2011年12月13日星期二

C 觀點 : 內地樓市 難有起色

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-37306.aspx

自從人民銀行把存款儲備金率的需要下調0.5個百分點之後,市場曾認為這對內地房地產市場是一項好消息,內房股因而受惠,股價的升幅優於大市。然而,隨之而來的消息,卻顯示中央全無放寬調控政策的跡象。估計在未來兩季裏,內地樓市都難有起色。

 

銀根略為放鬆,對改善地產商的財政情況或許會有點幫助;但對樓市本身卻幫助不大。因為,現時對市場抑壓得最厲害的,並非單是資金不足的問題,而是限購問題。很多買家,即使有錢買樓,也沒有資格買樓。

 

所謂限購政策,就是限制沒有戶籍的人在大城市買樓。除非買家有稅單證明,在過去一年裏(北京要五年),已在有關城市工作。否則,有關部門不會為產權作登記;令買賣最終無法完成。

 

過去,一些大城市的樓價之所以能升得這樣快,全靠外來投資者的支持。一些大城市,如北京與上海,樓宇的銷售對象來自全國各地。即使是一些相對貧窮的省份,少數先富起來的人,也會把資金投去大城市買物業。有這麼廣泛的資金收集範圍,大城市的樓價自然可以升個不停,不必受到本地人的購買力所制約。

 

然而,正因為樓價日漸與本地人的購買力脫節,愈能吸引外來投資者的城市,民間的怨氣就愈多;導致中央政府不得不出手干預,要求地方政府嚴格對沒有戶籍的人進行限購。

 

自從限購政策推出以後,內地大城市的交投量大減,只及高峯期的三分一左右。起初,地產商仍拼命死頂,不肯減價;到第四季,減價的情況就日益普遍,而且減幅日益增加,減兩至三成的也有。

 

初時,地產開發商仍有幻想,認為地方政府會為他們向中央說項,讓限購政策可以有些通融的空間。但中央一直不為所動,反加強對地方政府的問責要求。佛山市與成都市曾先後自行放寬限購要求,皆被中央迅速制止。在無計可施之下,地產開發商唯有透過減價,去適應本地人的購買力。

 

自從《朱鎔基講話實錄》出版後,地產商終於明白,中央的強硬派已經得勢,短期裏他們都不可以有不切實際的期望。因為,這本書中有不少內容都是駡地方官員「沒有意識到房地產問題的嚴重性」,要求他們「一定要從嚴控制」。

 

這些文章,朱鎔基在任期間,中央也沒有發表,相信中央的温和派當時並不完全認同;因此,若非現時主張遏抑樓市的強硬派得勢,沒有理由朱總理落任後,這些文章反可以發表。地產商知道形勢對他們不利後,只好死了條心,紛紛減價求售了。現時,他們手上等着要賣的樓不少,需要一定的時間才能消化,因此內地樓市短期裏難有起色。

(轉載自20111213am730C觀點)

 

 

 

 

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