2010年3月15日星期一

C 觀點 : 收購舊樓門檻應降低

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-24449.aspx

政府有意把舊樓重建的強拍門檻由九成下降至八成,引來一批利益攸關者的反對。他們以維護私有產權為由,批評政府協助財團迫小業主賤賣資產。我覺得這種指控,與事實不符,只會妨礙舊區重建,不利香港的長遠發展。

 

香港的住宅樓宇,大部分都已分單位出售。業權分散,落在眾多的小業主手裡。這種做法雖有利於中產置業,但會導致樓宇殘破需重建時,難獲一致意見。這不但有損市容,更會造成危險。最近的土瓜灣塌樓事件,就是一個值得重視的警號。

 

要小業主自行合作重建,難度極高;除了財力不足外,更因為在利益分配上不容易有一致協議。比較可行的方法,是由地產商先行收購,統一業權後才重新發展。

 

按私有產權的理念,產權擁有者是無需依從少數服從多數的原則的。即使大廈裡的業主大部分都贊成賣樓,但個別業主也有權堅持不賣;導致收購舊樓作重建的努力經常胎死腹中。

 

為方便舊區重建能早些開始,政府早已立例,讓收購者在收齊九成以上的業權時,就可以強行把整座物業公開拍賣,只需把拍賣所得,按比例分給不肯賣的小業主就可以完成收購。但事後發現九成的門檻依然太高,立例後,舊區重建的速度依然十分緩慢。於是政府才有進一步把門檻降低的打算。

 

被地產商看中作重建對象的舊樓,通常是那些地積比率未用盡的舊樓,重建時可加建更多的面積,不然地產商怎會以高價引誘小業主放盤?不過,現時社會上出現了一批專敲竹槓的「打釘」公司,他們自恃在舊樓裡已購入了10%的業權,就賴死不賣,非要收購者付出驚人的額外代價不肯賣。

 

我曾見過有個案例:小業主想在二手市場出售自己的樓宇,只能賣得三百萬元,地產商出五百萬元收,大部分小業主都願意接受;但因為打釘公司咬死要三千萬元一個,結果收購無法完成,眾多小業主的賣樓願望因而無法完成,被迫繼續住在環境惡劣的舊樓裡。

 

有時,收購雖然最終成功,但實質上是靠小業主各自減價,合起來去滿足貪得無厭的打釘公司的利益。我真不明白,為何竟有傳媒為這吸血鬼爭取利益,他們可曾聽過廣大小業主的呼聲。

 

因此,我雖然歷來主張維護私有產權,但在考慮到社會的整體利益時,為了盡快令舊區的環境得以改善,亦認同在這個特殊情況下犧牲私有產權,前提是業主的損失應在金錢上獲得足夠的賠償。現時,法例並沒有要求小業主非接受收購者的開價不可,收購者在取得八成的小業主支持下,仍得透過公開拍賣,以證明他的出價能經得起市場的挑戰,這種安排已相當合理。

(轉載自2010315am730C觀點)

 

沒有留言:

發佈留言