2010年10月27日星期三

C 觀點 : 香港樓價還能升多少

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28186.aspx

樓價上升令關心樓市的人多了。由於我從事地產代理行業已三十多年,所以常被人問:香港的樓價還能升多少?人們希望我的答案可協助他們作出恰當的市場決定。

 

人們愈是想這樣做,我愈感到有壓力。因為,若是我的答案出錯的話,足以令人損失慘重。屆時,原本以為幫人,反而變了害人。

 

如果純從主觀意願出發,我希望香港的樓價不要再升了;升下去必會影響社會民生,對大多數人都沒有好處。然而,若要我根據客觀形勢的觀察去作結論的話,我又不得不指出,今次樓市的上升浪會比過往的任何一次都強烈,升幅可能超出大部分人的想像。

 

可以推動香港樓價上升的因素很多,我這裡只談兩個較為宏觀的,會起主導作用的因素。一個是源自中國的經濟增長能力,另一個源自美國的貨幣危機。

 

改革開放後的中國經濟起飛,無論是升幅還是其升勢的持續性,都令西方的學者感到吃驚。原因是這次中國所處的,並非一般性經濟循環周期,而是處於一個特大周期。一般的周期為時十五年左右,但這類特大周期為時可以超過一百年。

 

中國自鴉片戰爭後,國勢開始轉弱,從全球生產力最強的國家,逐步淪落成東亞病夫。改革開放後,中國經濟又再恢復動力,已高速上升了三十年;如果沒有重大的外來干預,憑中國內在動力,有機會再衝兩個三十年,重新成為世界的一級強國。香港如果能夠恰當地定位,當可受惠於中國經濟的特大周期。

 

過去香港的地產上升浪,皆是一浪高過一浪,每次新的浪頂都高過上一個浪頂一倍以上。73年恒指千七點時,豪宅才500元一呎;到81年另一個浪頂時,太古城也賣過千元一呎;至97年,太古城也可以賣8,000元一呎。這麼大的升幅,在樓價剛開始上升時,根本沒有人會想像得到。此之所以,當我說,今次的上升浪頂,中原城市指數有機會超過二百點時,一般人一樣很難想像。其實,相對歷史上的上升浪,我的估計已相對保守。連同中國經濟處於一個mega trend一併考慮。真正的浪頂可能遠不只這個水平,問題只在甚麼時候出現吧了。

 

香港的樓市,除了受中國因素影響外,還受美元危機所影響。美國人欠下數以萬億計的外債,看來全沒有打算還的跡象;唯一的出路是靠貶值賴債。那要貶多少才還得起呢?貶一半可能還不夠,起碼要貶三分之二,才可以還得輕鬆一點。港元與美元掛勾,港元若跟着貶三分之二,那樓價就得升兩倍。因此,單是美元貶值因素,已足以令未來樓價升個不停。

 

當然,以上只是一種可能性,是在一定的前提下推論出來的。如果前提錯了,結論也會跟著錯。再者,世事每天都在變,新的因素亦有機會變成主導因素,投資者必須不斷重新作評估。

(轉載自20101027am730C觀點)

 

 

 

 

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