C 觀點 : 非設計性的不逆性

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24788.aspx

昨文介紹了路徑依賴的理論，並指出香港的房地產業已成了香港經濟發展的路徑依賴。以至我們雖然已發現行這條路會產生某些不利社會長遠利益的因素，想改行其他路徑卻不容易。

 

現時有些人，看到房地產業的某些個別問題，就把它歸結為官商勾結的結果，把有關官員拿出來臭罵一頓，以為這樣就可以促使政府改變路向，他們的想法實在太過簡單，等如一發現打字機鍵盤的字母排列不恰當，就以為可以設計出一種新的鍵盤，投入生產，取代現有的要用左手尾指按常用的A字的設計。歷史上有很多人都以為這樣會發達，結果卻累到自己破產。

 

其實向政府施壓並不足以解決問題，政府並不是看不到問題所在，而是未能找到其他更可行的途徑。很多現時的提議，政府以前都已試過，但效果不理想，最終都未能令香港的經濟轉向新的途徑發展。

 

很多批評政府的人，都以為政府是刻意地在推行一套高地價政策，只要政府肯改變這種政策，高地價的問題就可以改變。現實是董建華時代，政府曾真心實意地調動一切力量去改變對高地價環境的依賴，但一樣未能成功，最終仍得行回頭路。

 

出現這種情況的原因，是高地價政策並非先在某個人的腦袋中完成，然後透過政府的行政力量，強加於社會的頭上。如果真是這樣，那只要政府收回政策，事情就可以改變。

 

在途徑依賴的理論中，非正式設計出來的制度，一旦在歷史中演變形成，往往比正式的制度有更強的不逆性。由於非正式系統的形成是緩慢的、漸進的，系統內的成員就有機會各自尋找最適合自己的位置，他們會不斷調整自己，便自己成為系統裡的得益者。如果系統裡的成員能逐步找到這種互適互利的位置，系統就會不斷得到強化，以後就更不容易改變。

 

過去的五、六十年裡，事實證明，以房地產作為財富儲存方式的人，較容易在經濟增長時分得一杯羹，較容易令自己的退休生活更有保障，甚至還可以有餘力扶下一代一把。在這種情況下，很多人都願意在出社會工作的初期，節衣縮食(其實不買名牌已可以)去供樓。當大多數人都傾向這樣做的時候，社會的資源就會不斷地向房地產傾斜，令高地價環境不斷自我強化。

 

現時社會上雖然有很多人對高樓價有怨言，但他們之中其實有不少並非真的反對高地價。他們之所以不滿，是因為他們未有樓，在樓價上升時分不到一杯羹。當有樓就有著數的意識，在人的腦海裡已沉澱至如此根深柢固的時候。政府要改變路徑絕不容易。反對者單指出高地價的不是，是不夠的，還得拿出一套周詳的易徑的路線圖。

(轉載自2010年3月31日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 地產已成路徑依賴

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24767.aspx

對經濟理論不太熟悉的讀者可能不知道甚麼叫做路徑依賴，所以先得解釋一下。

 

這是一種經濟理論，用來解釋為何系統一旦形成，就有慣性力量令成員沿著原有的選擇一路走下去。日子久了，系統會不斷自我強化，成員會對行慣了的路徑造成依賴，甚至盲目地因循，即使有更好的替代性系統出現，也不願放棄原有習慣。因為採用新系統的初期，交易成本一定會增加，既得利益者一定不肯去冒新風險。

 

有人將五隻猴子放在籠裡，並在籠頂吊上一串香蕉，只要有猴子伸手去拿香蕉，就用高壓水槍去教訓籠裡所有猴子，直到猴子們都以為誰要是想去拿蕉，誰就會觸動水槍掣，不敢再試。然後，人用一隻新猴子換出籠裡的一隻猴子，新來的猴子不知規矩，又想去拿香蕉，籠裡的猴子怕給水槍射，立即加以阻止，並把新來的猴子打了一頓，直到新來的猴子也服從規矩為止。試驗人員如此一隻一隻地把經歷過水槍教訓的猴子換出，但新來的猴子都會逐一承繼籠裡的規矩，即使不出動水槍，籠裡的猴子也不會去拿香蕉。

 

讀者可不要以為猴子才這麼笨，人一樣會依賴行慣了的路徑。最簡單的例子是英文打字機鍵盤上的字母排列方式。很明顯現有的設計是不高明的，A是最常用的字母，卻安排一般人最不靈活的左手尾指去按。但由於這種設計已沿用了過百年，社會上已有太多的人用慣這種打字模式，因此雖有人設計出更好的鍵盤，都很少人肯用，新設計的打字機都滯銷，沒法與原有設計競爭。即使發展至電腦年代，電腦的鍵盤一樣逃不出路徑依賴的規範。

 

香港房地產業在社會裡所扮演的角色，已在整個社會系統裡形成一種路徑依賴，雖然明知存在著很多不合理的地方，但改動的機會成本實在太大，今後是否有官員去嘗試改動也很成問題。董建華推出「八萬五」建屋計劃，等如籠裡第一隻去拿香蕉的猴子，結果害得全港上下都被水槍教訓了一頓，捱了戰後最長的通縮期。以至現有的公務員都覺得依賴舊有的路徑較安全，不敢改變高地價政策。

 

現實是特區政府的財政收入很依賴房地產有關的收入：賣地、補地價、地產交易的印花費、差餉、地稅、物業稅、地產商的利得稅等，高的時候，佔了政府收入的三分之一；政府不依賴這條路徑，還有甚麼更有把握的路徑可走？

 

此外，香港有超過六成的家庭擁有自住的物業(包括居屋與已出售的公屋)，他們的主要財富就是存放在這間屋裡。如果高地價環境一旦改變，他們的財富就會蒸發，整個香港的消費能力與投資能力都會受破壞，連沒有樓的人的生活也會受影響。因此，說房地產業已成了香港經濟發展的路徑依賴該不會錯。

(轉載自2010年3月30日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 銀行應為員工請律師

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24742.aspx

據報有兩名銀行女職員已被商業罪案調查科拘控，涉嫌誤導顧客購買雷曼的結構性投資產品。兩人在2005至2008年期間，涉嫌故意隱瞞投資產品的潛在風險，欺詐、罔顧實情地務使8名事主作出錯誤投資，涉款350萬元。

 

有關銀行在接受記者查詢時回應，他們亦是從傳媒中知道這件事，由於當局尚未披露詳情，他們不便評論。

 

我覺得銀行的公關部門在這件事的處理上過度保守與被動。自己公司有員工被調查不可能不知，應該早有心理準備。因此，當被記者查詢時，應該第一時間把銀行對事件的立場與取態向公眾交代，以維護銀行的品牌。

 

現在銀行擺出來的姿態，是想盡量把案件個人化，不讓它與銀行拉上太多的關係。但現實是案件一旦在法庭開審，銀行的名字及牽連一定會曝光，既然遲早沒法逃避，何不採取主動，率先向市民解釋自己當時的處境與失策的原因。

 

現實是：結構性投資產品全港大部分銀行都有售，因此是行業的問題，不是個別銀行的問題，站出來承認事件與自己有關，也不會造成對機構太多的傷害，沒有必要把問題推給個別員工。

 

實質上，結構性投資產品的欺騙性存在於結構之中，是產品的設計者有心騙人，負責銷售的員工，即使有錯，也只是技術性的。他們只不過是未按足金管局及證監會的程序辦事吧了。其他採用較專業手法去銷售這類產品的人，不是一樣把顧客的錢「騙走」了，被「騙」的不是350萬，而是數以百億計，今次被捕的兩名銀行員工只是代罪羔羊吧了。

 

這兩名銀行職員，只是分行的前線員工，根本沒法了解結構性產品的潛在風險，金管局的職員，如果不是專攻這一科的，也不一定說得清楚。因此，控告這兩名銀行職員故意隱瞞產品的潛在風險，簡直是笑話。

 

銀行的職員是在為銀行工作的過程中惹上官非的，為保住員工的向心力，銀行有責任為員工出錢請律師作辯護，而不應怕牽連上身而置身事外。要打這場官司，可能需要很多專家證人，銀行的小職員很難負擔得起。如果銀行任由自己的員工因財力不足而獲罪，怎對得住為自己工作的員工？

 

其實，為自己的員工出錢請律師，並不代表支持員工的所有行為；員工是否有罪，將來自有法庭裁決。銀行需要做的，只不過是讓員工有一個更公平的審訊機會吧了。

 

與此同時，銀行亦應趁社會關注事件的時候，乘機自我檢討，向社會交代，以後會如何避免出現同樣的錯誤。這樣，銀行就能既取得員工的支持，又取得社會的信任。

(轉載自2010)年3月26日am730C觀點

 

名城 FESTIVAL CITY (第一期)

http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=540&pid=198

地址 沙田大圍美田路1號
預計入伙日期 2010 第3季
發展商 長江實業,港鐵公司
管理公司 港鐵公司
座數 4
住宅層數 2 - 51/F (不設4,13,14,24,34及44樓)
單位總數 1360

C 觀點 : 內地樓市力壓無效

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24701.aspx

中央政府自去年第三季開始，已意識到樓價的升幅有點不正常，先後推出一系列的措施，希望把升勢失控的樓市壓住，其決心之大，用力之猛，確一度令投資者採取了較猶豫的態度。至春節期間，交投差不多處於半停頓狀態，不少市場人士因而以為，當時中央的遏市措施已經奏效。

 

不過，春節過後，市場亦隨著天氣而回暖。先是出來睇樓的人士增多，氣氛開始熱鬧；繼而平盤被人掃清，買家開始追價；三月中，樓價的升勢又再形成，買方又再感到遲買會吃虧的壓力，於是紛紛採取早買早著的策略。其中北京與深圳的升勢尤為瘋狂。

 

北京的望京區，由於有地王以天價成交，二手市場的小業主紛紛以地王的樓面地價來調整自己物業的售價，有些小業主一口氣反價一萬元一平方米。買家對此雖不以為然，卻紛紛搶購那些反價沒有這麼狠的單位，令該區的樓價大幅跳升。

 

我曾向北京分行的同事了解，買樓的是甚麼人？為甚麼這麼瘋狂，他們是否全是炒家？答案令我有點詫異，原來買家中仍以用家為主流，當中當然不乏一方面想改善生活，一方面想資產升值的人。

 

這種情況顯示：雖然樓價上升已令社會很多人失去買樓能力，但社會上仍存在著足夠的高承擔能力者，去吃掉市場的新供應；市場的現實仍是供不應求。

 

本來，解決這種供不應求的最簡單辦法是增加供應。但北京市政府的感覺卻是，增加供應只會締造新的地王，而地王的天價成交又會帶動小業主與開發商齊齊加價，他們的應對策略竟是「斬腳趾避沙蟲」──暫停賣地，以免令地價再創新高。

 

這項措施令市場相信，未來的供應會進一步減少，於是賣方又再進行新一輪反價，而買方追價的信念亦比前更為堅決，樓市的升勢已一發不可收拾。市場估計，今年內地樓價的升幅當不比去年差。

 

這種趨勢與中央的意願不符，於是紛紛向地方政府施壓，要求地方官員盡一切辦法都要勒住樓價的升幅，否則烏紗不保。地方政府其實深感中央的決心，只是苦無良策。我估計，在利用市場機制作調控未見成效的情況下，地方政府可能採取生硬的行政干預手段。

 

年前上海市長陳良宇出事之後，有些地方政府甚為恐懼，竟然私下傳令地產經紀，限令所有高價的成交都不准登記，政府拒辦業權轉讓手續，不會發出房產證。

 

結果買賣雙方都被迫造假，以較低的面價作產權登記，好讓地方政府把統計數字弄得好看一點，以免中央怪罪。不過，這種方法只能治標，不能治本，希望今次不會再用。

(轉載自2010年3月26日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 基層應認清自己的處境

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24683.aspx

近年香港的基層怨言很多，覺得社會的向上流動的機會少了，生活不但無法改善，且有日益惡化的跡象，令他們感到前景渺茫，唯有希望政府伸出援手，制定更多更優厚的福利政策，以改善他們的生活。

 

薪酬沒法上升，就期望政府制定高一些的最低工資；交通費負擔重，就要求政府提供交通費補貼；孩子接觸資訊科技的機會少，就要求政府提供上網津貼………總之生活的每一個層面，都可以想到要求政府的援手。

 

無疑，特區政府的財政能力不錯，不但經常有盈餘，而且積累了數以千億計的儲備，的確有條件拿來改善一下社會福利。既然祠堂有錢，鄉民自然希望有豬肉分。香港基層有類似的想法，一點也不奇怪。

 

然而，增加福利真的可以改變基層的命運嗎？事情卻不是這麼簡單。

 

香港基層所面對的主要問題，並非絕對貧窮，而是相對貧窮。政府的福利，只能改善絕對貧窮的程度，令生活變得好過一些；但沒法改變基層在社會上處於相對貧窮的位置，一與社會上處境較佳的階層相比，依然會感到比別人差，一樣會覺得社會對自己不公平，一樣會覺得來來去去自己仍處於社會的底部，毫無前景可言。

 

事實上，當一個人主要是靠政府的政策才能改善自己的生活時，他對自己的生活就會愈發失去自主能力。當他沒法透過自己的競爭能力在社會上獲得更佳的報酬時，他就只能寄望政客在議會裡去為他們爭取更好的福利政策。人在這種情況下，會感到自己的命運無法由自己所掌握，會感到很無奈。

 

由此可見，單是增加福利，並不足以改變基層在社會上的無奈，當他們依靠政府愈多的時候，他們的自主能力就愈弱，無奈感就愈強。再者，政府的照顧會令基層失去對自己謀生技能不足的警覺性，以至加深了基層對政府的依賴，以後更難翻身。

 

香港現時的問題是︰當社會成功向金融業與專業服務業轉型的時候，有相當一部分人無法跟得上社會的步伐。他們發覺，他們原來從事的工種，很多都因為全球化而流失了，而那些新出現的，技能要求高的行業，他們又不會做，於是只能一齊去搶那些只能在本地進行的低技能行業，如清潔、保安、飲食、零售、信差等工作。令這類工作的工資因多人競爭而愈搶愈低。

 

香港無需這麼多人做這類工作，低工資正好反映這類工作人員已供過於求。基層要改變命運，不能靠增加這類工作的最低工資，而是要跳出這類工作範疇，從事一些與時並進的行業。那就需要不斷學習，提升自己的競爭力。要求基層中年紀較大的成員這樣做當然有困難，但年輕一代則千萬不要放棄這種機會。

(轉載自2010年3月25日am730C觀點)

 

C 觀點 : 最低工資如何訂定

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24667.aspx

最低工資的問題，本欄已多次論及。當時政府尚未決定非推行不可，所以我仍據理力爭，指出最低工資可能帶來的禍害。不過，現時政府已決定推行，反對也沒有意思，不如看看最低工資該如何制定。

 

張宇人議員站在飲食界僱主的立場，認為最低工資的時薪應訂在20元的水平，引起勞工界的強烈不滿，指這個水平的收入連養活自己也有問題，休說結婚生兒育女，難道勞工階層連正常的家庭生活也不配享有？因此，我都認為時薪20元訂得太低，達不到透過制訂最低工資改善基層生活的目的。

 

張宇人說：「時薪20元是他按飲食業承擔能力訂定的；訂得高過這個水平，將會導致部分經營者倒閉，令職位流失，低技能工人更難找到工作。」他認為，如果這個水平的收入沒法維生，應由政府的福利政策予以支援，飲食業的僱主在當今的環境下，沒有條件作額外的補貼。

 

我也認識一些經營飲食業的朋友，有些確是已在倒閉邊緣，但亦有一些盈利不錯，關鍵是有沒有經營之道罷了。以現時香港的競爭環境，經營之道已不能獨沽一味，單靠壓低工資水平了。

 

我相信，大部分飲食業都不會因推行最低工資而倒閉，首先出現的是老闆的利潤會減少，有些甚至出現虧損；但他們絕不會坐以待斃；他們會設法削減其他方面的支出，生意好的甚至會加價。最終，社會上不同的成員都得為最低工資承擔一部分責任。

 

不過，若是最低工資訂得高，僱主就會覺得他有條件轉聘一些質素較佳的員工，譬如年輕力壯一點的、教育水平高一點的、工作勤快待人親切的，原有的員工中，一定會有一部分被換掉。

 

因此，最低工資若是訂得不恰當，對老闆階層來說，只是賺多賺少的問題，但對某些基層工人來說，則可能從此失業，以後也找不到工作，人生再也沒有希望。此之所以，我不贊成一次過把最低工資訂得太高。循序漸進對基層工人帶來的衝擊會較少。

 

現時，收入最低的工作是保安、清潔、信差、飲食等，最低工資應以這類工作的中位入息數字為基礎，第一次先在這個基礎上加10%，以後則按通脹逐年調整，每隔五年，全面檢討一次。

 

我認為，最低工資應分時薪與月薪兩種。以時薪計，散工應比長工略高。現時《am730》的派報員，因為是散工，時薪訂在30元以上。而中原的分行助理，因為是長工，收入較為穩定，而且還有升遷機會，故月薪只有6,000元；化作時薪計，可能不足30元。這種考慮訂定工資的方式，或許值得在制訂最低工資時作參考。

(轉載自2010年3月24日am730C觀點)

 

C 觀點 : 各國皆調控本國幣值

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24644.aspx

美國指控中國操控人民幣匯價，其實這是全世界都在做的事。美國自己也會按本國的需要，有時行強美元政策，有時行弱美元政策；聯儲局可以透過調較利率，收緊或放鬆銀根，以影響美元的幣值。

 

匯率其實是一把兩刃刀，無論偏高或是偏低，對一個國家都沒有好處。因此，每個國家都會按本國的利益，不斷調較本國的幣值；然而，沒有一個國家有權調較他國的幣值。

 

壓低本國的幣值，雖有利出口，卻不利進口，變成要賣出很多本國產品，才能換取小量外國產品，並不一定著數。中國之所以要這樣做，是因為中國正處於轉型期，想從一個農業國家發展到一個現代化的工業國家。中國每年都有數以千萬計的農民出城打工，如果中國的出口不能年年增長，城市裡哪來這麼多的工作等農民去做？為此，中國政府必須締造一個有利中國產品出口的匯率環境。

 

過去，西方國家在轉型的時候，所採取的手段其實遠比中國野蠻。中國不外是壓低本國的匯率去爭奪出口市場，西方則是利用鋼鐵與火炮上的優勢，在全球建立殖民地。他們以武力搶奪殖民地的自然資源，逼殖民地人民做他們的奴隸，然後把產品在殖民地傾銷。中國現在所行的路，遠比西方文明。各國互通有無，各有所得。

 

美國之所以把矛頭指向中國，主要是不想中國崛起，影響了美國的一哥地位。現實是美國的出口不振與別國的幣值偏低關係不大。八九十年代，美國曾成功逼日圓升值，但美日之間的貿易逆差並未因而得到扭轉。美國的政客自己治國失當，才不得不把責任推卸給出口國。

 

我相信，無論是人民幣升值，還是美國向中國產品徵收巨額附加稅，其結果都只會害苦美國人民。即使中國產品在美國市場的售價高了，亦不見得美國人會轉而買本國產品，他們更可能是會買墨西哥的產品，或是越南、印尼等其他第三世界的產品。這些產品，質素比不上中國產品，售價卻比中國產品貴。

 

由此可見，美國政客若真的因中國產品在美國好銷而懲罰中國，實質上只會懲罰美國自己。此之所以，溫家寶總理呼籲，各國之間不應在匯率問題上互相指責，更不應以強制的方式迫使其他國家調節匯率。

 

事實上，全球各地皆有設法調控自己的匯率，最極端的例子是香港，二十多年來都以7.8港元兌一美元作聯繫匯率。如果沒有金管局的操控，這個聯繫匯率保得住嗎？全球把本國貨幣與美國掛勾的很多，美國卻甚少指控他們，卻偏偏針對中國。因此，我認為美國對中國的批評，理據並不成立。中國應按本國利益制訂自己的匯率，美國要調就調美元的匯率好了。

(轉載自2010)年3月23日am730C觀點

 

 

 

 

 

C 觀點 : 中美貿易，美國吃虧了嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24605.aspx

金融海嘯源自美國的次按危機，已是全球共識；但美國人不單止不肯檢討自己的過失，還把責任推給中國。美國有一幫人認為﹕事情的根源是中國積累太多的美元儲備，並讓這些資金倒流美國，令美國資金泛濫、息低、舉債容易，以至美國政府與美國人都養成了胡亂花費的壞習慣。他們更認為﹕中國之所以能積累這麼多的外匯儲備，是因為中國政府操控人民幣的幣值，令中國產品容易出口，搶走了美國產品的生意。他們要求中國立即把人民幣升值四成，否則美國應對中國入口美國的產品徵收百分之二十五的附加費。

 

這種意見可謂信口雌黃，顛倒是非。中國的外匯儲備是中國人民用血汗賺回來的，內裡還包括污染中國河山的成本來計。要不是中國肯廉價賣這麼多的產品給美國，美國人怎可以過這麼豐裕的生活？在中國未成為世界工廠之前，美國經濟一好，通脹就肆虐，美國人的好日子都過不長。中美貿易，美國所得的是實質生活的改善，中國所得只是注定會貶值的美元；誰著數？誰蝕底？不是一目了然嗎？美國人怎好意思反過來指控中國？

 

中國作為產品的生產商，怎會不想把自己的產品賣高一點價錢，要不是美國的進口商壓價。中國的廠商當然不會一開價就開得這樣低。事實上，中國廠商大部分沒有在美國設立自己的銷售渠道。他們只能夠決定產品的出廠價，而不是產品在美國的零售價。美國的零售市場受制於美國某幾個大品牌，多過受制於中國的廠商，因此說中國產品傾銷美國是說不過去的。買中國產品是美國入口商的選擇，美國怎可以反過來責怪中國？

 

美國人自己沒有儲蓄的習慣，竟好意思批評中國積累外匯儲備。這是中國人自己賺回來的錢，中國人當然有權自行決定是把它花掉，還是把它儲起來。事實是中國不是沒有東西想向美國買，而是美國不肯賣。沒有理由迫中國向美國買一些中國自己也可以生產，而且更為價廉物美的產品？

 

金融海嘯後，各國都想增加出口、減少入口，但中國卻沒有遏抑入口。近期中國入口增長的速度就遠快於出口的增長。可見中國是一個有責任的國家，願意在全球經濟出現危機的時候，作出自己的承擔。

 

至於指控中國把資金倒流美國，那就更沒有道理。美國人不責怪自己不量力而為，胡亂向人借錢；竟掉過來指別人好借錢給美國。現實是美國不斷向中國推銷美債，希望中國繼續捧場。現在既然是美國人自己說這是害美國，那中國以後就大有理由不買了。美國經濟學家克魯明說不怕中國沽美債，因為美元貶值既可增加美國出口，還可減少美國的債務負擔。不過，克魯明忘記了，美元貶值亦會損害美元作為國際儲備貨幣的地位，美國盤算利害之後，一定不敢聽克魯明的意見。

(轉載自2010)年3月22日am730C觀點

 

C 觀點 : 舊樓重建價值為何不一

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24550.aspx

有小業主向傳媒投訴，發展商在收購舊樓時刻意壓價，開出的價錢比鄰近新盤的售價低很多。

 

其實，在自由市場上，所有買家都會刻意壓價，投訴也改變不了買方這種心態，即使為此而立法，買賣雙方各自謀取最佳利益的行為也不會改變。社會可以做的，是為市場提供一個自由競爭的環境，讓賣方可以選擇出價高的買方作交易。當買方之間有競爭的時候，只懂得壓價的買方就會買不到自己的心頭好。小業主可東家唔賣，賣西家；小業主亦可以拼命抬價，抬到有發展商就範才賣。

 

不過，小業主應留意市場的動態，留意其他同類小業主的取態怎樣，發展商一樣會揀便宜的才買，把價抬得太高，只會落得長期賣不出的結果。當小業主發覺同一大廈的絕大多數小業主都肯接受一個比他要求低的價錢時，他應認真檢討，自己所訂的售價是否脫離實際。不然，一旦發展商收齊八成業權，而土地審裁處又批准強拍時，那麼餘下來的小業主在強拍時賣得的價錢，可能還不及之前賣出的小業主。

 

樓宇重建的價值不一，計算複雜，小業主宜找專業人士徵求意見，死守自己心目中的所謂理想價錢，有時會適得其反。同樣一個800呎的單位，在同區之內，有些可以賣二千萬，有些可能只能賣五百萬，原因可能是前者尚未用盡地積比率，後者可能已經用盡；前者可能買入800呎已可建3,200呎，後者則買入800呎只能建800呎，兩者可建的面積相差四倍，故發展商的出價亦相差四倍。在發展商心裡前者一定更抵買，因為在前者的地盤上，每建3,200呎新樓，才需拆800呎舊樓；但在後者的地盤上，每建3,200呎新樓，就得拆同樣多的舊樓，後者拆樓的成本較高，會影響將來的盈利。

 

另一個影響舊樓重建價值的因素，是有多少個小業主肯同時一起賣樓。如果只有一個肯賣，發展商買了也不能重建，所以一定不會出太高的價。現實是大部分發展商都不肯逐個單位慢慢收舊樓，擔心會給打釘公司有機可乘。因此，單一的小業主若要賣樓的話，只能在二手市場找用家承接。用家是不會考慮樓宇的重建價值的，出價一定比發展商低很多。此之所以，大部分舊樓的小業主都渴望自己的物業被發展商以重建價值收購。

 

然而，要發展商肯買小業主的單位，關鍵是要集齊足夠的小業主一齊肯賣。過去，小業主要集齊九成業主肯賣，發展商才肯出高價，難度極高。現在，強拍的門檻由九成降至八成，小業主就較容易聯合起來與發展商討價還價，以令物業的重建價值有機會實現。由此可見，降低門檻只會令廣大小業主的議價能力提高，而不是如政客所說的，降低了他們的議價能力。

(轉載自2010年3月19日am730C觀點)

 

 

 

C 觀點 : 再談強拍為何乏競爭

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24522.aspx

有傳媒及政客，以過去的強拍未能引起足夠的競爭，以至多以底價成交，因而得出結論，認為發展商互相「識做」，不阻人發達，以便大家各自搵食。因此，他們不贊成降低強拍門檻，以免間接協助發展商強搶民產。

 

我覺得這種單憑表像所作的分析過度粗淺，其推論的框架是：「官商必然勾結，官員想藉此向商界輸送利益，以便退休後謀取高薪厚職。」這種思維方式，已接近大陸以前的「一切以階級鬥爭為綱」，只會挑動社會分化，卻無助制訂恰當的社會政策。

 

其實現時的機制不是缺乏競爭，只是競爭並非在強拍時進行，而是在強拍前已分出勝負。因為，發展商若要申請強拍，先得收齊九成業權；但這九成的小業主絕對不肯輕易讓自己的資產賤賣，他們一定會四出接觸不同的發展商，以為自己謀取最佳的利益。發展商之間的競爭，在這個時間已激烈地展開。

 

有些物業的小業主，還會齊集起來，在取得九成業主的認同下，先自行搞招標或拍賣，再待買得九成業權的發展商去申請強拍。在這種情況下，通常都能吸引不同的發展商參與競爭，大家都會盡力出價，以爭奪物業的發展權。

 

至於為何到真正強拍時，反不見其他的發展商競爭，原因有兩個方面：其一是勝負早見，其他發展商明知出價不及這個發展商勇，故無意再與之交鋒。其二是這個發展商已購得九成業權，在強拍時已佔盡優勢。即使有新的發展商肯加碼重新挑起競爭，也會處於一個非得以大搏小的輸蝕環境。因為，對新加入的競爭者來說，拍賣時每叫高一口價，他都得付出十足的價錢；但對那個已有九成業權在手的早前勝出者而言，他只需出十分一的價錢去買餘下的一成業權，他自己已擁有的九成業權，他是不需要付錢再去買的，在一邊出十足，另一邊只需出一成作為競爭代價的情況下，誰會在強拍中勝出，不是很清楚嗎？

 

因此，我們可以說強拍的機制本身徒具形式，對餘下的一成小業主有點不利，但絕對不能在想當然的情況下，指控發展商之間早有共識，大家各自搵食，不去搶對方口中的肥肉。

 

依我在行內接觸，發展商之間其實競爭激烈，大家都想做一哥，怎可能肯把肥肉讓給對手。再者，個別發展商之間早有牙齒印，他們自認不是君子，怎會不念舊惡？因此，指控他們有互不競爭協議是完全沒有根據的。

 

小業主若不想落入被強拍的命運，應在知道自己物業已有50年樓齡的時候，衡量土地審裁處會否基於市區發展的需要而批准把物業強拍。若然機會高的話，宜一早聯同其他小業主，一起去找發展商投資。很多時，首輪奪取九成業權時所搞的拍賣或招標，其成交價都不比強拍時低。

(轉載自2010年3月18日am730C觀點)

 

C 觀點 : 為何九成強拍無競投

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24503.aspx

立法會今日表決降低舊樓重建所需的強制拍賣門檻，議員中持質疑態度的仍不少，擔心降低門檻只會益了地產商，累小業主被迫賤賣家當。

 

他們以過去的強拍大都在沒有競投下以底價成交，批評現有的機制未能保障小業主的權益，公民黨的余若薇甚至指控地產商之間有互不競投的行規，以至強拍的成交價未能反映真正的市價。據報連發展局長林鄭月娥也難以解釋為何強拍個案都乏人競投。

 

其實，要解釋這個現象並不困難，我真懷疑議員與局長是否對現有的強拍機制真有認識，他們可知道真正的競爭大部分已在強拍前進行，強拍只是這個機制為小業主提供的最後一著保障，但並非唯一的保障。

 

在現有機制下，小業主的保障是多方面的，並非如少數被迫接受強拍者所言，無情白事自己擁有的物業被人強拍。因為，土地審裁處會先考慮強拍的申請是否符合社會的公益，過去曾有案例，申請因樓宇狀況良好，重建未能改善居民生活與社區環境，而遭處方拒絕。

 

無疑，把門檻由九成業權贊成降低至八成後，的確會益了一批已收夠八成業權在手的地產商，但這不是降低門檻的目的嗎？社會不是希望可以看到更多的舊區重建活動可以交由地產商去推動嗎？我們總不能為了不讓地產商有機會賺錢，就連社區重建工作也不開展！難道香港想行社會主義？甚麼工作都交由政府去做？

再者，若果地產商已收買到八成業權，已足以顯示樓宇內絕大多數業主已支持把物業重建，因為只有這樣，他們的物業才可賣到更高的價錢，普通的用家，出價時是不會考慮重建價值的。既然重建符合樓宇內大多數業主的意願，為何議員要讓少數人的取向而妨礙大多數人呢？說到底，分層契的業權之可以在法理上成立，是小業主同意共同管業，要共管就得少數服從多數。

 

至於強拍時為何吸引不到其他發展商競爭，皆因為競爭的勝負早在強拍前已有結果，已不用再在拍賣場上再度交鋒。現有的機制有拍賣這個環節，是方便臨時殺出來的程咬金，或有個別發展商臨時想加碼。事實上這種事情不是沒有發生過。

 

地產商要申請強拍，先得收購絕大多數業權(現在是九成，修例成功後有部分可降至八成)，這段過程長達數年。小業主不會連自己的利益也不懂得保護，一定會四出去接觸不同的地產商，亦會聽取測量師與地產代理的意見。他們一定選擇出價最高的地產商才把自己的單位賣給他。因此，在小業主四出議價期間，地產商之間的競爭已在積極進行，出價最勇的地產商才有機會先行收足九成業權。以至到真正拍賣期間，敗軍之將已無心戀戰。

(轉載自2010年3月17日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 分層契的產權有限

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24484.aspx

有論者以維護私有產權為由，反對政府降低舊樓重建的收購門檻。可惜他們對樓宇業權的認識有限，以致造成某些誤解。我就我所知，提供一些不同的角度，供讀者作思考。

 

樓宇內個別單位的業權源於土地的業權，香港的土地業權，基本上是lease hold而非free hold的。即是說，土地的大業主是政府，政府是以lease的方式把土地批租給市民使用，政府從未把土地賣斷。在這種情況下，小業主的業權並非無限的，而是受到政府批租土地時的lease condition所制約，不宜把它們等同一般的私有產權。若然我們真的要保護產權的話，就不能只保護小業主的業權，而不理大業主的業權。要知道，政府是代表廣大市民的利益去持有土地上的權益的，輿論有責任站在社會整體需要的立場上講說話。

 

設計lease hold模式業權的原本構思，就是為了讓作為大業主的政府，可以在日後市區需要重建時，擁有較大的主導權。輿論應促使政府負起這方面的責任，而不是助個別為謀取私利的小業主去妨礙市區重建。

 

為解決舊區重建停滯不前的問題，我建議政府以後在批租土地時，便在批租的條文裡，清楚說明將來重建時的遊戲規則，講明有多少比例的業主贊成出售就得齊齊出售，屆時大家都得依例執行，不可再有異議。只要批租條文一早列明，那就不存在損害產權的問題。現實是：即使按現有的批租條文，政府也一樣有權在租約到期時，向小業主收回土地，按新規劃另作發展。小業主若堅持不遷不拆，在法理上是說不通的。

 

再者，分層契的條文說得很清楚，小業主並沒有直接擁有地權，而是擁有一種equal and undivided shares，他們所擁有的股權，利益是互相浸透，不可分割的，譬如二樓的業主無權不讓水喉電線經過他的單位去到三樓或以上的單位；地下的業主亦無權拆去受力牆，影響樓上單位的結構安全。由此可見，分層契的業權本身就是有局限的，並不是擁有絕對自主權的。

 

其實，分層契根本不是香港某些地產商所發明的，它的概念來自羅馬時代的condominium，其精神是：獨立使用，共同管業。即是說小業主有個別單位的專用權，但整座大廈就得由小業主共同管理，不能以少礙多。所以有分層契的同時，還會有大廈公契，在涉及共同利益的時候，仍會採用少數服從多數的原則，仍得有一套事先講好的會議程序。既然分層契的精神是需要共同管業，當樓宇日漸殘舊，小業主們當然有權一起商議最佳的處理方式。如果有八成的人贊成出售，就要大家一齊出售，我不覺得有何不妥。相反，若要多數人的意願受制於少數人的取態，那才是不公義的。

(轉載自2010年3月16日am730C觀點)

 

C 觀點 : 收購舊樓門檻應降低

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24449.aspx

政府有意把舊樓重建的強拍門檻由九成下降至八成，引來一批利益攸關者的反對。他們以維護私有產權為由，批評政府協助財團迫小業主賤賣資產。我覺得這種指控，與事實不符，只會妨礙舊區重建，不利香港的長遠發展。

 

香港的住宅樓宇，大部分都已分單位出售。業權分散，落在眾多的小業主手裡。這種做法雖有利於中產置業，但會導致樓宇殘破需重建時，難獲一致意見。這不但有損市容，更會造成危險。最近的土瓜灣塌樓事件，就是一個值得重視的警號。

 

要小業主自行合作重建，難度極高；除了財力不足外，更因為在利益分配上不容易有一致協議。比較可行的方法，是由地產商先行收購，統一業權後才重新發展。

 

按私有產權的理念，產權擁有者是無需依從少數服從多數的原則的。即使大廈裡的業主大部分都贊成賣樓，但個別業主也有權堅持不賣；導致收購舊樓作重建的努力經常胎死腹中。

 

為方便舊區重建能早些開始，政府早已立例，讓收購者在收齊九成以上的業權時，就可以強行把整座物業公開拍賣，只需把拍賣所得，按比例分給不肯賣的小業主就可以完成收購。但事後發現九成的門檻依然太高，立例後，舊區重建的速度依然十分緩慢。於是政府才有進一步把門檻降低的打算。

 

被地產商看中作重建對象的舊樓，通常是那些地積比率未用盡的舊樓，重建時可加建更多的面積，不然地產商怎會以高價引誘小業主放盤？不過，現時社會上出現了一批專敲竹槓的「打釘」公司，他們自恃在舊樓裡已購入了10%的業權，就賴死不賣，非要收購者付出驚人的額外代價不肯賣。

 

我曾見過有個案例：小業主想在二手市場出售自己的樓宇，只能賣得三百萬元，地產商出五百萬元收，大部分小業主都願意接受；但因為打釘公司咬死要三千萬元一個，結果收購無法完成，眾多小業主的賣樓願望因而無法完成，被迫繼續住在環境惡劣的舊樓裡。

 

有時，收購雖然最終成功，但實質上是靠小業主各自減價，合起來去滿足貪得無厭的打釘公司的利益。我真不明白，為何竟有傳媒為這吸血鬼爭取利益，他們可曾聽過廣大小業主的呼聲。

 

因此，我雖然歷來主張維護私有產權，但在考慮到社會的整體利益時，為了盡快令舊區的環境得以改善，亦認同在這個特殊情況下犧牲私有產權，前提是業主的損失應在金錢上獲得足夠的賠償。現時，法例並沒有要求小業主非接受收購者的開價不可，收購者在取得八成的小業主支持下，仍得透過公開拍賣，以證明他的出價能經得起市場的挑戰，這種安排已相當合理。

(轉載自2010年3月15日am730C觀點)

 

C 觀點 : 科技進步與男女平等

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24419.aspx

三八婦女節期間，聽到很多有關男女平等的論述。不少論者都把男女平等視作天賦人權，認為平等是一種不言而喻的理念，應放諸四海而皆準。凡未有平等的地方，就是不公義的地方，應要立即改革。

 

不過，在現實世界，事情並非這麼簡單，要達至男女平等是需要客觀基礎的，單憑對某種主觀理念的推崇是不會有效果的。如果硬要在客觀條件不成熟的地方推行男女平等，反而會製造更多的悲劇。

 

在科技不發達的地方，男女在體質上的差異就會突顯出來。在狩獵社會，人們手上只有很原始的武器，要與野獸搏鬥時，少一點體力也不成。即使不是面對兇猛的野獸，要捕捉較溫良的動物，也需要有高速的奔跑能力；女性在懷孕時期，頂著大肚子，不可能跑得快。在這種情況下，女性在捕獵時就很難派上用場，故只可以留在家裡扮演其他的角色。三步不出閨門，可能是自我保護的需要。

 

另一方面，男性由於有參與捕獵，對食物就有較大的支配權，獲得男性照顧的女性，生活才有保障。以至女性必須依附男性，接受男性的支配，以至欺凌。據野外生物學家珍．古德爾對黑猩猩族群的觀察，靈長類動物在自然狀態下，是從來沒有男女平等的，連兒子長大後，也不放過欺凌母親的機會。甚至在無緣無故的情況下，雄性也會拿雌性欺凌一番，目的可能是逞一下威風，以鞏固自己尊上的地位。在人類社會，現今仍有部分男性，沒法抹走祖先遺傳下來的劣質基因，會有打老婆的惡習。失驚無神就會爆發，非要把老婆收拾一下，不足以顯示一家之主的地位。

 

然而，隨著科技的發明，人類已不用靠體力去謀生及競爭，女性在體力上的吃虧已不再是一種無法補救的弱勢。用來福槍，女性一樣可以獵殺大象、獅子；用拖拉機，女性一樣可以參與春耕與秋收。此外，女性的溝通能力與親和力，已證明在帶領團隊時有優勢。在不少專業工作上，如醫療、法律、財務、教育、電腦、設計、演藝………等，科技已使女性有與男性進行公平競爭的能力。這種能力是男女同工同酬的客觀基礎。

 

隨著生產力的上升，女性的收入已足以令她們一樣有財富的積累。即使沒有男性的照顧，女性也可以獨立生活，甚至可以利用積蓄，自己生孩子，養育孩子。無需要再出嫁從夫，老來從子。

 

女性先得在經濟上取得獨立，才能在生活的各個層面取得更多的話語權，才能透過立法，令自己的權益得到固定的保障。成就男女平等的，主要靠科技的發明與生產力的上升，而非靠甚麼平等機會委員會，以及那些爭取平等人權的組織。

(轉載自2010年3月12日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 建居屋非對症下藥

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24380.aspx

除非政府實行嚴格的價格管制，否則樓價便必然會隨著市場的周期而波動，有時偏高，有時偏低。

 

按道理，當樓價偏高時，想買樓的人士大可以暫且租樓，待樓價偏低時才入市。1999至2003間，就有長達五年的時間，樓價處於嚴重偏低的水平。很多人都沒有在偏低的時候入市，是他們自己作錯了判斷，錯失了機會，社會很難為他們作補償，他們只能等待及把握下次的入市良機。

 

在樓市不景的時候，居屋的售價也同時會下調，但偏偏這個時候，居屋也乏人問津。對上一次房委會推出居屋貨尾單位，剛好碰到金融海嘯，結果大量單位沒法賣出。

 

近日社會上出現了大量想買居屋的人，是香港的居住環境突然出現了重大的變化嗎？當然不是。變的只是樓價突然上升了，人們發現擁有物業的人身家上升了不少，但沒有樓的人卻分不到這杯羹，於是紛紛想擁有物業，以便也可以搭一程順風車。

 

然而，這批過去曾經作錯判斷，錯失入市良機的人，今次是否選中了好時機呢？我就不敢肯定。如果政府因應他們的需要，認定重建居屋，很可能又令他們再嘗一種錯誤決定的苦果。

 

記得上一次推出的夾心階層居屋，政府就好心做壞事，愛你變成害你，買到的人都嚴重虧損，至今仍未翻身。誰敢保證，今次若重建居屋，買家不會再重蹈覆轍？

 

我認為政府在制定房屋政策時，必須分清楚甚麼是住屋需要，甚麼是投資需要。住屋需要屬民生問題，政府不能不管。但投資屬個人的理財需要，政府就不宜插手。政府為投資者提供方便，萬一投資損手，還會給人埋怨，何必自討沒趣？

 

現時，買不起樓的人之所以不斷指責政府，是因為政府在樓價上升快過經濟增長的時候，依然不肯主動增加土地供應，依然任由地產商決定是否進行勾地。如果政府在今個財政年度，制定出一個賣地時間表，確保未來的樓宇落成量可以大幅增加至每年二萬個水平。市民就難再埋怨政府。而政府亦不用以重建居屋去滿足市民可能會出錯的投資決定。

 

現時，政府只需要用公帑去協助基層市民入住公屋；一旦重建居屋，就會把香港的中產家庭也納入政府要照顧的範圍。

 

結果必然是有愈來愈多的市民得依靠政府，失去了自己謀取美好生活的主導能力，變成只能依靠政客去為人民爭取政策上的優惠︰要政客促使政府放寬申請居屋的入息上限，才有資格買樓；要政客要求政府增加人均居住面積及配套設施，才可以改善居住環境。這只會令個人自主的空間愈來愈小，這樣的生活怎能有幸福感？

(轉載自2010年3月11日am730C觀點)

 

C 觀點 : 應否還錢 也可公投

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24365.aspx

並非所有國家的憲法都有搞公投的機制，代議政制的原意，就是選一批人出來代人民管理國家。他們獲人民授權後，就可以憑他們的判斷來管理國家，不用每事再徵求人民的看法。如果每作一個決定都先作一次公投，人民會煩不勝煩，而政府的運作亦會失去效率。此之所以，人口眾多的國家，一般都不搞公投。

 

相反，一些人口較少的國家，為了讓公民多點參與感，會不時以公投的方式去聽取人民對一些重大議題的取態。不過。執政黨在選擇公投的議題時會非常審慎，盡量不讓公投損害自己的執政地位。如果公投的結果，等同向執政黨投不信任票的話，執政黨寧願搞改選也不搞公投。把公投的議題納入政綱內容，然後改選政府，應是正路的做法。

 

日前冰島就搞了一次公投，要求人民表態，應否償還冰島政府所欠的外債。結果，百分之九十三的選民都投反對票。我相信，今次公投，只是冰島政府的一場政治秀，並非真的想徵求人民意見。因為答案早已寫在牆上，多此一投的目的，是為了可以公然賴債。

 

金融海嘯後，冰島等同破產；歐洲各國都有出手挽救，其中英國出力最多；原因是冰島銀行的存款，很多都來自英國。英國借錢給冰島政府，冰島政府就可以救冰島銀行。冰島銀行有救，英國人在冰島銀行的存款就有機會取回。這樣，英國政府的錢去冰島轉一個圈，又可以重回英國人的手上。

 

冰島人愈想愈氣憤，覺得自己上了英國人的當。英國人拿出來的錢，受益的不是冰島人，卻變成了冰島人民的債，每人要分攤一萬五千美元，以後要交重稅去償還。所以他們寧願冰島政府不守信用，把債賴掉算數。

 

這樣做好像蠻不講理，但這個世界一旦涉及利益，就沒有人會講道理了。發窮惡就是硬道理，公投只是發惡的手段吧了。不過，搞公投的人要小心，弄得不好，公投可以把政治問題激化，以致不可收拾。

 

譬如在伊拉克，可千萬不要輕率去搞公投，看看人民是否支持要美軍撤出伊拉克。答案當然不投也知道，但這個答案並不是美國政府今天就想面對的答案。誰膽敢在這個時候迫美國政府去面對的話，誰就是想和美國的利益作對。誰就會被視作恐怖分子的同路人，美國政府就一定要設法查出誰在背後指使。這個人一定不可能在伊拉克有好日子過。不要說伊拉克人不可以這樣做，就算是有特權的外交使節人員，如果敢在伊拉克散播公投訊息，這個使館就有可能會像中國駐南斯拉夫的使館一樣，很快就被美國的飛彈誤炸，禍及其他使館人員都死得不明不白。當涉及國家利益時，美國一樣難顧言論自由與人權等普世價值了。

(轉載自2010年3月10日am730C觀點)

 

C 觀點 : 戶籍制度只能緩撤

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24351.aspx

內地在召開「兩會」期間，有多份非主流報章聯合發表社論，要求中央政府撤銷戶籍制度。內地報章基本上都是由政府控制的，不可能聯合起來與中央唱對台戲。因此，很多人都相信，這些報紙之所以敢發表聯合社論，不會是完全出於自發，而是受到某些他們認為在黨內地位顯赫的人所提示，然後才出來為改革製造輿論準備的。

 

香港的報章，基於西方的人權理念，大都認為戶籍制度，妨礙人民遷徙自由，製造城鄉之間的不公平差異，是一項要不得的制度，應該愈早取消愈好。

 

不過，在我看來，這只不過是香港人葉公好龍吧了，一當涉及自身的利益時，他們的取態立即出現一百八十度的轉變。就我所見，香港人平時最想保護的是香港人這個特殊地位。我們的三粒星身份證，何嘗不是戶籍的一種另類模式。我們會願意讓內地各個地區的農民都可以自由地來港謀生？免費進香港的學校讀書？在香港的醫院生孩子及醫病嗎？答案很明顯是否定的。

 

不管這個答案背後有多少理由，但其結論就是要維護香港人的戶籍，不贊成讓中國同胞有遷徙來港的自由，不能讓中國農民享有香港人同一樣的待遇。為此，香港人將不惜把平時掛在口邊的人權概念丟諸腦後。

 

試想想，在內地大城市裡面的人會不會有如香港人一樣的想法呢？現時城鄉有差別，這雖然不公平，但已既成事實，一下子取消，就得大幅降低城市居民的生活水平，上海人肯嗎？北京人肯嗎？不要說大城市的人會反對，連小城市的人也不會贊成。

 

因此，我雖然贊同中國應撤銷戶籍制度，但不能一下子取消，在實施前應先做好準備工作，這樣才不致對原來生活在城市的人造成生活上的衝擊，亦不致引起湧往城市的盲流，導致農村經濟破產，而城市卻出現大量貧民窟，治安惡化，疾病叢生，生活水平不斷下滑。南非在黑人當政後，就曾因取消戶籍制度，導致上述情況，問題至今仍未得到妥善的解決。中國政府不應在這個問題上輕率行事。

 

戶籍制度有個源頭，一是為了實施計劃經濟，實行按需分配資源；二是為了清查及控制社會上的反對力量。中國已行市場經濟，已不再按戶籍發糧票、布票，已沒有按需分配的需要。另一方面，由於經濟上的高速發展，人民生活普遍得到改善，中國已不存在滋生龐大反對力量的客觀條件。反對派想公開冒頭多過想進行地下活動。因此，戶籍制度對中央政府來說已沒有需要。問題只是如何讓這個制度慢慢淡出吧了。為了避免出現災難性的結果，我贊成採取保守一點的策略，寧願慢一點，也不要出亂子。

(轉載自2010年3月9日am730C觀點)