C 觀點 : 城鎮化難單靠行政推動

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=48176

前一個階段，內地流行一種說法，認為未來十年內地經濟的主要動力來自城鎮化。我一直覺得這種說法有問題，因為城鎮化應該是經濟轉型的結果，而不是搞城鎮化就可以推動經濟。如果大搞城鎮化之後，經濟發展跟不上，那大搞特搞的城市建設就會變成大白象，建設好之後也沒有人用，造成嚴重浪費，對經濟發展有害無益。我對此一直非常擔心。

幸好，中央領導人頭腦清醒，及時制止了這種錯誤思潮的落實。據外電報道，李克強總理已否決了國家發改委提出的城鎮化草案。原因是很多地方政府都想借城鎮化大搞房地產建設，有些地方政府還乘機向國家發展銀行爭取融資，為城鎮化搞基礎建設。有消息指，中國城鎮化的總開支高達四十萬億。地方政府都想分一杯羹，以推動經濟發展，好讓他們容易為他們的政績交出一份亮麗的成績表。

李克強總理要求發改委把更多的力量專注在經濟改革上，而不是一味花錢搞建設。因為，地方政府已欠債不少，再給他們融資，將來一定尾大不掉，最後把包袱扔給中央。

中央領導人已意識到，若讓這個40萬億的城鎮化計劃起動，短期裡經濟增長一定會加快；不要說保八，經濟增長重上雙位數也有可能；但建設完之後，如何還債？若果建設出來的東西沒法產生經濟效益，中國就會步歐洲與日本之後，出現債務危機。

按原先發改委的草案，中國可以在未來10年，花40萬億元，將4億人口帶入城市，以達到城鎮化的目的。然而，這4億人進入城市後，能否找到工作？能否養妻活兒？能否讓下一代看到一個更美好的將來？否則這4億人將變成社會動亂的源泉。

過去三十年，中國城鎮化的速度很快。原因是中國經濟成功轉向工業化。如果中國不是成功地變了世界工廠，湧向城鎮的農民憑甚麼留下來？現在這批農民工的戶口問題未解決，子女教育問題未解決，醫療社保問題亦未解決，又再推動多4億人入城，只會令社會矛盾加劇。李克強要發改委搞好這方面的改革工作是正確的。

不過，即使政府能夠事先制訂好完備的社會政策，亦不代表單憑行政力量，就可以再把4億人口城鎮化。這還得看世界經濟復甦的速度，以及中國產品在世界的競爭能力。現時，中國的工業普遍已出現了產能過剩的問題，增加城鎮人口，不容易為他們提供工作上的出路。

現時內地正積極推動工業轉型，希望搞少一些勞工密集的行業，多搞些科技含量高的行業，以至有些廠家被逼遷往越南、印尼、以至孟加拉。如果中國還有4億人等住入城，就不一定把最低工資加得這麼快，把勞動法訂得這麼嚴，否則，我們只會幫其他國家搞城鎮化，中國人自己卻還得留在農村，成為剩餘勞動力。

(轉載自2013年5月31日am730C觀點)

C 觀點 : 分拆流程會壓低工資

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=48146

跨國企業之所以能避繳巨稅，靠的是把企業的營運流程分拆成多個不同的組合，把一些賺錢的工序放在一些稅率低的地區進行。這樣，企業雖然賺大錢，卻不用交太多的稅。

有時候，究竟哪個工序賺錢，根本沒有客觀標準，企業內部可自行分配。歐美名牌子的產品很多都在中國生產，貪中國的工資平，而工人的質素又比其他發展中國家高。他們在中國生產的產品，不會直接在中國賣給消費者。這樣會把利潤一次過顯露出來，要承擔較高的稅項。他們會以較低的出廠價賣給外地的進口商，經批發商，再賣給零售商，或再運回內地出售。他們可以隨意把利潤放在其中一項流程上。只要把這個流程留在低稅地區進行，企業就可以省很多稅。有時，這些流程根本是虛擬的，只需通過互聯網在不同的伺服器裏打個轉，就可以像用confirmor買賣樓宇一樣mor幾轉。

按英國的合約法，法庭是不會理會合約的代價交換是否公平合理的，只要交易雙方真心願意，而代價又實質存在，合約就有效。出廠價可以很低，批發商可以轉一轉手，就把產品以高價賣給零售商。外人沒權干預。

用這樣的安排，跨國企業不但可以避稅，還可以壓低工資。他們把不同的工序分給外判公司去做，把利潤隱藏在一些少數股東獨佔的公司裏，以至外判公司分得的利潤很低，根本沒有條件好好報酬工人。工人見外判公司賺不到錢，也不敢向僱主爭取好一些的待遇。

跨國企業把工序外判的時候，會利用市場機制，要外判公司之間進行競爭。結果，最善於欺壓員工的公司才最有機會中標。這樣跨國公司自己就不用做醜人，欺壓員工之類的事情就可以由外判商去做。

最近孟加拉有工廠倒塌，死了很多人，跨國公司還假惺惺派人去視察，說會要求外判商提高安全標準與人道標準，才會再給他們新訂單。現實是孟加拉的廠要用很低的價錢才有機會接到單，以這樣低的價錢根本顧不上安全標準。跨國公司眼中只有利潤，所謂人道，只是一種姿態罷了。

《am730》也有把派報的工序外判，但我們並沒有以最低工資來壓外判公司。我們知道，我們每天只提供兩小時的工作，但派報員一樣要上班、要花時間、要付交通費，所以我們出的工資一定要比最低工資高。我們現在付每小時40元，比時薪30元的最低工資高33%。

我們定這個工資時，主要不是考慮行家的出價，而是考慮自己的能力。如果我們有錢賺，我們為甚麼不可以帶頭付多一些工資？我不怕被行家話我破壞規矩。

《am730》的透明度很高，我們是否有錢賺，我們也會告訴派報員，並會按不同的盈利比例讓他們也分享一點成果。如果企業能用這樣的心態對待外判工，勞資衝突一定可以減少。

(轉載自2013年5月30日am730C觀點)

C 觀點 : 蘋果避稅 美國常態

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=48119

蘋果公司被發現利用愛爾蘭的分公司避稅，涉及的稅款達90億美元，近700億港元。蘋果行政總裁庫克被召出席國會的聽證會，遭受議員圍攻。但議員們也沒蘋果奈何，因為蘋果公司並沒有觸犯美愛兩地的法律，蘋果只是避稅，並非逃稅。

逃稅是指在違反法律的情況，隱瞞收入或虛報支出，用造假帳的方式，弄到公司不賺錢，或少賺錢，以減少公司需要繳納的稅款。而避稅則不是造假帳，公司只是通過財務上的編排，把公司的盈利放進一些可以不交稅或者少交稅的分公司。

蘋果利用愛爾蘭的子公司，聘用中國製造商生產電子零件，原本成本很低，提價後再賣給蘋果的其他分銷公司。這樣，其他的分銷公司就不會賺到太多的錢，利潤集中在愛爾蘭的分公司。而愛爾蘭的稅很低，有些範疇還可以免稅，那蘋果公司就可以交少很多稅。

蘋果避稅的方式應遠比上文所說的複雜，美國企業要交全球稅，稅例寫得十分嚴謹，很難這樣走罅。以上只是報章方便向讀者解說的簡化版本，參議員的調查報告長達40頁，普通讀者無閒深究。總之，道高一尺，魔高一丈；稅例愈複雜的地方，愈容易讓企業有機可乘。

香港的情況剛剛相反，我們的稅率低，稅制簡單，交了利得稅之後就不會再多重徵稅。企業覺得收得合理，自然願意主動承擔，所以避稅的情況並不普遍。這並非香港的企業特別有社會責任，而是稅制合理罷了。

在稅制複雜的地方，做生意先要交營業稅，賺了錢就要交利得稅與增值稅，公司完稅後，股東收息也一樣要收稅，不同的收入都會有不同的稅率，有些可以互相抵銷，選擇用不同的方式呈報，都可能有很大的差異。所以，在美國普通人也不敢自己報稅，而要找專業人士代他報稅，以免交多了冤枉稅。如果這種做法也算避稅的話，避稅在美國就十分普遍。

庫克指美國35%的公司稅率太高，海外資金回流美國的成本很重；如果美國政府不盡快令美國的稅制與時並進，就很難配合數碼世紀的到來。

有人指蘋果的做法是在逃避社會責任，但避稅的公司豈止蘋果一間，很多普通人也在想辦法交少一點稅，他們不是想逃避社會責任，而是政府的稅制陷他們於不義。

香港近年也有很多聲音要求政府加稅，不但要提高稅率，還要增加稅種。我很懷疑這樣做的效果，稅例過苛，只會促使企業花更多的功夫去避免，甚至遷往其他低稅的地方去運作，政府的稅收可能因加得減。

其實，與其要企業拿更多的錢出來分給市民，不如讓企業可以有更多的資源去發展。經濟好，市民才會有工做，才有人工加。自食其力的味道一定好過等政府援助。

(轉載自2013年5月29日am730C觀點)

C 觀點 : 日本國民心態已變

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=48089

二次大戰期間，日本的工業重鎮大都受到盟軍的地氈式轟炸，廣島與長崎更吃了原子彈；但日本人很快在廢墟上重建自己的家園，生產力高速發展，在八十年代初已成了全球第二大經濟體系；令世人對日本刮目相看。

日本人予世人的印象，是愛國心強，願意為國犧牲，打仗時，甚至會加入自殺式的神風特攻隊。戰後，日本人用國貨、買國債，主動配合國家發展的需要。日本文化，尊卑分明，下級願意聽從上級的指揮。日本人的性格與文化，令國民的意志容易匯聚，力量可以及時地在關鍵處發揮作用，對戰後重建與發展工業生產皆有積極作用。

再者，日本人做事勤奮、認真，模仿能力強，願意在細微的地方精益求精。這令到日本的產品有時比原創者的產品更受消費者歡迎，很快可以行銷世界。

日本能夠在戰後迅速復甦，還因為有美國的大力支持。美國為了日本可以成為對抗鐵幕國家的橋頭堡，刻意協助日本經濟起飛。韓戰期間，美國的軍用物資，都盡量在日本生產與採購；維修基地亦設在日本。美國還幫助日本加入關貿協定，並支持東京舉辦奧運，令日本很快可以恢復國際地位。

然而，美國在日本的駐軍，多少損害了日本的主權，並對日本的原有文化與價值觀帶來一定的衝擊。在美國的引導與脅迫下，天皇在日本的地位只好調低，議會亦進一步民主化。不但皇室與政府分家，政府亦與國家分家。傳統日本人忠君與愛國合一的理念無以為繼。在美式文化的薰陶下，個人主義與享樂主義抬頭，國族主義與獻身精神下滑。日本新一代的國民心態已出現了根本性的改變。

有投資機構作過調查，發現日本人已不會盲目地追捧國債。一旦債息飆升，債券價格下跌，只有不到兩成的日本人願意繼續買國債，其餘大部分人會選擇減持。他們已不覺得這樣做對不起國家，而是反過來歸咎政府政策失誤。

新一代的日本人，不要說為國捐軀，就算是為國生孩子也不願意。為了避免生兒育女造成的財政負擔，拖低了個人的生活水平，很多日本人都不肯生孩子，要生也只肯生一個。這令到日本的人口迅速老化。戰後嬰兒潮出生的日本人，現在已屆退休年齡，每年都有近100萬日本人要離開工作崗位。日本的人口紅利已經用盡，這叫經濟如何增長？

新一代的日本人，大都在富裕的環境下長大，很難再刻苦耐勞，他們沉醉於虛擬的網絡世界，不懂與人溝通；有些寧願做宅男，也不願出社會求上進。

很難想像，日本政府可以單憑日圓貶值，就能改變日本國民的心態。日圓貶值，或許可以刺激日本人消費，但要國家的生產力上升，就必須有更多的人願意努力工作。這偏是日本所缺乏的。

(轉載自2013年5月28日am730C觀點)

C 觀點 : 藥石亂投 金融難穩

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=48057

上周，日股在一天內就跌了1,143點，日經指數跌了7.3%。為了穩定人心，財政大臣甘利明連忙解釋︰這只是股市大幅上升後的正常調整，日本經濟趨向穩健復甦的局面未變。

市場對今次日股的大跌有不同的解讀。一說是美聯儲局可能退市的影響；但直接受影響的美國，股市的跌幅也沒有這樣大，把這帳算在美聯儲局的頭上似乎說不通。另一說是中國製造業採購經理人指數(PMI)下跌所引發；但日股之前的大幅上升，並非由中國PMI上升所帶動，今次亦沒理由因中國的PMI下跌而出現不成比例的下跌。

我認為，今次日股跌得這樣急，是因為市場對日本政府的救市策略仍未有信心。自安倍晉三任日相以來，日圓就不斷貶值，日股就不斷上升，原因不是日本的實體經濟真的出現好轉，而是日本央行大幅在市場上買債的結果。這種量寬政策，導致日圓急劇貶值，其產生的財富效應遂令到日本的股市急劇上升。問題是這種效應能持續多久，有人對此仍不夠信心。

安倍晉三的策略，是想透過日圓貶值去突破日本長期通縮的惡性循環。日圓貶值，日本的股價與樓價就會變得吸引，就能吸引資金流入。日本的大公司，很多都有互持對方股票；只要股價上升，他們的資產負債的比例就能改善，令他們更有能力動用資金作新的投資，令日本的經濟可以恢復動力。

此外，樓價上升亦可以改善日本國民的消費意欲，增加內需。加上日本的出口亦可以因日圓的貶值而改善，日本公司的新增投資就不愁沒有經濟效益。

至今為止，美國政府對日本這套救市策略可謂非常配合，並沒有指責日本政府人為地操控日圓匯價。因此，市場對日本經濟復甦大都持樂觀的態度。這是日股之前飆升的主要理由。但今次日股單日就跌一千多點，反映這種人為催谷起來的上升，基礎亦不鞏固，隨時可因風吹草動而出現信心虛怯。

如果一個國家單憑調控匯價，就可以推動經濟持續增長，世界豈不是不會有經濟衰退？這種策略只能生一時之效，不可能無休止地使用下去。偏方長服一定有副作用。

現實是︰近期日本央行不斷地在市場上大量買入債券，亦沒法壓住債息的上升，反映市場上拋售日債的力量比央行的購買力還要大，央行如果不加碼已頂不住了。

然而，如果央行加碼，則會加快日圓貶值，而日圓貶值又令持日債會有損失，推動更多的人拋售日債。日本政府現在已處於兩難的局面，進退皆失。

日本今次的量寬策略，用藥太猛，很容易產生副作用。最大的風險是日圓貶值失控，變成信心盡失，政府再難扭轉局面。因此，我預期日圓的跌勢將到此告一段落，日股亦會升勢難續。

(轉載自2013年5月27am730C觀點)

C 觀點 : 白表買家小心吃虧

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=47994

首批中籤的白表居屋買家(指非公屋住戶而又符合居屋申請資格的買家)，將於五月下旬陸續入市買樓。首批名額就有2,500個，相當於過去二手居屋的年均成交量。如果這麼多的買家，在一個相對短的時間裏齊齊入市，勢將導至市場出現求過於供的形勢，令二手居屋的價格迅速被搶高。

然而，現時香港的樓市正出現下調的壓力，居屋能否「獨善其身」，突成疑問。早前綠悠雅苑(新居屋)開售時，就有不少中籤者放棄揀樓。這顯示：即使是居屋的買家，也不會不考慮物業的投資前景。如果整體樓價的趨向是下跌，居屋的買家也會延後買樓的決定。

此之所以，這2,500名首批白表中籤者，亦會有相當一部分選擇不買樓(估計約為一半)，令求過於供的情況並不一定如傳媒所描述的那麼嚴重。第一時間就爭著入市的買家，可能會買貴了樓，最終會造成經濟上的損失。

買居屋當然是為了自住， 但誰也說不準，將來可能因某些原因需要賣出套現。二手居屋的銷售對象，除了白表買家與綠表買家外，還包括私人市場的買家。如果賣給私人市場的買家，就得補地價。然而，政府在計算補地價的時候，是不管你用甚麼錢買回來的，而只會按你賣出的價錢，與政府最初賣出這間居屋時曾給予的折扣來補地價。譬如，一間以市值三百萬元在私人市場賣出的居屋，如果當初享有六折優惠，就得補四成地價，即120萬元(300萬×40%)。

正是因為這個原因，白表買家在買二手居屋時，不宜只顧與業主討價還價，應先了解這個居屋單位最初曾享受過多少折扣，然後以這個單位在私人市場的價值，打個相同的折扣，才出價給業主。如果單位在私人市場值300萬元，原先的折扣是六折，那就應出價180萬元(300萬×60%)。如果業主要價離這個價錢太遠，就不要買，否則將來補地價時就會吃虧。

現在有些二手居屋的賣方，一聽到買家是白表買家，就坐地起價。在私人市場叫價300萬，賣給白表買家就想賣200萬。如果原先的折如是六折的話，即使你真的以200萬買了這個單位，政府也是當你是以180萬買回來的。這變成你並非以市值的六折買到這個單位，將來卻要以六折的得益來補地價。這樣一定吃虧。

舉個極端一點的例子。假設將來樓價沒升也沒跌，你在這種情況下賣樓本來無需補地價。但因為你今次是賣了給私人市場的買家，所以要計補地價。你賣得的價錢是300萬元，實際上只多收100萬元。但政府卻要你以300萬的四成來補地價，變成要補120萬元，白白多付了20萬元。

20萬對一個小業主來說不是一個小數目，但社會上卻甚少有人把這個風險告訴買家。大家只強調白表買家令居屋供不應求，卻不提醒買家，居屋價是與私人樓價掛鈎的，居屋的二手市場並非一個完全獨立的市場。

(轉載自2013年5月24日am730C觀點)

C 觀點 : 鏈家出了北京也能成功嗎？

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=47966

鏈家在北京取得壓倒性的優勢後，開始向內地的其他城市擴展；先後已在天津、大連、青島、成都、南京、杭州、上海等地設立了分公司。可惜，除了天津外，其他大都沒法有穩定的盈利。即使在天津，亦未能完全蓋過競爭對手，未能展現出北京一樣的氣勢。

 

無疑，鏈家確有很強的複製能力，不同城市的鏈家都能提供同一標準的服務，讓顧客得到同一樣的體驗。照道理，各地的鏈家應如北京的鏈家一樣，很快就可以佔領市場才是；但實際上，鏈家只能把北京的服務流程搬到其他城市，卻沒法複製出北京的盈利模式。

 

有一種解釋是：現時其他城市的鏈家，在規模上還不夠大，只要規模達到一定的臨界點之後，鏈家的優勢就會湧現出來。鏈家內部估計，每個城市起碼要開300間舖，規模效應才會明顯。正是基於這種信念，鏈家去到一個他們認為有條件發展二手業務的城市，見位置好的店舖就會租下來，不管是否已招聘夠人手，也不管之前已開的舖是否能夠盈利。他們不是預租一兩個，而是預租二三十個。這是來自總公司的計劃，地方團隊只是執行者。

 

到目前為止，這種策略只是增加虧損的速度，卻未出現以前北京鏈家擴張時的效應。因為鏈家只能複製自己的服務流程，卻沒法複製北京成長時的客觀環境。不可能又再來一次金融海嘯，嚇到競爭對手自行撤退；亦不可能再叫中央政府拿四萬億元出來救市，讓地產市場突然興旺起來。正是因為客觀條件不配合，鏈家最近的擴展步伐已放慢了，一些明顯有條件發展的城市，如重慶、廣州、深圳等，都未見鏈家去佔領。

 

事實上，鏈家現時提供的服務與北京發展初期已不一樣。鏈家在北京成功後，進一步優勢化了對顧客的服務。其中一種功能是增加經營的成本，讓競爭對手再難生存，亦可提升新來者的門檻。但這種做法現在又反過來增加了鏈家把這種服務移植到其他城市去的難度。

 

鏈家是一家強調標準化服務的公司，會著意維持各地公司服務的一致性，他不肯容忍北京以外的城市有次一級的服務。這對消費者來說無疑是好事，但對新發展城市的業務來說，無疑是一種負擔。

 

現實是很多鏈家新去的城市，除上海外，樓價都只有北京的三分之一到二分之一，而二手的交投也沒有北京那麼活躍，再加上收佣比例多沒有北京這麼高。鏈家在這些城市的收入，將很難支撐北京鏈家一樣的服務。

 

鏈家在各城市的管理團隊，不可能看不到這種情況，但鏈家培養出來的人，服從性強，未必敢第一時間反映自己的想法。可能要問題發展至相當嚴重，總公司才會意識到有所調整。北京鏈家的發展模式，看來並非那麼容易就可以搬到其他城市去。

(轉載自2013年5月23日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : 鏈家能不靠規模效應嗎？

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=47941

我在中原行「無為而治」。老子主張「道法自然」。中原的發展模式，亦效法自然界生物的有機生長模式。我們會把公司也視作一個有機的生命體，具有求生意志與繁殖意志。憑着我們的求生意志，中原會先在市場上找到一種可以持續生存的模式。這種模式必須能夠從環境中吸取養料，組合成自己的機體，並不斷演化，降低自己的消耗，增加自己的產出與能量，證明自己是比行家更優秀的好種，那就可以大量繁殖(複製自己)，擴散開去，以佔領更多的空間。

我們從兩個人一張枱，到今天四萬多人、三十多個城市，基本上都是靠自己賺到的錢去發展的，沒有借銀行的錢，亦沒有靠市場的資金。在用人方面，我們亦是盡量用自己培養出來的人，無需要獵頭，亦不用大規模挖角。我只盡量用自己賺來的錢，以及盡量用自己培養出來的人，作為對公司過度發展的制約。

內地有些行家，笑中原小家子氣，缺乏宏觀的視野，沒有利用中國經濟持續增長的大好環境，充分利用資金作長遠的大規模部署，率先佔領戰略高地，以提高後來者的難度。

以鏈家在北京的發展為例，2005年，鏈家還是一間細公司，只有20家分行。到2007年已發展至300間，增長了15倍。在短短的兩三年裏，作這麼高速的增長，不似是有機增長，很大可能是要靠盈利之外的資金投入。

條數不難計。鏈家說：2005年他只做了1,500宗交易，以20間分行計，一個月每間分行做6.25宗生意。當時北京的樓價只有一百萬元人民幣(下同)一間左右，就算當年鏈家已可收到樓價的2.7%做佣金，平均一間舖一個月也只有168,750元的收入。即使有20%利潤，一間舖一年的利潤也不過40萬元左右，由是每間舖的盈利，僅夠開一間分行。即是說，如果鏈家是利用自己的盈利去擴充的話，一年最多翻一番，三年也只能從20間分行變成80間。但鏈家卻在三年裏擴展到300間，相信一定要靠額外的資本性投入。

很明顯，鏈家在決定大規模擴充前，基本上還未找到一套比行家更優勝的營運模式。他是靠擴大規模，然後靠模式效應去建立優勢的。

2007年，鏈家雖做了15,000宗交易，卻是由300間分行完成的。平均每月每間分行只做了4.17宗交易，產能比2005年還低了33%。這樣的業績根本不足以支持鏈家作進一步擴展。但鏈家在2008年金融海嘯後，卻依然大事擴張，靠的不外是資金上的優勢吧了。

鏈家所謂的「真盤源」模式，基本上是取得規模優勢後才提出來；它只有錦上添花的作用，卻不存在着打開局面的功能。此之所以，鏈家進入其他新城市時，都沒法利用他的營運模式就達到收支平衡。他們只能寄望待規模大了之後，形勢可以改觀，且看這個日子是否真的會到來。

(轉載自2013年5月22日am730C觀點)

C 觀點 : 逆市擴張是良策嗎？

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=47913

鏈家認為自己成功之道是逆市擴張。2008年金融海嘯後，北京的二手樓交易，一度跌到一個月只有3,000宗。地產經紀紛紛關店；但鏈家卻趁行家撤退的機會，將對手放棄的好舖接過來，優化自己的網絡分布，迅速增加了自己的規模。在不到兩年的時間裏，分行從300家增加到600家，搶佔了北京龍頭位置。

相反，中原在2008年卻跟隨大部分行家一道，大幅削減了規模。意想不到，中央政府撥出四萬億人民幣救市，其中不少流入房地產市場，令2009年成為中國樓市少有的興旺年，逆市擴張的鏈家，吃了主要的甜頭，行家這時想追趕，為時已晚了。

中原管理層在總結這段經驗時，亦有人認為，以後也應學鏈家，趁淡市大事擴張。我不完全認同這種做法。

中原在香港與深圳的分公司，由於已是當地的龍頭大哥，競爭能力比行家優勝，在市場衰退時，應有能力比行家遲一步削減規模，以吞吃行家吐出來的市場份額。待吃盡行家放棄的份額後，才決定自己需要削減規模至甚麼程度，這種遲撤退的策略，實際上已等同擴張。

不過，在選擇這樣做之前，先要確保公司有足夠的資金，去支持可能出現的虧損。除非大市成交淡靜的時候，行家虧損，而自己仍有錢賺，那就當然應該大事擴張。中原在2001年美國911之後，就收購了利嘉閣，可謂是淡市擴張的成功例子。

我不知道鏈家在2008年擴張的時間是處於虧損狀態還是盈利狀態，我只知道我在2001年收購利嘉閣的時候，中原已有連續三年處於盈利狀態。當時，樓價雖然低迷，交投亦十分淡靜，但中原已適應了這樣的環境，並積累了一定的資金，有能力承受收購失敗的風險，我才讓公司去冒這場風險。如果是在1997年亞洲金融風暴剛開始時，我是絕不會去冒這個風險的。

內地常有人說要趁彎道超車，但入彎前仍得要減速，只能在彎道的下半段，看清形勢後，才有條件加速超越前車的。鏈家在2008年金融海嘯一開始就加速擴張，實是不顧後果的危險動作，是把公司的性命也拿去押注。今次碰正中央政府全力救市，而全球都行量化寬鬆，令鏈家的豪賭有高倍數的回報，並不代表鏈家以後都可以「買大開大」。如果換轉不是2008的北京，而是1997的香港，那逆市擴張就只會加速自己的滅亡。

一間年輕的公司，或許為了快速上位，而豪賭一兩鋪。但一間已有一定地位的公司，就不值得拿生命去作賭博。如果鏈家真的相信逆市擴張是一種成功之道，我們就沒有必要去研究如何對付鏈家。總有一次他會「買大開細」，自殺成功，把趁淡市從行家手上搶走的份額退回給行家。

(轉載自2013年5月21日am730C觀點)

C 觀點 : 鏈家靠操控 中原靠釋放

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=47890

前文已指出：鏈家(圖)是一間中央集權的公司，以左暉為首的管理，基於自己對行業功能的認識，制訂了一套自認為符合社會需要的服務準則，然後透過分工與流程監控，以確保各處的鏈家都能提供這套一式一樣的服務。

鏈家的員工會被告知：只要他們各自完成自己負責的工序，公司就可以產出社會所需要的服務。他們需要員工服從公司的指引，不容員工按自己的觀察和理解去調校工作流程。左暉認為：為了令鏈家提供的服務可標準化，必須限制員工的自主空間。

左暉是做IT出身的，他非常善於利用IT技術，監控整個服務流程；無論任何員工，一被察覺不按流程辦事，就會受到嚴懲，即使是業績好的員工，也不會例外。

左暉知道，已在行內工作過的人，會有一套自己對行業的理解，不一定會心悅誠服地接受他的一套，管起來會比較困難。所以，鏈家只招聘未做過這一行的新人，認為行內的人多有陋習。

這種做法，流露出對同行的鄙視，故亦有行家針鋒相對地指控鏈家專「騙」新人，要員工做公司的馴服工具。

我同意行內確有陋習，亦佩服左暉有改變陋習的魄力。但如果鏈家的那套真是王道的話，理應受行內人擁護，逐漸把加入者同化才是。中原就有信心，行內人加入中原後，會逐漸接受中原的文化，逐步脫胎換骨。

中原並沒有視員工為一張紙，要夠白才可讓公司着色畫畫。中原視員工為一個獨立的人，他們才可以按自己的觀察，選擇自己的行為。他是公司的持份者，參與公司的自組織系統，公司與他們一起演變。公司並不需要搞「去人化」。

中原與鏈家的最大分別是：鏈家靠操控員工；中原靠釋放員工。

鏈家要員工服從公司的指引，以便分頭落實公司設計出來的服務流程。左暉的確是一個高人，他的理念的確勝過一般行家，他設計出來的那套，普通行家的確窮於應付。

但中原行無為而治，員工可有較多的自主空間。每個員工都可以因應顧客的需要。行家的競爭，以及時代的進步，去提供個人化的服務。表面上，中原的服務不夠規範化，但員工有較多的空間去發揮自己的創意，去中途增值。員工的潛力有機會得到充分的釋放。

鏈家做得好，功勞歸左暉。中原做得好，員工也有成功感。鏈家成就左暉，中原成就大量員工。中原並不需要員工為公司賣命。中原的員工各自有自己的人生追求。他們只是人生路上偶然走到一起，發覺一起走對大家都有好處，才互相配合，互相適應，搭建出一個大家都可以利用的平台。中原是眾人意志的有機匯聚，是一個自體生發組織，極具生命力。中原不怕機械化運作的鏈家。

(轉載自2013年5月20日am730C觀點)

C 觀點 : 中原害怕鏈家嗎？

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=47841

接連寫了幾篇介紹內地新興地產代理公司鏈家的文章，有人在他報回應，說這次我真的害怕了。老實說，我的確有點興奮，但並不害怕。要是怕，就不敢直視鏈家的優點，更不會公開褒獎他，以長他人志氣，滅自己威風了。我其實很樂於看到鏈家的出現，他將激發中原的新生。

過去十年，中原太順利了。管理人員很容易故步自封，連基本功也不練了。因為單憑公司的品牌與規模效應，已有客自動上門了，一如一些長期獲政府資助的NGO，連募捐經費的能力也失去了。現在有鏈家挑戰中原的地位，令我們沒法因循下去，非尋找不足與清理敗部不可。

其實，鏈家的優點正是他的缺點，中原的缺點亦是他的優點。鏈家的監控比較嚴密，表現較為齊一。所以他們的服務比較容易複製。現在鏈家已在北京以外的其他內地大城市拓展業務。我亦有朋友分別在北京與青島都幫襯過鏈家，發覺青島鏈家雖然新開，但也有能力給客戶如同北京鏈家一樣的體驗。這是鏈家的優點。但青島始終不同北京，兩地民情有別，樓價有別，市場成熟度有別，競爭的環境有別，把北京的一套一式一樣地搬去青島是否可行，有待證實。

現實是鏈家在北京以外的分公司大部分都不賺錢，反映鏈家所能複製的，只是北京的營運模式，但同一種模式，在不同的地方不一定一樣有生命力。大部分內地城市(除了上海)，樓價都不及北京，且收佣比例皆不如北京高。鏈家在其他城市的收入，大部分都不容易支撐得起鏈家的高成本運作。

鏈家的如意算盤，是只要他們加強投入，服侍好客戶，去到某一個臨界綫，就會出現量變質變，把客戶一下子都拉過來。但這種情況至今還未在北京以外的其他城市出現。

我在中原行無為而治，比較少採用從上而下的監控，各城市的負責人，有權因應消費者的要求，社會的進步，以及行家競爭的形勢，而自行制定自己的營運策略。這種靈活性，令中原更能適應不同地方的特有環境。事實證明，中原在內地三十多個城市的分公司，大部分都能自給自足，可以有機地發展壯大。

生命進化的經驗證明：「強」並非基因延續的最佳保障。「強」只屬於某種特定的環境，環境一變，原先的「強」就可能變成負累。恐龍就是這樣滅絕的。我為了中原的基因更容易延續，所以刻意放棄公司的一致性，以保留多樣性，藉此讓中原的基因更容易出現異變(mutation)，以適應新環境。

中原在內地的不同城市中，其實已出現了不少亞種，其中有些，可能在遇到鏈家這類對手時，一樣有競爭能力。只要出現一隻黑天鵝，就可以打破鏈家是不可戰勝的神話。中原已開始為鏈家的出現進行自組織。有自組織能力的生命體，一定可以戰勝靠他組織的機械體。

(轉載自2013年5月16日am730C觀點)

C 觀點 : 鏈家屬中原模式升級版

http://hk.centanet.com/home/ArticleHandler.aspx?id=47809

雖然我在前文中把北京的鏈家，視作地產代理行業的一個新品種；但嚴格來說，它只是中原模式的一個升級版。

世上二手地產代理的運作，基本上有兩種模式：一種以個人為主導；另一種以公司為主導。

在歐美國家，二手代理的運作分兩個層面進行。個人以Agent身份掛單在公司Broker名下工作，以符合法例的要求(公司是問責單位)。Agent負責促成交易，Broker負責安排業權轉讓。

結果，Broker為了吸引更多更強的Agent在旗下工作，把分給Agent的佣金愈加愈多，高到超過九成也有。由於分到的佣金少，Broker可提供Agent的協助不多。Agent沒有底薪，在辦公室沒有固定座位，自己出錢登廣告，自己開車帶客看樓，成交了才回公司辦手續。公司根本沒有太多的剩餘資源去管理Agent的運作與提供後勤服務。

在西方，Agent之可以個人主導，還因為他們建立了一套聯合放盤系統(multiple listing)。Agent只要把自己開拓得到的盤口放入系統，就可以讓其他Agent一起為這個盤去找客人，成交的機會大增。個人Agent因而可以減少對公司的依賴。

1978年在香港成立的中原，沒有選擇行這條路。當時香港的地產代理規模都很小，而且主要靠食差價，所以並沒有組織聯合放盤系統。中原發現行家大都不專注提供代理業務，覺得這是一個市場空檔，所以強調不炒樓、不食價，只收佣金，作為經營方針，減少了與客人的利益衝突，令客戶更願意選用中原的服務。

中原選擇以公司的身份向客戶提供服務，公司不能把佣金大部分都分給營銷人員，而是需要留一部分分給管理人員，這樣才可以把營銷人員組織起來，鼓舞他們努力不懈，協助他們提升成效。此外，我們又把一定的資源拿來搭建公司的品牌，以及為前綫人員提供後勤服務。這樣，前綫人員分的佣金比例雖比別的行家少，但由於他們更容易在中原造成生意，實質的收入反而比行家高。令中原一樣可以吸引有能力的營銷人員加盟。

中原在自己公司內部行公盤制。由於我們的員工是受薪的，我們可以要求他們把自己開拓得來的盤口，放入公司內部的multiple listing系統，與其他同事共享，以增加配對成功的機會。

這種公盤制，令公司的規模愈大，配對效果就愈好。如果不斷誘導公司擴大規模，成為百億企業，傲視歐美行家。若不是中原把這種模式引入內地，更成了主導模式，內地可能學了美國的multiple listing系統，那鏈家這樣的「巨無霸」就發展不起來。

鏈家用的基本上亦是公司主導的模式，只是它在盤口的管理與共享的程度上，比中原做得更精細，更嚴謹。令它可以在整個服務流程的前段已經可以佔優，I.T.的應用更令這個側重點如虎添翼。從宏觀的角度來說，鏈家的模式仍屬中原模式。但從微觀的角度來說，它是一個升級版，優勢更為顯著。

(轉載自2013年5月15日am730C觀點)