C 觀點 : 撥地限建內銷樓

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21415.aspx

乘地鐵上班的時候，碰到一位年輕人，主動向我反映他對香港樓市發展的擔憂，希望我找機會促使政府作些政策上的調整，協助他們解決住屋問題。

 

他問我，最近在尖沙咀成交的那個呎價逾三萬元的八百多呎住宅是真的嗎？如果樓價真的升到這個水平，他們辛苦工作一世也未必買得起樓。

 

我告訴他，我相信這個成交應是真的，但這只是一宗個別的成交，大部分香港的樓宇都不是以這個價錢賣出的。如果他肯接受舊一點或遠一些的樓宇，二千餘元一呎的也可以買得到。但他擔心，隨愈來愈多的內地投資者到香港買樓，樓價的升幅將會比他們工資的升幅大，對年輕人來說，想買樓自住的目標，已變得愈來愈遙遠。

 

我說，香港是自由市場，總不能限制資金流動與投資自由，否則將對我們現有的市場機制，造成嚴重的破壞。況且，外來的投資者只是在香港買樓，不一定在香港生活，他們的行為只會影響樓價，對租金的影響不會太大。本地人可以選擇租樓。

 

然而，這位朋友卻覺得租樓不是他的首選；一個人得擁有一個屬於自己的住宅單位，生活才會有安全感，才容易成家立室。若然要一個年輕人，一出社會工作，就知道自己是注定沒有機會置業的話，他可能會因而失去了工作的動力，並對他生活的社會有點失望，更容易發展出一種反社會的情緒。

 

其實，擁有物業，除了可以帶來生活的安全感外，還可以與社會共富貴。當社會的經濟有增長的時候，樓價很多時都會同步上升，擁有物業的人就可以分得一杯羹。

 

沒有物業的人，在經濟增長時，雖也可以分享工資上升的好處，但相對資產增值來說，這種得益就微不足道了。此之所以，一個社會不應讓它的年輕人覺得，他已經失去自置物業這個人生重要的選項。

 

面對目前這種情況，我覺得政府可考慮每年都劃撥一定的土地，在地契上註明，土地上所建的物業只能售予本地的永久居民。這樣，社會上起碼有某一類別的樓宇，其樓價只會反映本地居民的購買力，不會受到外來投資者的投資能力所干擾。

 

此外，政府還可以在賣地條款上，規限可建物業的呎數不能太大。這樣，富有的本地人就不會太有興趣去買，令受惠者集中在社會的中層(基層可申請公屋)。只要政府每年批出的土地足夠，就可以把樓價調節在資助對象的合理負擔水平之內。

 

當然，這種做法可能會被某些人批評為干預市場，但這種做法起碼比興建居屋所造成干預少，而一樣可以達到與興建居屋一樣的效果；關鍵是政府要恢復定期賣地。

(轉載自2009年9月30日am730C觀點)

 

C 觀點 : 《am730》的成長較健康

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21398.aspx

金融海嘯後，印刷傳媒的處境日趨惡化，大部分報章09年上半年的業績都見紅。因此，當有些行家聽聞《am730》在金融海嘯後仍一直保持盈利時，都有點不敢相信。

 

事實上，我們自07年6月份開始盈利以來，除今年3月份有些微虧損外，業績都處於盈利狀況。今年8月份，盈利更創了新高。

 

我們在3月份之所以會有虧損，是因為我們原先的主要客戶──銀行業，受金融海嘯的衝擊較大，不得不削減了廣告預算。為此，我們調整了自己的客戶組合，開拓了一批新的客源，在短時期裡扭轉了廣告收入萎縮的局面。這種情況，令《am730》不但不用跟隨行家那樣裁員減薪，並且還有條件加薪與增聘人手。我們更在今年年中，全面向員工發放了花紅。

 

有人問我，《am730》的花紅是否我自己挖荷包發的，目的只在於沖喜與對外宣傳。其實，《am730》發花紅是不用問我的。我們早已訂定好透明度極高的分花紅制度；有得賺就一定有得分；拿多少利潤出來分，以至各成員間的分配比例，都早有既定的分配機制，無需老闆拍板，人事部門都知道應該怎樣分配。

 

很多機構都希望成員都有一個共同的願景(shared vision)，但機構的盈利卻只由成員中一少部分人獨佔；在這種利益不一致的情況下，成員很難真正產生共同的願景。《am730》的情況比較健康，因為我們是先搞成果共享，然後才設法形成一個大家都可以接受的共同願景。

 

我不會先自行制訂一套願景，然後強制員工要認同。我先會從一些大家都容易接受的基礎做出發點，然後透過意見交換，尋找一個大家都可以接受的機構發展方向。當有了共同目的之後，員工就可以各自在自己的崗位上，發揮自己的創意，做一些對機構成員都有益的工作。我會設法讓員工體會到：公司必須盡快開始盈利，員工的職途才有發展的機會。員工不難會意識到免費報紙的收入，主要來自廣告，但要廣告商看中我們，就先得有忠誠讀者，那就得提升我們的內容質素；為此編採部門都得盡力做好自己的本職工作。

 

我們的報道必須夠客觀，觀點必須多角度，以助讀者深入了解事實的真相。我們不會為了吸引讀者而迎合部分讀者的低級趣味。我們的編採方針，必須以讀者與社會的長遠利益為依歸。事實證明：辦得正派一點的報紙，在香港一樣會受讀者歡迎，這是最值得我們高興的。

 

《am730》有今日的發展，靠的不是燒銀紙式的巨額投資，而是按商業經營的原則，穩紮穩打地，在讀者支持下，有機地成長起來的。若我們在金融海嘯下仍能盈利，將來環境改善，我們的發展空間一定更加大。我們之所以這樣有信心，是因為我看到，現在想辦好這份報紙的，已不只是我一個人，而是整個機構的持份者。

(轉載自2009年9月29日am730C觀點)

 

C 觀點 : 印刷傳媒處境不妙

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21364.aspx

從朋友口中得知，梅鐸新聞集團旗下的《遠東經濟評論》將於年底停辦，我聽到有點愕然。

 

年輕的讀者對這份雜誌可能不太認識，但它其實已有63年歷史。曾幾何時，它的評論廣為香港社會重視，中文報刊亦經常予以轉載。關心時事的人，鮮有不知它的存在。

 

不過，自從2004年它由周刊改為月刊後，人們已意識到，它的財政情況或許已有困難，而且不易有改善的機會，停刊是遲早都會出現的事情了。

 

本來，我以為梅鐸這麼有錢，蝕本也可以撐下去。不過，隨著舊讀者的老化，新讀者的不繼，這份雜誌的影響力已大不如前，難怪連梅鐸也意興闌珊了。

 

其實，香港的印刷傳媒，近期的處境也好不了多少；除了幾份免費報章外，大部分傳統報章都處於虧損狀態。辦得算好的壹傳媒《蘋果日報》，09年上半年雖然仍有盈利，但盈利也倒退了83%，只剩下3,493萬。其他如《南華早報》、《星島日報》、《明報》等，皆業績倒退。

 

現時，股市、樓市雖相對興旺，但實體經濟起色不大，零售物價指數仍在下跌，報章的廣告收益，未來幾年都不易有大突破。因此，傳統報章的虧損狀態可能還會持續一段時間，財力不夠或信心不足的報章，很難堅持下去，停刊的消息可能陸續有來。

 

這種情況並非香港獨有，其他西方的傳統報章，亦同樣受到互聯網與免費報章的衝擊。互聯網上的資訊又多、又快，且大都不用付費，用慣電腦的年輕人，根本沒想過花錢去買報紙。因為很多大報紙都有網上版，而且大部分都是免費的。因此，傳統報紙的讀者，真是死一個，少一個。連《蘋果》這類較新的報紙，也難免有讀者老化的現象，其他報紙更難逃脫這個宿命。

 

至於免費報紙，情況卻遠比傳統報紙好。《頭條日報》09年上半年的廣告量竟比08年上半年還要多，這是很多人都意料不到的。但不知為甚麼，星島報業在公布業績時，沒有說明《頭條》是否賺錢。但每天能拉到這麼多廣告，就殊不簡單。

 

三份免費報紙中，以《都市日報》所受的壓力最大。原先《都市》因沒有對手，習慣了輕輕鬆鬆已有盈利的狀態，一下子多了兩個競爭者，而且讀者都不少，廣告怎不被攤薄？現時，《都市》仍未扭轉捱打的局面，前景不易樂觀。

 

至於《am730》，則是三份免費日報中，健康狀況最好的。我們自07年6月起開始盈利，已有力量抽調更多的資源去搞好內容與增加發行量，前景最為樂觀。具體情況，留待明天再說。

(轉載自2009年9月28日am730C觀點)

 

C 觀點 : 政改方案通不過 特首會解散立法會嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21335.aspx

明眼人都不難看到，社民連提出的五區總辭的變相公投方案，從一開始就得不到泛民內的其他兄弟黨的真誠支持。公民黨另提一套23人總辭的方案。民主黨日前則表示，應先設法匯聚泛民力量否決特首的政改方案，然後迫特首按基本法第五十條解散立法會。這樣，泛民就可以自己不辭職，也可有得重選立法會，搞變相公投。

 

民主黨這個如意算盤如果真的能夠打得響，當然好過泛民自己搞總辭。因為，一旦解散立法會之後，那就不是搞補選，而是搞重選。不但泛民的立法會成員要退下來，連建制派的成員也得退下來，大家一起去面對一次新考驗，總好過別人的席位可以保得住，自己卻要去冒補選落敗的風險。

 

再者，如果重選是因為政改方案通不過所導致的話，重選時，就較容易聚焦在應否在2012年搞雙普選的議題上。在這種環境下，搞變相公投，成效應較為顯著。

 

然而，這只是民主黨一廂情願的想法。政改方案被否決後，是否要解散立法會，選擇權在特首手裡。05年政改方案就被否決過，但特首並沒有解散立法會，當年泛民亦沒有提出這樣的要求，就算今次提出，特首亦不一定會依從。

 

一般西方民主國家的憲法，都有解散國會的條文，但選擇權多在總統或執政黨手裏。他們若是覺得提前搞大選會對自己有利──新選出來的成員會支持上次通不過的議案，才會選擇解散國會。若果明知重選的結果，會令執政的地位也失去的話，大都會選擇到任期完成後才再搞大選。這樣，就可以用餘下的任期去搞好政績，以便重新贏得選民的支持。

 

很多西方的執政黨，任期未到一半，民意的支持度已跌破50%，但都一樣死撐到底，不會輕易搞提前大選。他們有這樣的選擇，除了是想保住執政權之外，還因為這樣做勞民傷財，不一定得到選民支持。動不動就解散國會的政客，選民可能覺得煩，下次不願再選他。

 

希特拉上台前，德國的政府就極不穩定，選出來的政府都做不長，結果物極必反，德國人不想再左選右選了，於是選了一個獨裁者上台。香港民間現在亦出現了一股對爭拗表現出煩厭的情緒，發展下去可能會造就獨裁者上台的條件。

 

因此，泛民在推動解散立法會的議題上，宜考慮清楚才提出，應先了解一下民意，在民意有共識的時候，才向特首施壓。搞五區總辭已非人人認同，搞解散立法會，不理解的人只會更多。如此搞下去，泛民可能得不償失。

(轉載自2009年9月25日am730C觀點)

 

C 觀點 : 辭職容易 變公投難

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21315.aspx

社民連提出的五區總辭作變相公投的方案，本是一個可利用現有機制展示選民對普選意向的好方法。如果補選的結果清楚顯示，絕大多數——最好超過三分之二，是支持2012搞雙普選的，泛民現時的堅持才會有意義。如果補選的結果顯示，市民不介意留到2017才搞特首普選，那泛民就得調整自己的定位，去爭取一些市民也認為值得爭取的目標。這樣，香港就可以不用再在普選日程的問題上糾纏不清，以致妨礙了日常的管治效益。

 

可惜，這個方案自從提出以來，泛民內部為了誰該辭職的問題已爭論不休。公民黨提出的23人總辭的修訂，實質上是不想去面對誰該辭職的問題。

 

在泛民中，既有議員覺得，辭職是一項光明的任務，故願意主動先行辭職；但亦有議員擔心辭職的風險，補選時議席被人奪去，自己變成了犧牲品；於是，各政黨之間亦無法就辭職的責任該如何分配上達成共識，這才導致不如23人集體總辭，以免爭拗的想法。但這種安排只能解決前半段的問題，但對搞變相公投卻一點好處也沒有。辭職只是今次行動的手段，並非今次行動的目的。在辭職問題上達到共識，距離完成變相公投仍有一段距離。為了達致辭職名單上的妥協，而損害公投的效果，更是不值得的。

 

要搞變相公投，每區一個人辭職就已經足夠；泛民可以藉著每區都要補選的機會，把補選的議題單一化，以顯示市民在雙普選問題上的取捨。為了凸顯選民的意願，泛民最好每區只派一個候選人出選，這個候選人最好名不見經傳，那就更能顯示選民為了支持雙普選才投他一票的，而不是因為他的魅力或是其他與普選無關的原因。

 

然而，一旦23人一齊辭了職，那麼每區的空缺議席都有四、五個，結果必然是泛民內的各政黨議席都得派人參加補選；公民黨有公民黨的定位，民主黨有民主黨的傾向，而社民連亦有自己的側重點；那只會令補選變成一場大混戰，何來單一議題。由此可見，23人一起總辭的建議，對變相公投只有破壞，沒有建設。

 

泛民現時要做的，不是協議誰去辭職；若果行動的目的是搞變相公投，誰辭也沒有所謂，只要每區都能搞一次補選就是了。泛民現時最需要取得協議的，是每區只能派一個代表出選，不容自己內部也有多過一個人出來爭。這樣才可以與建制派形成鮮明的兩陣對壘。沒有這種鮮明的對壘，很難把議題單一化。

 

在這個問題解決之後，泛民還得設法令選民明白，今次並非一場普通的補選，而是選擇普選日程的公投；希望選民以實際行動，去凸顯這個含義。能否做到這點，才是今次行動成敗的關鍵。然而，泛民在由誰去辭職的問題上已沒法取得共識，很難想像以後他們將如何在難度更高的問題上攜手合作。

(轉載自2009年9月24日am730C觀點)

 

C 觀點 : 23人總辭只屬虛招

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21298.aspx

社民連提出五區總辭(各派一代表)後，泛民內部矛盾暴露，鬧得一團糟。有人懷疑，社民連可能是中共的代理人，企圖從極左的一方來攻擊泛民，促使泛民內訌，以削弱泛民的力量。

 

由於今次社民連出師有名，高舉可作變相公投的幌子，從原則上看，其他泛民成員都不便反對。但若果齊齊配合，即今次總辭的領導權就會落入社民連的手上。這是泛民中的其他大黨——民主黨與公民黨都不願看到的。因為，這會令社民連在泛民中的地位冒起得更快，在今後的選舉中，更有條件搶走他們的選票。

 

社民連位處泛民的最左翼，他們的立場最清晰，但他們在拉票的時候，不容易向政治光譜的右邊拉票，因為距離太遠；故只能向身邊的右黨支持者中的左翼拉票，被友黨視為破壞力比民建聯更強的競爭對手。如果今次五區總辭真的搞成，社民連一定聲名大噪，民主黨與公民黨對此不能沒有對策。

 

司徒華曾以泛民總舵主的身份，為泛民訂定五區總辭的代表名單，但被發現根本未與有關代表商量過，所以被看成說說而已，根本沒打算去落實，事後亦不了了之。今次公民黨提出泛民23名立法會成員集體總辭，雖獲前天主教香港教區主教陳日君樞機公開支持，但基本上也是虛招，要落實的難度比只派一名代表在五區總辭更高。目的可能只是一拍兩散，令五區總辭最終搞不成。

 

要說服23人一起總辭，一定比只說服其中五個難。況且泛民中有些根本不屬政黨成員，不一定會聽政黨那枝笛。再者，有部分泛民的議員是全職議員，辭職後連自己的生活費也沒有著落，遑論去照顧手下的議員助理。而更要命的是，按現時的比例代表制選舉模式，23人總辭的結果，必然是無法全部重新當選，勢將削弱泛民在立法會內的力量。泛民可能無法保住需有20票才可實施的否決權。

 

現時，泛民與建制派獲選民支持的比例約為六四分，建制派有機會分走23席的9席。即便建制派只能派次一級的代表參選(正選已當了議員)，他們仍可以憑鐵票拿走4至5席，那泛民在立法會的否決權一定失守。結果只會令曾蔭權的政改方案更易通過。

 

由此看來，23人總辭根本是對泛民非常不利的方案。提出這個方案的人，不可能連這樣的後果也估計不到。他們原先連五區各派一個代表辭職也不熱衷支持，現在竟一下子提出23人都要總辭，豈不是難度更高，效果更嚴重？

 

怎不令人懷疑是想節外生枝，旨在破壞社民連的方案罷了。

 

這樣的虛招，或許可令五區總辭不了了之，但選民的眼睛是雪亮的。泛民如果為了保住席位而不支持變相公投，那他們一直佔領著的道德高地也有機會失守。

(轉載自2009年9月23日am730C觀點)

 

C 觀點 : 大到政府非救不可

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21279.aspx

以前，市場上有一種說法︰銀行追小戶還債的時候，會非常狠心；欠少少信用卡數，也可以追到你破產，完全沒有人情講。但如果你欠銀行的錢夠多，銀行反而不會逼死你，甚至會反過來設法救你，助你渡過難關。

 

銀行之所以會這樣做，是因為逼死了你，就得把整筆債撇賬，不但會影響銀行當年的盈利表現，而且會把管理階層過往的錯誤充份暴露，成了不可改變的現實，令到銀行的高層決策者無法向股東交代。

 

這種情況令銀行對欠債多的大戶不得不採取非救不可的政策。他們會為大債戶安排新的銀團貸款，以新債養舊債，以便讓這筆賬可以拖下去，不至一下子變成壞賬，希望拖到下一次的高增長期的來臨，債戶又再恢復盈利，有能力把欠銀行的錢，連本帶息歸還。

 

這種情況以前主要發生在銀行界，想不到金融海嘯之後，竟變成西方大國的政府行為。政府為了自己的管治地位不至受動搖，竟拿納稅人的錢，去挽救一些之前但求盈利，行為魯莽，兼且不負責任的金融巨無霸。

 

這些巨無霸，在全球化的幌子下，已侵佔全球每一個角落，由南美的阿根廷，至北歐的冰島，都買了他們的內藏毒素的金融產品。他們設計出來的產品，結構上互相牽連。一個出事就足以拖累全世界，足以造成雪崩式的大災難，令全球經濟大衰退。

 

雷曼出問題的時候，有一派意見認為；既然銀行的管理層犯了這麼嚴重的錯誤，那就應該讓他們自食其果，以後其他銀行才會吸取教訓。可是這個苦果並非由雷曼的管理層單獨承擔，連香港的小戶也要分攤了過百億。更要命的是出現了骨牌效應，拖累了全球整個金融系統，令它在互不信任下，無法運作。

 

在這種情況下，各國政府如不齊齊出手，全球經濟就會進入「冰河時期」。屆時，各國政府，無論是民選的，還是專政的，都有機會被迫下台。這是為政者最不想看到的，於是只好動用公帑去挽救那些經營不善的金融機構；甚至付出高至一般納稅人無法理解的分手費，以與犯了大錯的舊有管理層解約。納稅人無法明白，為何這些高層決策者，無需對自己的錯誤決策負責？或許政府早已知道，若是追究下去，最難辭其咎的，是政府自己。

 

為了避免歷史重演，政府除了要重新檢討對金融業的監管制度外，更應該思考一下，是否需要這麼熱衷去投入全球一體化。如果我們容許全球不同的種族，不同的文化，可以有不同的發展模式，而不是追求甚麼普世都要認同的制度。那麼，人類在發展的過程中，還有機會互相參照，取長補短。太早判斷歷史有必由之路，社會有理想制度，只會走向一元專政。各國其實可以走自己發展的道路，無需急急加入國際大家庭，接受發達國家操控與連累。

(轉載自2009年9月22日am730C觀點)

 

 

C 觀點 : 有不複雜的投資產品嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21249.aspx

奧巴馬批評金融業的運作缺乏透明度，善以專業的手法，設計出種種隱藏風險的複雜性產品，引誘投資者入甕。因此，他認為有需要立法去監管金融業的銷售手法，以避免那些投資知識不足的小投資者上當受騙。

 

香港的財經事務及庫務局長陳家強早前亦表示：正研究投資產品銷售手法的規管，考慮把銷售對象拆分為三級──專業、半專業、與散戶。然後按照產品的複雜性，決定那類產品適宜賣給那類投資者。

 

這樣做，表面看來，應該可以解決問題；但要具體落實，卻並不容易。因為，無論是要把投資者分級，或是要把產品分類都不容易。原因是金融市場本身就是一個極為複雜的市場，即使是市場裡的一些最簡單的產品，亦非一般投資者可輕易掌握。如果硬要具備一定的認識，才適宜購買某類產品，那金融業真是找客困難，找合適的產品亦困難。今後一定生意難做，爭取做金融中心也沒有意思，不要說雷曼債券不適宜推銷給非專業的投資者，就算是最簡單的股票投資，亦可能非散戶皆宜。就我接觸，香港有不少股民，連甚麼是股票也未搞清楚，遑論不同公司的不同業務。他們視買股票與去賭場買大小差不多，總之會升會跌，就可以買起買落，不用去澳門也有得賭。

 

他們聽說抽新股贏面高，就向銀行盡借去認購。其實他們從不看招股書，所以他們連「中冶」也會讀成「中治」，就知道他們對招股公司的業務也不大了了。然而，銀行卻對這類股民的無知行為，作無限量的支持，不理他們的還款能力，大量借貸給他們去抽新股。萬一中途有包銷商退出，小股民認多少就獲派多少，而股價一開就跌的話，小股民很可能會被累得要破產，變成雷曼事件的另一版本。

 

現實是：有些公司之所以上市，是嫌在市場上賺客戶的錢賺得太慢，兼且辛苦，故轉而去賺小股東的錢。如果上市的P.E有15倍，等如15年才能賺到的錢，一下子就可以賺到手。很多私募基金之所以能賺大錢，用的就是這種竅門。他們把收購回來的公司，包裝一下，加點時髦的概念，就可以吸引到不少對股票投資一知半解的投資者，令他們很快就可以套現。

 

就我所見，在眾多行業中，金融業可謂是騙人、騙錢最多的行業，只是他們的騙術高明，扮得很專業，被騙者不自知，還以為自己眼光不好，輸完又願意再來輸過。大戶就是憑此向小戶進行弱肉強食。若是監管機構果然有辦法設立機制，防止散戶上當，那現有的金融業很多都無法運作。這將嚴重損害金融大國的利益。因此，我估計奧巴馬對監管金融業的承諾，只是說說而已，真正落實的機會不多。

(轉載自2009年9月21日am730C觀點)

樓市不斷向上升, 何時才會停下來 ?

自從金融海潚開始, 樓市、股市齊齊跌. 近半年已經開始齊齊向上升. 好像金融海潚沒有來過一樣. 新樓開售總是不斷有利好消息. 好像買樓是不用錢的景況, 幾日內就已經賣了七七八八. 股市亦回到金融海潚前的狀況. 金融海潚來的時候, 並沒有太多人受影響, 只是每個人都收起了自己的錢以防萬一. 一見出面無事, 錢又紛紛走出來. 現在又買樓, 炒股, 買新股. 銀行又無息(接近啦), 個個都要買啲野去資料下啦. 樓市又上得太快, 已經見到一些小市民無能力買樓的地步. 都唔知幾時可以停下來. 但停下來又唔會唔有調整呢 ?

富甲半山首晚錄40預留 兩投資客各斥逾億元掃貨

http://hk.biz.yahoo.com/090917/241/3iuf4.html

【明報專訊】港股氣勢如虹、恒指昨日收報逾21768點，再創逾1年新高之際，長實(新聞 - 網站 - 圖片)（0001）牽頭發展的何文田「富甲半山」（即半山壹號2期），昨晚接受買家預留單位，截至昨晚9時共錄得40伙預留個案，相對長實同系將軍澳「領都」7月推售時，首晚售逾500伙，單位價錢動輒在千餘萬至2000餘萬元的富甲半山，銷情相對慢熱，惟市場估計明天和周日才是銷售高峰。

不過，在熱錢持續流入市場大環境下，昨晚有兩名投資客，各自斥資逾1億元，分別購入富甲半山3個和4個單位。

富甲半山於昨晚7時半開始進行預留單位，現場消息指在紅磡漁人碼頭商場的售樓處內，開售一刻聚集了近200名地產代理和準買家。長實地產投資董事黃思聰表示，在首半小時內已有20個單位獲得預留，之後曾加推小量單位，截至昨晚9時，獲預留單位總數增加至40個，其中有兩名投資客，各自斥資逾1億元，分別購入3伙和4伙。

兩大客分別購3伙及4伙

代理消息指出，其中投資客斥資逾1億元購入的3伙，分佈於半山徑19、20、21號頂層，面積由1491至2052方呎不等（當中兩伙附連800餘方呎天台花園），呎價介乎1.7萬至1.8萬餘元。至於另一名同樣斥資約1億元掃貨的投資客，購入的半山徑19、21號4個50樓以上的高層單位，據悉1500餘方呎、2000餘方呎戶型各佔兩個。

對於金管局(新聞 - 網站 - 圖片)去信銀行公會，表達對住宅按揭利率過低關注，以及一旦寬鬆的貨幣環境出現轉變，銀行界可能會調升最優惠利率(新聞 - 網站 - 圖片)；中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)住宅部董事總經理陳永傑認為，金管局的說法，相信有助紓緩樓價急速上升的形勢，但估計樓市不會因而急速轉勢；陳續稱，本港現時仍處低息環境，加上美元持續偏軟，估計投資客會持續購入「實物」來保值。

陳永傑料富甲買家近半屬內地客

至於昨晚開售的富甲半山，陳永傑認為由於資金繼續流入地產市場，而富甲半山屬位處九龍市區的豪宅，相信必定會受惠。另外，陳指近期購入本港豪宅人士，近四成屬來自中國內地的富豪，富甲半山的內地客比例，有機會接近五成。

長實日前公布以平均呎價11,888元（訂價‧下同），推出富甲半山20個分佈於半山徑19、20、21及22號的標準單位（1491至2052方呎、分佈於37至52樓），銀碼由1710.4萬至2482.7萬元；買家若採用即供付款，樓價將按訂價減5％。

（明報記者林可為報道）

何文田富甲半山

http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=540&pid=145

地址 九龍何文田常盛街80號

預計入伙日期 2010
發展商 長實, 南豐

半山會所Club Masterwork 以歐洲現代藝術博物館為藍本

雙邊環迴景觀 遼闊壯麗
‧坐觀橫跨港島東、鯉魚門至九龍東遼闊海景，氣勢磅礡
‧傲視獅子山及大帽山景、九龍塘低密度豪宅景，以至大嶼山秀麗景致
‧大部份單位均坐享雙邊景觀，戶戶開揚，視野無盡拉闊

地靈人傑 坐擁傳統名校
‧高尚社區，鄰近共有12間國際學校，選擇更多元化
‧多間著名大學近在咫尺，地靈人傑，學術氣氛濃厚
‧中學校網隸屬九龍城區，校網內半數中學為Band 1級別，名校林立
‧小學校網隸屬34區，優質學府雲集，家長首選

C 觀點 : 奧巴馬的構思難落實

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21223.aspx

金融海嘯一周年，奧巴馬發表演說，提出一連串改革金融制度的方案，希望今後不會重蹈覆轍。這些方案表面上言之成理，但實際上並不容易落實。原因是奧巴馬，看到的只是表像，沒有認識到出現危機的本質性的原因，根本沒有對症下藥。

 

譬如︰奧巴馬叫銀行不要借錢給沒有能力還錢的樓宇買家、汽車用家，以及習慣以信用卡去先使未來錢的消費者。如果銀行真的這樣做的話，壞帳的比例當然可以降低。但銀行的生意會比以前做少很多，再也沒法達到過去那麼高的利潤水平，銀行的高層將不會有那麼多的花紅可分，甚至需要裁員減薪。

 

因此，金融行業裡的既得利益者，一定會千方百計對抗這種改革。他們會祭出自由經濟的大旗，要求政府不要干預金融業的自由運作。即使有關的監管立法成功，他們亦只會陽奉陰違，等待時機再作反撲。

 

現實是︰收緊信貸不僅對金融業有影響，還對整個社會的經濟有拖慢作用，資本主義社會的分配不公問題，令財富落入少數人的手裡，廣大基層民眾根本缺乏消費能力。若是金融系統不巧立名目去借錢給他們花費，市場上根上缺乏足夠的新生需求去推動經濟持續增長，原有的生產能力就會顯得過剩，工廠可能被迫停工，工人可能要失業，經濟就會出現衰退。

 

這是政府最不希望看到的事情，故一旦出現經濟衰退的威脅時，政府就會放棄收緊信貸的收革，甚至掉轉頭來要求銀行繼續放寬信貸。近期各國政府的所謂救市方案，實質上就是銀行不借，政府借。政府怎好意思一方面叫銀行審慎，另一方面又叫銀行借錢給處於困境(即可能沒法還錢)的中小企，而政府自己又去買毒債，以及注資入資不抵債、危在旦夕的金融機構？可是奧巴馬所想的與自己所做的存在著多大的矛盾。

 

奧巴馬又叫金融機構不要設計一些刻意隱藏風險的衍生性的金融產品去害投資者。現實是社會上積累起來的閒資實在太多，實體經濟根本沒有足夠的需求去吸納這麼多的資金。不止實體經濟吸納不了，即使金融市場上原有的簡單投資產品，也沒法吸納這些資金。

 

若果這些閒資都去買股票，股票可能變成P.E.50倍；若果這些閒資都去買外匯，金融貿易的常規都會給他們搞亂；若果這些閒資去買商品期貨，可能會弄到第三世界民不聊生。閒資的四處流竄，足以對發展中國家的經濟造成毀滅性的打擊。

 

因此，從另一個角度來看，透過金融海嘯，把部分閒資蒸發掉，對社會的平衡發展不無好處。中世紀歐洲醫病的一種主要方法就是放血。或許我們的社會亦需要每隔一段時間就放一次血。奧巴馬若是成功防止放血，我們的社會或許會病得更厲害。

(轉載自2009年9月18日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : 奧巴馬能收服華爾街嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21201.aspx

「巨爵」襲港當晚，風聲鬧到無法入睡，扭開電視消磨時間，發覺所有的外國新聞台與財經台都在直播奧巴馬為金融海嘯一周年所作的演說，前後有大半個小時。

 

這麼長的演說，電視台肯全程直播，顯示美國依然是舉足輕重的大國，美國總統的取態，全世界都得洗耳恭聽。

 

文革時期，國家領導人發表重要演說後，中共會組織全國人民認真學習，以體會最高指示的精神。西方國家當然不搞這一套；但他們的傳媒會自動歸位，除搞直播外，還組織專家小組，提供深入的分析，其效果不比中共的政治學習遜色。

 

西方國家當然不會沒有人唱對台戲，被譽為美國最有良心的知識分子，麻省理工的語言學教授喬姆斯基，前些時就發表過一篇演說，名為《危機與希望：他們的和我們的》，對今次金融海嘯有深刻的分析，但由於傷及了西方制度的根基，西方傳媒都很少報道。

 

喬姆斯基在演說中揶揄奧巴馬乃華爾街口袋裡的東西，指奧巴馬最終仍得為金融資本家的利益服務。不過，從奧巴馬昨天的演說來看，他對華爾街的批評一點也不含糊。他批評華爾街的高層，為了短期的個人利益，陷整個世界的經濟於崩潰的邊緣。批評華爾街設計出來的金融產品，刻意欺騙投資者，要投資者負上他們沒法理解兼且無法承擔的風險，令美國人的財富，在短短三個月裡，就蒸發了五萬億美元，並令全球經濟陷於停頓。最後迫政府不得不動用納稅人的錢去救市。

 

奧巴馬說：華盛頓政府一定不會容許華爾街重蹈覆轍，用這樣魯莽及不負責任的方式去經營金融業。他指出：國會領袖已經同意，在今年內，制訂一套更嚴謹的金融監督法案，以防止華爾街胡作非為。

 

新的法例將確保金融業不可再任意欺負小投資者，並授權監管機構可以採取適當的行動，對違例的金融機構進行追究。新例並會要求銀行提高資本充足率，及限制銀行可以承擔的風險。金融機構若出問題，非政府打救不可時，政府會確保金融機構償還納稅人付出的代價。此外，奧巴馬還承諾會與全球其他大國磋商，務使各國一致行動，以免金融業出現惡性競爭，以至劣行驅逐良行。

 

奧巴馬今次提出的方案，其實比歐洲國家單純要求限制金融業高層的收入，還要深入苛刻。如果真的全面落實，美國的金融業將首當其衝，以後無法像海嘯前輕鬆地運作。能否獲利也很成問題，這不單純會影響金融業的利益，還會影響美國的利益。這樣的法例要想在美國國會通過絕不容易；相信奧巴馬本人亦心中有數；不過奧巴馬要證明自己已經努力過，國會通不過不是他的錯，這是西方政客比較聰明的地方。

(轉載自2009年9月17日am730C觀點)

 

C 觀點 : 不望升值，望儲存

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21184.aspx

當一個人能夠把自己的開支控制在自己的收入之下的時候，他就可以把自己的財富逐漸積累起來。當他的財富積累到一定水平的時候，他就會逐漸發覺，原來要把財富儲存得好並不容易，尤其是金融海嘯後的今天，投資市場上已不容易找到安全的選項。

 

過去，保守的人會選擇把錢放在銀行算了，但現時銀行提供的存款利息，似有近無，根本不可能對抗未來的通脹威脅。現金擁有者，眼見各國政府都在鬥快印鈔票去刺激經濟，都預期日後可能出現高通脹的環境，所以都想及早把手上的現金，換成其他更有保值能力的資產。

 

昨天，我在本欄預期，股市還有機會繼續上升。但這種上升只是貨幣供應上升的結果，而非企業利潤前景秀麗的結果，缺乏鞏固的客觀基礎。一旦資金流向逆轉，股價隨時有機會跌到四腳朝天。此之所以，我雖然看升，亦只敢把資產中的兩成押注在股市上。

 

回顧自己過去投資股市的成績，雖然賺過錢，但計總賬的話，應該是輸多贏少。我比別人略優勝的地方，是在大眾都輸的時候，輸得比大多數人少一點罷了。我能夠輸得少一點的原因，是我對在股市賺錢已不存過多的幻想。投入去的比例不高，輸起上來也輸不多。

 

我個人投資的目標非常保守，不敢奢望透過賣出買入能賺到大錢，只望買中一些資產值不會輕易蒸發掉的產品，能保得原有的資產值，我已感到成績不錯了。我常聽到人說，希望透過投資，把自己的財富在3至5年裏翻一番，我自己就不敢有這樣的設想。要達至這樣的成績，只能靠時來運到，而不能靠有為地經營。對自己的投資能力過度自負的人，遲早會傾家蕩產。

 

我投資的方法很原始，先有投資對象的物理性質，然後才看投資對象的市場性質。我喜歡地產、黃金，多過證券、鈔票。前者是實物，是上天創造出來的，不會輕易毀壞，有恆久的儲存能力。不似證券與鈔票，都是人印出來的，只不過在上面加個簽名，作點承諾罷了。歷史證明，人的承諾從來都不怎樣可靠。所以，在我的投資組合中，地產與黃金永遠不會少過一半。

 

地球上的土地與黃金始終有限，因為上天已經停止製造，屬限量版。但其他形式的財富，人自己可以不斷創造，長遠而言，一定供多價賤。因此，鈔票與證券，我只把它們視作過渡時期的財富儲存模式，一有機會，我就會把它們換成地產與黃金。

 

金融海嘯後，人們對金融投資產品已有芥蒂，將會有更多的資金流入房地產市場與貴金屬商品市場，值得投資者多加關注。即使它們的升值能力不如其他投資項目，但它的儲存能力是無可置疑的。

(轉載自2009年9月16日am730C觀點)

 

C 觀點 : 股市還會升嗎？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21165.aspx

在一個投資研討會上，主持人硬要我對股市作點預測。我坦言，我對股市所知不多，所以我不會具體地介紹哪隻股票最值得買。我所能說的，是一些已呈現在眼前的現實。我只是把他們組織起來，藉此去展現出一些有傾向性的趨勢。

 

G20開會，各國同意繼續寬鬆的貨幣政策。即是說，政府會繼續泵錢入市場。我認為，這些錢流入實體經濟的渠道不多。因為，實體經濟已經產能過剩，增加投資只會帶來更多的浪費與虧損。因此，新泵入市場的錢，大多數會流入投資市場。

 

實體經濟不似會一下子好起來，開新公司與發行新股的情況不會太普遍。因此，新流入的資金會以流入現有的公司為主。在流入的資金增加，而股數增加卻有限的情況下，每股可分得的錢一定增加，股價亦只好隨流入的資金增加而上升。

 

股市雖會繼續升，但我認為今後的升勢將及不上之前那麼猛烈。原因是：現時各國經濟已初現復甦苗頭，各國政府的處境已不如年初時那麼惡劣。因此，各國政府雖會繼續救市，但所用的力度一定不用像前一段時間那麼猛。

 

中國政府已表示：由於上半年的量化寬鬆貨幣政策，中國的經濟在某些地方已出現了一些不平衡的發展，中國政府對此會進行「動態微調」。而美國方面亦會調整對銀行的扶持政策，因為，很多銀行已經自己也可以站起來，並有條件逐步歸還政府之前給他們的貸款。這些情況都足以令政府減少向市場落藥的程度。

 

不過，即使政府的救市步伐會減慢，但民間的資金很快會接力、補位，令股價的升幅仍會相當可觀。因此，升勢一旦形成後，就會由一個極端走向另一個極端，直至市場上的資金被消耗得差不多為止。這情況顯然未出現。我估計，恒指在年尾有機會升破二萬四千點。一些長遠值得投資的公司，即使眼前的盈利不高，一樣會獲得投資者垂青。

 

下一階段的股市，無可避免會出現PE高，息率低的情況。因為，股價會因資金流入而上升，但企業的盈利卻因實體經濟未有足夠的改善而無法同步上升。如果我們只懂得按歷史上的平均PE與息率去衡量股價的合理性，那我們一定會覺得股市有泡沫，不敢貿然入市。

 

另一方面，企業的管理人員，在這種情況下，亦會面對不少壓力。股價高了，投資者就會要求他們交更多的業績，但實體經濟卻不給他們太多的空間。他們唯一可以做的，就是利用市場上充足的資金，進行收購合併。這樣既可以引導小股東把希望寄託在未來的憧憬上，又可以減少競爭對手。因此未來股票市場上的收購合併活動會大幅增加。能把握好這類投資機會，一定可以獲利不菲。

(轉載自2009年9月14日am730C觀點)

 

C 觀點 : 武裝奪權與人民授權

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21134.aspx

毛澤東說：「槍桿子裡出政權。」這句話至今仍影響著中共的思想方式。

 

中共在中國的政權，是靠武裝起義奪回來的。這個歷史令中共有天生的被奪權恐懼症，最怕自己當權的時候有人造反。這種情意結，至今仍主導著中共的管治模式。

 

自1949年以來，每當中共出現權力被奪的擔憂時，其行為就會變得不理性，甚至無所不用其極。無論是毛澤東時代的「反右鬥爭」與「文化大革命」，還是鄧小平時代的「六四事件」，其根源都是出自領導人對被奪權的恐懼。即便是近期的民族糾紛與香港記者採訪事件，之所以會發展至今天的田地，亦與中共的這種心態有關。

 

在當權者眼中，有群眾示威，還要求領導人下台，自然是有人想造反，故非加以鎮壓不可。而香港的傳媒，立場一向與中共對著幹，地方的公安部門很自然會懷疑他們會煽動群眾，故有需要一併加以驅散，並乘機讓他們吃點苦頭，受點教訓。

 

這種做法，在香港人看來，當然是毫無道理，全無需要。連一貫親北京的政黨，今次亦不得不站在記者的一邊，要求北京對事件徹查，還香港記者一個公道。不過，從宏觀一點的角度來看，三個香港記者在內地的遭遇只是小事一樁。有關當局最終願意退讓亦不出奇。我更關心的是廣大中國人民的處境。中共若是在執政六十年後，仍沒有擺脫被奪權的恐懼，中國就很難真正文明起來，中國人民的自由與權利就無法得到真正的保障。

 

在奪取政權之前，加入中共是要拋頭顱、灑熱血的；因此，參加革命的人，考慮的主要是國家與人民的利益，而不是個人利益。然而，中共一旦掌權之後，與人民的關係就出現了一百八十度的轉變。由為人民去革命，變成為保住政權，而不得不騎住人民。入黨為做官的人，日漸成為黨員成分的主流。咀裡說的，是要保住革命先烈用鮮血奪回來的政權，心中想著的，是如何憑手上的權力去換取更多的個人利益。

 

現實的情況是：愈有權在手的，就愈有條件作威作福。我們內地的同事，為了工作的需要，要經常去不同的政府部門辦手續，他們稱之為跑「衙門」。把「人民政府」的部門稱之為「衙門」，可想而知，他們遇到的是甚麼咀臉。至於內地的公安部門，更因肩負保衛政權的要職，其權力更加不受制約。被他們視作不是好人的，自然被拳打腳踢，毫無人權可言，即便是去公安部門報案的人，也常被威脅勒索。香港記者的遭遇，相比起來，實屬小兒科。

 

因此，中共需要檢討的，不只是對香港記者的態度，而是對自己人民的態度。中共建國六十周年了，中共必須明白，槍桿子或許可以出政權，但不一定保得住政權。只有獲得人民認同，為人民授權的政府，才能長治久安。

(轉載自2009年9月14日am730C觀點

 

C 觀點 : 機械人與人沒法比

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21107.aspx

在他報見介紹美國未來學者卻茲韋爾的見解：認為不用多久(在2050年之前)，科學家已能製造功能一如人腦的電腦，令機械人和人類可以不分你我，並能夠與人類融為一體，甚至視人類為他們的祖先。屆時，國力的比較，將視乎一個國家能擁有多少機械人，以及這些機械人的性能的差異。

 

我對電腦所識有限，但單憑一般常識，已可推論出現這種情況的機會很低。不久之前，我已在本欄隨意寫過譏笑電腦功能的文章，說電腦只有記憶系統，沒有忘記系統，這已經可以令電腦很快癱瘓。

 

人有五官─視覺、聽覺、味覺、嗅覺、觸覺，每天收到的訊息無數，如果不懂得選擇地儲存，一天就足以塞爆機械人身上的記憶體。如果沒有忘記系統，幾年就足以塞爆全球最強的電腦主機。

 

要知道人的五官所收集的訊息，並非放在五個互不聯繫的檔案裡的，但電腦至今仍未有這五種感官的同步互聯的記憶系統。現時，電腦只懂流水帳式地錄像、錄音，並不懂得分類存檔。電腦對味覺、嗅覺、觸覺，連測錄的能力也甚低。

 

電腦只曉得測試食物或空氣中，是否含有某些化學成份，卻不懂得分辨與記錄複雜的味覺與嗅覺。即使到了2050年，電腦可能仍分辨不出金山橙與新會橙的差異。

 

至於人類的觸覺，那就更加微妙，醫學界對痕癢的研究，至今就沒有甚至突破，不懂得應如何精確地描述腳板底癢與屁股痕的差異，遑論把這種感覺化成數碼化的記錄了。

 

如果五官的感覺中，尚有三種都未能數碼化，那機械人能吸收的外界訊息一定不如人類。如果連儲存的資訊也不如人類，機械人怎有條件去利用有限的資訊去作推理判斷？

 

人比電腦更強的地方，還在於人不但能觀察自身的處境，不斷吸收外界的訊息，而且還能承繼祖先的知識積累。我們祖先學習到的重要知識都可以存放在DNA的密碼裏，令我們天生就可以承繼祖先百多萬年積累下來的智慧。我至今就未聽過電腦有製造DNA的能力，若然要每個機械人都從頭學起，真不知甚麼時候，他們才能追得上一個普通人。

 

其實根本不用出動DNA這麼複雜的問題去難為卻茲韋爾的幻想，就是拿幻想本身的功能，也可以把機械人比下去。電腦只懂得線性邏輯的思想方式，設計者為它預設了那種程式，它就用那種程式，沒法跳出原有的設計，是一種停頓的智能。但人有幻想能力，不受原有的程式局限，可以天馬行空，測試突破的機會。這是現時最高級的電腦也未有的功能。我相信今後也設計不出來。因為一設計，就會設計所限，變成作法自斃，卻茲韋爾其實是幻想一下吧了，2050年後再加一百年，也不會變真。

(轉載自2009年9月11日am730C觀點

 

 

 

C 觀點 : 投行可有操弄市場？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21084.aspx

美國有人揭露投資銀行對客戶採取不公平的策略，向普通客戶提供一般市場資訊，向投資金額大的客戶提供更新、更難得、更關鍵的訊息，好讓大戶更容易掌握先機，賺個盤滿缽滿。

 

投資銀行的解釋是：他們之所以向不同的客戶提供不同的消息，是因為客戶入市的目的不一樣，有些想長線投資，有些想短線投機；有些對投機者有用的消息，對投資者可能沒有太大的參考價值，所以他們在處理上不得不有所區別。

 

這種解釋表面上很有道理，但似乎很難令市場釋疑。人們總覺得，這只是一種自圓其說的解釋罷了。為何不在提供資訊時，就清楚向所有的客戶都講清楚，訊息的來源、獲得訊息的時間、對訊息可靠性的評估，以及預期訊息將對市場產生甚麼樣的影響，好讓投資者自行決定如何去作長線、中線、短線的部署？人們總是懷疑，投資銀行這樣做會別有目的。

 

平心而論，大部分做生意的人，對客戶與非客戶，大客戶與小客戶，都會有不同的待遇。投資銀行對不同的客戶有不同的待遇是自然不過的事，只是社會有立法，防止掌握內幕消息的人，憑他的優勢位置從中獲利，所以投資銀行長期以來都喜歡扮公平，標榜自己在提供訊息時會一視同仁，所以才引來外界的批評。

 

現實是：投資銀行並不會把自己的研究報告寄給非客戶，有些資訊甚至只給內部參考，連大戶也不提供。這種不一致的做法，自然會令人懷疑，投資銀行可能向一批人唱好，向另一批人唱淡，以增加市場的成交，好讓他們多做點生意。

 

不過，投資銀行的生意，現在已不只是做股票經紀，他們自己也坐盤，一樣有參與投機炒賣。這就更加令人擔心，他們可能會利用不同的消息去影響他們的客戶，以達到自己獲利的目的。投資銀行一旦有這種角色矛盾，就不可能予人有公正的感覺。

 

地產經紀如果自己買賣樓宇，法例規定，他們要向交易的另一方表露身份。股票分析員在傳媒提供投資意見時，亦得說明自己是否持有該等投資。投資銀行對自己的員工，在參與私人投資時，亦有種種限制，唯獨對自己卻網開一面，不用向客戶以至社會公開自己的坐盤情況。這怎算對社會公平？這怎能不令人懷疑，投資銀行會企圖愚弄客戶、操控市場？

 

年初，匯豐供股前夕，股價跌到不足40元一股，一樣有投資銀行唱淡，並在關鍵時刻「質貨」，企圖引起市場恐慌，令小戶損失慘重。香港人對此應記憶猶新，無法釋疑。因此，政府有需要立例，把投資銀行作為服務提供者與投資參與者的身份清楚劃分。投資銀行如果選擇自行投資，就不應容許他們接觸廣大客戶，以防止他們向客戶提供有偏向性的訊息。

(轉載自2009年9月10日am730C觀點