2012年2月14日星期二

C 觀點 : SSD未能壓低樓價

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-38337.aspx

春節過後,樓市有回暖跡象。中小型住宅的交投倍增,買家主要是用家;顯示目前的樓價,即使不靠炒家,也有一定的承接力。由此看來,自去年中開始的樓市調整,至今已告一個段落。暫時不會作進一步的回落,用家入市將更具信心。

 

很多人都把這次樓市調整,看成是SSD——額外印花稅的效果。其實SSD是前年年底開始實施的,但去年上半年樓價依然升過不停,反映SSD只能令投資者增加持貨時間,卻不足以令樓價下降。去年下半年樓價回落,主要是因為歐債危機,SSD並非主導因素。

 

歐債危機對本港的經濟影響不大,GDP增長仍達5%,失業率低見3.3%,工資普遍上升。本來,在這種經濟環境下,樓市很難獨自衰退;但由於歐債危機對股市衝擊很大,恒指一度跌了三成,投資者誠惶誠恐,因而對樓市也採取觀望態度。

 

然而,這種外來的衝擊,雖然成功阻嚇了新買家入市,但未能令投資者大量拋售手上的物業,亦未能令小業主放棄自住改為租樓。所以,去年下半年樓價雖出現調整,但跌勢不急,幅度只有5%左右。

 

經過半年多來的交投淡靜,市場上其實已積累了不少有實際需要的用家。他們眼見股市又再回升,擔心樓市亦會恢復動力,於是決定趁早入市。若然中國的經濟證明可以軟着陸,他們入市的積極性將會進一步提高。

 

在這種情勢下,SSD的遏抑樓市功能會很難發揮,甚至起反作用。SSD只能阻嚇實力不足的炒家入市,但對於用家與長線投資者則作用不大。只要經濟前景樂觀,用家與長線投資者依然會積極入市,所以在有SSD的情況下,樓價一樣會升會跌,只是交投量少一點吧了。

 

不過,SSD會使樓宇落入用家與實力投資者手上;他們買入之後,就不會輕易賣出來,令市場上的盤源減少,樓市上升起來,步速反會更快。

 

在未有SSD的時候,市場上的確存在着一批短線炒家。他們會看準時機,先用家一步入市,但他們不大貪,大部分只想做confirmor,玩「薄cut」,即賺到少少就走,不想完成合約,做契上身。正是因為市場上這些「薄cut」盤,造成對其他賣盤的競爭,樓價才不至升得太急。

 

一般而言,業主自住或沒有租約的賣盤,訂價都不會低,因為賣家進可攻,退可守;只有那些成交期迫近的confirmor盤,才願意略低於市價出售。現在市場上缺乏讓炒家「薄cut」的機制,投資者買入後,只能長期持有,市場上流轉的次數便會減少,新買家就更難找到入市機會。

(轉載自2012214am730C觀點)

 

 

 

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