奮劑，現在卻要強迫戒毒，連美沙酮也沒有供應，怎不口水鼻涕一齊流。看來起碼要兩三年，他們才可適應沒有廉價美元不斷流入的日子。

(轉載自2013年9月23日am730C觀點)

C 觀點 : 供應既要看量也要看質

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50479

在香港談房屋供應，通常只會講每年有多少個單位供應，甚少理會供應的是哪一類型的單位，有多大面積，以及有甚麼配備設施。

原因可能是：早年的港人多是難民，初來港時甚麼都沒有，能有一個獨立門戶的有瓦遮頭的單位已很滿足。初期的徙置區，門外一條長走廊，單位內沒有間隔，只有一百多平方呎，沒有獨立的廁所與廚房，煮飯靠在走廊邊的火水爐，上廁所要走到走廊尾的公廁。這樣的單位，一樣人人搶著「上樓」，反映大家對單位的質素要求不高。

即使到了今天，政府在談房屋供應時，依然只是談供應多少個單位，連單位最起碼的質素──居住的面積空間，也鮮有談及。

現實是香港的人均居住面積，應該是同類經濟發展水平的城市中最差的，連深圳、廣州也比不上。因此，政府除了有責任讓香港人都有一個居所之外，還有責任讓香港人住得寬敞一些。可惜，今次長遠房屋策略督導委員會的諮詢文件並沒有在這方面有太多的著墨。

我曾任房屋委員會的委員，知道房委會一直有致力於提升公屋住戶的居住面積。我在任期間，房委會就曾把擠迫戶的定義，由人均居住面積5.5平方米提升至8平方米。擠迫戶可要求調換更大的單位。不過，今年再沒有聽到房委會有意進一步提升擠迫戶的標準。

在私人市場，政府採取的卻是一種相反的政策，就是不許地產商建更多的大單位，反而在某些土地上要求地產商只能建細單位。這對提升香港的人均居住面積根本沒有好處。

其實，政府有責任促使地產商所建的私人住宅，面積起碼不會小過公屋與居屋，以免出現受資助的人竟住得好過自食其力的人的不公平現象。換句話說，就是公屋與居屋所提供的人均居住面積，不應大過私人市場人均居住面積中位數的一半。現時社會上常有人批評政府對公屋與居屋住戶太好，原因就是有一部分私樓住戶，覺得自己對庫房作了這麼多的貢獻，居住環境不如接受政府資助的人。

有人可能會擔心，如果任由地產商建大單位，初次置業的人士會更難負擔得起。這其實只是一種錯覺。初次置業人士不一定直接從發展商手上買大單位，他們可以買換樓人士放出來的細單位，這類單位的價錢一定更平。

七、八十年代，地產商建的主要都是供人上車的細單位，現在這類單位的存量已經太多，沒有必要興建更多的細單位。七、八十年代買了樓的人，大部分已供完樓，有條件換樓。他們從地產商手上買到大單位之後，就有條件把自己原來的細單位賣給初次置業人士。

長遠而言，只要政府規定地產商要建較大的單位，而供應又夠多的話，地產商就得把銷售的對象擴濶至收入不太高的市民，他們的負擔能力有限，地產商就只好調低售價作適應。由此可見，研究房屋供應，不但要研究供應單位的數量，還要研究供應單位的面積。

(轉載自2013年9月19日am730C觀點)

C 觀點 : 棄控樓價 確保供應

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50453

昨文指出︰足以影響樓價的因素太多，太複雜，單憑香港政府的努力是不足以把樓價調控在某一個所謂合理水平的。然而，政府卻有責任確保房屋供應，以解決社會對住屋的需要。

這兩句話並不矛盾，意思即是說︰政府只保障人人都有得住(指住公屋或租私人單位)，但不保證所有人都可以在任何時間都可以買得起樓。樓價會周期性地起起落落，升得太高時，普通人買不起，不一定是壞事，可以避免他們在樓價偏高的時候入市，以後蒙受損失。這個時候，市民可以選擇租樓住；只要市場上供應充足，租樓是不會有問題的。因為，投資與投機的因素只會影響樓價，不足以太過影響租金；租金始終受制於當地租客當時的承擔租金能力。只要政府提供足夠的供應，業主便不會奇貨可居，寧願空置也不出租。即使有人空置不租，也只是個別人士的愚蠢行為，不會成為主流行為。只要問題不嚴重，政府不必干預。

政府不單止要有自知之明，還要讓社會也明白政府在調控樓價上的局限。這樣，市民就不會因一時買不起樓就逼政府去干預市場。市民大可以先行租樓以待更好的買樓時機。只要公屋供應充足，私人市場的租金又不貴，租樓一樣可以解決住屋問題。

政府手上仍有大量土地，香港已開發的土地不足百分之二十，只要社會有共識，就可以透過城規會改變某些土地的用途，為社會提供更多的住屋用地。屆時，政府就可以按民生的需要去編排土地供應，不受樓價起落的干擾。

那麼，政府在編排供應時該以甚麼為準則呢？我有一個簡單的概念可供社會參考，就是以空置的情況來決定供應。

於公屋而言，政府要供應至空置量不低於輪候人數；這樣，政府才可以說，輪候的人是因為未揀到心儀的單位才在輪候，而不是公屋供應不足。現時，政府說保障輪候的人三年內就可以上樓，根本是一句空話，因為，未來三年的總供應量遠低於輪候冊上的人數，根本沒有可能讓輪候的人都可以在三年內上樓。房委會現時的做法，只不過是把手上一批劣質單位不斷給輪候冊上的人揀樓，只要他們拒絕，就可以視他們自行拒絕上樓，不是政府沒有為他們提供三年內上樓的機會。

至於私人市場，政府應令空置率維持在5%以上，7%以下。5%屬自然空置率，超過7%可能造成資源浪費。在正常的情況下，有5%的空置率，市民在二手市場置業已不會太困難，會有得揀，亦會有價講。但每年都有新生需要，所以把空置量的接受程度提升至7%，視乎人口增長的情況而定。

如果空置超過5%，而樓價依然高企，這表示樓價偏高，而不是供應不足。市民可以在這種情況下選擇租樓住，而政府亦沒有需要在這種情況下，再去大量增加供應，以免浪費資源。

(轉載自2013年9月18日am730C觀點)

C 觀點 : 政府沒法調節樓價 宜有自知之明

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50432

老子說：「知不知，尚矣！」其意思是：「人若能知道自己在那些地方是有所不知的，那就好了！」政府在施政時也是這樣，千萬不要以為自己無所不知，無所不能，否則就會找了一些自己無法可知的事情去有所作為，那只會令自己碰了一鼻子灰，把自己的威信也輸掉了。

政府在調控樓價時，就經常顯現出無能為力，原因就是政府根本不知道怎樣的樓價才算合理，即是說政府連要把樓價調校到甚麼水平也不知道，連目標也不知道，那又如何去制定政策呢？何時行？何時止？輕重如何掌握？在目標也未清楚的情況下又如何去判斷呢？

影響樓價的因素錯綜複雜，有經濟因素，也有政治因素；既要看市場的供求形勢，也要看買賣方的主觀意願；既要看人們經常性收入的起跌，又要看已積累的資金的流向；既要看人口增長，又要看貨幣流通；政府根本不知道哪些因素在起主導作用，在甚麼情況下矛盾就會轉移。因此，政府在這方面所作的努力，都經常以失敗告終。彭定康自92年開始，就一直致力於遏抑樓市，但他在任的五年多裏，樓價卻升了三倍多。溫家寶在這方面也很努力，他手上的權力比彭定康大，但成效卻好不了多少。梁振英沒有吸取教訓，又想在調控樓價上大顯身手，成效會比前人好嗎？

現實是：政府根本不能控制市場參與者的思想，亦沒法估計他們在眾多因素的互為影響下會有甚麼行動。價格系統是典型的複雜性互適性系統。它只能自組織，不接受他組織。政府的干預只會過猶不及，明智的政府會盡量避免在這方面自曝其醜。

有人或許會以為，香港政府在調控樓價上仍得天獨厚，因為香港的土地仍大部分操控在政府手上，不似一些早開發的地方，土地已大部分落在私人手上。香港政府是土地的主要供應者，他可以調節每年的新增供應。

然而，香港政府也沒法調控二手市場的賣樓意欲。八十年代初，香港就出現過移民潮，二手市場上突然出現了一批新供應，打亂了政府對市場供應的預期。

再者，香港的經濟外向，港元又與美元掛勾，美元的起落，足以影響香港所有的商品價格，其中當然包括樓價。97後，亞洲出現金融風暴，資金大量從亞洲抽走，即使沒有「八萬五」，香港的樓價可能一樣難逃劫數。

現時，美國聯儲局正醞釀退市，政府根本沒法準確預期市民的置業心態對此會有甚麼反應。在這種形勢下，政府根本不適宜用這麼多的辣招去束縛市場，妨礙業主調整他們的投資組合。其結果可能是：一場風暴令到全球的資產重新分配，而香港的資產擁有者卻因為被束縛而沒法轉身，因而成了受害者。這不只是受害者會否與政府算帳的問題，而是香港的整體競爭力將會被削弱，所有市民都會蒙受損失。

(轉載自2013年9月17日am730C觀點)

C 觀點 : 樓宇供應多少才夠？

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50409

長遠房屋督導委員會剛發表了諮詢文件，預期未來十年的房屋需求共470,000個，即每年為47,000個，並以此作為提供土地作建屋的目標。其推算的過程極複雜，貌似很科學，可惜得出的結果卻與常識有點不符。

我不知道十年後的房屋需求有多少，但我肯定現時的房屋需求不只47,000個。因為單是公屋輪候冊上的名單就有超過二十萬個。難道這些可以不算是房屋需求？

政府說這個數字不準確，因為輪候冊上的人，有時隨着時間的變化可能已不再符合申請資格；尤其是那些在求學時期已提出申請的單身人士，只要他們一開始工作，就很容易超越月入九千元的入息上限。

這或許是事實，但餘下來符合資格的人也應該不只十萬戶。再者，即使這批人不符合公屋的申請資格，亦不能視他們沒有房屋需求。現實是當這批人失去申請公屋資格之後，會轉而申請居屋，或轉而租住「劏房」，一樣會成為香港的房屋需求。由此可見，香港現時的房屋需求，絕對不只是47,000個。

其實，政府要知道公屋與居屋的需求一點不難，不用出計量經濟學去推算，把公屋輪候冊與申請買居屋的人加起來就是了。政府沒有採用這個簡單的方法，可能是因為這兩個數字加起來太龐大了，可能接近30萬，而現時每年的房屋供應量卻只有3萬個，落差這樣大，令政府難辭其咎。

然而，出現這種落差的責任並不能全怪現屆政府；現屆政府大可以突出這個落差，以讓社會感到有燃眉之急；這樣，社會就會更容易在土地供應的問題上達成共識；政府在提高市區地積比率，開發新界土地，以至填海造地方面，亦可以因而減少阻力。

現實是不增加土地供應，根本沒法改善香港人的居住環境。光是靠「辣招」去壓低樓價，只是令樓價在統計上好像平了，但不等如買到樓的人增加了，因為市場的交投不多。現時，每年新增的單位還比不上新增的住戶，壓低樓價有甚麼用？

私人市場對房屋的有效需要受制於樓價。樓價高本身就起着遏抑有效需求的作用，政府用「辣招」硬把樓價壓下來，或許可以令更多的人可以買得起樓，但如果買得起樓而發現沒有供應，一樣買不到，市民只會更加不滿。

私人市場的樓宇需求，牽涉的問題很複雜，既涉及價格問題，又涉及投資偏好問題，還涉及利率的趨向問題；如果社會不安寧，有能力買樓的人也不一定會買。政府很難預期每年有多少人會買樓。

因此，政府根本不用去推算私人市場有多少需求，政府只要把空置率維持在5%的自然空置率以上，想買樓的人就不難在二手市場上找到置業的機會。

(轉載自2013年9月15日am730C觀點)

C 觀點 : 一旦退市 全球受衝擊

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50366

美國聯儲局是否真的退市，全球都在關注。所謂退市，其實是指聯儲局會退出市場，不再參與這麼多的市場活動，以減少對市場的干預。如果聯儲局真的這樣做，意味着美國經濟已恢復動力，可以不靠量化寬鬆，也能自己上路了。

聯儲局表示︰即使真的退市，步伐不會太快，低息的環境會一直維持到2015年春。然而，即使以聯儲局的能耐，在調控利率時，也不一定可以得心應手。市場的參與者有他們自己的判斷，他們會按自己的利益行動，結果常與聯儲局的意願不一樣。

聯儲局原先以為，只要把退市分步驟進行，先是逐步減少買債，然後才逐步把之前買回來的債券賣出去，就可以收回市場上太多的資金，只步調慢一點，利息就不會升得太快。誰知道市場具理性預期的能力，當退市的消息一傳出，市場就把它折現。既然息率遲早會升，市場就會把它扣除成本後提前反映出來。十年期的美國國庫債券的利率，近日已從1.5%的歷史低位升到3%水平，升幅接近一倍。

在這種形勢下，原先流向新興市場的資金，全面回流美國。印度、印尼、巴西等國貨幣大幅貶值，情況一如1997年的金融風暴。這些新興國家之前之所以能夠有較高的經濟增長，全靠有資金不斷流入，壓低了利率，鼓勵了消費與投資。現在資金流失，消費萎縮，投資沒法取得預期的回報。金磚五國，除了中國之外，大部分失去了光彩，並且陷入危機。西方國家之前把印度的前景描述得遠比中國好，現在卻發覺這只是政治偏見。

國際貨幣基金組織的研究顯示︰自2009年美國推行量寬以來，累計有近4萬億美元(31萬億港元)流入新興市場。現在這批資金正準備撤退，連帶那些不想在撤資潮中受損的投資者也被迫跟大流。一場風暴已在醞釀。

聯儲局原先拒絕要為出現這樣的情況負責，但現在已意識到，退市若是弄得不好，足以累人累己，對美國也沒有好處。所以原先說最快9月會減少買債，但現在已快9月中了，仍未見有甚麼行動；看來退市的時間表要押後了。

不過，聯儲局只能延後退市的時間，但可能退市的消息已對新興市場造成不可挽回的損害，美國的跨國企業亦勢必受到連累。

香港受惠於中國的經濟沒有硬着陸，處境應比其他新興市場好，但整個金融市場已經全球一體化，如果美國的利率上升，在聯繫匯率的制度下，香港的息口只能跟隨美國上升。

利率回升將全面改變投資者的取態，投資房地產的吸引力將會下降。我相信不用辣招，樓價亦會回落。梁振英可不要重蹈董建華的覆轍，待樓價下跌成災後才撤招；屆時，背了上身的黑鑊就除不下來了。

(轉載自2013年9月13日am730C觀點)

C 觀點 : QE對樓價的影響更大

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50348

連談了兩天購買力與樓價的關係，其實還有一項更能影響樓價的因素，就是貨幣的流通量。當貨幣流通量上升的時候，樓價無可避免會跟著上升，反之，樓價就會跟著下跌。

九七回歸後，香港的樓價大幅回落，很多人都把此歸咎董建華的八萬五建屋計劃。但這只是其中一項因素，而更重要的因素可能與亞洲金融風暴之後，遊資全面撤離亞太地區有關。因為在該段時間，不但香港的樓價暴跌，其他沒有八萬五建屋計劃的地區，如泰國、馬來西亞、印尼、韓國等，樓價一樣暴跌。可見即使沒有八萬五，香港樓價一樣難逃劫數。八萬五只是落井下石罷了。

近年，香港樓價升個不停，有人說這是因為炒家興風作浪。但現實是自從曾蔭權在2011年推行雙倍印花稅之後，炒家早已銷聲匿跡。到了2013年仍說樓價升是炒家作祟的人，根本沒有事實根據；他們只是憑著一些理念去想當然罷了。

然而，有這類民粹想法的人很多，政府在施政時也得遷就他們。以額外印花稅為例，多收15%已有足夠的阻嚇作用，但政府仍要把它加至20%，把死豬再砍多兩刀，完全沒有作用！

自2011年政府推出額外印花稅措施後，市場上已鮮有炒家活動，樓價上升的動力更主要源自美聯儲局的QE措施。聯儲局透過自行買債的方式，無中生有地為世界提供了大量資金。在資金增加，而世界上的財產沒有增加的情況下，每一份原有財產可分得的資金自然增加，樓價焉能不升？

QE令閒資大量流入新興市場，利率因而被壓低，兩厘左右的租金回報率也變得有吸引力，資金於是從銀行系統不斷流入地產市場。政府沒聯儲局奈何，唯有把責任推給炒家、外來買家、以至本地投資者，要迫他們嘗嘗辣招的滋味。可惜，這些辣招除了擾亂市場外，並不足以減輕QE的影響。

政府卻持自我感覺良好的看法，認為若非出了辣招，樓價可能升得更瘋狂，故不應該否定辣招的作用。

但現實是：額外印花稅2011年底已推出，完全壓不住樓價，政府於是在2012年底又推出買家印家稅，一樣未能見效；當到2013年初推出雙倍印花稅後，樓價才停止上升。其實雙倍印花稅的力度，不見得比上兩招辣。樓價見頂的更可能原因是聯儲局開始醞釀退市。政府還以為是出了雙倍印花稅之後，終於把樓市的升勢控制住了，這其實只是先後關係，不一定是因果關係。

政府若是對事情的真相也沒法弄清楚，以後在房屋政策上難免還會犯錯誤。聯儲局看來遲早會退市，香港的資產價格面臨新一波的衝擊，市民宜及早作好準備。

(轉載自2013年9月12日am730C觀點)

C 觀點 : 負擔樓價的能力有延展性

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50322

昨文指出，樓價反映的不是一般人的負擔能力；因為，若果人人都買得起樓，每年的少量新供應都不知道該賣給誰才對。香港人普遍對自己的居住環境都不甚滿意。如果買得起的話，誰不想住得好一些。因此，每年少量的新供應只能賣給最有能力負擔的那小撮人。樓價反映的正是這批人的購買力，而不是一般人的負擔能力。

今天我再想指出的是：樓價反映的不只是買家的負擔能力，還得反映他們的購買意欲。買得起樓的人不一定會買，如果時機不適合，他們可以選擇租，待投資時機成熟的時候才入市。

住屋雖是民生所必需，但租一樣可以解決問題。我認識一些懂得利用資金的人，他們不喜歡把錢困死在置業上，所以長期都只是租樓，我見他們的居住環境一樣可以弄得很不錯。

樓是一種既有使用功能又有投資功能的產品。買樓的人不但會考慮樓的使用價值，還會考慮樓的投資價值。政府在制定房屋政策時，只考慮樓的使用功能，而忽略了樓的投資功能，政策就不容易達到預期的效果。政府在居屋白表政策上的失誤，就是忘記了對買家的投資意欲進行評估。

八十年代初的時候，就出現過居屋賣不出，被迫開放市場，不設資格審查，才能把貨尾消化掉的情況。可見即使政府提供折扣去遷就買家的負擔能力，也不一定能吸引買家入市。

現實是市場上經常都存在著很多有負擔能力的人，只不過他們是否願意在這段時間入市吧了。亦可以說，在大部分時間，樓價都與負擔能力關係不大。不然的話，為甚麼樓價可以在兩、三年裡升一個開，又可以在兩、三年裡跌掉一半，人們的負擔能力不可能在短時間裡出現這樣大的變化。

一個人願意把多大比重的收入放在置業上，取決於他對後市的評估，如果樓市看好，他節衣縮食，左借右押，也要設法成為業主。但當他預期樓價會向下調整時，他可能會把從小在那裡長大的祖屋也賣掉，此之所以，樓價的延展能力可以有這麼大。

在這種情況下，政府企圖去調控樓價是不容易的，尤其是想把樓價調控在一般人的負擔能力範圍之內。不要說在一向行自由經濟的香港做不到，即使在市場略為開放後的中國大陸也不容易做到。

前總理溫家寶，上任不久就致力於壓抑樓價，出動的干預手段比香港還要猛烈，但直到他離任，依然徒勞無功。梁振英政府以為只要把樓價壓下去，香港的很多深層次矛盾都可以解決。但樓價問題遠比他想像中更難於應付，一上任就去觸碰老大難問題，風險很大。

(轉載自2013年9月11日am730C觀點)

C 觀點 : 樓價與購買力關係複雜

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50294

主張政府應採取措施遏抑樓價的一項主要理據，是樓價已與購買力脫節。這種說法自相矛盾，樓價如果與購買力脫節，理應沒有人買得起才是，為何樓市依然交投旺盛，而且價位節節上升(指在政府採取干預措施前)？

於是，有人指這是大量炒家入市所導致的；為此，政府於兩年前向短期轉讓的炒賣行為徵收15%的額外印花稅；炒家很快在市場上銷聲匿跡，但樓價依然升個不停。

於是又有人指這是大量內地買家來港投資造成的，於是政府又引入買家印花稅，專門針對非港人的外來買家，但樓價的升勢依然未阻。

於是，人們又把矛頭指向那些本地投資者，認為有些人已有樓住，還要買第二間樓，搶走了用家買樓的機會，要連這種行為也加以懲罰。政府於是向第二次置業的人士徵收雙倍印花稅，然而，樓市仍在高位徘徊，沒有明顯向下調整。

照道理，在這麼多不同形式的印花稅的遏抑下，樓市中大部分非自用的買家都不會入市，餘下來的基本上都是真正的用家，而他們竟一樣買得起。這說明甚麼呢？這表示：即便沒有炒家與內地投資者，用家中仍有一部分可以有足夠的購買力去支撐樓市。因此，不能說樓價與購買力脫節。

現實是現時樓價仍有用家買得起，否則市場上何來成交？只不過並非所有人都買得起。這在每年只有一萬多、二萬個私樓的社會是正常的。香港還有四成多住戶未有買樓，共有一百多萬個家庭都想有機會買得起樓。如果供應只有二萬個，該如何分配呢？如果用市場機制去分配，就該由這一百多萬戶中購買力最強的先買。因此，樓價反映的是這批能力強的人的購買力，不用反映所有未買樓的人的購買力。

香港樓價不斷上升，反映社會上有人向上流動，每年都有新的一批人達到負擔得起樓價的能力。只要達資格的人多過供應量，樓價就會進一步上升，以篩選哪一部分人有資格先買。

如果某年經濟不景，新達到有資格買樓的人少於該年的供應量，那樓價就得下跌，否則供應量就無法全部消化。香港的空置率低，每年的新盤大部分都賣得出，反映樓價未有與購買力脫節。

社會上有一部分意見認為，政府有責任把樓價壓到大部分人都買得起的水平，這根本不切實際。若果這麼多人都買得起，那這麼少的供應該賣給誰好呢？

居屋是用抽籤的方法，如果私屋也用抽籤的方法來分配，那賺錢賺得多也沒有用。人們便會失去努力工作求上進的動力。屆時，人人只能寄望政客能為他們制定出一些對他們有利的分配措施，而沒法透過自己的努力去爭取更好的生活。這不是香港人最想看到的景況。

(轉載自2013年9月10日am730C觀點)

C 觀點 : 樓市升浪已經完成

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=50265

上周中原城市領先指數升了0.84%，已連升了三周，又升至120點以上。有人以為樓市又再恢復上升，我認為這個機會已不存在，投資者不宜有過多的幻想。

中原城市領先指數，是全球地產指數中更新得最快的一種。中原憑自己的高市場佔有率，可以用自己掌握的數據作統計，而不需要依靠滯後的政府數據，才有每周更新一次的能力，其他地產指數大都要每月才能更新一次。

這是中原城市領先指數的優點，但更新得快，亦會有較多的波動，短期的趨向性缺乏指引作用，連升三周很難視作是一種趨勢。如果離遠一點看，樓價在今年二月政府推出雙倍印花費以來已經見頂，至今一直沒法突破123.66的高位。現在只能說仍在高位爭持，不能說重新踏入上升軌道。

出現這種情況的原因，是政府的抑市措施，雖然會阻礙買家入市，但同時亦會遏抑賣方放盤。因為一旦把原有的物業賣出，就會很難重新入市，再買樓就得付出額外的印花稅。所以，有樓的人都慶幸自己以前買了樓，不肯輕言賣樓。結果政府的措施不但遏抑了需求，同時也遏抑了供應，以致成效不彰。

不過，我預期這種好淡爭持的情況不會維持太長的時間，今年底之前應可揭曉；而爭持的結果將會由淡方勝出；亦即是說，未來樓價的主趨勢將會是向下。

過去，我看好香港樓市，主要有兩大因素：一是中國經濟持續增長；二是全球發達國家都在行QE。

中國經濟持續向好，內地先富起來的人就會來港投資，令香港的樓市多了一批有高負擔能力的投資者。這是過去幾年推動香港樓價上升的主要動力。

不過，自從政府推出買家印花稅與雙倍印花稅之後，內地人要在香港買樓的成本已大大增加，購買意欲即時被抑壓。內地資金轉流向英美等海外國家。這項針對樓市的利好因素已無從發揮。

另一方面，美國聯儲局已把退市擺上議事日程，量化寬鬆政策已近尾聲，這項支持香港樓市上升的重大因素亦將失去動力。現實是十年期美國國庫債券的利率已從1.5%左右升破了3%。隨著利率的上升，人們對投資地產的回報期望會跟著增加。很明顯，這種主觀期望的增加一定快過實質租金的上升能力，其結果就是樓價必須回落，以適應人們對租金回報率的期望。現時，房地產信託基金與收租股已率先對這項消息起反應。領匯的股價已跌了兩成有多，樓價應很快會跟隨。

近期，社會上的評論已明顯轉態，看淡後市的已成主流，好友已勢孤力弱，好淡爭持的形勢不會維時太久，淡友遲早勝出。一旦勝負揭曉，跌勢很可能會突然轉急，投資者要有心理準備。

(轉載自2013年9月9日am730C觀點)