2011年4月29日星期五

C 觀點 : 人類能不使用核能嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33535.aspx

福島核電廠事故,敲響了核能應用的警鐘。不少國家都暫停核電發展計劃,重新檢討現有的安全系統。環保團體更四出示威,要求永久放棄核能計劃;而民意亦大都傾向支持環保團體的要求。

 

這是從安全著想的自然反應,但想深一層,人類現在使用的能源,最初都是源自核子反應。因為我們現在使用的主要能源,是煤和石油,而煤和石油的能源是來自太陽,太陽的能量則來自熱核反應。

 

煤和石油皆因地殼變動,把古生物埋在地下演變而成。植物的能量靠太陽光與葉綠素把碳酸氣與水結合而成。動物則要靠吃植物。至於太陽,它之所以會發出這麼多的光和熱,全因為太陽正不斷地進行熱核反應。

 

核子反應有兩種,一種是透過核分裂,另一種是透過核聚合。核電廠是利用放射性元素,如鈾235,在自行分解的過程中所產生的能量去把水變成蒸氣,然後用蒸氣去推動渦輪發電。這是透過核裂變去利用原子能。而太陽能則是來自核聚變。四個氫原子在高溫下聚合成為一個氦原子,過程中會釋放出巨大的能量。人類製造的氫彈,就是利用核聚變的原理。

 

太陽發出的光和熱,之可以從這麼遠傳到地球,全靠輻射。輻射只是一種能量傳送方式,我們天天都在接受太陽輻射,並不那樣可怕。我們應先弄清楚輻射的性質,以及輻射的強度,不用一聽到輻射,就視之如虎。

 

我們現時使用的風力與水力,其實亦是靠太陽的熱輻射。要有太陽照射,大氣層才會出現溫差,才會有空氣對流,才可以用風力發電,此外,有太陽才能令水變蒸氣,再落雨在高山上,匯聚成河流,以推動發電機。可見風力與水力的源頭亦是太陽能,而太陽能則來自核能。

 

由此來看,人類要發展能源,必須研究它的源頭——核能。放棄核能方面的發展,是很難徹底解決能源問題的。

 

我們現時用得最多的煤與石油,藏量有限,終有一天會用完。以前,只有歐美國家耗油較多,但現時又加入了中國、印度、俄羅斯、巴西等人口大國一齊鬥快消耗,估計不需五十年,地球上的天然能源已沒法支持人類目前這樣的生活方式。

 

風能與太陽能,雖屬再生能源,但成本很重,要在科技上有所突破,可能比搞好核電安全更不容易。我們去兜圈嘗試之後,可能需要重新回頭依靠核能。橫豎都要用核能,何不早點開始研究?要研究,就得作實踐,以在錯誤中吸收經驗。這總好過臨急才上馬,那就更容易產生事故。

 

因此,我不贊成因福島事件就叫停所有的核能方面的探索;只是為了安全,我們應把實踐的規模減至最細,並選擇一些人煙稀少的地區去作核能應用上的實踐,以減少出現意外時的破壞。

(轉載自2011429am730C觀點)

 

 

 

 

2011年4月28日星期四

C 觀點 : 最低工資代價浮現

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33513.aspx

幸好,香港推行最低工資的時間剛好碰著經濟興旺,大部分企業都有能力承擔額外的工資支出,不會有太多的企業會因此而倒閉;起碼在實施初段,不會有太多的工人因而失業。整體來說,大部分基層工人將會因最低工資的實施而得益,有負面影響的只屬極少數。

 

不過,對大部分企業來說,最低工資可謂反轉了香港企業傳統的僱傭關係,企業得調整原有的制度去適應,增加了營運成本。這些新增的行政開支,純粹是為了滿足法例的需要,不會產生增加收入的效果。長遠而言,只會減低企業增發工資的能力。

 

為了應付最低工資,很多企業都得為此而召開多次會議。行政部、人事部、財務部、電腦部、公關部的工作人員要開會研究具體工作,董事會要拍板作決定,大家都忙作一團,但做的都是不會增加收入的工作。

 

香港的僱員大部分都是領月薪的,無論是28日一個月,還是31日一個月,都拿同樣的工資。現在改為時薪,豈不是要有些月份多,有些月份少,交租供樓可不會因日子少的月份可以交少一些。因此,從某種角度來說,由月薪轉時薪是一種倒退。

 

本來,為了方便,每個月都當31日計就可以解決問題了。但有些老闆,眼見為最低工資已付出了額外代價,僱員還要爭取飯鐘錢,那30日的月份就不能作31日計。老闆的一閃念,可以變成很多人的額外工作,人事部與會計部個個月都要分開計數,電腦部要改寫程式,連負責出糧的銀行與負擔強積金的公司都多少增加了一些工作,可見社會是需要為推行最低工資而付出成本的。

 

有些實力不足的公司,基層的工資增加之後,中高層的員工就只好加少一些。整體而言,高低層的差距確是拉近了。但管理是要靠差異的,差異太少會令管理層覺得公司不重視自己的功能,因而無法令下屬尊重自己的權威。長此下去,會愈來愈少人願意為報酬上的些微差異去當管理人員,大家輕輕鬆鬆拿最低工資算了。

 

不難預期,明年公司就得為中高層管理人員補加工資,以維持級別間的合理差異。其結果是基層員工無論今年怎樣努力,除非升級,否則都很難有工資加。他們以後都只能拿最低工資;想加薪的話,只能靠政客在檢討最低工資水平時為他們多爭取一點。這種沒法完全掌控自己命運的處境,絕對不會好受。

 

以現時的最低工資水平,應可請到有一定經驗的員工,以後中學畢業生一定會更難找到工作,18歲至23歲的組群一定失業率大增。他們只好去申請綜援,輪候公屋,不做隱蔽青年,就會聚眾生事,造成社會負擔,令家長頭痛。這些代價是否值得?

(轉載自2011428am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年4月27日星期三

C 觀點 : 時代女性漸多選擇不婚

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33491.aspx

昨文隨坊間的說法,把年逾四十而尚未結婚的女士稱為「剩女」,細想覺得不妥。因為時代女性有獨立的經濟能力,她們已不用依附男性生活;他們沒有結婚,可以是自己的選擇;把她們視作未被男性挑中的剩貨,是對女性的不敬,並不值得鼓勵。

 

事實上,由於社會環境的改變,保持單身已是時代女性對未來人生的一種值得深思的選項,獨身已不是女性的禁忌。有調查顯示,有四成香港女性已不介意單身,而且一樣可以自得其樂。

 

無可否認,婚姻制度在過去之所以可以存在,完全是建立在女性的犧牲之上的。傳統的一夫一妻制,長期以來都是用來制約女性的,目的只在保證妻子所生的只能是丈夫的親生子女。為了保持家庭的和諧,傳統女性被迫忍受丈夫嫖妓,甚至娶二奶、三奶。相反,男性卻絕不接受妻子作出牆紅杏,擔心會產下野種,分薄了自己親生子女的遺產。

 

過去女性之所以肯接受這樣的委屈,是因為缺乏獨立的經濟能力,婚姻於是成了換取長期飯票的主要模式。然而,現時香港的女性已有良好的受教育的機會,在職場上所取得的成績已不比男性差。他們已沒有需要為了經濟上的利益,而接受不公平的待遇。

 

此之所以,現代婚姻觸礁的機會遠比過去多,其中提出要求離婚的,主要來自女方。有些女性,由於懷疑男性在本質上會傾向不忠,遲早會做出對婚姻背盟棄誓的事,所以對婚姻已失去信心,寧願選擇不婚,以免要面對失婚之苦。

 

然而,作這樣的選擇是要付出代價的。傳統的意識形態是不會一下子就退出歷史舞台的,社會對獨身女性總有種種負面的猜想,女性口裏可以說不介意獨身,心裏不可能不感到壓力。

 

再者,不結婚雖然也可交男朋友,有性生活;但如果從一開始就不打算結婚的話,戀愛的味道一定會大打折扣。因為,戀愛的基礎是建立在對將來幸福家庭生活的憧憬之上的,如果一開始就對結婚沒有期盼,戀愛就難以浪漫起來。因此,因戀愛而導至結婚,仍是大部分女性會走的人生路。

 

不過,在現代社會,這條路不容易走得長。香港的生活條件高,家庭的開支大,大部分婦女在婚後仍得繼續出外工作;但與此同時,婦女卻仍得承擔「女主內」的責任。女性放工回家後,還得兼顧家務,督促子女學業,男性相對少在這方面予以援手。

 

對不少婦女來說,婚後的一種強烈感受就是生活比前疲憊。因此,只有那些母性特別強烈,願意為子女有個健康成長環境而作出犧牲的婦女,才肯接受不公平的婚姻關係。除非男性肯改變自己的脾性,否則會有愈來愈多的女性選擇不結婚,即使結了也維繫不長。

(轉載自2011427am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

2011年4月26日星期二

C 觀點 : 香港為何男少女多

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33467.aspx

按統計處的資料,香港現時的男女人口比例,在扣除外籍傭工之後,約為95100預期在30年後,可能變成80100;男少女多的情況將會進一步惡化。

 

這種估計與世界的一般情況很不一樣,現時,世界人口的男女比例約為107100,基本上是男多女少。原因是男性的死亡機會一般比女性高,譬如需要當兵,及從事其他高危的工作,所以需要多生一點男性,才能取得整體上的平衡。歷史上,只有當人類遇到嚴重的饑荒與瘟疫的時候,滅族的危機才會喚醒基因中生女的偏好,這時生男多過生女的自然比率才會逆轉。因為生女才能更快地補充人口,而男性則可以共用,生少一點也影響不大。

 

香港既沒有饑荒,又沒有瘟疫,自然出生率不應會男女失調得那麼嚴重,香港的男少女多的情況應該是後天才形成的。

 

我年輕的時候,香港男多女少,因為香港人很多都是難民,需要翻山越水才能逃到香港,有勇氣與體力這樣做的,自然以男性居多。加上當時香港人重男輕女,雖不至於像內地和印度那樣,女嬰一出生就把她弄死,但女孩子多數沒法獲得男孩同一樣的照顧,讀書和看醫生的機會都比男性少。

 

現時,香港相對富裕了,在新的生產模式下,男性已不能繼續憑體能佔優,而女性則憑着她們的語言能力與專注能力,無論在學習還是在工作上,都比前者有更好的表現。在這種情況下,香港的男性已很難成為香港女性的「下嫁」對象。

 

這本來是香港男性的不幸,但香港的男性很快轉移目標,改為北上娶妻,內地的經濟條件普遍不及香港,尤其是在農村,願意不問其他條件,只要是香港人就肯嫁的女性至今依然存在,所以一些上了年紀,要靠綜援生活的人,一樣有機會北上娶妻。

 

近年,北上娶妻的人已變得更為廣泛,不但條件差的港男才這樣做,連高學歷,中產以上的男性也會作這樣的選擇。近年香港每年的婚姻總數中,約有四成是跨境性質的。其中具大專學歷的有一成半。這些人結婚後,一定會設法申請妻子來港居住,成了香港人口中女性的新增來源。

 

這樣發展,令香港女性結婚的機會愈來愈渺茫。在適婚年齡(25歲至39)的區組,男少女多的情況比整體更為嚴重,已達到7510040歲至44歲的女性中,每六個已有一個沒有結婚,估計這種情況還會進一步惡化。

 

香港女性若不想做「剩女」的話,可能只剩下兩種選擇:一是接受現實,嫁一個學歷與專業都比自己差的男性;另一就是學男性一樣北上,以擴闊自己的選擇範圍。我相信作第二類選擇的女性將會更多。

(轉載自2011426am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年4月21日星期四

C 觀點 : 建制必有毛病 成功並非必然

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33429.aspx

自反高鐵運動以來,年輕人參與抗爭活動多了,而且手段比他們的上一輩更為激進。他們的前輩只會包圍政府部門,但他們連私人機構也不放過。他們的前輩只會上街遊行,但他們會衝出馬路,躺在地上癱瘓交通。他們的前輩在出席別人的活動時,只會在台下舉牌或叫口號,但他們會衝上台,推人搶咪。

 

由於這類行為有時會傷及無辜,妨礙非有關人士的正常生活,所以一般人對這類行為都並不認同。但激進的年輕人卻依然故我,樂此不疲。

 

他們之所以會這樣做,是因為他們堅信,現有的建制已百病叢生,無可救藥。他們認為,香港的基本問題是未有普選,一日未有普選,他們都有權用激進的手段,去喚起市民的覺悟,直到全民起義,合力推倒不合理的建制為止。

 

我相信,大部分香港人都看到現存的建制存在着很多可改善的地方,亦認同普選有助問題的解決。然而,民主的進度並非香港人說了算,還要得到中央政府的認可。即使在香港內部,也存在着較為保守的意見。年輕人不應該唯我獨尊,把自己的意見看成是唯一正確的意見,並要把它加諸所有人的頭上。

 

對大多數普通人來說,他們不反對早點有民主,只是他們對民主的渴求,尚未急切到令他們放下日常生活,像激進派那樣全力以赴吧了。這類人的數目不少,他們的意願應該被尊重。

 

現實世界的建制不可能沒有毛病,亦不等如有了民主之後,一切問題都可以得到解決。在先進的民主國家,社會上一樣有問題長期得不到解決。美國的黑人一度為奧巴馬上台而歡呼,但奧巴馬上台後,他們才知道,民主只是一場選舉遊戲吧了,並不足以改變基層的命運。美國的一些基層社區,不但投票率極低,連報警求助的比率也極低,反映基層對建制已不存希望,反而是亞非拉一些未有民主的國家,人民對民主才保持着較熱切的希望。

 

香港的情況比較特殊,雖然尚未有真正的民主,但卻有世界級水平的法治與自由。雖然反對派經常攻擊政府的管治不濟,但這只是他們拿理想與現實相比,如果與現實世界上的其他政府相比,香港政府做得絕對不差。我們的財政有大量盈餘,經濟連年都有增長,失業率只有3.6%。此外,政府還可以提供12年的免費教育。接近免費的醫療服務,以及覆蓋性闊的綜援安全網。這些都不是所有民主政府都可以做到的。

 

激進派的想法,是政制民主化之後,香港的社會可以變得更好。但若是用保守一點的觀點去看,香港現有的相對好的境況並非必然的。既有歷史因素,亦要靠一定的機緣巧合,是各種各樣的主客觀因素的總和。沒有人有能力把它推倒重建而可以同樣成功。經濟學家雖然知道甚麼是經濟增長的要素,但人類卻沒有把這些因素合起來變成經濟的活力。現實世界是演變出來的,而不是靠偉大計劃改造出來的,為烏托邦所做的犧牲,很多時都是不值得的。

(轉載自2011421am730C觀點)

 

 

2011年4月20日星期三

C 觀點 : 同情小販與市政管理

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33410.aspx

擺賣雞蛋仔的阿伯接連被販管隊拘控,引起社會同情,政府亦不得不為他作特殊安排,讓他可以繼續自食其力,並為香港人繼續提供快將失傳的香港特有美食。

 

六七十年代,香港曾到處都是小販,碼頭、巴士站附近都擺滿攤檔;不論乾貨、濕貨,生的、熟的、以至活的,皆應有盡有。可能因為當年搵食艱難,政府有意留點生存空間給基層,所以並未加以趕盡殺絕。

 

當然,政府亦不可能完全不管,以免小販得寸進尺,阻塞交通,妨礙市民正常生活。初時,管小販的工作由警察兼負。但這樣成本較高,並會影響警民關係,故後來由市政局成立專門的小販管理隊來負責。

 

為了應付販管隊,小販會請人專門負責「睇水」。一見販管隊有所行動,就通知大家「走鬼」。在廉署成立之前,小販與販管隊之間常有利益交換。小販每天都交一些替死鬼讓販管隊向上級交代,而販管隊就會盡量不影響他們做生意,起碼不會充公他們的貴重貨物。

 

廉署成立之後,販管隊不敢繼續收受利益,加上香港經濟已發展得不錯,市民的工作選擇很多,不一定要做小販;政府掃蕩小販的工作遂見成效。

 

政府要進行市政管理,理性上市民是支持的,但每有販管隊與小販衝突,市民卻大都同情小販。市民會覺得,大家都是「搵兩餐」,何必逼人太甚。賣雞蛋仔的阿伯,連接三張告票,就使人覺得有點過分。

 

亞洲金融風暴之後,香港經濟衰退,加上禽流感與沙士,失業情況又開始嚴重。有些政黨與基層組織曾成功要求政府撥出地方搞跳蚤市場,供小販擺賣;但並不成功。這反映香港人的生活習慣已經改變,喜歡去商場多過去跳蚤市場。

 

另一方面,年輕一代也不一定喜歡做小販;沒有冷氣,有些年輕人已覺得不宜生活;加上做小販並非賺硬,年輕人不喜歡冒風險;所以,即使政府管得寬鬆一點,亦不一定會有很多人願意投身做小販。

 

當然,如果政府肯讓小販在銅鑼灣或尖沙咀的大街上擺賣,那就一定有人搶著去做。因為這些地方寸金尺土,一個攤檔的佔地租金,可能一年也有幾十萬元,如果可以免費擺賣的話,小販一定多到水洩不通,甚至可能為了爭地盤而大打出手。

 

從這個角度來看,我們可以同情小販,卻不能叫政府放棄市政管理,小販管理隊的編制可以縮小,但不能完全撤銷。此之所以,法庭一樣要對賣雞蛋仔的阿伯判罪。

 

如果香港人覺得,某些傳統的小販經營模式值得保育,那就得願意付出代價,用公帑去扶植他們。個人認為,中環街市是一個難得的好地方。它仍在政府手裏,又在方便的市中心,不愁沒有顧客,大可以用來作保育基地。

(轉載自2011420am730C觀點)

 

 

 

 

2011年4月19日星期二

C 觀點 : 政府終於定期賣地

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33384.aspx

政府將會於第二季主動出售十二塊土地,這是02年推出孫九招以來,首次這麼大規模地推出土地,顯示政府已不再依靠勾地方式賣地,而是決心把賣地的主導權從發展商的手上收回,以後可以按民生的需要,增加土地供應量。這無疑是一項正確的決定。

 

不過,官僚系統的特色是死不認錯,有關官員還是死撐,說勾地方式一路行之有效,以後會採取雙軌制,既會主動賣地,亦會有土地放在勾地表,待發展商自己去勾;如果發展商遲遲未能把土地勾出,則政府可能會抽其中一部分土地,主動在市場上招標或拍賣。

 

本欄早已指出:勾地方式在設計上存在著機制性的缺失;因此,即使政府保留雙軌制,也將會是一條軌常有車行,另一條軌則如同虛設,一年也未必有三列車經過,是否保留已無關宏旨。

 

第二季推出的土地,雖然多達12幅,但合共可提供的單位並不多,只有2,650伙。如果政府真的有意完成每年提供二萬伙的目標,每季起碼應該供應5,000伙才是。

 

政府或許會說,政府是預留另外的2,350(5,000-2,650=2,350),由發展商自己去勾地;這樣,加起來一樣會有5,000伙。若是政府真是這樣想的話,那就應該在第二季尾,看看是否真有這麼多的土地被勾出。不然的話,就應該在第三季進一步增加主動賣地的數目,以補第二季的不足。這樣,市民才會相信,政府確有決心去完成每年供應二萬個新單位的目標。

 

政府肯主動賣地,應是一種進步,否則任由發展商決定勾不勾地,社會矛盾將會更加激化,公眾就更容易猜疑政府有意維護地產霸權,以至大部分年輕人都置業無望。

 

不過,每年供應二萬個私人住宅,是否足以滿足市場的需要,仍是未知之數。政府應密切留意市場的反應。若是樓宇供應增加,但樓價仍是繼續上升的話,那表示需求可能升得更快,二萬個一年的供應已不足夠。在這種情況下,政府就應該進一步提高土地供應的指標,譬如去到每年二萬五,甚至三萬。

 

市場的供求形勢非常複雜,經濟學家也沒有一條可靠的方程式,能夠推算出未來的真正需求,政府只能不斷作嘗試,不斷作調整,以對市場的變化及時作出回應。

 

可惜,過去政府的膽子實在太細了。本欄於05年已提議政府主動賣地,以免樓宇供應斷層,樓價飆升失控。當時有關官員堅稱,樓宇供應不會斷層,但08年的住宅落成量只有八千多個,這與斷層已無多大分別。如今只好希望,亡羊補牢,未為晚了。

 

我個人認為,每年兩萬個供應一樣未足以滿足當前的需要。但試都未試過,誰也不可以肯定。政府先要做的是每季供應可建5,000個單位的土地。這個做到後,再看市場的反應去決定是否應該進一步增加供應。

(轉載自2011419am730C觀點)

 

 

 

 

2011年4月18日星期一

C 觀點 : 以輿論審判梁展文對嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33356.aspx

梁展文在明知市民懷疑他受聘於新世界集團乃一項延後利益回報的情況下,仍以間接的方式,為新世界「同系 」的周大福工作,實在不智。這不但加深了社會對他的懷疑,而且陷政府於不義,真不明白他為何會有這樣的選擇。難道除了新世界有關的機構之外,先生再沒有其他的工作機會?

 

市民對先生的選擇非常不滿,傳媒群起而攻之,有報章社論甚至建議特首組成一個有獨立人士參與的委員會,就紅灣事件重新進行一次全面的調查。不過,這可能已經太遲了,梁展文離開公務員系統已足三年,按現在機制,他已有權選擇自己的工作,政府已不可干預。我們現在可以做的,是及早修訂高級公務員離職後的監管要求,以免同類事件繼續出現。

 

另一方面,我們必須承認,上次由立法會成立的專責委員會,並未找到確鑿的證據,足以證實梁展文曾利用職權向新世界輸送利益。委員會的結論,是「公眾有理由懷疑梁展文受聘於新世界中國地產,是與紅灣半島事件相關的一項延後利益回報。」

 

這種說法,好像是在向梁展文解釋,社會為甚麼這樣群情洶湧;而不是對梁展文的一種直接指控。事實上,委員會並沒有建議把事件交由警方或廉署作進一步的調查,反映委員會找到的初步證據,可能與輿論所作的猜想有距離。

 

按普通法的原則,疑點的利益應該歸於被告,因此社會實不宜把「有理由懷疑」視作等同犯法,繼續用輿論群起而攻之,以治梁展文「應得之罪」。這與「公審」有甚麼分別?在法治社會,我們不應把自己認定是真的事情,在沒有證據的情況下,便以輿論審判去治罪。

 

社會可以不認同梁展文的選擇,但如果梁展文的行為並沒有觸犯法律的話,社會就無權阻止梁展文的選擇。日前我經過新世界大廈門口,看見有幾位年輕的示威者在聲討梁展文的罪狀,所用的都只是環境證供或動機的猜想,距離刑事定罪的要求甚遠。年輕人當然有權表達自己的意見,但以群情去妨礙個人的合法選擇,並不值得鼓勵。否則,香港社會將難有法治可見。

 

我也懷疑梁展文在處理紅灣事件上有利益輸送,但既然找不到證據,我們也只能接受現實。普通法主張寧縱勿枉,法庭有時也得放過些公眾都認為有罪的人。這是法治社會在維護個人權益時必須付出的代價。這是香港最可貴的地方,我們應該好好珍惜。

 

現時,我們已不宜在梁展文的個人問題上糾纏不清了。不能因為立法會的專責委員會未找到證據,就成立另一個委員會再去調查,直至找到證據為止。按普通法,一個人為同一項控罪只能被控一次,不應查個沒完沒了。我們現在應該去做的,是迅速堵塞現有公務員退休條例的漏洞,在保護社會利益的同時,盡量不妨礙公務員在退休後的生活選擇。

(轉載自2011418am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年4月15日星期五

C 觀點 : 發展商常保留部分地權不售

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33327.aspx

香港人買樓的時候,往往只注重買了哪一個單位,卻甚少會去留意大廈公契的內容,與買入的單位所持的業權份數。於是留下了不少空間予發展商可以上下其手,謀取私利。

 

在出售樓花未需政府同意的年代,根本沒有人理會小業主獲分配的業權份數是否合理。發展商常保留部分業權不賣,以令小業主們手上的業權份數全部加起來都不等如一,這樣當將來大廈有機會重建的時候,小業主才發現原先的發展商仍持有相當一部分的業權,仍可以名正言順地來分享小業主的權益。

 

如果發展商是留下商場與酒店部分未賣,它當然應該擁有一定的權益,但有些卻是巧立名目,亦要授予一定的業權份數,方便把這些業權留在手裏,將來就可以坐地分紅。譬如大廈的外牆,其實大部分都不會有廣告價值,但發展商仍保留在自己手裏,並在分配業權份數時分給外牆多一些。有時,發展商連看更亭、公用停車位等公用設施也不放過,一樣授予一定的業權份數,然後持在自己手裏。

 

發展商手持的業權份數多,那將來大廈重建的時候,發展商就可以輕易收購小業主手上的業權,而小業主就難收購發展商的業權。要小業主高價買回發展商手上的看更亭,心裏一定覺得不值,寧把自己的業權賣給發展商算了。

 

小業主在買樓時不看大廈公契,所以根本不知道有以上這種情況。不過即使有留意也作用不大,因為大廈公契只有一份,由簽第一份契的小業主簽好後,其他小業主都得依循。行內俗稱簽頭契。

 

過去,發展商只要找一個相關的好友出來簽頭契,遲來的買家就只能選擇買與不買,而不可以要求修改大廈公契的內容。一般小業主在買樓的時候,怎會考慮到將來拆樓重建那麼遠?所以大部分都不會與發展商斤斤計較,以至吃了虧也不自知。

 

自從新批土地加入預售樓花需申請同意書的條文之後,發展商在賣樓花前得把大廈公契送交地政署審批。理論上,地政署如發現內容對小業主不公平,可要求發展商修訂。但地政署的公務員始終不是利益攸關者,着緊的程度一定不及真正的買家,所以,發展商有時一樣可以偷到雞。

 

現時,香港的消費者其實已相當了解自己的權益。他們在買普通的東西時,已十分懂得計算,但在作一生人最大的投資時,卻好像糊裡糊塗,任人宰割。原因除了是買樓比較複雜外,更重要是香港的樓宇供應長期不足,市場基本上由賣方主導。賣方提出的條件,小買家根本沒討價還價的能力。買家若是諸多要求,賣方會叫他回家先考慮清楚,原因是還有別的買家等着要買。因此,若果政府真的想保障樓宇買家的權益,首先要做到增加土地供應。

(轉載自2011415am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

2011年4月14日星期四

C 觀點 : 發展商可隨意把屋苑的空地發展嗎?

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33313.aspx

若非美孚八期事件,小業主甚少留意自身的業權問題。很多人在買樓的時候,都以為自己是買了某個單位,譬如18C座。但實際上分層單位的業權遠比此複雜。分層契上的業權是一個份數,以說明小業主買到的業權佔總業權(連地連樓一起計)多少比例。

 

譬如,整個物業的業權是10,000份,18C座佔250份。即是說,如果將來樓宇重建,18C座的業主佔10,000份中的250份業權,可以自行出售,或聯同其他的小業主一起合作發展。

 

小業主買到的,除了某個單位的專用權與它佔總業權的一個比例外,還包括公共地方的共同擁有權及管理權。有報紙社論擔心,發展商會突然把屋苑內的噴水池拆去,再建另一座高樓,並要求政府及早把事情釐清,好讓市民可以保護自己的權益。

 

現實是屋苑內噴水池業權誰屬的問題,屋苑的公契(Deed of Mutual Covenant)裏一定會有交代,小業主可自己去查閱,政府很難逐一向小業主交代,不同的屋苑多少有點不同。

 

如果屋苑的噴水池是整個屋苑的發展的一部分,是由小業主共同擁有的話,發展商當然沒有權拿來發展。即使發展商偷偷地做了,而小業主又不了解自己的權益的話,將來也難以賣出去,因為買家的律師會查,而銀行的律師亦會不肯接受按揭抵押。香港的產權制度並非如有些傳媒所說的那麼兒戲。

 

當然,不排除有特殊的情況,譬如噴水池座落的位置本身不屬屋苑的土地,發展商只是利用手上尚未打算立即發展的土地,為屋苑改善環境。如果小業主不留神,很容易誤以為這個噴水池是屬於屋苑的,小業主也有業權的。但如果發展商事前不講清楚,屋苑的小業主又長期在噴水池邊活動,未被阻止,經過一段時間後,噴水池的業權可能會被小業主逆權侵佔,發展商不一定取得回。不過,有些大的項目(如太古城),可能要分很多期發展,發展商可能會先把未發展的土地綠化,闢作公園,讓小業主休憩;但只要發展商事先已向小業主講清楚,發展商是可以在適當的時候,把曾作花園的土地收回,作另一期的發展。未真正擁有業權的小業主很難加以阻撓。

 

美孚八期的總業權,是否包括鄰近這個石油氣庫,一查就清楚。以其之前可以獨立與政府換地的情況來看,業權似是獨立的機會較多。由於這塊地一直有鐵絲網圍著,不存在土地已被逆權侵佔的可能性。從表面情況來看,發展商應擁有土地發展權,小業主只能與發展商協商,令新樓的設計,盡量不影響景觀。

 

香港一向保護私有產權,小業主也不希望突然走出一個人來,以毫無法律根據的理由,宣稱擁有小業主的部分業權,要與小業主分享業權的利益。有關業權的爭拗,宜交法庭解決,不宜靠人多勢眾,以情代法。

(轉載自2011414am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年4月13日星期三

C 觀點 : 依法維權 不能靠霸

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33294.aspx

美孚八期的小業主,不欲鄰近原作石油氣庫的土地重新發展;擔心發展商會建「屏風樓」,妨礙他們的景觀。他們還懷疑:發展商偷佔了原應屬於他們的美孚八期剩餘下來的地積比率,利用「地產霸權」來欺負他們。所以,他們不得不組織起來,群起抗爭。

 

早前,他們已試過堵塞工地入口,亦試過齊齊瞓街,上星期日又聚眾去「幫襯」周大福金行,擾攘逾半小時,嚇走不少顧客。有人更揚言要「玩殘周大福」,如發展商不讓步,五一黃金周的時候會連搞五日,以逼發展商「跪低求和」。

 

本來,小業主若與地產商有爭拗,市民多傾向同情小業主;但今次小業主用的手段,已不是單單想引起社會關注,而是已演變成一種威嚇,企圖以出位的手段讓對手蒙受經濟上的損失,以逼對手就範。

 

香港屬法治社會,業權上的爭拗可循法律途徑去解決,小業主何需借用群眾情緒,以不光彩的手段,去騷擾非直接有關機構的正常運作,以向對手施壓呢?

 

按英國的普通法,業權誰屬,可以向上手追溯,不難交由法庭去釐清,如果當年發展商已把所有的地權授予小業主,他當然沒有權再在美孚八期的土地上興建樓宇。即使發展商保留了部分地權,亦要看大廈公契對這些土地的重新發展是否另有限制。如果發展商真是佔用了小業主的剩餘地積比率,小業主可向法庭申請禁制令,或要求發展商賠償損失。香港的法庭還是獨立公正的。

 

現時,究竟這塊土地上的發展商是祥達發展還是新世界,仍須待證據去核實。至於周大福,則與新世界有不一樣的股東成分,在法律上該算一個獨立的法人。小業主不宜把原來指向新世界的矛頭,隨便指向周大福。只有「大耳窿」,才會在追債時,隨便抓住一個有點關係的人死纏不放。小業主把發展商扣上「地產霸權」的帽子,自己首先應該行「王道」,而不是行「霸道」。

 

周大福打開門做生意,當然沒法限制客人進入舖內選購商品,小業主如想扮客滋擾,周大福可謂防不勝防。不過,若是小業主有組織地干擾周大福的正常生意,刻意嚇走周大福的客人,這仍是為法治社會所不容的。周大福是有權向法庭申請禁制令,以阻止示威者繼續這樣做。此外,周大福亦可以循民事訴訟,追究闖舖搞破壞的人,要求賠償生意上的損失。因此,我勸喻示威者,下次不要再高調宣稱要「玩殘」別人了。說這種話是會惹來法律責任的。

 

即使周大福息事寧人,不予追究,示威者的行為亦可能嚇怕小市民。香港人最珍惜的,是香港的法治環境,以及私有產權有充分的保障。我們能在香港安心生活,放手奮鬥,皆因我們對香港的法治有信心。然而,示威者今次的表現,卻視法治如無物。如果示威者繼續在這方面越界,就很難再贏取廣大市民的同情。

(轉載自2011413am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年4月12日星期二

C 觀點 : 最低工資不宜地產代理

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33264.aspx

近日不斷接到記者查詢,想了解最低工資在地產代理行業的落實情況,尤其是想知道我屬下的公司會有甚麼具體的安排。

 

很明顯,這些記者都有意替天行道,希望捉拿一些想不計飯鐘錢及想休息日不計薪予員工的「無良僱主」。

 

我告訴他們,中原地產的現有做法是休息日有薪,但食飯時間不計工時。我們一貫都這樣做,亦不會因為最低工資的立法,而要員工另簽新合約,法律並沒有要求我們改變以上的做法。

 

我提醒記者,最低工資並非為地產代理與其他銷售性行業而設的;他們不要捉錯用神,把精力用在旨在賺高佣,而不是想拿最低工資的地產代理身上。早前,我才看到記者在煲地產代理如何高收入的新聞,想不到一下子又把他們視作連最低工資也可能收不到的不幸者。

 

以我長期的觀察,地產代理的平均收入,約比文員高一點,但比不上管理階層與專業人士。只是這一行業的收入不均,做得好的,可以月入數十萬,但運氣差的時候,可以接連幾個月都只能拿底薪。如果以長一點的時段去計算,這一行的收入一定好過最低工資。一個長期收入也跟最低工資差不多的地產代理,是不可能在這個行業呆下去的。因此,我們這一個行業,基本上不用最低工資的立法來照顧。

 

可惜,最低工資立法後,我們這一行也不得不強求自己去適應新環境。原先,這一行的報酬構思,是以高佣作引誘,以低薪作壓逼力。成績好的,打工也可以發達;成績差的,若單靠底薪,則連基本生活也不夠。但最低工資的出現破壞了這種設計。我真擔心,這個行業的生產力,可能因報酬模式被扭曲而下降。可見硬要不同性質的行業都用同一套最低工資,對經濟發展不一定有好處。

 

此外,最低工資還可能令這個行業以後都不請練習生。自從要考到牌才可以做地產代理後,行內一直願意請一些未有牌的練習生,讓他們一邊支薪一邊考牌。但他們不能做代理的工作,只能做市場調查或派單張,所以沒有佣金收入。如果純計底薪,他們的收入都不及最低工資。從五月一日開始,行業都得為他們加薪。

 

這對他們應是好事,但如果出到最低工資的水平(月薪近7000),要請有牌的代理也請得到,今後再沒有人肯請這類練習生了。社會上可能從此失去了這個工種,中學畢業生以後可能更難找工作。

 

再者,為了滿足最低工資的要求,行業的經營成本無可避免要提高,實力較差的行家可能被逼迫退出市場。這反會助長大行攻佔更大的市場份額,令壟斷的局面更為明顯。如果大家都用最低工資來招聘員工,大行一定比細行容易請到人。我們本來無意欺壓細行,但法例卻造就了這樣的局面。

(轉載自2011412am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

2011年4月11日星期一

C 觀點 : 最低工資應訂最低標準

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33223.aspx

最低工資的立法原意,是要為社會的基層爭取最起碼的工作入息。因此,立法制訂的應該是工資的最低標準。然而,今次香港在推行最低工資時,卻沒有把這個最低標準說清楚,留下空間讓勞工界與僱主之間爭拗不斷,勞資關係進一步被撕裂,社會矛盾更顯突出。

 

把最低工資訂在時薪28元,只解決了做散工的待遇問題。但香港大部分僱員都是月薪的,僱用條件相對複雜,單是訂下最低時薪,沒法解決所有問題。現在社會上爭拗得最厲害的,是食飯時間以及每月四天的法定休息日應否計薪的問題。

 

按現時的勞工法例,每月四天的休息日並非法定的有薪假期;而對月薪者來說,亦不存在飯鐘錢的問題。但最低工資立法後,這些時間算不算工時就可以有很大的差異。

 

以一個朝九晚六,星期日休息,周末休息半天的員工為例。如果純計工作時間,每月的總工時只是8X31-8X1.5X4=200小時;但如果休息日與飯鐘都得計入工時,那總工時就變成9X31=279小時;化作月薪,前者只需5,600元,後者則要7,812元,兩者相差39.5%

 

按普通法的原則,法例要求的只是最起碼的要求,不可能同時存在著兩套版本,一套叫做良心版本,另一套叫做無良版本。因此,只要計工時的方法沒有觸犯成文條例,都不算犯法。按這種精神,不把飯鐘及休息日計入工時不算犯法。

 

勞工團體想為自己的界別爭取更多的利益是理所當然的,他們有權組織力量,推動更多的企業把飯鐘與休息日都計入工時。社會必須弄清楚,法例只有一個版本,不宜把法律要求與良心標準混為一談。法例可以透過司法制度去執行。良心只能按個人的醒悟去落實。用群眾輿論去要求個人良心發現是非常危險的,這會破壞香港一貫的法治精神。

 

勞工界若真的想為基層爭取權益,應直接爭取提升最低時薪,這樣才能惠及最低收入的工種,否則做散工的不會有得益,現在勞工界在飯鐘錢問題上糾纏,得益的不是真正拿最低工資的人,而是比拿最低工資高一檔次的工人。

 

以免費報紙的派報員為例,他們是散工,每天工作只三小時,故不存在有沒有飯鐘錢與休息日應否計薪的問題。但他們何嘗不用食飯、不用休息,一樣可以說,這都是為了工作。人家有額外的報酬,他們理應也可以按比例計算,收八分之三的飯鐘錢與三十分之二十四的休息日補水。

 

如果這樣計法,派報員的純工作時薪應該是34.5元,而不是28元。《am730》願意付這個數目,但如果法例未要求這樣做,社會不應要求所有的僱主都這樣做。

(轉載自2011411am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011年4月8日星期五

C 觀點 : 最低工資代價不菲

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33192.aspx

五月一日要實行最低工資了,但還有很多機構未向員工公布,新法例將對他們的收入產生甚麼具體的影響。原因是新法例可以用不同的方式去演繹,可計飯鐘錢,亦可不計飯鐘錢;休息日可計薪,休息日亦可不計薪。機構為此都舉棋不定。

 

一些本身處於虧損邊緣的公司,當然想選擇計少一點的方法,但他們都不想為天下先,以免成為槍打出頭鳥的犧牲者。他們希望有行家肯做爛頭卒,先出來做醜人,等社會接受現實後,他們才隨大隊,以免成為眾矢之的。

 

不過,亦有一些大老闆,十分樂意看到最低工資的推行。因為,最低工資可幫助他們清除競爭對手,加快他們壟斷市場的速度。這類大公司,原先已有較高的盈利能力,加點基層員工的工資,他們負擔得起。他們樂於按最高的方法去計最低工資,一方面可以扮有良心,另一方面可以陷弱勢的競爭對手於困境,迫對手讓出市場份額。由此看來,最低工資確有加強壟斷的功效。

 

幸好,現時香港的經濟環境不錯,失業率又低,即使沒有最低工資,企業都得為員工加薪。因此,我相信不會有太多的公司因推行最低工資而需要結業。大企業想藉此淘汰行家的用心未必可以成為現實。通常,最低工資的負面效果,要等到經濟不景時才會浮現,屆時要作補救可能已經太遲。

 

香港是一個透明度高的法治社會,僱員皆清楚了解自己的權利,沒有僱主敢知法犯法。因此,我相信,五月一日之後,除了家庭傭工之外,所有最低級的職位,都可以享有最低工資。但這個工資是屬於職位的,不是屬於原先在這個職位工作的個人的。如果老闆發現用新的工資可以請到工作能力更好的人,難保不會找機會聘強棄弱。一些處於弱勢(年老、體弱、教育水平低、溝通能力弱,反應能力差)的人,即使肯接受低薪繼續在社會工作,也沒有僱主敢不依法僱用他們。他們以後將更難找工作。

 

此外,最低工資將加速全球化對香港打工仔的壓力。香港的最低工資愈訂得高,香港的工種外移的速度就會愈快。香港的企業大部分都是外向型的,他們必須接受全球的競爭,如果他們不把工種移去工資較廉的地方,他們的產品與服務,就難以面對其他地方的競爭。因此,推行最低工資後,又會有一批新的工種變成有條件外移。

 

香港的基層還剩下些甚麼工作崗位可選擇呢?沒法外移的工種不外是掃街、看更、派信、售貨之類;大家都一齊去爭這類工作,一定僧多粥少,以至工資沒法靠市場的力量自動提升。於是,基層只能把希望寄託在政客身上,希望下次檢討最低工資時,政客可幫他們爭取加多一點。然而,這將是另一次惡性循環的開始,基層跌進這個死胡同之後,將永無翻身之日。

(轉載自201148am730C觀點)