2012年8月3日星期五

C 觀點 : 白表買居屋要識計數

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-41634.aspx

有傳媒引述來自地產代理的消息謂:自從政府宣布快將讓白表的申請者,在二手市場買未補地價的居屋後,居屋的樓價旋即大幅上升。

 

我對這樣的消息有點懷疑。憑一兩個案例很難斷定居屋的二手價是否真的已經大幅上升。非經有一段時間,積累有足夠的案例後,才可以對樓價的趨勢有準確一點的判斷。消息公布還不到一個月,就這麼快作結論似乎有點過快。

 

這項消息被煲大,是因為反對派想攻擊梁振英,指這項政策益不到居屋買家,反令他們被迫要買貴樓。

 

無可否認,這項政策的確未能增加二手居屋的供應,卻會增加二手居屋的需求;它的功能只在於讓白表申請者(非公屋住戶的申請者)可以得到公平一點的待遇。

 

過去,居屋的第二市場,只讓綠表申請者參與。這批公屋居民,本身已有政府資助,居住問題並不嚴重,其需要買居屋的迫切性,應不及尚在私人市場捱貴租的白表申請者。從邏輯上來說,政府把居屋第二市場開放給白表申請者是合理的。不能因怕樓價可能上升,而繼續推行對白表申請者不公平的政策。

 

再者,居屋的訂價是與私人樓宇掛鈎的,居屋不應該脫離私人市場的樓價而獨自上升的。如果真的出現這樣的情況,一定是二手市場的買家不知道補地價的計算方法,吃了虧也不知道。地產代理在賣這類二手居屋時,有責任把補地價的計算方法清楚告訴買家。

 

然而,我發覺有些地產代理,自己也未對這個問題弄清楚。我曾見過一些盤口,代理指明,私人市場價售300萬,但若是賣給合資格者只需220萬。表面上好像平了80萬,但實際上用220萬買回這個單位的人,是要承擔補地價責任的。如果這個單位在私人市場只能賣300萬,這個單位一定不值220萬。

 

二手居屋的買家在決定買這類居屋前,該先查清楚上手是以甚麼折扣買得這個單位的。如果是六折,即是說上手只佔六成業權,樓宇將來若在私人市場賣出,四成的樓價是補給政府的。

 

以剛才的那個單位為例,若果類似單位只能以300萬在私人市場出售,那政府就會假設這個單位是以180萬賣出的,那補地價的費用該是300x40%=120萬。業主實收300-120=180萬。但這個業主賣給合資格的居屋申請者卻要220萬,等如賣貴了40萬。40萬將來政府是不認帳的。買家不能說買回來時買貴了,就可以免補地價。因為政府將來計算補地價時,會當你用180萬而非220萬買回來的。

 

因此,居屋第二市場的買家,在落訂前一定要問清楚,上手拿了甚麼折扣,並了解同類樓宇在私人市場能賣甚麼價錢,然後按比例出價。這樣才不會吃虧。

(轉載自201283am730C觀點)

 

  

 

 

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