C 觀點 : 形象惡劣 功能重要的炒家

炒家靠投機取巧賺錢，社會形象惡劣。所以社會上大部分人都支持政府訂定新措施，大力打擊樓市的炒家。我雖然從事地產代理生意，但亦認為在現階段政府的確需要出手重一點，才足以對樓市起降溫作用。
不過，這類措施一如用化療或放射治療對付癌症，只能分段使用，否則負面的副作用更大。有人以為，沒有炒家，市場只會更加健康；但經濟學家多不持這樣的看法。92年得諾貝爾獎的經濟學家Gary S.Becker在這方面就有很多論述。他喜歡以農產品市場為例子，但一樣可以套用在房地產市場上。
農產品的種植期較長，中間天氣會變化，影響收穫；但有時即使豐收，也會因供應過多，而令價格下降；農民的收入沒有保障。但有了期貨市場之後，農民就有機會在收穫之前，趁農產品價格好的時候，先行以期貨的方式，把未來的收穫賣掉，令收入有保障。另一方面，要買農產品作原料的紡紗廠、製糖廠、煉油廠等，亦可以趁農產品價格低的時候訂定期貨，以控制自己的原料成本，可以放膽去接定單。
通常，棉農不會把棉花直接賣給紗廠，因為一個想賣貴一點，一個想買平一點，很難談得攏，需要炒家冒風險在中間接貨。由於炒家是持貨一段時間之後才賣出的，時間差可使價格差變成合理。故此，炒家可以用農民覺得抵賣的價錢買入棉紗，再以紗廠認為抵買的價錢賣出棉紗，雙方都感到滿意，而炒家一樣有差價可賺。
在房地產的樓花市場上，炒家亦扮演著類似的角色。發展商未起好樓就想高價賣，一般用家當然不肯接受；唯有看好後市的炒家肯去博。他們冒風險，以當時的高價買入樓花，持貨一段時間，待其他樓宇的價格都升得比他們的入貨價更高時，才放盤出售。這時，他們就可以有機會脫手圖利。
炒家的這種行為，除了可以使用家想買樓時，多了炒家盤選擇外(炒家盤通常要價較其他盤平，否則不會有人喜歡幫襯炒家)。還可以助發展商的資金早日回籠，進行新的建設，提升資金的運用效率。香港的建設能進展得比其他地方快，與資金運用的效率高很有關係。這就必須有一個活躍的樓花市場作支持，而樓花市場的活躍，則全靠炒家參與。因為，樓花是期貨，一時間尚未能付諸使用，非用家首選。那些願意提前購入樓花的人，多多少少有點投機成分。他們在投機樓價會在物業落成時升得更高，否則為何不等物業落成時才去買。一般而言，樓花價會內置通脹與利息成本，價格會比現樓更高。如果是用家，為何捨棄可用的平樓不買，而去買高價的樓花？
然而，炒家的這種行為，卻令到發展商可以用較少的資金作較多的建設。既可以加快市場的供應，亦可以降低建設成本，令價格更有彈性。長遠而言，對消費者不無好處。因此，當樓市冷卻後，政府應檢討是否需要有這麼嚴厲的打擊炒樓措施。
(轉載自2010年12月6日am730C觀點)

C 觀點 : 地產代理遊行 難獲市民同情

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28747.aspx

政府開徵短期轉讓的額外印花稅之後，樓市的交投大幅萎縮。普遍而言，跌幅(指交投量，非樓價)超過一半，個別地區更跌了八至九成。地產代理的生意亦因而同步萎縮，情況已令行內產生恐懼。因為，這樣的生意量根本沒法支持一些小公司生存超過半年。

 

他們先是在茶餘飯後互相訴苦，繼而有人提議以遊行的方法向政府施壓，希望政府收回成命。當時並非沒有人提醒大家，政府遏抑樓市甚獲廣大市民支持，代理搞遊行明顯有違民意，可能會進一步破壞代理在市民心目中的形象。但當生存也出現問題的時候，形象已不是首要考慮。

 

主張遊行的人，其言論明顯受了「股壇長毛」大衛韋伯的影響，認為徵收額外印花稅，妨礙私產自由轉讓，有違基本法。所以有人甚至提議，必要時會去申請司法覆核。

 

「股壇長毛」素來勇於挑戰權威，為小股民爭取權益，甚獲社會支持。地產代理這次誤以為有行外人士助威，於是信心大增，以至對於遊行有保留想法的人，在群情洶湧之下，都不敢發聲。要在行家面前，向為行家爭取利益的人潑冷水，始終不是人人做得出的事。

 

然而當行內的「主戰派」信心十足地向傳媒演繹自己的立場時，所獲的回應都是負面的。在一些「烽煙」節目中，不少市民更直言地產代理是炒家的幫兇，一併受點懲罰亦屬理所當然。在這樣的打擊下，「主戰派」看來也有點洩氣。

 

我已沒有參與中原地產的日常工作，據我所知，中原並不打算以公司的名義參與這次遊行，但員工作為個人，當然有權去自由表達自己的意見。即使只是小眾的利益，在香港亦是可以選擇以遊行的形式去表達的。因此，公司對去遊行的員工，一定不會秋後算賬。

 

我覺得，地產代理要政府撤回短期轉讓印花稅可謂完全不切實際。政府肯，市民也不會肯。但新例在某些地方的確不夠清晰，如果能夠微調一下，執行起來應更為方便。

 

我所指的，是新例在劃定誰需要交額外印花費的界線上有點模糊，容易傷害無辜，應該界定得清楚一些。

 

現時的界定準則，是以簽訂了必買必賣的合約計算。但在11月20日之前，確有數以千計的買家，他們只簽了臨時買賣合約，尚未簽訂必買必賣合約；硬要他們承擔額外印花費的責任並不公平，因為他們決定買樓的時候，政府尚未公布新措施。形式上，臨時買賣合約並非必買必賣，但這只是行內提供的標準合約模式，並非買家的選擇。對大部分買家來說，他們的買樓決定，是在簽臨時買賣合約時作出的。政府不應只看文件裡的文字，而不管人的實際決定。事實上，百分之九十九的臨時合約，最終都是完成交易的。因此，我建議政府，不如把界線移前至簽臨時買賣合約為準，不要拘泥於形式上的必買必賣了。這樣，執行起來就會少點爭拗。

(轉載自2010年12月3日am730C觀點)

 

 

 

 

 

 

 

 

C 觀點 : 名校應否齊齊縮班？

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28727.aspx

香港人口老化，學生人數不斷下降。有些名氣不足的學校已出現收生不足，面對淘汰的厄運。如果教育當局不採取相應行動，很快就有教育工作者要面對失業。政府提出的方案是齊齊縮班，希望這樣起碼可以不用殺校；而教育工作者提出的方案是推行小班教育，這樣就連教師也不會失去工作。

 

不過，這兩個方案都試圖把學生資源平均分配給全港所有學校，連累名校可獲分配的學生也會一併減少。這不符合家長們想多點機會送子女入名校的意願。於是社會上又有呼聲，認為名校應不用縮班，甚至不用行小班教學。

 

初時，主流媒體雖同情家長的要求，但始終覺得公平對待所有學校是一項值得堅持的守則。但自從前天文台長林超英先生出來撐他的母校英皇書院之後，部分輿論也跟著轉軚，轉而覺得該讓名校獲得特殊安排，可以按自己的能力盡量多收學生。

 

原因是林超英先生一出來就佔領了道德高地；他以自己為例子，認為名校可為基層提供向上流動的渠道，社會不應剝奪窮人憑讀書改變命運的機會。他打著這麼正義的旗幟，社會上一時間無人敢提出相反意見。

 

我雖然也接受可讓教育界保留一定的精英教育，但我十分清楚，這並非主流意見。我不明白的是：為甚麼教育界沒有有份量的人出來維護普及教育的理念，與林超英先生那套用名校培養精英上位的理念唱對台戲。

 

林超英緬懷的那個時代的教育制度真是這樣好嗎？當時的名校真的可為基層提供向上流的機會嗎？我也在那個年代生活過，我看到的情況卻並不如是，當時，大部分基層連讀中學的機會也沒有，他們的所謂出路，不外是去工廠打工；入名校、做高官，對基層來說真是做夢也不一定有機會做得到。

 

我當年曾在夜校教書，學生盡是十二、三歲的女工，她們趁不用加班的晚上，才能返夜校學點基礎知識；入讀名校，對她們來說，早已此路不通；林先生只是基層中的少數幸運兒吧了。怎可以把林超英的道路，視作基層改變整體命運的出路？

 

因此，我在接受精英教育的同時，更支持全面的普及教育。我覺得在屯門或其他偏遠地區保留一間非名校，對基層帶來的好處，不會比市區的名校招多幾個學生低。在教育界，不能簡單地套用優勝劣敗的森林定律。

 

再者，名校根本沒有一套清晰的定義；教育局一旦容許個別名校可以不用減收新生，一定會引致其他次一級的名校也想爭取相同待遇。在這種情況下，名氣不夠響的學校還可以如何收生？屆時不用政府殺校，也會有一批學校，可能因為收生達不到家長心目中的臨界水平而被迫倒閉。我不相信這樣的發展真對基層有好處。

(轉載自2010年12月2日am730C觀點)

 

 

 

 

C 觀點 : 應予直資學校更多自主空間

http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-28710.aspx

審計署揭露直資學校財政管理失當，社會驚覺連教會辦的名校也有「斂財」行為，輿論為之譁然。不過，批評的矛頭似乎指向教育當局，多過指向學校的管理人員。好像若非教育當局指引不清，監管不力，直資學校應該不會弄成這個樣子。

 

然而，我們是否真的想教育局進一步收緊政策，對學校的營運方式作微觀介入呢？過去，輿論不是一直都在批評教育當局管得太多，管得太死嗎？為甚麼今次竟180度大轉彎？難道我們真的想增加教育局的「牙力」，以後可以放膽擇校而噬？

 

其實，事事按照審計署的標準去做，只會連累教師擔當更多的行政工作，經常要填表寫報告，以致連該花在學生身上的寶貴時間也被剝削掉。這可不是學生之福。

 

審計署所看到的只是學校的帳目；看到的是量，不是質。我們在看直資學校的問題時，其實不應這樣表面化與數量化。要了解一間學校的教學質量，最好是看學校的教師與家長對學生學業進度的評估，這些都不是在學校的帳目裡看得出來的。用審計署的報告去否定直資學校的成績，會否把問題簡單化了。

 

審計署的報告顯示：有直資學校的校長用學校的錢買了樓；但實質上校長只是扮演信託人的角色，用自己的名義買樓作教師宿舍，並非為了謀取私利，而且已獲校董會認可；社會又何需小題大做。此外，雖有直資學校利用儲備去買股票，但這種行為很多大學都有做。在存款入銀行幾乎零息，而貨幣又不斷貶值的情況下，學校的管理人員為了學校的儲備不致被蒸發，作點保值投資，我不覺得有何不妥，只要管理人員沒有藉此謀取私利就是了。

 

香港自七十年代推行免費教育以來，私立學校的生存空間已愈來愈小。為了爭取政府買位，私立學校已不得不一再向教育局的監管要求退讓，放棄了自己傳統的自主營運模式。這種情況已令香港的學校制度過度千篇一律，無法滿足社會發展多元化的需要。直資學校的概念，就是在這種大環境下誕生的，目的就是要令香港的學校體制可更趨多元化，令辦學團體有更大的靈活性，可以作更多的創新與嘗試，使家長有更多的選擇。

 

現在，直資學校出了一些非原則性的問題，我們不應連直資學校的大方向也懷疑起來。我寧願社會賦予直資學校更多的自主空間，讓直資學校在資源調配、員工招聘、課程設計，釐定收生標準及收費方面，都有更大的彈性。

 

審計署將來要去查數的話，只需查看直資學校的學生，每人所獲的公帑資助，是否超過其他學校的學生。如果沒有，政府就不用去理會直資學校把額外收來的學費用在甚麼地方。學校向交學費的家長有所交代就是了。家長如覺得付非所值，大可以把子女送去其他非直資學校。只要這條渠道沒被淤塞，政府的責任就算完成。這樣，對香港的教育發展可能更有好處。

(轉載自2010年12月1日am730C觀點)