2011年12月30日星期五

C 觀點 : 村地私有化的好處與風險

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37557.aspx

有論者認為,若果不想類似烏坎村的徵地糾紛不斷在全國各地上演,最佳的方法莫如把農村的土地私有化。這樣,村官就沒有辦法包攬村地出讓的集體談判權。

 

內地在改革開放期間,基本上已做到「分田到戶」,「耕者有其田」。但農民擁有的只是土地的耕種權,而非土地的私有產權。由於村地屬集體所有,村官才有機會以集體代表的身份與商人私相授受,以權謀私。如果村地產權私有化後,村民作為產權擁有者,只要不願在產權轉讓契約上簽名,村官就沒法背着村民把土地出讓,乘機把部分本應屬於村民的利益中飽私囊。

 

論者認為,只要中央政府下一道命令,把現時村民擁有耕種權的土地,無償地讓村民登記成為產權的擁有者,發予村民法律上有效的土地產權擁有證,即全國的村地就可以全面私有化。

 

過去,內地曾成功地把城市內由工作單位提供的住房產權私有化,在這方面已有一定的行政經驗,現在應把這種經驗推廣至農村,就可以讓農民的利益得到更好的保障。

 

內地城市完成這項工作之後,已令城市內80%的家庭都擁有自己的居所,比例高過世上的主要大城市。這對維持社會穩定起了很大的作用。如果能在農村也這樣做,農民就會更珍惜自己擁有的產業,願意投放更多的資源去提升土地的使用效益,令中國的農業產出可以進一步提升。

 

此外,村地私有化之後,農民就可以把土地抵押,向銀行融資。農民有了錢,就可以改良土壤,引進科技,提高機械化的程度。農民的生活可以進一步得到改善。

 

再者,私有化亦有助農村土地的流轉,令更懂得利用土地的人,把土地資源更有效地挖掘出來。土地流轉最終會令土地集中,可以產生「大生產」的規模效應。這將有助於農業工業化,拉近城鄉差異。

 

從以上的論述來看,土地私有化確是解決三農問題(農村、農民、農業)的最佳途徑。然而,這只是理想的一面,農村土地私有化亦存在着相當大的風險,推行起來必須審時度勢,在做好防禦工事的情況下,分階段進行。

 

中國的農民,教育水平不高,生活處境極度困難,有了自己的土地之後,很容易貪眼前的利益就把土地出售。結果變成大量農民「耕者失其田」,令農民生活失去了最後的依靠,農民工在城市裏找不到工作,想「返鄉下耕田」也沒有機會。

 

中國的經濟正在高速發展,土地的價值還未充份顯露,太早讓農民得到土地,只會令他們在不適當的時候把土地賤賣,肥了地產商。

 

歷史上中國的災難性大動亂,都是由失去土地的農民四處流竄所造成的,因此,中國政府在推行村地私有化的時候,必須慎而重之,在作好防禦準備的情況下,才可以分階段試行。

(轉載自20111230am730C觀點)

 

 

 

2011年12月29日星期四

C 觀點 : 從烏坎看農村土地流轉

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37532.aspx

烏坎村事件的出現,除了因為地方幹部斂財及民眾又缺乏申訴途徑外,還因為大陸尚未建立一套妥善的農村土地流轉的方法,令貪官有機可乘。

 

大陸農村的土地原則上歸集體所有,但自從改革開放後,基本上已「分田到戶」,再沒有生產大隊,集體所有已概念模糊。

 

其實,「分田到戶」只是把田地分給農戶去耕種,農民擁有的只是土地的使用權;並不包括真正的產權。村幹部仍有權按人口及耕種能力的變化,把土地重新分配。因此,這些集體所有的土地,其支配權基本上掌握在幹部手裏。

 

按內地的《土地管理法》,農民集體所有土地的使用權是不得出讓的。但改革開放後,沿海地區已大部分工業化與城市化,農民大多選擇出城打工,而非留在家鄉耕田。硬要把土地用作耕種,已不合時宜,只會造成資源浪費。

 

政府於是放寬政策,讓個別農戶把自己獲配的土地租予村內其他農戶耕種。後來更放寬至租給村外人,或專門從事農業生產的機構。烏坎村早期租出的土地就是租給這類公司的。

 

隨著工業化與城市化的範圍愈來愈大,把土地租給農畜業公司的收益已不及把土地拿來作工業或房地產用途。但這類發展需要較長的回本期,國家於是調整政策,把農村土地的使用權轉讓的期限延長至30年至70年,以激活農村的土地流轉。

 

這種安排令農村的土地使用效益大大提高,城市化地區的農民大多因而富了起來。我認識一個已移民香港的朋友,由於把家鄉的土地透過村政府租了出去,他每年都分得可觀的額外收入。他由於不清楚行情,有錢收就算了,沒理會村官是否有中飽私囊。

 

按他的說法,即使他那些仍留在鄉間的親人,基本上已不耕田;他們都樂得村政府能把更多的土地租出去,好過讓土地閒置,沒有收入。理論上,若是有地不耕,政府是可以收回作重新分配的,所以他不敢叫「還我耕地」的口號。

 

村幹部就是看準了村民的境況,包攬了集體土地出讓的談判權,乘機勾結需要用地的商人,瓜分了大部分土地發展權的利益。村民往往被騙了還懵然不知。

 

現時內地村政府的機制非常簡單,只宜管理農業生產與農村生活。城市化之後,這套機制就沒法適應。村政府根本沒有土地規劃部門,村幹部亦不懂得改變土地用途後應如何補地價。他們只知道,自己大權在握,可藉此換取個人私利。

 

要內地一下子解決官僚的貪腐問題及為民眾建立有效的申訴途徑看來並不容易。當務之急是優化沿海地區村政府的行政系統,以配合城市化的複雜需要。

(轉載自20111229am730C觀點)

 

 

 

 

 

2011年12月28日星期三

C 觀點 : 缺有效申訴機制 烏坎村險演悲劇

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37497.aspx

烏坎村的徵地糾紛,其實兩年前已經發生。事緣村幹部未經村民同意就把屬於村民集體所有的土地出讓。其討價還價過程黑箱作業,村民毫不知情。村民懷疑村官與開發商私相授受,甚至收取了利益,才會強要村民接受一個偏低的價錢。

 

村民曾多次上訪,但上級政府不單沒有為村民主持公道,還視村民的行為為有組織對抗,刻意挑戰共產黨的管治威信,調來武警企圖予以震懾。村民在申訴無效的情況下,唯有組織起來抗爭。

 

期間引起警民衝突,村代表薜錦波更在拘查時猝死。村民義憤填胸,佔領了村政府辦公樓,與圍村的武警對峙,氣氛劍拔弩張,隨時可以演變為悲劇。

 

幸事件經傳媒曝光後,廣東省政府直接派工作組介入。在汪洋的指示下,工作組並沒有把事件定性為「反革命暴亂」,而是視之為「人民內部矛盾」,事件才有空間峰迴路轉。

 

經工作組查明,今次糾紛「事出有因」,並不存在「敵對勢力」在聚眾滋事。相反,個別地方官員的確處事不當,甚至有貪腐之嫌。工作組迅速作出決定,把村長與村書記解除職務,收回已出讓的土地暫不發展,對受影響的開發商予以賠償;並承諾不會追究「鬧事」的村民。另一方面,村民亦同意拆除抗議標語,取消遊行抗議,盡速恢復正常生活,事件才告一個段落。

 

今次事件反映內地在城市化的過程中,集體所有的土地業權,尚未有一套可行的模式轉化為個人及企業所有;而為一些有權在手的官員,提供了很多貪瀆的機會。官商勾結令民眾的利益被出賣,矛盾衝突無日無之。

 

加上,內地缺乏法治,民眾缺乏有效的申訴途徑。法庭大多不敢得罪在任的官員,民眾根本不相信法庭會作出公正的判決。由於司法機關不獨立,民眾唯有寄望上級機關有青天大老爺。於是內地才會出現類似告御狀式的上訪機制,讓民眾越級政府「反映情況」,「提出意見」。

 

然而,上訪的人實在太多,負責「信訪」的部門根本應接不下。在北京,就有一條專供輪侯「信訪部」接見的上訪者居住的上訪村。那裏的居住環境惡劣,一些盤川用盡的上訪者,唯有靠行乞與撿垃圾維生。而一些被投訴的地方政府常會派遣特務人員,去上訪村擄走或毆打上訪者,甚至進行殺人滅口。這類事件無日無之,信訪部的人員根本無法應付。

 

由此可見,這種效法封建時代擊鼓鳴冤式的申訴制度根本已不能發揮作用。長此下去,社會一定會出亂子。中國有十三億人口,一亂起來,人民就要吃大苦。中央要維穩,一定要為民眾建立一個有效的申訴機制。

(轉載自20111228am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

2011年12月23日星期五

C 觀點 : 增容積率最快見效

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37472.aspx

為了增加土地供應,改善市民的居住環境,政府計劃恢復在維港以外的填海,以及加強對地下岩洞的利用。現正為這兩項做法向社會展開諮詢。

 

市民對善用岩洞一定不會反對,但對於填海,相信會有人有異議。因為過去政府在維港的填海,確有過度的地方,以致有部分人,一聞填海就色變。不過,今次政府打算填的,都在維港以外,而且不會在受保護的海岸線地區;即使有人反對,數目亦不會太多。再者,從現實的角度來看,香港人若要改善生活環境,無可避免要佔用自然環境,除非我們只住天然山洞,或在樹上做人巢氏;否則總得有所取捨,在兩者之間找一個平衡點。填海固然會影響海洋生態,但劈山一樣會影響陸上環境,我們只能兩害取其輕,不能一聽到填海就以環保為由加以反對。說到底,我們提倡環保,目的亦是為了我們的後代可以有一個美好的生活環境,我們總不能為了環保,現在就不容人們去改善居住環境。

 

香港有700萬人口,如果與其他有類似數目人口的城市比較,香港已開發的市區用地其實相對少的。因此,香港人要改善生活環境,不增加土地開發是做不到的。即使我們把地產霸權一一打倒,如果沒法增加土地供應,香港人的惡劣居住環境依然無從改善。

 

明白這一點之後,相信市民就未必再會以寸步不讓的態度來看待填海與在陸上的土地開發問題。然而,無論是開山還是填海,都不是一蹴即就的。現在才開始諮詢,最少十年至十五年後才可以有實際的樓宇供應,真是遠水難救近火。若想要在短時間內達到改善市民居住環境的目標,莫如提升現在市區的容積率(以前多譯作地積比率)。這樣就不用開發新土地,也可以在現有的土地上多建一些樓宇。這種想法其實與很多家庭想名校收多一些學生的想法差不多。他們寧願不要小班教育,也想自己的子女多一點入名校的機會。

 

在過去一段時間,負責城市規劃的人,都在努力把市區的容積率降低一點。但對很多市民來說,他們寧願住得密一點,也不想搬得太遠。有人寧願在市區住劏房,也不去新界住獨立單位。因為市區的基建設施較為齊備,交通亦比較方便,負責城市規劃的人,是否也應考慮市民這方面的取態。

 

現實是,市區的容積率一旦提升,很多本來沒有重建價值的舊樓,都會重視吸引投資者的能力。舊區重建的問題,就可以靠經濟誘因去解決。土瓜灣塌樓與花園街燒死人的慘劇也可以減少;市民的居住環境亦可以在一個較短時間裡得以改善。由此可見,放寬容積率的做法是值得認真考慮的。

(轉載自20111223am730C觀點)

 

 

 

 

2011年12月22日星期四

C 觀點 : 金正日去世 北韓現變局

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37452.aspx

北韓領導人金正日()突然去世,官方傳媒公布將由幼子金正恩繼位。

 

亞洲人家族觀念比較強,喜歡父傳子。西化如李光耀,也逃不出這種思維。

 

中國人說富不過三代,非封建王室政權企圖在家族內承傳超過三代應該更不容易。蔣介石傳到蔣經國就停了。金正恩即使能接班,這個位置也未知可以坐多久。

 

金日成的天下是打回來的。金正日在二戰期間出世,在韓戰期間成長,直接參與了戰後的國家建設工作,多少受到一定的磨練,有一定的處事能力。但金正日的兒子都生於和平時期,父親的權位鞏固,處處享有特權,可謂嬌生慣養,未必承擔得起複雜的黨內鬥爭的壓力。

 

原先金正日屬意的接班人並非金正恩,而是他的哥哥金正男,但金正男不長進,經常偷偷出國,買名牌、一嘗資本主義社會的奢華生活。20015月金正男疑因使用假護照在日本被捕,遭驅逐出境,令金正日面子受損,因而失去父親的歡心,只好逐步退出權力中心。

 

金正恩年僅30歲,與其兄在差不多的環境下長大;其兄如是,其弟也不難想像。80後有多大能耐,香港人早已見識過。

 

再者,金正日死得很突然,該沒有機會為接班工作作太妥善的安排,武臣弄權的空間很多。

 

另一方面,北韓的經濟長期得不到好的發展,經常發生饑荒,人民生活非常困苦。過去在金日成與金正日的極權統治下沒法宣洩,積壓的不滿很有機會趁新政權未穩而爆發。

 

北京現時最擔心的是北韓因接班問題而出現亂局,這就會讓美國乘虛而入,把北韓也變成圍堵中國的一顆棋子。

 

美國最想看到的景象,是北韓人民起來對抗金正恩的世襲獨裁政權,那美國就可以高舉民主自由的旗幟支持正義力量。但如果新政權穩得住局面,亦不排除美國會與新政權作突破性的修好。過去,美國為了自己的利益,曾不惜與塔利班與薩達姆等獨裁政權交易,今次也不會避嫌。

 

不過,北韓民間有一定的仇美情緒,這除了是受到政府的政治教育影響外,還因為北韓確有不少人在韓戰中喪生,而美軍亦至今仍駐在南韓,北韓民間並不傾向投靠美國。

 

韓戰結束後,金氏政權雖刻意與中國疏遠,但北韓人接觸中國的機會仍比美國多,以北韓現時的經濟狀況,走中國改革開放的道路會更為合適。跟美國走,可能會變成菲律賓或海地。中國應積極協助北韓進行經濟改革,協助北韓從死胡同中跳出來。這樣,美國才不容易上下其手。

 

現時,北韓的局勢表面上尚算平靜,但無論國內還是國外,各派力量都在伺機而動,金正恩要把持局面並不容易。

(轉載自20111222am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

2011年12月21日星期三

C 觀點 : am730印刷問題已基本解決

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37433.aspx

晴報有篇專欄,指am730由於沒有自己的印刷廠,將會在這場免費報紙大戰中「最先出局」。因為,am730的承印商與競爭對手爽報同屬壹傳媒集團,合約期滿不一定可以再續。另一方面,市場上能印這麼大量報紙的承印商有限,唯一尚有餘力的只有南華早報。但即使是南早,亦得添加設備,才能滿足am730的需要。增添設備需逾億元投資,故南早要求am730有擔保。現在雙方在擔保問題上僵持不下。am730至今前途未卜。

 

有讀者看到這篇專欄之後非常擔心,問我有何對策。

 

我想告訴讀者不用太擔心。因為那個專欄作者雖然消息靈通,但由於他對辦報的成功要素認識不清,所以他作的推論,遠離事實。論排隊出局,am730仍排得很後。

 

這個專欄作者認為,這場報業大戰實際上是打財力;沒錢投資印刷設備的,得俯仰由人,生存權操控在別人手上。

 

他這樣的識見,與鄭大班以為做生意「非心狠手辣不可」差不多,只是社會上一些人的偏見,那怕黑社會的大佬也懂得:單憑財力與心狠手辣,是不足以維持領導地位的,更何況是要辦傳媒呢?

 

am730不用兩年已開始賺錢,需要動用的資金不足八千萬元,可見我們運用財力的效益非常高。但這並非am730成功的要素,am730能發展得那麼順利,是因為我們扮演了社會需要的角色。

 

一個企業得先意識到自己的社會功能,並成功地組織起一個班底去發揮好這個功能,社會才會養住他。am730的茁壯成長,已證明我們「有品」的辦報方針已得到廣大讀者的支持。我們填補了社會的空缺,一定可以「得道多助」。

 

爽報雖然是我們的競爭對手,但黎智英先生要漂漂亮亮地贏我。三島由紀夫在剖腹前,先鍛鍊好身體,以最佳的狀態去迎接死神。黎智英先生是不會讓am730因他不肯承印而死亡的。這樣怎能令我甘拜下風,他贏也贏得不光彩。

 

因此,他叫我不要為續約問題擔憂,他寧願爽報辦得辛苦一些,也會維持現有的印務承諾。如果將來他們增添了印刷能力,他願意一併照顧我們的需要,無論是每日的發行量,還是每份報紙的頁數,他都願意加印。他承諾不會在這方面來難為我們。

 

先生做生意一向守信用,故讀者也不用擔心今後會因無人承印而看不到am730先生能以這樣的態度來對待競爭對手,可比春秋時代的華元與司馬子反,值得敬佩。

 

 

 

 

 

 

 

2011年12月20日星期二

C 觀點 : 梁振英要獲提名不難

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37415.aspx

特首選舉剛開始醞釀的時候,就有消息在社會上流傳,認為中方早已屬意由唐英年當下屆特首,因此,建制派內的其他有意參選者都會被勸退,以便集中力量將來與泛民的代表對決。

 

人們有這樣的猜想,是因為上一屆特首選舉就是由建制派的曾蔭權與泛民的梁家傑作最後爭持的。人們見過一隻白天鵝,就以為下一隻出現的也會是一隻白天鵝。

 

梁家傑參選該不會是北京安排的,但北京應感到效果比董建華連任時沒有競爭好。曾蔭權在競選辯論時的表現雖不及梁家傑,但當市民被問及該由誰來當特首的時候,民意還是明顯傾向曾蔭權的。因此,曾蔭權當選後,初期還是有一定的認受性的。這對在位者進行有效的管治是必須的,亦是北京樂於見到的。

 

從這個角度來看,將來的選委會應該不會刻意阻撓泛民的代表成為特首候選人。

 

今次梁振英出來參選,是否北京的刻意安排,至今尚未有證據可以判斷,但北京對梁振英出來競選後的政情發展應是滿意的。

 

上次曾蔭權與梁家傑競逐,雖有助增加曾蔭權的認受性,但亦令泛民的政見有機會透過競選平台向社會作更廣泛的宣揚。今次梁振英顯示有意參選後,傳媒都把焦點集中在唐梁的對決上,泛民的代表差不多完全被忽略。何俊仁可以起的作用,遠不及上一屆的梁家傑。這除了與個人質素有關外,更因為市民似乎對唐梁的競爭更感興趣,令傳媒不得不把焦點也轉移過來。

 

如果,選委會不給梁振英入圍的機會,傳媒的焦點只好再回到唐何的競爭上。這會給予泛民更多的宣傳機會。北京很明顯不想看到這樣的事情發生。因此,不管是習近平還是其他的北京領導人,都會支持梁振英可以成為正式的特首候選人。

 

只要北京不明確表示要踢梁振英出局,梁振英應該是不難取得150張提名票的,傳媒說,梁振英的支持票未足以讓他獲得提名,這又未必。因為選委會的成員,很多平時沒有參與公開的政治活動,傳媒對他們的政治取態都不太認識;加上這批選委很多都很世故,不想太早得失唐英年,因此非必要時都不想表態。

 

就我所認識的選委之中,很多沒有被傳媒視作會支持梁振英的,在私下交談的時候,都表示會考慮把自己的一票提名梁振英。如果連泛民中也有人考慮把提名票給予梁振英,在建制派裏怎會缺少這樣的人?我估計,梁振英不但會取得足夠的提名票,而且得票不一定比何俊仁少。

(轉載自20111220am730C觀點)

 

 

 

 

 

2011年12月19日星期一

C 觀點 : 莫理習近平是否挺梁

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37391.aspx

有傳媒稱,有來自北京的消息顯示:「梁振英背後得到負責香港事務的國家副主席習近平,以及前國家副主席曾慶紅支持,出任下屆特首。」

 

這種新聞,性質與亞視報道江澤民已死差不了多遠,都是道聽塗說吧了。分分鐘亞視的消息來源有更高的權威性與可信性(指消息來源接近中央的程度)。分別只在於江澤民是否已死較容易驗證,至於習近平是否挺梁振英就難以驗證吧了。

 

我沒法明白,為何一些支持民主的傳媒要這麼熱衷去揣摩北京領導人的意願,還要把這類未經證實的消息放在報章的頭版,連電子傳媒也樂於引用。

 

現在要選的是香港的特首,北京只有權決定是否任命香港人選出來的特首,但選舉仍應該由香港人去選。因此,在選舉期間,傳媒應多報道反映香港人意願的新聞,而不是反映北京領導人意願的新聞,這才能彰顯民意,為民主造勢。

 

我並非選委,沒有機會直接投票選特首,但我作為一個香港人,就有權為特首選擇發表自己的意見。我發表意見的時候,只會考慮香港人的整體利益,而不會去揣摩個別北京領導人的取向。

 

傳媒把未經驗證過的個別領導人的取向大事宣揚有甚麼好處呢?這豈不是間接協助個別當權者來擺布香港?傳媒沒有必要為不習慣作獨立思考的人提供依順權威的不確訊息。

 

發表這項消息的傳媒可能會辯解,說他們志在揭露北京的陰謀,並非要引導香港人按北京的旨意去支持哪個候選人做特首;甚至可以讓香港人刻意不支持北京意屬的人做特首。

 

然而,要揭露就揭露真相;大事宣揚未經證實的消息只會引起混亂,並會被別有用心的人利用。個別當權者可以假裝支持A候選人,以令港人對A候選人有戒心;這樣,B候選人的支持度反可以上升。

 

香港人在表達對特首選舉的意見的時候,既不應採取凡是北京支持的就擁護的態度,亦不應採取凡是北京支持的就反對的態度。這樣的取態太過公式化,等同放棄了獨立思考。當權者只要故弄玄虛,就會令這類思維方式的人不知所從。

 

香港要走向民主,不但要有一人一票的選舉制度,還需要重視個人獨立思考的社會文化。如果社會過度關心掌權者的意願,即使有一人一票,人民也有機會被操弄。因此,傳媒在報道有關掌權者意願的傳言的時候,應該恰如其份,聊備一格已經足夠。至於香港人在表達對特首候選人的意見的時候,更無需理會個別掌權人的取態。

(轉載自20111219am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

2011年12月16日星期五

C 觀點 : 何馮參選未獲市民關注

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37365.aspx

到現時為止,明確表示有意參加下屆特首選舉的已有四人,分別是梁振英、唐英年、何俊仁與馮檢基。

 

多次民意調查都顯示:真正在競逐的是梁振英與唐英年。何俊仁與馮檢基都機會甚微。不但在1,200人的選委會選舉中沒有機會勝出,連在社會上吸引市民談論他們的政綱能力也沒有。

 

何俊仁認為,這是因為小圈子選舉的結果,如果市民可以一人一票去選特首,市民對泛民候選人的取態將會完全不一樣。現在市民明知他們在選委會裡沒有機會,所以才會對明知不會有機會勝出的人失去討論的興趣。

 

這或許是其中一個重要的原因,但不是唯一的原因。如果泛民不去深入了解市民有這種取態的真正原因,下次即使是一人一票選特首,而泛民的代表亦有機會成為正式的候選人之一,泛民的代表也沒有機會勝出。

 

講勝出的機會,梁振英從一開始到今天都不見得比泛民好。梁振英剛起步的時候,就不斷有人告訴他,北京心目中的人選是唐英年,他是沒有機會的,但他仍堅決要一試,到選委會正式組成,泛民的支持者成功獲選為選委的,有二百多人,泛民的代表肯定可獲150張提名票,成功成為候選人。但梁振英的鐵票只有六十多張,能否一定有機會獲得提名也是未知之數;但梁振英一樣全力以赴。

 

市民感覺到他是真心想出來選的,所以關心他的一舉一動,甚至不自覺地偏幫他一下,希望以民意去逼選委改變意向。市民樂於透過不同的渠道,去展示自己的意願,希望形成一種聲勢,令北京也不得不予以尊重。

 

梁振英的這種策略,令市民覺得自己被尊重,而市民亦比較喜歡梁振英明知不可為而為之的取態。此之所以,梁振英可以多次在民意調查中勝出。

 

相反,泛民的代表一早就認定自己會輸硬,因此在行為上表現得並不積極,市民從他們的身體語言上已可以感覺得到。他們並沒有盡過任何努力去改變自己輸硬的局面。市民覺得泛民根本無心戀戰,只不過偶爾出來擺擺政治姿態,當然就不再關心泛民的選舉活動。

 

泛民中人可能會覺得,梁振英還有被北京接受的機會,但他們是注定沒有機會的,這又怎能怪他們在選舉時未盡全力?

 

這正好說出了即使一人一票選他們也沒有機會勝出的原因—他們的政治訴求不現實,沒法提出一套北京也有機會接受的政綱。市民明知他們的一套,只能口頭上說得漂亮,卻沒有機會在香港具體落實,久而久之就失去關心他們的興趣了。

(轉載自20111216am730C觀點)

 

 

 

 

2011年12月15日星期四

C 觀點 : 額外印花稅已不合時宜

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37346.aspx

財政司長曾俊華與運輸及房屋局長鄭汝樺曾不約而同地表示,由於經濟已開始放緩,政府可能有需要檢討之前推出的遏抑樓市措施,包括短期轉讓需要繳交的額外印花稅措施。市場曾一度為此而大為振奮,但政府發言人很快出來澄清,政府實際上並沒有這樣的打算。

 

照道理,曾俊華應是政府內最掌握宏觀經濟狀況的人,而鄭汝樺更是實際主管房屋市場的人,且他們已官至司長與局長,如果連他們都感到房屋政策需要檢討,那就只剩下特首與政務司長才有資格去收回他們的說法,而作出這個決定的考慮,應該是政治上的,而非經濟上的。

 

從經濟上去看,歐債危機並沒有真正解決的跡象,明年香港的經濟難免會進一步放緩。這將對本港樓市產生巨大的冷卻作用,其效果遠比政府的遏抑措施強烈,情況就一如97年金融風暴之後,即使不搞「八萬五」,樓價也應會自行調整,但政府卻堅持繼續搞「八萬五」,弄到樓市出現災難性崩潰。而「八萬五」亦變成一項最政治不正確的決定。

 

現時香港面對的情況,應沒有97後那麼惡劣,但已足以起遏抑樓價的作用。政府不想撤回抑市措施,主要是擔心被誤會又在偏幫地產商。當社會輿論都針對地產霸權的時候,這麼快就撤回抑市措施,肯定會被認為是政治不正確。

 

然而,一項措施是否政治正確,最終決定於社會上的獲益良多,還是受害者多。樓價升得太快,對未買樓的人不利,所以他們很噪。但如果樓價過度回落,又會令更多已買了樓的小業主受損,屆時所造成的社會不滿只會更大。

 

現時樓價下跌的幅度雖然不大,但若從成交量的角度去看,卻已跌得十分嚴重。11月份的樓宇買賣合約登記,只錄得5,982宗,是092月以來最低的一個月。但092月的低位是金融海嘯碰著農曆年假造成的。如果與過去的不受農曆年影響的月份比,則是20006月以來的最低紀錄。這絕對不是一個正常的現象,政府不能對此視若無睹。

 

成交量與成交價是息息相關的,歷史上成交量這麼低的日子,出現社會災難的機率很高。政府不應掉以輕心。

 

成交量長期處於這樣的水平,政府從樓市收到的印花稅就會大幅減少。銀行的按揭生意,經紀的佣金收入、律師樓的做契收入,都會大幅萎縮;連帶裝修設計、傢俬家電零售行業都會受拖累。香港的失業人數會因而上升。

 

因此,眼前政府需要做的,應是如何令樓市的成交量上升,而不是令成交量下跌。額外印花稅會遏抑成交,在市場已不虞炒風重臨的時候,已不合時宜。

(轉載自20111215am730C觀點)

 

 

 

 

 

2011年12月14日星期三

C 觀點 : 中央調控地產 要適可而止

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37330.aspx

中央經濟工作會議正在北京舉行,相信調控房地產將是議程之一。會前,中央已擺明姿態,對房地產的調控不會放鬆,以逐步減少中國經濟發展對房地產的依賴。這是中央調整經濟結構的重要內容,市場上已沒有人會懷疑中央在這方面的決心。

 

然而,當前國際的宏觀環境可謂風高浪急、危機四伏,中國原有的經濟發展模式正受到外來的衝擊。中國如果想繼續保持經濟平穩地快速發展的話,在調控房地產時,必須有全盤的考慮,不能要求一步到位。

 

中國加入世貿十年,如今已成為世界的出口大國。中國的產品能行銷全球,產品價廉物美當然是最重要的因素,但歐美市場能買入中國這麼多的產品,亦得依賴西方胡亂借貸作超額消費。現在歐美已出現債務危機,借貸能力勢必減弱,中國要維持出口增長一定沒有之前的十年那麼容易。

 

在這種形勢下,中國的產業結構,想不轉型也不成。中央如果還想「穩增長」,就不宜在這個時期同時向房地產市場做大手術。這只會造成不必要的動盪,令經濟轉型不易平穩地進行。

 

中國要減少對出口的依賴,就必須擴大內需,而房地產過去一直都是內需的重要源頭。如果在出口難再增長的情況下去遏抑房地產業,只會令內需也跟著出口一起萎縮,那中國的經濟就會受到雙重打擊,很難「穩增長」了。

 

過去,房地產業的高速發展,帶來對鋼鐵、水泥、木材、鋁窗、玻璃、電線、水喉、油漆等建築材料的龐大需要,又刺激裝修設計、地產代理、按揭貸款等服務行業的蓬勃發展。地產行業一旦衰退,以上的內部需求也會跟著萎縮,打擊面會非常廣闊,對經濟造成的破壞力不可低估。

 

再者,地方政府的財政收入相當依賴地產。地產商都是交稅大戶,而賣地亦是地方政府的重要收入。失去了這方面的收入,地方政府憑甚麼去帶頭加公務員工資、去加大基建方面的投入,以及去增加各項社會服務。地方政府甚至因而陷入財政危機,要中央出手打救。

 

而更要命的是中國家庭大都擁有自己的物業(買不起樓的主要是新一代),房地產價格一旦回落,很多家庭的財富很快都會一齊蒸發。他們的消費意欲與投資能力都會下降。整個社會的經濟動力都會大幅下降。經濟一旦出現通縮,就會產生負面的連鎖反應,需要一段很長的時間才能復原,因此,中央在調控房地產時必須十分審慎,要懂得適可而止。

(轉載自20111214am730C觀點)

 

 

 

2011年12月13日星期二

C 觀點 : 內地樓市 難有起色

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37306.aspx

自從人民銀行把存款儲備金率的需要下調0.5個百分點之後,市場曾認為這對內地房地產市場是一項好消息,內房股因而受惠,股價的升幅優於大市。然而,隨之而來的消息,卻顯示中央全無放寬調控政策的跡象。估計在未來兩季裏,內地樓市都難有起色。

 

銀根略為放鬆,對改善地產商的財政情況或許會有點幫助;但對樓市本身卻幫助不大。因為,現時對市場抑壓得最厲害的,並非單是資金不足的問題,而是限購問題。很多買家,即使有錢買樓,也沒有資格買樓。

 

所謂限購政策,就是限制沒有戶籍的人在大城市買樓。除非買家有稅單證明,在過去一年裏(北京要五年),已在有關城市工作。否則,有關部門不會為產權作登記;令買賣最終無法完成。

 

過去,一些大城市的樓價之所以能升得這樣快,全靠外來投資者的支持。一些大城市,如北京與上海,樓宇的銷售對象來自全國各地。即使是一些相對貧窮的省份,少數先富起來的人,也會把資金投去大城市買物業。有這麼廣泛的資金收集範圍,大城市的樓價自然可以升個不停,不必受到本地人的購買力所制約。

 

然而,正因為樓價日漸與本地人的購買力脫節,愈能吸引外來投資者的城市,民間的怨氣就愈多;導致中央政府不得不出手干預,要求地方政府嚴格對沒有戶籍的人進行限購。

 

自從限購政策推出以後,內地大城市的交投量大減,只及高峯期的三分一左右。起初,地產商仍拼命死頂,不肯減價;到第四季,減價的情況就日益普遍,而且減幅日益增加,減兩至三成的也有。

 

初時,地產開發商仍有幻想,認為地方政府會為他們向中央說項,讓限購政策可以有些通融的空間。但中央一直不為所動,反加強對地方政府的問責要求。佛山市與成都市曾先後自行放寬限購要求,皆被中央迅速制止。在無計可施之下,地產開發商唯有透過減價,去適應本地人的購買力。

 

自從《朱鎔基講話實錄》出版後,地產商終於明白,中央的強硬派已經得勢,短期裏他們都不可以有不切實際的期望。因為,這本書中有不少內容都是駡地方官員「沒有意識到房地產問題的嚴重性」,要求他們「一定要從嚴控制」。

 

這些文章,朱鎔基在任期間,中央也沒有發表,相信中央的温和派當時並不完全認同;因此,若非現時主張遏抑樓市的強硬派得勢,沒有理由朱總理落任後,這些文章反可以發表。地產商知道形勢對他們不利後,只好死了條心,紛紛減價求售了。現時,他們手上等着要賣的樓不少,需要一定的時間才能消化,因此內地樓市短期裏難有起色。

(轉載自20111213am730C觀點)

 

 

 

 

2011年12月12日星期一

C 觀點 : 內地來年經濟展望

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37271.aspx

中共中央政治局剛開完有關來年經濟工作的定調會議,從會議後公布的新聞內容,外界可以一窺中央如何評估當前的經濟形勢,以及揣摩來年中央經濟政策的主導傾向。

 

海外有些評論員,對內地的經濟前景持負面的看法,擔心內地經濟會出現硬著陸。他們認為,歐美債務危機會令中國的出口市場萎縮,而內地的房地產泡沫爆破又會遏抑內地本身的內需增長,內地的經濟因而會內外交困,失去動力。在這種情勢下,中央應會放鬆現時緊縮的貨幣政策。日前中央把存款儲備金的要求下降了半個百分點,就是一個最好的證明。

 

但中央政治局似乎對形勢沒有那麼擔憂,他們覺得,明年的經濟政策並沒有必要作甚麼重大的轉變,維持現行的格調已經可以。也就是說會繼續「實施積極的財政政策,穩健的貨幣政策」。

 

因此,在中國做生意的人,不要期望中央再拿四萬億元出來救市,還是自求多福較為實際。在貨幣政策上,中央會強調穩健。即是說,中央不會透過增加貨幣供應量去刺激經濟轉變,而是會因應經濟環境的轉變,去調節貨幣供應量。

 

因此,如果消費物價指數不進一步下跌至中央認為安全的水平(4%以下),就休想中央會主動減息。此外,只要整體的經濟增長,可以維持在8%或以上,中央也不會輕易放鬆銀根。上次減存款儲備金,可能是為了配合其他大國的央行,聯手挽救歐元,並不代表中央已覺得中國的經濟已經嚴重乏力,非用寬鬆的貨幣政策去刺激不可。中央對明年經濟增長可「保八」還是蠻有信心的。

 

至於所謂「積極的財政政策」,就是指中央會搞「針對」,會有傾斜,不會一視同仁,甚麼都一刀切。自從歐美因政府放任而造成金融海嘯後,中央已比前更重視國家在經濟發展中需扮演的角色。

 

中國會積極利用財政政策去調節產業結構,積極培育和發展戰略性新興產業,加快服務業的發展,擴大內需,減少對低附加值出口的依賴。

 

此外,為了穩定民生,政府會「繼續採取有力措施穩定物價總水平」,必要時,對糧食與能源供應採取限價措施。而對房地產的調控,則全無放寬的跡象。中央似乎下了決心,不管地方政府面對多大的實際困難,也堅決要讓樓價回歸到合理水平。無論是限購措施還是限貸措施,短期內都不似會放寬。看來,來年地方政府的財政收入仍會十分緊張,非積極查稅、追稅不可。在內地做生意的人,必須在惡劣的環境下,學習轉型。

(轉載自20111212am730C觀點)

 

 

 

 

2011年12月9日星期五

C 觀點 : 實用面積計價難推行

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37229.aspx

長期以來,地產商銷售樓花的方式都受到市民的詬病;其中以誇大建築面積的做法,最為消費者所不滿。

 

政府在這方面不是沒有做功夫,自七十年代末已要求地產商在賣樓花時,必須列明每個單位的實用面積供顧客參考。很可惜,這項做法並不成功,市場一直都維持用建築面積計價的習慣,政府硬性規定要提供的實用面積,始終沒法通用起來。

 

最近,政府又有新想法,就是不但要求地產商要提供每個單位的實用面積,更進一步禁止地產商為每個單位提供建築面積,企圖逼市場非用實用面積來計價不可。政府正在為這項做法作諮詢。

 

我估計,這個新做法,在推行起來依然會困難重重。

 

在諮詢時,一般人都會認為實用面積比建築面積重要,所以大多會支持硬性要用實用面積賣樓花的做法。而地產商在群眾壓力下,亦不敢大力反對。因此,要做到將來的賣樓價單上只有實用面積沒有建築面積並不難。一旦立例,地產商就不得不遵循條例。然而,當買家真的要考慮買樓時,問題就出來了。由於實用面積中有建築面積的八成左右(地盤面積細,每層單位少的樓宇,實用率會更低)。一旦改用實用面積計價,每呎的價錢就會跳升25%或以上。

 

如果樓價真是貴過市價25%,買家當然很容易作出不買的決定,但買家知道這是由改用實用面積導致的,不一定代表樓價真的貴了。為了評估這層樓是否值得買,買家就有需要把單位實用面積化成建築面積,才可以與他們腦海裏的印象作比較;因為他們腦海裏以前積累的紀錄都是用建築面積計的。

 

情況一如我們去外地旅遊的時候,如果想購物的話,會先把貨品的標價化作港幣去計算,才會知道是否抵買。我們不會把腦海裏的紀錄化作外幣,再和當地的標價作比較。因為這樣會麻煩很多。

 

為了方便比較,市場裏很快會有一套說法─某類單位如化成建築面積即是多少呎。地產商在價單上不印,但地產商的伙記可能會告訴買家,如果用以前的計法,這個單位的建築面積會有多少呎。我相信買家會樂於知道這個呎數,以用來決定單位是否買得過。很快這個數字就會在市場流傳,逐步通用起來。香港是一個有言論自由的地方,政治上犯忌也不會有事,難道我們可以立法,把建築面積列為國家機密,把洩露者都關進監獄裏去嗎?如果不能立法強制,腦神經一定行短路,不會捨易取難,實用面積計價仍將難以推行。

(轉載自2011129am730C觀點)