2010年11月25日星期四

C 觀點 : 額外印花稅對樓市的影響

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28621.aspx

為了遏抑樓市炒風,政府推出新措施,凡新購物業,若在兩年內轉讓,須繳交懲罰性的額外印花費。由於稅率訂得十分高(半年內轉讓要交15%的額外印花稅),令短線炒賣基本上已沒法獲利。因此,不難預期,只要政府不撤回這項措施,短線投機活動將會在市場上絕跡。過去政府久經辛苦的抑市努力,今次終於看到明顯的成效了。

 

樓市的動力,通常來自三類需求:一是自用的需求,二是長線投資的需求,三是短線炒賣的需求。當三類需求都表現強烈的時候,樓市才能不斷興旺。現在這三類需求中少了一類——短線炒賣的需求,那原先熾熱的市況自然沒法維持。此之所以市場一致認為,新措施推出後,樓價非跌不可。

 

市場的這種預期,不但會阻嚇炒家入市,連用家與長線投資者也會改採觀望態度。所以措施推出的首個星期,樓市會非常淡靜。需要套現的賣家,在這種情況下,不得不採取削價求售的脫手模式。

 

由於懲罰性的印花稅最高的徵收比率亦不外是15%,因此今次樓價的最高跌幅也不可能超過15%因為賣方若果肯減價15%,已等同為下手買家承擔了15%的額外印花稅,買方已不用承擔額外風險,覺得值得一博了。不過,願意一次過放棄手上所有籌碼的賣家只會是少數。一般而言,賣方會認為,新買家想博,也得付出一定的代價,不可能把所有的風險都交由賣方承擔。如果中間落墨,15%該一人承擔一半,就是分別承擔7.5%。這將是打算撤退的炒家,在減價時會堅守的第一道防線。

 

他們在開價時,可能已叫平3%,在談判過程中,可能願意再平2%,即共平5%,但若要平超過7.5%,賣方就不會輕易退讓了。這是我之前預言樓價可能會跌5%8%的推理基礎。

 

由於這項抑市的新措施只能阻嚇炒家入市,而改變不了樓宇供應不足與市場閒資過剩的經濟大環境。因此,即使炒家決定退市,也不會妨礙用家與長線投資者繼續入市。在這種情況下,炒家想撤退不會太過困難。所以,我相信今次跌市不會愈跌愈深。當頭一個階段的恐懼過去之後,樓價應很快會找到支持點。在傳媒上,我們或許會看到個別的超跌成交,跌幅可能超過10%;但整體而言,樓價的跌幅可能只有3%5%。中原城市指數最低亦跌不過83點。

 

至於這次調整究竟會維時多久,我估計將不會超過三個月。因為,現時短線炒家佔市場的比例不高,只僅兩成左右。再者,他們之中會有一部分會轉為長線投資;真正急於拋售的,可能數目不超過一萬個,有三個月給他們撤退,應該足夠。因此,我相信農曆年後,樓市在價格上的調整當可完成。至於樓市的成交量,則除非政府修訂政策,否則都沒法重回措施公布前水平。

(轉載自20101125am730C觀點)

 

 

 

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