2011年4月15日星期五

C 觀點 : 發展商常保留部分地權不售

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-33327.aspx

香港人買樓的時候,往往只注重買了哪一個單位,卻甚少會去留意大廈公契的內容,與買入的單位所持的業權份數。於是留下了不少空間予發展商可以上下其手,謀取私利。

 

在出售樓花未需政府同意的年代,根本沒有人理會小業主獲分配的業權份數是否合理。發展商常保留部分業權不賣,以令小業主們手上的業權份數全部加起來都不等如一,這樣當將來大廈有機會重建的時候,小業主才發現原先的發展商仍持有相當一部分的業權,仍可以名正言順地來分享小業主的權益。

 

如果發展商是留下商場與酒店部分未賣,它當然應該擁有一定的權益,但有些卻是巧立名目,亦要授予一定的業權份數,方便把這些業權留在手裏,將來就可以坐地分紅。譬如大廈的外牆,其實大部分都不會有廣告價值,但發展商仍保留在自己手裏,並在分配業權份數時分給外牆多一些。有時,發展商連看更亭、公用停車位等公用設施也不放過,一樣授予一定的業權份數,然後持在自己手裏。

 

發展商手持的業權份數多,那將來大廈重建的時候,發展商就可以輕易收購小業主手上的業權,而小業主就難收購發展商的業權。要小業主高價買回發展商手上的看更亭,心裏一定覺得不值,寧把自己的業權賣給發展商算了。

 

小業主在買樓時不看大廈公契,所以根本不知道有以上這種情況。不過即使有留意也作用不大,因為大廈公契只有一份,由簽第一份契的小業主簽好後,其他小業主都得依循。行內俗稱簽頭契。

 

過去,發展商只要找一個相關的好友出來簽頭契,遲來的買家就只能選擇買與不買,而不可以要求修改大廈公契的內容。一般小業主在買樓的時候,怎會考慮到將來拆樓重建那麼遠?所以大部分都不會與發展商斤斤計較,以至吃了虧也不自知。

 

自從新批土地加入預售樓花需申請同意書的條文之後,發展商在賣樓花前得把大廈公契送交地政署審批。理論上,地政署如發現內容對小業主不公平,可要求發展商修訂。但地政署的公務員始終不是利益攸關者,着緊的程度一定不及真正的買家,所以,發展商有時一樣可以偷到雞。

 

現時,香港的消費者其實已相當了解自己的權益。他們在買普通的東西時,已十分懂得計算,但在作一生人最大的投資時,卻好像糊裡糊塗,任人宰割。原因除了是買樓比較複雜外,更重要是香港的樓宇供應長期不足,市場基本上由賣方主導。賣方提出的條件,小買家根本沒討價還價的能力。買家若是諸多要求,賣方會叫他回家先考慮清楚,原因是還有別的買家等着要買。因此,若果政府真的想保障樓宇買家的權益,首先要做到增加土地供應。

(轉載自2011415am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

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