2013年1月31日星期四

C 觀點 : 誰來決定店舖的租金

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45674.aspx

如果問該由誰來決定店舖的租金及租客,最先想到的答案很自然是該店舖的業主。但這個本為香港人普遍接受的答案,最近已不斷在輿論上受到挑戰。連一向以維護私有產權為己任的信報,亦甚少再出來為產權受侵犯的業主說句公道話。

 

近日,社會輿論紛紛為一間粥麵店結業而感到不值。這間位於銅鑼灣的老店,已有幾十年的歷史,很多市民都幫襯過。據聞,新租客將會是專以大陸人為銷售對象的名牌店。有些偏激的言論,指控業主為了收取更高的租金,不惜出賣香港人的利益。

 

這種表面上維護香港人利益的說法,真的對香港有好處嗎?

 

香港有今天的發展,其基礎是產權私有。我們的經濟活動的原則,皆建基於自利。市場上的交易,皆由產權的擁有者自主決定,不許非產權擁有者橫加干預。

 

在香港,沒有粥麵店的地方很多,難道社會可以制訂標準,要求在某個範圍內就必須有一間?這豈不是變了計劃經濟?

 

歷史證明,市場遠比人們預期中複雜,由政府、專家、以至公眾,所設想出來的社會需要,往往與實際大相逕庭。消費者往往因此而成了受害者。

 

香港的憤青當然不是這樣看。他們覺得:如果時代廣場的電影院不搬上樓,市民看戲就方便得多;如果領匯不是把診所的位置安排得這麼偏,市民看病就不用到處兜。這分明是地產霸權把香港人害成這樣的。因此,必須以社會的利益來制約地產商的私有產權,不許地產商唯利是圖。他們相信,社會如果肯按照他們的方法去做,市民一定會得益。

 

然而,究竟該由誰來決定街道上的店舖適宜做甚麼行業呢?哪間可以賣名錶?哪間只能賣粥麵?哪間容許收高租?哪間需為社會作犧牲?這只會催生獨裁者,個人連處理自己財產的自由也會被剝奪。

 

在現實世界,願意付出較高租金的租客,往往是較能發揮店舖潛力的租客。粥麵舖轉了名牌店,原有的食客的確不方便了,但遊客來港消費的金額卻上升了,香港一樣會有得益,而且可能更多。

 

如果社會對粥麵有需求,搬去別的位置一樣可以開。但遊客消費增加,就不只名牌店的店員可有多一點的佣金收入,香港的入口商、批發商、物流公司,都會有多些生意,可以增聘多些員工,推動社會的工資水平上升。

 

香港不能只賺自己人的錢,我們要賺到外邊的錢,才可有能力行街睇戲,幫襯食肆,否則粥麵店一樣要關門。如果香港的私有產權不獲保障,願意在香港投資的人一定會減少。沒有資金流入,經濟就發展不起來,單靠「窮棒子」,很難扭轉乾坤。

(轉載自2013131am730C觀點) 

 

 

 

 

2013年1月30日星期三

C 觀點 : 產權歸社會所有的危險

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45649.aspx

老一代的香港人,多從大陸逃難落來,他們嘗過產權公有的滋味,對此不會有幻想。但新一代的香港人,他們生於產權私有的香港,卻不見其利,只見其害。他們容易誤信政客,以為只要社會收回某些私有產權,社會就可以變得更公平合理。

 

交通費加價,政客指這是因為企業只顧利潤,所以只要政府收回經營權,自行向市民提供服務,就可以制訂一個更合理的價錢。

 

貧富懸殊,政客認為是企業剝削工人,認為只要由社會代僱主制定最低工資,基層就可以過更好的生活。

 

樓價與租金偏高,市民負擔不起,政客要求政府實行租金管制,或透過徵稅去限制業主的銷售對象,促使業主把樓賣給某一類人。

 

這些做法其實都侵犯了私有產權,其根據就是個人只顧自己利益,不理社會需要。因此,只有把產權收歸為社會所有,才可清除私有產權之惡。

 

然而,以社會的利益來分配資源真的會更好嗎?

 

以經營離島小輪為例,小輪公司不肯增加班次,因為增加後每班的乘客不足,會虧損。政客要求政府自行經營,以順應離島居民的生活需要。政客與公務員都不用花自己的錢,可以慷市民之慨,結果是政府專做蝕本生意。

 

政府的錢從哪裡來,還不是向市民徵稅。結果,努力工作,收入多的人,就得抽多一點稅;不工作的人,不但不用抽稅,還可以享受福利。社會上選擇後者的人會愈來愈多,政府很快入不敷支,無以為繼。歐洲已出現這種情況。

 

政府機構的營運效益一般都比私人機構低,原因就是他們可以不講利潤。利潤的監察是全方位的,無時無刻的。但政府的運作,卻只可透過官僚程序去監察,成本高,效益低。不外是填表報批,寫官樣文章,一味夠煩。

 

再者,政府都是獨家經營,不似私人企業,非與行家競爭不可,效益不高的,很快會被淘汰。

 

由政府來分配資源,只能以表面上的公平為原則。人人所得一樣,就沒法反映個人天賦與努力的差異,社會只會走向平庸。

 

此外,社會上總會有些資源沒法一人一份,平均分配。若用市場機制去分,就價高者得。這不是有錢大晒,而是肯出價的人,往往是最能善用資源的人,社會可以減少浪費。但由政府去分配,就得看權掌握在誰的手裡,懂門路的人有著數。政府的所謂公平,不外是叫人排隊或參與抽籤。前者浪費時間,後者要靠運氣。

 

產權私有是個人掌握自己命運的開始。社會不應容許產權擁有者的使用權、收益權與轉讓權受到侵犯。這樣,個人的努力才可以積累,才可以與其他人進行交換,才可以享用自己的努力所得。

 

若是把產權歸社會所有,個人就會沒法獨立,命運就會掌控在政客手裡,他們會帶我們走向通往奴役之路。

(轉載自2013130am730C觀點) 

 

 

 

 

 

 

 

2013年1月29日星期二

C 觀點 : 私有產權與租金管制

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45621.aspx

近年,香港不但樓價貴,租金亦升了不少,社會上有不少怨言。有人主張恢復租金管制,以制約地產霸權,保護基層的利益。

這種說法聽來很簡單,亦很容易見效,所以支持者不少。我曾在一個研討會上對這種意見提出質疑,旋即遭到台上台下的圍攻,認為我只顧維護地產商的利益。

我對香港人變得這麼激進,的確有點意想不到。所以在開始演繹我的觀點時,直接套用了要保護私有產權的概念,一味強調樓是業主的私產,業主擁有樓宇的收益權,有權選擇租客與制訂租金,社會無權代他們作決定。但很明顯,這種理論現時已很難服眾,需要有較具體的解釋,人們才會進一步再作思考。

這反映香港人已愈來愈不相信私有產權這種理念了。他們覺得這其實即是地產霸權的化身,不但不應視它為神聖不可侵犯,而且應該群起而把它打倒,否則香港人就不會有好日子過。

說穿了,這其實是一套社會主義的想法,亦即產權該屬於社會而非屬於個人的想法。產權既然屬於社會,那就得服從社會的利益。社會上有這麼多人在捱貴租,那就應該立法限制業主加租與「逼遷」舊租客。

不過,香港一向行資本主義,即使是今天,社會仍是以自利為動力,靠市場機制去運作。如果一下子改為以集體利益為依歸,香港能否適應也是一個問題。

在資本主義制度下,私有產權的地位,比民主還要高;即使全民公投,也沒有權損害產權擁有者的利益。如非這樣,市場機制就無法交易,社會資源就沒法按價格作合理分配。

現實是這套方式,素來行之有效,令香港的發展遠比一些行社會主義概念的地方好。但現在社會上就有一批人,他們打著維護基層利益的旗幟,要在香港推行社會主義。他們要求政府回購領匯、回購地鐵,把一些公用事業都公有化,認為只有這樣,才可以保障市民有廉價的優質服務。

然而,這套想法真是會有實效嗎?不妨先以租務管制為例:表面上,業主不可隨便加租,租客當然可以立即得益;但得益的只是既有的租客,尚未租到樓的人,以後會更難租到樓。因為,一旦做業主連選擇租客與制訂租金也沒有自主權力,一定沒有那麼多的人肯買樓收租,那市民想租樓,一定會更困難。再者,有了租金管制,業主一定不肯花錢維修,租客的居住環境會愈來愈差。

現時香港樓價高、租金貴,其基本原因是供應不足。如果我們不集中力量去解決基本問題,而把問題歸咎於業主貪得無厭,囤積居奇等非主要成因,就很難對症下藥,即使再推出多些辣招,亦解決不了真正的問題。只有當供應增加之後,業主才會為爭取租客,而提供優厚的條件。他們會自動獻身,無需社會強制。
(轉載自2013129am730C觀點) 



2013年1月28日星期一

C 觀點 : 所有權需法律明確界定

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45593.aspx

上天並沒有為自然資源劃分所有權,世上沒有天賦產權。猶太人雖說以色列是上帝承許給他們的土地,但他們最終仍得出動武力去把土地從巴勒斯坦人手上奪回來。因此,最原始的產權都是霸回來的。而且並非一旦霸佔了,就可以永久擁有;而是只能在某一段時間,作排他式的佔有。一旦力不及人,就會被更有力者奪走。

這種你爭我奪,只有消耗性,沒有生產性,對一個族群的成長進步沒有好處。族群為了比其他族群更有競爭力,必須發展出更有效的資源分配與利用方法。

族群中有些人善於強搶,有些人善於耕種,有些人善於放牧。善於強搶的做士兵,只准他們向外強搶。善於耕種的做農民,為族群提供糧食,善於放牧的做牧民,為族群提供皮革、奶類及肉食。產出有餘就可以互相交換,為了交換可以順利進行,就必須制訂大家都可以接受的遊戲規則,這樣才可以減少交易過程中的磨擦。

首先要做的是承認既定事實。已經在手的財產,不管以前是用哪種方法得來的,以後都會受到法律的承認與保護,以後不可再搶來搶去。如果容許強搶與偷呃拐騙,誰願意拿自己所擁有的與別人交換。

由此可見,所謂產權,最重要的問題是要解決產權誰屬的問題,也就是所有權的問題。不屬於自己的東西,不可以拿來使用,不可以拿來交換,亦不可竊取其產生的利益。

十誡最早出現在公元前五千多年的巴比倫文明,其中已有一條是不准偷盜。可見人類社會在一開始的時候,就設法界定私有產權。如果沒有界定產權誰屬,也就沒有盜竊問題。

在普通法的合約法裏,很注重合約參與方的資格(Capacity)問題。不符合資格的,簽了白紙黑字的合約也沒有用。而所謂資格,最重要的,就是要看合約的參與者是否交易物品的擁有者。如果你不是物業的產權擁有者,你就沒有權代表賣方簽約。

現時社會上流行一種叫做公平交易的概念,其實在產權與合約理念中,都不太注重合約中交換的代價是否公平,而只會注重合約的參與者是否自願。因為,產權的擁有者才有權決定交易是否公平合理,旁人,即使是法官也沒有權說三道四。產權擁有者如果覺得不公平,有權拒絕交易,但不能硬性規定對方一定要用某一個代價來交易。

從這個角度來看,租金管制在某種程度上是損害私有產權的。不過,按照科斯的說法,一切交易都是制度安排,而馬克思更說產權只不過是資本主義的法權吧了,並非神聖不可侵犯。法律賦予的權利,人可以透過立法加以改變,關鍵是這種改變能否帶來更多的經濟效益吧了。這個問題下次再說。
(轉載自2013128am730C觀點) 


2013年1月25日星期五

C 觀點 : 從強搶到「費厄潑賴」

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45557.aspx

昨文指出:原始資源皆是土地的附載物,生物都會自發地佔據土地,以保障自己的生命可更好地存在與繁衍。雄性動物大都會用自己的尿液來界定自己的地盤範圍,並會拼命保護自己的地盤,不許其他動物分享他地盤內的資源。從這個角度來看,私有產權的概念,早在人類出現在地球之前已經存在,而且已變成生物基因中的密碼,確保後代也不會忘記。

自然界的土地,上天並沒有分配歸誰所有,所以所有土地最先都是強搶回來的。即使在搶回來之後,上天也沒有立例對產權有所保障。身體強壯、孔武有力時,就保得住搶回來的土地;一旦年老力衰,就會被新崛起的強者所搶走,想傳授給自己的後代也沒有機會。

有些物種,個體較小,在爭奪土地資源上會吃虧,所以他們會聯合行動,逐漸發展成群體生物,有一定的社會性。群體生物需要聯合起來一致對外,必須減少內部的消耗。如果向外搶回來之後,輪到自己內部又搶來搶去,一定會削弱自己的力量。在優勝劣敗的競爭下,能夠減少內耗的團體就可脫穎而出,而內耗得嚴重的團體就被淘汰。

社會在進化過程中,曾嘗試過不同的方法去解決內耗問題。最先是嚴格的等級制度,以決定資源享用的優先次序,螞蟻、狼群都用這種方法。印度到今天仍未放棄等級制,反映它的確是有節約內耗的功能,只是某些人要為此作出犧牲。但「天地不仁,視萬物為芻狗」,上天可以忍受被欺壓的階級任人魚肉。

除了等級制之外,社會又發展出極權制,由族群的領袖說了算,其他人不許有異議,違者死。中國領導層仍有人十分懷緬這種方式,因為十分省功夫。

然而,這種一個人說了算的方式,不利於發揮群眾的智慧。小團體尚可,團體越來越大的時候,多強的領袖都管不了這麼多事。中國有一段時間就是毛澤東一個人說了算,他要搞全民大煉鋼,全國就把含鐵的製成品都煉成廢鐵。他要搞階級鬥爭,全國就群起互鬥。這種一言堂,不但沒有減少內耗,反而令中國遲遲沒法崛起。

因此,當一個社會發展得越來越大的時候,就不能長期依靠專制獨裁的方式去營運,而必須盡量讓社會的成員都有一定的自主空間,並讓成員可以參與社會的管治。這樣,大家才能各展所長,令整個群體可以有更大的競爭力。

為了避免個人作自主時與其他人產生矛盾和衝突,社會必須制訂各種遊戲規則,把個人的權利和義務界定清楚,這樣大家才可以進行「費厄潑賴」(Fair Play,林語堂的譯法)這些遊戲規則中,以產權的界定對經濟發展最為重要。這個問題很值得討論,不過要留待下次再談。
(轉載自2013125am730C觀點) 



2013年1月24日星期四

C 觀點 : 試談「所有權」的問題

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45521.aspx

在信報看到張五常教授論產權的文章,觸發我一點想法,在這裏與讀者分享。

教授認為產權包括四種權利:一是所有權、二是使用權、三是收入權、四是轉讓權。我認為這四權不能並列,其中所有權是根本性與主導性的,其他三權只是衍生性與從屬性的。所以我無法理解,為甚麼教授說所有權在經濟學上並不重要?

任何產權首先得界定所有權誰屬,才可以決定誰有使用權、收入權與轉讓權。後三者只是前者的組成部分。沒有所有權,也就不會有使用權、收入權與轉讓權。因此,所有權是決定性的,有決定性的東西怎會不重要。

本欄曾經寫過懷疑天賦人權的想法,但可以肯定產權一定不是天賦的。在自然界原先一切都是萬物共享的。有生物之後,才出現生存權的競爭問題。

叔本華認為,世界是意志的表象。物種的意志就是求生與繁衍。個體會盡力求生,種族會盡力繁衍。我們這個世界就是萬物求生與繁衍的競爭中演變出來的。

地球資源有限,求生意志與繁衍意志無限,有生命的地方就有資源爭奪問題。原始資源皆從屬於土地。因此,原始的爭奪皆與土地有關。雄性動物先得霸佔領地,雌性才願意與他交配,否則沒法保障下一代會有足夠的資源維生。由此可見,港女要男友買了樓才嫁,是十分正常。因為人類基因中有密碼會不斷發訊息提醒女性要作這樣的選擇。

我年輕的時候,養過蟋蟀、鬥過金絲貓,知道生物都會為保護領地而拼命。而土地則不是天賦的,而是強者佔之。所謂產權其實不是本有的,最先只是用強權霸佔回來的;人類為了社會穩定,不用不斷地你霸我奪,妨礙正常生活與生產,才以法權去取代霸權。

由此可見,產權並非天賦;它是人類社會的產物。社會透過立法、司法及行政,以界定各類資源誰屬,以方便資源的交換,保障合約的履行;這樣,人類的經濟活動才可以用較低的成本去進行。

由於產權的祖先是強權,加上沒有強權產權也保不住,因此各國都要保持自己的武裝力量。美國如非擁有最多大殺傷性的武器,他在世上哪有這麼多的話語權,可以把琉球與釣魚島隨便交給日本。如果中國海空軍的續航能力連釣魚島也去不到,那釣魚島的所有權問題根本不會引起爭議。

即使在一個國家之內,產權亦只是表面上受法律保障,但法權的背後仍是強權。政府是透過它擁有的強制性權力,去保障法律的執行。

人類社會制度的差異,基本存在於所有權的分配上,多少屬於個人,多少屬於政府(或稱社會、集體、人民)。只有在所有權的問題被界定清楚之後,才可以制定其他的遊戲規則。現時我們社會的很多爭拗,都源自於所有權的問題。它是重中之重。
(轉載自2013124am730C觀點) 








2013年1月23日星期三

C 觀點 : 購買力脫節 誰在買樓?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45488.aspx

梁振英作首份施政報告後,樓市又再急劇上升;政府一系列的抑市措施好似完全不起作用。

照道理,有了短期轉讓的額外印花稅之後,市場已沒有炒家活動的空間;而有了外來買家的額外印花稅之後,連內地人來港買樓的途徑也被堵塞了;那香港還有甚麼人在買樓呢?答案只能是香港自己的用家與投資者。

香港的投資者,凡是大規模有組織的,都喜歡用有限公司來買樓,但現在用有限公司買樓也要付額外的買家印花稅;照道理,本地投資者的活動也已受到一定的遏抑,餘下來的,豈不是主要靠本地的用家。

然而,不是說樓價已和用家的購買力脫節了嗎?倘若真的如是,用家又憑甚麼去買樓呢?如果從這個角度去看,樓價又是與部分用家的購買力脫節,而非與所有用家的購買力脫節。

按現時市場的表現來看,現時樓價雖高,但仍有人買得起;而且買得起的人很多,多到足夠消化新增的供應量有餘,否則不足以推動樓價節節上升。

出現這種情況的原因,是香港的中產階層近年出現兩極分化。有一部分跟得上社會轉型的,就收入增長得很快;但亦有一部分跟不上經濟發展的,就被迫向下流,加大了社會基層的比重。前者的購買力大增,成了樓價上升的主要推動者。後者的購買力下降,只能寄望政府出手壓抑樓價,或予他們一定的住屋資助。

這種現象,其他已發展的地方也有出現,是在全球化之下無可避免的事。香港要進步,也只能走這條路。

不得不承認,能夠跟隨社會一起轉型的那批人,應可視作社會進步的主要推動者。他們是社會的貢獻者,他們的努力,市場會予以較高的報酬,所以他們的競爭能力比較高,能夠比其他人早一步買到樓也是合理的事。

因此,我不贊成政府再用新的行政手段,如增加按揭利息、降低按揭成數等,去阻撓這批人買樓;這對他們不公平。政府若是真的想幫那些經濟能力較低的人也能買到樓,最恰當的做法是盡快增加供應。因為當供應增加後,地產商就只能擴闊他們的銷售對象,把一些收入較低的人士也視作他們的銷售對象。屆時,地產商就不得不調低他們的售價,以適應這批人的購買力了。

由此可見,增加供應可解決房屋問題最公平有效的方法。惟建屋需時,沒有三五年,很難看到成效,心急也沒有用。現時社會上有些人急於求成,希望政府可以出辣招,令市場即時有反應。這樣做很危險,可能矯枉過正,對社會造成更大的遺害。
(轉載自2013123am730C觀點) 




2013年1月22日星期二

C 觀點 : 香港需實行空置稅嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45458.aspx

有報道指政府有意推行空置稅。這其實只是梁振英在接受訪問時的一個被動的回應,並不代表政府已有這種構思。情況是有記者問梁振英,若果發現地產商囤積居奇,政府會否考慮向他們徵空置稅,梁振英的回應是他不會排除這個可能,但沒有說一定會徵收。我估計推行的機會不高。

其實,近年我一直有倡議空置稅,但我認為應該推行的地方是在內地,而非香港。內地的空置率很高,有些城市可高達三成,資源大量被浪費。引入空置稅,可增加空置的成本,促使業主早日把物業出租或出售,有利於樓價與租金的合理調整。

然而,香港的情況很不一樣。現時香港住宅物業的整體空置率只有4.3%,以世界標準來說,屬於偏低水平。歐洲有些國家的空置率可以高達雙位數字。香港的樓宇資源可謂已利用得十分有效。在這種情況下還引入空置稅,究竟能有多大的改善空間,實屬疑問。

一般而言,樓宇買入後要安排裝修,而出售或出租前,亦要花時間物色客人,空置在所難免。另一方面,二手市場的交易,並不一定是甲乙之間的單位直接互換。甲想買乙的單位,但甲的單位不一定是乙想要的,結果乙買了丙的單位;而丙又買了丁的單位,不知要轉接多少人,才碰到一個肯買甲單位的用家。

在這個過程中,必然會有單位要被空置。5%左右的空置率是大部分政府都可以接受的自然空置率。香港近年的空置率都不足5%,香港的問題不是空置過甚,而是供應不足,徵空置稅未能對症下藥。

不過,現時市民最關心的,不是二手市場的空置率。因為的確有個別發展商長期持貨不肯開售,似乎刻意在待價而沽。市民覺得向這類公司徵收空置稅,可促使他們及早按市價開盤,增加市場供應。

然而,這並非主流現象:大部分發展商都傾向將自己手上的單位,在入伙前就全部售清,早日收回資金作新的投資。因為,這樣他們才可以提升資金的運用效率,賺到的錢會比囤積居奇更多。

現時,由於供不應求的情況嚴重,大部分地產商都能夠在樓宇入伙前已把手上的單位賣得七七八八;過得一年半載後,更所餘無幾;反映現時香港的房屋問題與主流地產商的銷售模式無關。在這種情況下推空置稅,對壓抑樓價幫助不大。

空置稅是一種相對複雜的稅種,行政成本很高,而且多少損害私有產權;政府在推出之前,宜先了解實際情況,不宜因個別地產商的行為,而向整個行業開刀。否則可能花了很大的氣力,亦沒法達到預期效果。
(轉載自2013122am730C觀點) 


2013年1月21日星期一

C 觀點 : 梁振英做漏了甚麼?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45441.aspx

房屋政策是今次施政報告的重點,但房地產市場的發展卻好像與政府唱對台戲。這邊廂梁振英剛讀完施政報告,那邊廂買家就蜂擁入市,搶高樓價;地產股因而節節上升。這反映市場上認為梁振英的政府不會起作用的人,比認為政策有效的人多。

無論市場對政府政策的理解是否正確,市場的短期表現仍取決於市場的情緒,不管這種情緒的出現是否基於對政策的正確判斷。梁振英今次做得不夠的地方,是只顧做實事,而忽略了市民的情緒,沒有對市民的預期做適當的引導。

要解決實際的房屋問題,當然要靠增加供應。但樓宇建設需時,未來兩三年的供應,取決於之前賣了多少地,以及建築工程的進度,未來兩三年的供應,基本上已成定局,誰做特首都改變不了。

因此,過份強調要增加供應,只會令人們意識到政府在「短期裡」是無能為力的。這「短期裡」其實不短,起碼有兩三年。這也可以理解為,樓市的升勢還可以持續兩三年。那麼,人們就會選擇及早入市。

政府必須有實際的做法去改變人們在這方面的預期,否則就得等樓宇供應真的出來的時候,市場才會出現調整。起碼在眼前,人們會覺得政策無效,而市場亦會出現政府不願看到的現象。

政府手上其實並非完全沒地,勾地表裡就尚有30幅住宅用地未被勾出。政府大可以公布,今後會主動賣地,不再等有地產商勾才賣。這樣,政府就可以借短期的集中供應,去遏抑地價,進而達到為樓市降溫的目的。

過去,政府每年才賣三幾次地,每次只推出兩三幅土地。今後,政府可以每兩個月就賣一次地,第一次先推十幅。地產商第一幅買不到,還可以等二、三、四‥‥‥幅,沒有必要出高價去爭。這樣,地價就會回落,進而影響人們對未來樓價的預期。

此外,政府還可以把手上的商業用地與酒店用地也一併拿出來拍賣,以攤薄地產商為住宅用地出價的能力,確保拍賣的結果可對樓市起冷卻作用。

現時對高樓價最為不滿的,是一批未能置業的年輕人。政府應利用批地條款,確保未來一半的私人住宅供應,只能賣給尚未置業的香港人(以後再轉讓也得這樣做),以照顧他們的逼切需要。等首置的需要得到紓緩之後,才依次照顧換樓人士與投資者的需要。

由於這類樓宇有銷售對象的限制,地產商在投地時,就只能按初次置業者的負擔能力來出價。屆時,只能興建這類樓宇的土地的地價,可能只及正常住宅用地的一半左右。地價如果能夠先跌,尚未置業的人心中就會踏實一點。
(轉載自2013121am730C觀點) 

 

2013年1月18日星期五

C 觀點 : 該如何給施政報告評分

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45397.aspx

梁振英發表他的首份施政報告後,不少傳媒來電,要求我對他的房屋政策作點回應。通常,傳媒還會順道要我為施政報告打分,問我是否肯收貨。但當我說這份施政報告可以有70分,我基本上可以收貨的時候,他們就很失望;因為他們是期望我會說不及格不收貨的。結果,他們在報道的時候,大都略去了我的評分與可以接受的回應。

這反映香港的記者,很多心中早有一套自己的想法,訪問的功能只不過想從被訪者口中,套取記者需要的觀點與結論。讀者宜直接閱讀原始文件,自行作出評估;否則就會不知不覺中被人同化。香港人必須學會獨立思考,才會有高質素的民主。

一份施政報告該如何評分,應有一定的客觀標準。首先要看的是它選擇的議題是否同時是市民最關心的議題。如果市民認為社會最逼切需要處理的問題,政府竟不將它放上議事日程,那當然不是一份合格的施政報告。

多項民意調查都顯示:香港人現時最關注的是房屋問題。這份施政報告把處理房屋問題放在主打的首要位置,然後才旁及扶貧、環保、教育、醫療等,基本上可謂符合民情。

這只是一份合格的施政報告的起碼要求,但單能命中議題還不夠,還得制定解決問題的具體方案。要解決香港的房屋問題,政府最應該做的是要增加土地供應。梁振英在這方面的構思,基本上已涵蓋了大部分政府有條件去著墨的地方。

這包括:(1)調整土地規劃的用途,優先向住宅需要傾斜;把一些原先規劃作農業的、工業的、政府及社區設施的土地,都改作住宅用地;連綠化地帶與自然岩洞都不放過。(2)增加地積比率,盡量利用原有的土地去增加更多的樓宇供應。(3)加快審批程序,協助發展商加快建設速度,令更多的樓宇可以提前進入市場。(4)透過填海,增加土地供應。這些構思,方向是正確的,關鍵是落實的速度。

然而,無論落實的速度有多快,樓宇都是需要一定的時間才能建設出來的。今、明兩年已成定局,即使有足夠的土地立即可以興建,最快也要兩年後才能落成,付諸使用。董建華搞「八萬五」,在社會阻力較少的情況下,也要到第三年,供應才可以逐步增加。梁振英在今天的環境下要做,預期五年後初見成效,已不算太過保守。

現時,最為人詬病的是:即使是五年後的供應,仍與民間的寄望有距離。人們擔心,即使能夠達成目標,樓價也不會變得容易負擔,公屋一樣要長期輪候,買居屋一樣要視乎抽籤的運氣。梁振英所能做到的,只是比前有所改善,而未能徹底地解決香港的房屋問題。此之所以,我只給他70分,沒法給他更高的評分。
(轉載自2013118am730C觀點) 

2013年1月17日星期四

C 觀點 : 年輕人為何容易不滿

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45367.aspx

港大的一項調查顯示:愈是年輕的香港人,對社會目前的民生狀況愈是不滿。其中1829歲的群組,不滿意率高達59%其實這種情況並非香港所獨有,其他已發展的地區都有類似的情況。

18歲至29歲這段年齡,是人生出現重大轉折的階段,年輕人不一定懂得去面對。他們剛離開學校,要開始找工作;他們剛身體發育成熟,要找伴侶組織家庭。在這個過程中,難免會遇到阻滯與困惑,年輕人很容易感到徬徨。

過去,年輕人的權利意識不高,所以只會獨自徬徨一下算了。但現在年輕人的權利意識高漲,傾向把自己在人生上的不如意,視作社會對年輕人的虧欠與不公。徬徨的一代旋即轉變成憤怒的一代。

與我同齡的那一代人,年輕的時候物質生活比較貧乏,很容易有新的改善。我在25歲前睡帆布床,朝「杭」晚拆,十分麻煩,所以當有一張屬於自己的固定的床的時候,已感到十分滿足。逐漸家裏先後添置了雪櫃、電視、洗衣機,生活得到了實質的改善。不斷有進步,自然感覺良好。

但現今一代的年輕人,一出世就有我們以前沒有的東西,失去了從無到有的改善過程。人對於已有的東西都不會覺得稀罕,一如健康的時候不知道健康珍貴。人的眼光總盯著自己未有的東西。同學換了新電腦、買了名牌波鞋、吃了法國大餐、或去了自己不會有機會去的地方旅行,都可以導致年輕人的不滿。不是說人生而平等的嗎﹖為甚麼我一出世就比人差了一大截﹖

我剛出社會工作的時候,做過打磨工人,做過信差,當時看到自己可以自食其力已感到很高興。但新一代的年輕人不願意做這類工作,他們看到的,是有些同學因為家庭背景入了銀行工作,他們卻連見工的機會也沒有。我打工的時候,擔心上司不分配工作給我做,但新一代的年輕人卻埋怨上司用得他們太盡,卻不給他們升職機會。

現實世界一定是上司少過下屬,不可能人人都可以爬上高位。尤其是已發展的地區,經濟增長只有三兩個巴仙,哪裏來那麼多新設的高位﹖要升職就得敢去新發展地區冒風險,或有本事表現得比自己的同事明顯要好。

香港的情況已比較好,升職雖難,但要找工作不難;不似一些歐洲國家,年輕人的失業率高達三至五成,那就想突圍而出也沒有機會了。

發達地區的特色,是生活費高、競爭激烈;成功者少,失敗者多。勝利者的威風,突顯失敗者的不濟。年輕人來到一個這樣的世界,事業難成,組家無望;想「躲進小樓成一統」也不容易,唯有學孫悟空,大鬧天宮。
(轉載自2013117am730C觀點) 


2013年1月16日星期三

C 觀點 : 脫貧由己,而由劫富乎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45340.aspx

孔子說:「為仁由己,而由人乎哉?」意思是說:「人要履行仁義道德,只能憑自己的行為去做,難道可以靠其他人嗎?」,這種精神亦適用在脫貧問題上。人要真正脫離貧窮的境況,只能憑自己的努力,而非單憑其他人的援助。

社會上有人處於相對貧窮的境況,通常有兩類因素:一是社會因素,二是個人因素。近年,香港的政客只強調貧窮的社會因素。他們把貧窮的原因完全歸咎於社會制度的不合理,以便凸顯他們存在的價值──帶領人民去改造社會。如果人民知道憑自己的努力也可以脫貧的話,就不願隨便投靠政客了。若是這樣,政客就不易有足夠的籌碼去奪取他們的政治權力了。

我並不反對從社會的角度去研究貧窮問題,本欄就不斷批評社會在首次分配上的不公平,並認為這是貧富懸殊的根本原因。然而,要改造社會並不容易,不知要等到甚麼時候才能達至。因此,這一代人要脫貧,基本上仍得憑自己的努力。

政客所能夠做的,主要是劫富濟貧。這主要是透過二次分配,由政府去做。由政府徵稅,籌集資源,為基層提供更多社會服務。但由政府提供的免費午餐,只能一視同仁,不會特別幫你活得比其他人更好。結果政府幫的人愈多,就會有愈多的人處於相對貧窮的境況。處於這種境況的人難免會有不滿,因為無論政府為他們做了多少,他們仍處於社會的最底層。

因此,透過政府提供的福利,只能令人脫離絕對貧窮,而不是脫離相對貧窮。要比其他人活得更好,就只能靠自己。劫富只能救濟窮人一時,而不能長遠令人脫貧。

中共搞農民運動時,就是以「分田分地」作號召。結果,把地主的資產共了之後,生活確是好了一陣;但「窮棒子」以為已扭轉乾坤了,竟然去搞人民公社,把生活弄到比有地主剝削的年代還不如。

現時香港也有人以為,只要打倒地產霸權,把商人的暴利拿出來重新分配,香港的窮人就有好日子過。這和中共鬥地主,分田地,無多大分別。但世界真是這麼簡單嗎?憑群情洶湧時訂出來的政策,真的可以為香港帶來長治久安嗎?

其實,在香港做窮人已比很多地方好。現時,不但內地的窮人喜歡來港,東南亞、非洲,以至拉丁美洲也有人來了。他們有些只能來港做地下居民,沒法享受福利,但仍覺得香港有機會,偏偏是香港人自己感受不到。

香港的基層有公屋住,有接近免費的醫療服務,還有涵蓋甚寬的綜合援助,基本生活已有保障。此外還有十二年免費教育,讀大學可以貸款,有足夠的途徑去提升個人能力,要在香港脫貧,「由己」的路還是可行的。人們覺得這條路比以前難行,這是因為現時香港的窮人已非處於絕對貧窮,向上改善的空間已經不多。這個問題很複雜,不能單憑換個政府就可以把問題解決。
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2013年1月15日星期二

C 觀點 : 法國徵富人稅的啟示

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45317.aspx

按老子的說法,「天之道,損有餘而補不足。」政府向有錢的人徵多一點稅,去補貼那些生活困難的窮人,實屬天經地義;問題是徵收多高的稅率?以及該補貼哪些人?

自金融海嘯之後,全球掀起一股仇富的情緒,認為世界被弄到如此不濟,皆因有錢人為富不仁所造成。佔領華爾街運動更把富人與窮人的比例訂為199,指百分之一的富人佔據了百分之九十九窮人的資源,導致大多數人都沒有好生活過。

為了改變這種不公平現象,輿論都贊成向富人徵多一點稅。新上場的法國左翼總統奧朗德,有意在這方面當先鋒,打算從2013年開始,向年入100萬歐元的人徵收75%的富人稅。這等如說,高收入的人需要把四分之三的收入拿來交稅,只有四分之一是屬自己的。

這種做法的劫富能力很強,但不一定可以濟貧,因為它會令人失去創造財富的動力,不再努力工作,結果政府徵得稅款因加得減,哪裡還有能力去濟貧?

世上的確有一些人願意犧牲小我完成大我,但這類人只屬少數。政府制訂政策時,應考慮一般人的取態,而不是只考慮個別有高尚情操的人的取態;否則政策就沒法落實。

儒家思想認為:「己所不欲,勿施於人。」讀者只要問問自己,願不願意拿四分之三的收入來交稅,就知道這種稅制能否推行了。奧朗德自己或許願意這樣做,因為他是政客,收少一點錢,可換來為窮人謀幸福的政治美譽,他在慷他人之慨,非常自私。

有些有錢人,把全部身家捐出去也願意,因為這是他主動的,但被迫交稅是另一回事。前者是衡量價值後的一種取捨,有自我肯定,自我實現的效應;但後者則有被人宰割的感覺,顯得十分無奈,沒有人會喜歡這種感覺。

法國著名影星——大鼻子情聖謝勒.狄柏度,為了逃避徵稅,竟選擇放棄法國籍,轉投俄羅斯懷抱,令法國人感到蒙羞。其實打算移民出走的何只影視界,只是其他人沒有這麼高調吧了。

由此可見,左翼政黨的主張,雖然出自良好願望,卻往往難有實效。實踐證明:單靠劫富濟貧是沒有用的,一個社會先得鼓勵有能力的人創富,才有條件搞分配合理化。

過去,香港的創富能力很高,因為政府收稅低、監管少,商界的發展空間很大。但近年香港的民情左傾,轉為要求政府出手干預商業運作,以防奸商謀取暴利。有人甚至主張政府收購公共事業,包括電力公司、巴士公司,隧道公司等,以確保基層可以享用廉價服務。

然而,這種發展都在損害香港的營商環境;有跡象顯示:商界正逐漸降低留港發展的資金比例,在這種大環境下,就是立法會內鬧得沸沸騰騰,也沒法創出更多的財富,供市民過更好的生活。
(轉載自2013115am730C觀點) 






2013年1月14日星期一

C 觀點 : 子女買樓父母有責嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45281.aspx

朋友剛退休,召好友飯聚;席間表示:他最感覺安慰的,是已為子女各自買了一層樓,以後他們的生活該不會成問題。

如果一個人得為子女買好樓之後才可以退休,那香港真是大部分人都沒法退休。因為,在香港能為自己買到樓的人也不足60%

不過,由於樓價飆升得很快,遠超年輕人收入增長的速度,要香港的新一代憑自己的能力買樓,確是並不容易。

這種現象並非香港獨有。有20%的美國父母表示:曾資助子女置業。英國的調查則顯示,只有20%的青年人可以憑自己的能力置業。

出現這種情況的原因,是二次大戰後經濟起飛,戰後嬰兒潮出生的一代,職途發展順利。他們的父母較窮,所以他們很有危機感,知慳識儉,較能積累起財富。他們在為自己買樓後,還為自己的家人買樓,惠及的對象包括父母、兄弟、子女。

西方人替親人付錢買樓後,多會要求親人日後本利歸還。但中國人最多歎一句「一生兒女債,半世老婆奴」算了。久而久之,子女們反而以為,父母為他們買樓,起碼是付首期,乃理所當然的事。香港的樓價與年輕人的負擔能力脫節,其中一個原因可能是樓價已被父母的負擔能力扭曲。如果父母都不替子女買樓,樓價可能升不到這個水平。子女買不起樓的原因,可能是父母既有本事,又願意為子女犧牲。

我們年輕時候的心態與現時新一代的不同。我們知道要買樓就得節衣縮食儲首期,但現時的年輕人卻不願意犧牲自己的生活質素,要節衣縮食豈不是等同要做「樓奴」,他們可不願意向「地產霸權」低頭。但這並不表示他們會安心租樓算了。他們覺得自己讀書這麼辛苦,沒有理由讀完大學,做了律師、醫生,仍未能成為業主?政府在這方面責無旁貸。

現時在青年人之中,父母有能力為他們置業的,對社會的怨氣較少;父母沒有能力協助他們置業的,就把矛頭指向政府,認為這是官商勾結,任由地產霸權橫行的結果。

現實確是:有樓的人才較容易透過樓價上升分享經濟增長的好處;沒有樓的人乾收一份薪金,往往連通脹都趕不上;以至社會出現了嚴重的分化。有樓的人比較容易變成保守派,他們是既得利益者,不想社會大變。沒有樓的人,覺得自己是受害者,他們較容易成為反建制派,希望藉着改變社會去改善自己的命運。

因此,父母若果想自己的子女將來成為革命派,就不要協助他們買樓。這會把他們困死在供樓的責任上,失去鬥志。相反,父母若想子女安分守己地做人,就應該早日鼓勵子女儲首期供樓,背上了樓按,就只好修心養性,並希望社會不要動盪,這樣不動產的價值才會上升。
(轉載自2013114am730C觀點) 






2013年1月11日星期五

C 觀點 : 加推辣招會有效嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-45204.aspx

政府推出BSD措施之後,住宅樓價曾回落過一段短的時間,但不足一個月又再恢復上升,估計很快又會破頂重上。有人認為︰這表示政府出招仍不夠辣,應再推更加辣的招式。

其實,今次政府推出的招式已不可謂不辣。市場懷疑樓價暴升是被大陸客炒起,政府就向非本港居民的住宅樓宇買家,徵收高達15%的從價印花稅,為了杜絕法律上的漏洞,不惜放棄寧縱莫枉的原則,連用有限公司買樓,不管股東是否本地人,也一樣得付買家印花稅,照道理措施涵蓋的範圍已比原來打算打擊的還要大,為何仍效果不彰?再要出招,還有甚麼可以考慮?

如果政府真的要幫未買到樓的人買樓,招數不難設計,只要把徵收買家印花稅的範圍,擴大至所有買第二間居所的人就是了。這樣,不但可以打擊住宅樓宇的投資意欲,連換樓意欲也會受到抑遏,住宅樓宇將主要由本地用家來承接,而樓價也只能反映本地用家的購買力。這種做法最符合某些政客所倡議的︰樓是應該賣給人住的,而不應該賣給人投資的。

然而,這種做法會傷害大量小業主的利益。他們買樓時,政府未有這種限制,所以他們付出了較高的價錢,若然變成只能賣給首次置業的本地用家,可賣得的價錢一定會因銷售對象縮窄而大幅下降,損失可以十分沉重。

此外,如果市場上少了投資者買樓收租,市場上的租盤就會減少,租金就會上升,對無意在現階段買樓的租客不公平,政府不應剝奪只想租樓不想買樓的人的選擇機會。

由此可見,政府想把整個住宅市場的樓價壓下來是不切實際的。現時的樓價與首置人士的負擔能力相距太遠了,今次出了雙辣招,樓價跌了兩三個巴仙;不知要出多少招,才可以真正幫到首次置業者。即使真的有辦法令樓價跌至首置人士負擔得起的水平,又輪到小業主損失慘重,甚至釀成金融市場動盪,社會出現通縮,人民生活更不好過。

因此,政府與其試圖去調節整個現存樓宇市場,不如集中力量調控新增樓宇市場。只要政府在一部分新批土地的賣地條款中,加入一定的限制,規定將來建成的樓宇,必須賣給本地的首次置業者;那就既不會損害現有業主的產權,又可以保障每年都有一批單位會賣給首次置業者,令他們可以較為安心。這總好過現在出了辣招他們卻一樣買不起樓。

於地產商而言,他們在買地前已知道土地的發展限制,自己調節自己的出價,平買()平賣(),一樣會有錢賺,因此不愁地產商不肯參與。只要政府每年肯為市場提供一萬個左右這類專為本地首置者而設的住宅單位,香港的置業困難問題,應很快可以紓緩。
(轉載自2013111am730C觀點)