2009年10月20日星期二

C 觀點 : 真豪宅與疑似豪宅

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-21717.aspx

八十年代,香港私人住宅單位的落成量,平均每年約有三萬個;到九十年代,仍有二萬七千個左右;但近年則跌至不足一萬五千個,只及高峰期的一半。

 

香港的地產發展商,大部分都是上市公司,每年都得拿出業績向股東交代。由於現時的落成量只有高峰期的一半,如果地產商仍要有過往一樣高的利潤的話,就得從每個單位上賺多近一倍的利潤。要做到這一點,他們只好把每個新推出的單位,都打扮成疑似豪宅。

 

在香港,要把樓宇打扮成豪宅並不難,只要在設計上花點心思,在用料上肯出點錢就是了。香港的樓價中,大部分是地價成本,建築費佔的比例不高,而扮豪宅只會增加建築費,不會影響地價,對整體樓價的影響不大。

 

舉例來說,一間8,000元一呎的住宅樓,建築費可能不足1,500元一呎。只要把建築費增加至3,000元一呎,就可以把單位裝修至五星級大酒店一樣,而樓價亦可以如建築費一樣增加一倍,變成賣16,000元一呎。即使賣不到16,000元一呎,賣12,000元一呎也絕對有著數。

 

一般買樓的人,往往只看到樓宇的外觀,而看不到樓宇內藏的價值。不久前,我就曾陪同一位新來港置業的朋友四處看樓。我推薦給他的是一間地積比率未用盡的舊樓,將來有機會重建時會很值錢。但他卻嫌這個單位日久失修,外觀已很殘舊,看中了一個新樓盤的示範單位。

 

內地人從未見過這麼豪華的單位,處處都用最上等的材料(雲石、水晶、實木)精雕細琢,還配置最新的電子設備與頂尖牌子的潔具與廚櫃,自然對這個單位一見鍾情。他嚷著就立即落訂,我見我的意見已講過多次,也就不便再去阻止。他又不是花不起,既然他喜歡,就讓他去買吧。

 

其實不只內地人會有這樣的選擇,香港人也會買這類外觀討好,但價錢偏高的單位,否則地產商怎會花這麼多的工本去建示範單位?很多人都誤以為,外觀漂亮一倍的物業,就應該值多一倍的價錢。

 

其實,這個觀念是錯誤的。物業的價值來自兩個組成部分,一個來自地價,一個來自建築費。在香港,即使是普通樓,地價也佔去樓價的一半以上;豪宅的地價更可以佔樓價的七至八成。因此,我們買樓主要是買地段,而不是買建築。地價有機會升值,而建築則是注定要折舊的。

 

豪宅之所以有價,是因為它座落在人人都認同的豪宅區,而不在於它的裝修與用料。後者花費不多,用在甚麼地區的樓宇都可以,但豪宅區的形成,需歷史時間,才能變成眾人腦海裡的成見。沒有這種共識的豪宅,其重售價值一定會因時間而遞減。

 (轉載自20091019)am730C觀點

 

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