2013年9月11日星期三

C 觀點 : 負擔樓價的能力有延展性

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昨文指出,樓價反映的不是一般人的負擔能力;因為,若果人人都買得起樓,每年的少量新供應都不知道該賣給誰才對。香港人普遍對自己的居住環境都不甚滿意。如果買得起的話,誰不想住得好一些。因此,每年少量的新供應只能賣給最有能力負擔的那小撮人。樓價反映的正是這批人的購買力,而不是一般人的負擔能力。

今天我再想指出的是:樓價反映的不只是買家的負擔能力,還得反映他們的購買意欲。買得起樓的人不一定會買,如果時機不適合,他們可以選擇租,待投資時機成熟的時候才入市。

住屋雖是民生所必需,但租一樣可以解決問題。我認識一些懂得利用資金的人,他們不喜歡把錢困死在置業上,所以長期都只是租樓,我見他們的居住環境一樣可以弄得很不錯。

樓是一種既有使用功能又有投資功能的產品。買樓的人不但會考慮樓的使用價值,還會考慮樓的投資價值。政府在制定房屋政策時,只考慮樓的使用功能,而忽略了樓的投資功能,政策就不容易達到預期的效果。政府在居屋白表政策上的失誤,就是忘記了對買家的投資意欲進行評估。

八十年代初的時候,就出現過居屋賣不出,被迫開放市場,不設資格審查,才能把貨尾消化掉的情況。可見即使政府提供折扣去遷就買家的負擔能力,也不一定能吸引買家入市。

現實是市場上經常都存在著很多有負擔能力的人,只不過他們是否願意在這段時間入市吧了。亦可以說,在大部分時間,樓價都與負擔能力關係不大。不然的話,為甚麼樓價可以在兩、三年裡升一個開,又可以在兩、三年裡跌掉一半,人們的負擔能力不可能在短時間裡出現這樣大的變化。

一個人願意把多大比重的收入放在置業上,取決於他對後市的評估,如果樓市看好,他節衣縮食,左借右押,也要設法成為業主。但當他預期樓價會向下調整時,他可能會把從小在那裡長大的祖屋也賣掉,此之所以,樓價的延展能力可以有這麼大。

在這種情況下,政府企圖去調控樓價是不容易的,尤其是想把樓價調控在一般人的負擔能力範圍之內。不要說在一向行自由經濟的香港做不到,即使在市場略為開放後的中國大陸也不容易做到。

前總理溫家寶,上任不久就致力於壓抑樓價,出動的干預手段比香港還要猛烈,但直到他離任,依然徒勞無功。梁振英政府以為只要把樓價壓下去,香港的很多深層次矛盾都可以解決。但樓價問題遠比他想像中更難於應付,一上任就去觸碰老大難問題,風險很大。
(轉載自2013911am730C觀點)

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